買賣合同司法解釋（合集10篇）

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篇一：買賣合同司法解釋

關於司法統計的幾點建議

司法統計已經使用幾年，作爲最高院組織研究，並由XX公司開發的一套在全國範圍內適用的統計軟件，不僅方便各法院內部審判數據的管理，也給各省乃至全國的審判數據的彙總、比較及發展趨勢的研究提供了可靠的基礎，受到各地的一致好評。

由於‘司法統計’是單機版，必須和各地法院開發的審判管理軟件配套使用才能利用網絡優勢達到更好的輔助辦案功能，現在XX已由XX省高院技術科和XX公司聯合開發了‘XX法院審判管理信息系統’，該系統涵蓋了司法統計的信息量。並達到了最終自動產生‘司法統計卡片’以完成司法統計報表的自動生成。

本系統和司法統計數據轉換關係如下

從以上的圖形可以看出我們對數據的轉換主要是通過‘司法統計接口’，它完成將‘XX法院審判管理信息系統’中的網絡數據倒入到‘司法統計單機版’的單機數據庫中。其中就涉及到代碼轉換、代碼維護、數據一致性更新等一系列的問題，但由於司法統計發行時間已經很久，經過我們的努力已經基本適應司法統計，我們希望最高院能保持司法統計的穩定性，在不作頻繁和大量改動的前提下適當增加內容，現在就其中我們關心的幾個主要問題闡述如下：

1、 由於司法統計是單機版而現在地方上開發的法院軟件普遍是採用數據共享型式的網絡數據庫管理。司法統計爲全國性的法院審判統計所需要；而各地開發的應用軟件較全面且實用兩者缺一不可並且需要實現數據的共享，本地應用要想和司法統計進行數據交換必須將本地網絡數據倒入到單機。現在數據倒入形式基本上分爲兩種，1、往單機上倒司法統計卡片數據；2、往單機上倒司法統計的統計數據（如上圖）。前者將網絡原始數據倒入單機中，統計交給‘司法統計’自己處理；後者將網絡數據直接按司法統計的要求統計然後將數據傳給‘司法統計’打印或上報。綜上所看前者處理相對簡單，但由於數據涉及到‘收增’‘結減’及不定時修改，從而使倒入數據時必須遍歷基表數據，操作時間較長（不然的話數據的準確性得不到保障）；後者將統計數據直接生成其程序量可想而知，且不適應司法統計的版本更新。

以上兩種方法各有利弊，經過反覆考慮，我認爲最好的辦法

是由最高院將司法統計網絡化，即在數據輸入時同時產生司法統計卡片數據並由司法統計網絡版在網絡數據庫中產生司法統計報表數據，它同時也可以方便司法統計在升級時我們可以迅速調整軟件使之適用司法統計的需要（如果採用SYBASE作後臺數據庫將司法統計單機版轉入到網絡版實現起來並不困難）。

2、 代碼維護

由於最高院頒佈的‘司法統計’中‘代碼維護’並不完全，如‘案由’維護，在最高院頒佈的案由代碼中許多小類案由沒有包含，而實際工作中，審判員會要求輸入詳細的案由而不是大類案由。這樣造成某些數據在進行數據倒入轉換時由於代碼的不一致而使統計不準確，更進一步說我們的代碼限制在最高院劃定的範圍內而不能細分或增加。能不能考慮按一定的規律將代碼改爲由各地自己維護然後還能保證數據統計的準確性。

3、 代碼的唯一性

在最高院頒佈的代碼中普遍有一個‘kind’字段，不同的‘kind’下會有相同的代碼，如‘當事人’，同樣是‘11’代碼在不同的‘kind’下有不同的當事人含義，而解釋數據庫中的‘11’代碼必須結合案件類別或案件種類，造成程序量增加。是否可以在相同的字段中能保持代碼的唯一性，既在解釋‘11’時只須查詢一次代碼表即可。

