投資類項目商務管理經驗總結

投資類項目商務管理經驗總結

一、地方政策調查

投資類項目與傳統總包項目既有聯繫又有區別，目前政府從上至下一直在完善制度，規範政府投資行爲。從2016年至今下發多個文件規範政府購買等行爲，無形中對項目投資建設造成較大影響；且各地方政府對政策把握、理解不一致，相關配套文件和政策區別較大，業務水平參差不齊，這都是導致投資失敗的重大風險。因此，首先在投資項目落地前，要對項目所在地進行政策調查，收集投資管控相關政策文件、變更籤證管理辦法、概預算調整辦法等，分析相關政策文件存在的風險點；二是要在合同談判中對政策類風險進行充分預估和合理規避；同時在後期項目投資建設過程中按照文件要求制定管理紅線，對於剛性條件，不得突破；若由於材料價格上漲、地質變化和政策調整等原因導致的造價上漲或變更增加，需要及時向項目實施機構和當地財政、審計部門、市政府溝通，要求確定此類問題解決方案，根據解決意見進行下一步工作。

二、合同商務條款

投資類項目簽約主體一般爲政府和社會資本方，政府方涉及市政府法制辦、市財政局和實施機構。政府單位即作爲項目監管行政機構，又作爲項目實施機構和合同談判小組成員，身份較爲特殊。我們參與地方投資項目，在保證滿足股份公司和工程局的經銷底線和利潤要求前提下，還要滿足地方政府等相關單位訴求，再談判及後期投資建設中，商務條款使用頻率最高，爭議最大。因此，公平合理共贏的商務條款至關重要。

1、建設成本確認條款

合同中要區分預算和結算，明確建設成本確認條款，詳細說明建設成本組成合各組成部分計價依據。例如建安費確定依據河南省建築工程定額2016版、工程量計算規範、安全文明施工費、規費等取費依據文件，人材機價格調整方法等；目前大多數投資合同中定額類相關條款都是按照項目類別確認，例如房建工程使用建築定額、市政項目使用市政定額，但在實際工作中，經常存在一些特殊、新型工藝在本專業定額內缺失，需要借用的情況；因此建議在此類條款中增加：當出現此類情況允許跨專業借用定額的相關條款，對於無法借用的定額，利用省內外相關定額或補充定額進行調整使用，不再報批補充定額。對於二類費用要明確建設用地費用是否納入投資範圍、管理費等其他費用計取依據，對於市場調節的價格可以參照國家發改委相關定價文件參考確認，最終以實際發生爲準。

建設期利息需明確利息調整方式、調整節點和計算公式，以防後期建設期利息確認出現爭議。

如在當地有政府投資類相關項目結（決）算經驗，可結合當地結（決算）算經驗，對相關條款進行細化，儘量減少後期結算中的爭議點。

2、風險分擔中關於投資控制條款

風險分擔條款中，首先要結合項目類別、歷史經驗，進行風險識別，製作風險清單，對可能發生的投資增加事項進行風險分析和評價；按照風險清單進行責任劃分，對於政策調整類、地質變化類、材料價格波動等不可抗力和不利物質條件導致的造價上漲風險納入政府方風險控制和承擔範圍；對於政府方提出的增加工程量、擴大範圍、提高標準和經批准的設計變更、簽證等非我方原因導致造價增加風險和其聘請的設計單位、監理單位、造價諮詢單位造成的造價增加風險列入政府方控制範圍內。社會資本方主要承擔其投資範圍內，由於自身原因導致的投資增加的風險，例如由於社會資本方原因工期延誤增加利率提高、融資成本增加、建設期利息、管理費用、材料價格上漲導致投資成本增加風險，由於社會資本原因導致運營維護成本上升。

3、跟蹤審計條款

由於投資項目招標時均採用估算或概算招標，投資建設過程中邊設計邊施工情況較爲普遍，投資控制難度較大，風險較高。因此，對於有條件項目，建議進行項目跟蹤審計。一是在過程計量時，可採取雙線審覈方式，即由審計局介入委託諮詢公司，在不影響正常計量支付流程前提下，增設並行線路，對中間計量、變更籤證進行審覈，審覈完畢後再下一期進行調整。二是對於二類費用，要進行跟蹤審計。二類費用根據國家發改委最新問價要求，基本放開由市場定價，例如設計費、諮詢費等不在執行指導價，因此價格確認存在風險。這類費用建議在PPP合同中約定，由審計部門審計並出具審計報告後進行支付。

