關於合同約定與抵押登記不一致時抵押權擔保範圍的認定

一、案件情況

2014年8月27日，B經貿公司作爲借款人與A農村商業銀行簽訂借款合同，合同約定B經貿公司向A農村商業銀行借款650萬元，借款到期日爲2017年8月26日，同時對借款利息、還款時間、違約責任等進行了約定。同日，雙方簽訂最高額抵押合同，B經貿公司以其名下相關土地使用權爲上述借款提供抵押擔保，抵押合同約定：抵押人所擔保的主債權在10602100元的最高餘額內，抵押權人依據與B經貿公司簽訂的借款合同而享有的對債務人的債權，同時約定，抵押人最高額抵押擔保的範圍包括主債權本金、利息、罰息、複利、違約金、損害賠償金以及實現抵押權的費用（包括但不限於訴訟費、律師費、評估費等）。該抵押合同簽訂後雙方辦理了抵押登記，抵押登記的抵押金額爲650萬元。借款合同到期後，B經貿公司未按時還款。2017年8月26日，A農村商業銀行與B經貿公司簽訂展期協議，展期金額爲6499000元，展期到期日爲2018年8月25日，同時對借款利息、還款時間、違約責任等進行了約定。展期到期後，B經貿公司未能及時歸還借款本金及利息。A農村商業銀行起訴要求判令B經貿公司歸還借款本金及利息，並對最高額抵押合同項下的不動產抵押價值享有優先受償權。

二、法院觀點

就A農村商業銀行對B經貿公司享有抵押權的抵押範圍問題，A農村商業銀行與B經貿公司在辦理抵押登記時，因不動產中心登記系統未設置“擔保範圍”欄目，僅有“抵押金額”的表述，且只能填寫固定數字，致使合同約定的擔保範圍與登記不一致。這種不一致是由於登記系統設置及登記規則造成的，不能否定A農村商業銀行與B經貿公司之間關於擔保範圍的約定，亦不能以他項權證上記載的抵押金額作爲最高抵押限額。因此，A農村商業銀行在最高額抵押合同約定的擔保範圍內對抵押物享有優先受償權。

關於抵押財產內容和被擔保債權範圍，實踐中存在抵押合同約定與不動產登記記載內容不一致的現象，這種衝突通常是因爲一些地區不動產登記機構提供的不動產登記簿上僅有“被擔保主債權數額”或“最高債權數額”的表述，並沒有設置“擔保範圍”這一與擔保人責任範圍相關的欄目，且不動產登記機構的登記規則要求此項只能填寫固定數字。但實踐中抵押合同的簽訂都是爲了最大限度地保證債權人的權益，除主債權外，一般會同時將主債權利息、違約金及實現債權和抵押權的費用等約定爲抵押擔保的範圍。

三、理解與適用

爲解決上述衝突帶來的現實緊迫問題，平衡各方利益，《九民會議紀要》第58條明確了裁判思路和處理規則，要求分兩種情況予以處理：一是，一些地區而且是“多數省區市”不動產擔保物權登記的系統設置和登記的規則設計不規範，從而造成不動產擔保物權登記記載與擔保合同約定不一致，這種情況下人民法院應當以擔保合同約定來認定擔保物權的擔保範圍；二是，一些地區不動產擔保物權登記的系統設置和登記的規則設計已經比較規範，擔保物權登記範圍與合同約定一致在該地區已經是常態或者普遍現象，這種情況下人民法院應當以登記爲準認定擔保物權的擔保範圍。此種區分規則雖然充分考慮了各地不同的實際情況，但實踐中會導致各地區之間對此問題裁判不一致，因而只能說是一種過渡性的制度安排。

隨着《民法典》的頒佈實施，不動產登記部門對抵押權登記信息進行了完善，爲了適應這一新的變化，亦爲了契合《民法典》第216條關於“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”的規定，《擔保制度解釋》第47條對於抵押財產、被擔保的債權範圍等出現合同約定與抵押登記不一致時的認定問題進行了相應規定：“不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債權範圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據登記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權範圍等事項。”如此，在合同約定與抵押登記不一致時，抵押權擔保範圍的認定有了統一規範，即以不動產登記簿記載爲準予以確定。尚需注意的是，根據擔保的從屬性，如果不動產登記簿記載的被擔保債權範圍大於擔保合同約定的被擔保債權範圍，則應當依據擔保合同的約定來確定抵押權人優先受償的範圍。

本案中，合同約定與抵押登記的抵押權擔保範圍不一致系因登記系統設置及登記規則造成，並非A農村商業銀行的原因，不能因此否認雙方關於抵押擔保範圍的約定，故不能以他項權證上記載的抵押金額作爲最高抵押限額。因此，A農村商業銀行依法應在最高額抵押合同約定的擔保範圍內對抵押物享有優先受償權。