4、 另外我們在各法院司法統計使用中普遍發現一個問題：在司法統計數據庫日益龐大的時候，當開機進入司法統計時會

發現連不上數據庫的情況，然而只要系統非正常提示‘輸入用戶（dba）及密碼(sql)’時等待片刻再確定就可以連上數據庫。估計故障原因是當時系統正在‘DOS’狀態下作數據庫備份，使系統連不上數據庫，而隨着數據庫的日益擴大備份時間越來越長這種情況會越頻繁。

以上只是我門在使用司法統計時感到不方便的地方，但是我認爲‘保證司法統計的穩定性’是最關鍵的問題，因爲不管怎麼說司法統計已經成爲各地應用軟件的‘核心’，如果‘核心’反覆變化勢必造成軟件的全面改變從而使各地軟件開發商的投入得不到回報，影響全國法院系統應用軟件的長遠發展。

篇二：買賣合同司法解釋

數據終端及配件買賣合同

簽訂地點：呼和浩特市金川開發區 合同編號：LZYL/C-HT-GS-20091015-001

買方：內蒙古伊利實業集團股份有限公司液態奶事業部（下稱甲方） 地址：呼和浩特市金川開發區金三道2號

賣方：北京愛創科技股份有限公司（下稱乙方） 地址：北京市海淀區知春路76號翠宮飯店寫字樓8層

甲、乙雙方就購買數據終端（掃描槍）及配件等事宜，經雙方協商一致，達成合同如下：

第一章 合 同 範 圍

1、供貨範圍：產品名稱、型號、配臵、數量、單價等，詳見附件一《供貨範圍及技術要求》。

2、安裝調試： 針對該終端硬件本身提供電話或遠程諮詢。3、運輸：乙方自行選擇運輸方式並承擔運輸、保險、裝卸、就位等相關費用。

第二章 合同金額與付款方式

1、本合同的總價爲人民幣590700.00元（大寫人民幣伍拾玖萬零柒佰元整）

2、自本合同生效之日起，按以下付款方式將工程款匯入以下帳戶：

單位名稱： 北京愛創科技股份有限公司 匯款帳號：1100 1007 3000 5300 6835

開戶銀行：建設銀行北京海淀支行

3、要求乙方提供17%增值稅發票。

4、付款方式：合同簽訂後付30%貨款，貨到驗收合格且收到乙方開

具的100%增值稅發票後付60%，10%質保金待一年質保期滿後一次付清。

第三章 交貨時間及地點

1、交貨時間：合同生效收到預付款30天內全部到達指定地點。 2、交貨地點：詳見附件三《掃描槍發貨地及聯繫人明細表》

第四章 安裝調試

以電話或遠程提供對該終端硬件本身的支持協助

第五章 驗 收

1、 硬件環節：以技術、質量標準進行驗收，詳見附件一《供貨範圍及技術要求》。

2、 應用環節： 硬件的出廠標準

第六章 質量保證

1、質保期：整機保修十二個月，終驗合格後起計算，貨到後5個工作日沒有提出異議，視爲驗收合格。

2、維護維修：質保期內產品發生非甲方原因的問題，乙方免費進行維護維修。

3、過質保期：，所需配件按出廠價收費，終身維護。

第七章 售後服務

售後服務詳見附件二《售後服務說明及服務承諾》。

第八章 違約責任

（一）甲方的違約責任：

1、甲方逾期付款，每逾期一天，按逾期付款部分的銀行活期存款利率向乙方支付違約金。

3、任何一方擅自解除合同，應向對方支付10萬元違約金。法律規定或合同約定可以解除合同的除外。

（二）乙方的違約責任：

1、乙方不能交貨的，應提前七天通知甲方，按照不能交貨部分金額

的2%向甲方支付違約金。

2、乙方逾期交貨，每日按該批貨款的2%向甲方支付違約金。逾期七天仍未補齊的，甲方有權解除合同，乙方應按該批款項的2%向甲方支付違約金。

3、乙方配件及維修後，貨物質量不符合合同約定的，應由乙方無償收回或雙方共同銷燬不符合合同約定的產品。乙方應在20個工作日內補齊不符合合同約定的產品（此時間計入交貨期），向甲方支付不符合合同約定產品價款 2%的違約金；導致延期交貨的，按照延期交貨承擔違約責任。