三、項目管理相關制度

項目合同簽訂後，着手組建項目公司相關機構人員，制定相關管理制度，包括合同管理辦法、招投標管理辦法、中間計量管理辦法、變更籤證管理辦法和結算管理辦法等。中間計量管理辦法、變更籤證管理辦法和結算管理辦法的制定要與項目實施機構充分溝通，制定中間計量流程，涵蓋對施工單位建安費計量和對實施機構投資額確認兩個程序環節，重點明確各環節審覈主體、審覈時限、審覈內容、審覈流程、簽字人員；對於變更籤證管理辦法，要結合當地相關政策文件進行制定，在明確審覈主體、時限、內容、流程、格式、人員的基礎上要明確變更確認權限，按照單項變更金額和累計變更金額結合當地政府投資管理制度劃分相應權限，做到資料齊全、合法合規，同時注意可操行。相關制度定稿後爭取與實施機構聯合下發，具備條件的，也可以報送市政府，作爲政府相關管理條例下發。

四、過程計量

一是項目公司商務和運營部門應設立計量審覈專崗，負責月度計量審覈工作，並製作相應報表、臺賬和數據統計填報，做到各部門數據閉合一致，本月計量次月內籤認完畢，滿足合同和相關管理辦法規定。二是過程計量要實現內外上下兩條線。對下計量，要嚴格按照批覆的圖紙、施工圖預算清單和變更籤證等相關資料進行審覈，對於原清單沒有的單價，要求完善單價增補手續後進行計量確認；不允許施工單位隨意超計量。對於變更籤證建議按照50%-80%的比例進行支付，剩餘待結算審計完成後根據審計結論多退少補；過程計量中可提取不超過3%的結算保留金用於結算審計工作；對上計量主要是在已確認的建安費基礎上，加上建設單位管理費等二類費用和建設期利息，彙總形成月度投資月報表，由項目實施機構進行確認，主要是對除建安費之外的二三類費用進行中間確認，減少決算工作壓力。

五、造價控制

1、招標合同額控制

PPP類項目招標金額一般採用可行性研究估算或初步設計概算總金額，可行性研究估算和初步設計概算一般在項目啓動後的前期準備工作已完成編制和審批，社會投資人介入難度較大。但可介入招標文件編制、兩評一案編制評審工作，儘量在原基礎上進行放大，在滿足財政承受能力要求的基礎上，增加項目總投資額，作爲風險金列入合同內，避免項目由於多種因素導致造價上漲超合同額。

2、預算評審控制

項目中標後應立刻組織施工單位成立預算工作小組根據施工圖紙及合同相關約定編制施工圖預算或對實施機構編制的施工圖預算進行覈對。若覈對結果差異不大，部分預算中存在漏項、組價錯誤、項目特徵與圖紙不符等情況，應函告實施機構，要求其進行調整；若複覈後發現金額誤差較大，超過原預算10%範圍，應根據具體情況採取暫停進場、邊施工邊解決等措施，同時向實施機構發函要求其解決。可先進行預算評審，根據預算評審結論分析超概算原因，由相關機構出具解決辦法。由於概算調整原則上只能調整一次，因此建議解決辦法出具後，由市政府以公文或會議紀要形式下發，待決算審計完成後一併調整。

3、過程控制

投資建設過程中，要嚴控投資規模變化，主要從工程量和價兩個方面進行控制。一是工程量方面，要嚴格把控圖紙外的變更籤證，過程中組織參建各方和財政審計單位進行現場查看，結合測量資料覈對工程量，確保工程量真實、資料完成、證據鏈齊全。手續不完善的變更一律不得實施；圖紙內工程量要按照預算量進行控制，對於偏差較大的分部分項工程，進行重點核對，若情況屬實，予以計取。二是價格方面，預算清單內的單價，一般不予調整，投資建設過程中如有變化，按照單價變更完善流程後進行計量。若金額超過變更限額，要按照流程上報審批。對於預算清單外的變更，按照合同和相關計價、計量規範進行組價，按照變更流程籤認完畢後計量，過程計量建議按照50%-80%的比例支付，其餘待結算審計完畢後多退少補。