4、乙方錯發到貨地點的，乙方負責將貨物送至合同約定交貨地點並承擔由此而發生的費用及損失。造成逾期交貨的，乙方按逾期交貨承擔違約責任。

5、乙方拒收訂單，按不能交貨承擔違約責任。

6、任何一方擅自解除合同，應向對方支付10萬元違約金。法律規定或合同約定可以解除合同的除外。

第九章 解決糾紛方式

本合同履行中發生爭議，雙方應友好協商解決，協商不成時，向呼和浩特仲裁委員會仲裁解決。

第十章 不可抗力

合同履行過程中發生不可抗力，遭受不可抗力一方應當立即通知另一方，並在事故發生後十日內提交事故發生地有關部門的證明文件，可以免除其部分或全部責任。

其他

1、招、投標文件爲本合同組成部分，互爲補充說明。如出現矛盾，

以本合同內容爲準。

3、合同附件爲本合同不可分割部分，與本合同具有同等法律效力。 5、未盡事宜，雙方另行訂立補充協議，補充協議與本合同有同等的法律效力。

6、本合同經雙方簽字蓋章後生效。 7、本合同一式六份，雙方各執三份。

8、甲方審計部門有權對乙方有關與甲方的財務往來帳目進行調查，乙方有義務進行配合。

——以下無正文——

甲方（蓋章）： 授權代表： 簽約日期：

乙方（蓋章）： 授權代表： 簽約日期：

合同附件(技術部分)

附件一 供貨範圍及技術參數

1、供貨範圍

1.1貨物一覽表

1.2、隨貨單據：（1）設備清單及接收確認單（2）貨運單據（3）設備出廠合格證。

1.3、所有設備，按出廠時隨帶的附件一併交給甲方，包括操作手冊、電器說明書等。

篇三：買賣合同司法解釋

最新最高法買賣合同司法解釋全文

2012年06月07日 點擊：17606次

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已於2012年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，現予公佈，自2012年7月1日起施行。 二○一二年五月十日

法釋〔2012〕7號

最高人民法院

關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

（2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議通過）

爲正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關係的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關係的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權爲由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。

二、標的物交付和所有權轉移

第五條 標的物爲無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即爲交付。

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代爲保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代爲保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。

買受人主張出賣人承擔代爲保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑑定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作爲付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的'，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又爲其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、標的物風險負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理託運，承運人系獨立於買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點並交付給承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物爲種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定於買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準爲標的物的檢驗標準。

第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性

質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間爲不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間爲買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，並根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短於法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間爲準。

第十九條 買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等爲由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過後，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自願承擔違約責任後，又以上述期間經過爲由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作爲質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物後，主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條 標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。

價款已經支付，買受人主張返還減價後多出部分價款的，人民法院應予支持。

第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關於逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金爲由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關於本金、利息等約定內容的除外。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約爲由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率爲基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第（四）項的規定，予以支持。

第二十六條 買賣合同因違約而解除後，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約爲由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等爲由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院認爲免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認爲應當判決支付違約金的，可以直接釋明並改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以並處，但定金和損失賠償的數額總和不應高於因違約造成的損失。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。

篇四：買賣合同司法解釋

買賣合同司法解釋

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關係的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關係的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權爲由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。

二、標的物交付和所有權轉移

第五條 標的物爲無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即爲交付。

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代爲保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代爲保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。

買受人主張出賣人承擔代爲保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑑定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作爲付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;

(二)均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(一)先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

(二)均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

(三)均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又爲其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、標的物風險負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理託運，承運人系獨立於買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點並交付給承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物爲種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定於買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準爲標的物的檢驗標準。

第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間爲不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

篇五：買賣合同司法解釋解釋

買賣合同司法解釋最新解釋

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已於2012年3月31日由最高人民法院審判委員會第1545次會議通過，現予公佈，自2012年7月1日起施行。

爲正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關係的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關係的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權爲由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條 人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。

二、標的物交付和所有權轉移

第五條 標的物爲無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即爲交付。

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代爲保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代爲保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。

買受人主張出賣人承擔代爲保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑑定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作爲付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;

(二)均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(一)先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

(二)均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

(三)均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又爲其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、標的物風險負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理託運，承運人系獨立於買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點並交付給承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物爲種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定於買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準爲標的物的檢驗標準。

第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間爲不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間爲買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，並根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短於法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間爲準。

第十九條 買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等爲由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過後，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自願承擔違約責任後，又以上述期間經過爲由翻悔的，人民法院不予支持。

篇六：買賣合同司法解釋解讀

買賣合同司法解釋解讀

司法統計數據顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結594404件;2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結555553件;2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結526367件。爲正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關係的複雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。爲了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院於2000年3月決定製定關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經多次調研、論證，並廣泛徵求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次徵求了相關專家學者的意見。爲了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權益，還通過最高人民法院網等向社會公開徵求意見，引起了廣泛關注。該司法解釋先後起草十二稿，最後經最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。主要內容包括以下幾個方面：

(一)堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關係的穩定和當事人合法權益的保護，而且關涉市場經濟的健康發展。《買賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對於實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益，明晰交易主體之間的法律關係，強化社會信用，推動市場經濟更加健康有序地發展。

(二)堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行爲。在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂有不公平條款或有違誠信之內容，既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序。《買賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規制和制裁違背誠信行爲，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基於誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規定人民法院應當認定該期間爲買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，並根據本解釋規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的`合理期間，以此彰顯對處於弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經過後的出賣人自願承擔違約責任後又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規定出賣人自願承擔違約責任後，不得以期間經過爲由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認爲，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬於隱瞞事實真相的欺詐行爲，有悖誠實信用原則，對於這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規定的效力認定等問題，鑑於合同法第167條第1款的目的在於保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。如果當事人的特約違反上述規定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規定不應承認該約定的效力。

(三)堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產品的支付方式。無實物載體的電子信息產品具有顯著區別於傳統買賣合同標的物的特徵，例如不以實物承載爲必要、使用後無損耗、其本身易於複製並可迅速傳播等等。因此，對於標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同交付方式的規定均以有體物的交付爲原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統的買賣合同中出賣人向買受人轉移對標的物的佔有，並轉移標的物所有權的交付方式有較大差異。《買賣合同解釋》對此作出專門規定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定;沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充;不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即爲交付。換言之，《買賣合同解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。

對於實務中常見的“一物數賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》爲防止出賣人與個別買受人惡意串通，基於誠實信用原則而規定：在一般動產多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先後爲合同履行順序。在船舶、航空器和機動車等特殊動產多重買賣情形中，交付是特殊動產物權變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先後作爲合同履行順序;出現交付與登記衝突情形時，應以交付爲準。

(四)堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規則。隨着經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發生糾紛的案件數量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關規定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立於買賣合同當事人之外的運輸業者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別於賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點並交付給承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發生事實的風險負擔作出補充規定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量託運貨物以履行數份合同或託運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作爲標的物的種類物特定於買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

(五)堅持法律規定與可操作性相結合原則確定可得利益損失。可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。《買賣合同解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。具體而言，買賣合同違約後可得利益損失計算通常運用四個規則，即合同法第113條規定的可預見規則、第119條規定的減損規則、混合過錯規則以及損益相抵規則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規定。特別是《買賣合同解釋》第30條關於“混合過錯規則”和第31條關於“損益相抵規則”的規定，填補了合同法在相關規則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾於2009年發佈《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任;非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。爲了保障可得利益損失認定規則的實務操作性，人民法院在根據《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權保留制度、特種買賣等問題做了規定。

合同法頒行之後，爲了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發佈《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發揮審判職能作用，確保國家法律的準確統一實施，爲經濟又好又快發展和社會穩定提供有力司法保障。

附：相關法律條文

※《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行爲的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

第一百一十九條 當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

※《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》

文號：法釋[1999]19號，發佈時間：1999年12月19日。

※《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》

文號：法釋[2009]5號，發佈時間：2009年4月24日。

※《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》

文號：法發[2009]40號，發佈時間：2009年7月7日

篇七：商品房買賣合同司法解釋

[摘要]爲正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

編者按：爲正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

(來源：業主房產法網)爲正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規範文件，沒有一部是行政機構制定的法規或者規章，這說明此解釋的製作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性並不認同，爲了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。

另外，本人在此做一點常識性解釋，根據《立法法》的規定，我國的規範性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種，像建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院公佈的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定：“最高人民法院對於在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由於目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更爲有效。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱爲出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國纔有，它的作爲房屋的一種，是相對於“公房”和“二手房”來說;不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。

此條解釋讓人看起來還有點思考：什麼“尚未建成”?什麼叫“已竣工”?爲了避免歧義，我認爲還是“未竣工”和“已竣工”作爲分界點比較好?

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規範性文件進行調整，但是兩個文件總共只有17條，如果除去重複和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。

高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性，後兩句則認定了開發企業的變通性。

對於消費者來說，如果想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，應快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證後再訴訟，一切都晚了;因爲《預售許可證》相對於《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說，其取得的成本比較低。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

【釋義】本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作爲要約或者要約邀請，如果作爲要約的話，其內容應當作爲合同內容兌現，否則將承擔違約責任。

但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那麼廣告就不做爲合同的一部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。

幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這麼寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。

希望這一條最後直接改成“廣告和宣傳資料應當做爲房地產合同的要約”，因爲過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是爲了房屋而購房，而是爲了不使定金浪費而購房。

這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那麼開發商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發商的良苦用心，所以又寫了“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理”，那麼，怎麼叫做“一方原因呢”?怎麼又叫“未能訂立商商品房買賣合同”呢?。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定爲商品房買賣合同。

【釋義】這一條是比較危險的，相當於確認了定金合同向買賣合同的轉化條件;法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。

我們一般將定金合同稱爲預合同，而將買賣合同稱爲本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行爲，所以各國都規定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定爲本合同的條件，但是這一條裏我們看不到這種法律思想，很遺憾。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【釋義】此條解釋可以說對症下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步;當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

【釋義】本來這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這裏卻寫到了拆遷房，可見是因爲拆遷問題到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條爲最劣，簡直就是強搶豪奪。

可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關於拆遷的解釋，只能在這裏面提幾句，將補償安置房歸於商品房調整的範圍之內，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換，還是貨幣補償”，否則今後拆遷企業都不進行產權調換了，這樣可以避開一個責任“雷區”。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

【釋義】《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品或者服務有欺詐行爲的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額爲消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”消法強調的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，後者是“可以”;前者是最低一倍高不封頂，後者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事!

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

【釋義】此款就是常說的“祕密抵押”，按說這種情況不應當發生：所有權人怎麼會不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中國、在北京這種事情就天天在重複，開發商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋後，爲開發商進行了擔保，如果開發商破產了，那麼消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”;這是我們的制度設計問題。

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

【釋義】這一款沒有什麼難的，一般人一看就明白;其實這還是制度設計的問題，屬於物權變動的內容;只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住着的.房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣於搶劫。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效爲前提;而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任;此條甚好!但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好!

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。

【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因爲法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋爲由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

【釋義】象此條所述行爲本來可以確認爲詐騙，但是因爲中國房地產市場中這種行爲太多了，再加上房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認爲是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。

第十一條 對房屋的轉移佔有，視爲房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;

篇八：商品房買賣合同的司法解釋

商品房買賣合同的司法解釋

正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據，我們可以看到依據的都是全國人大制定的法律性規範文件的，沒有一部是行政機構制定的法規或者規章，這說明此解釋的製作者對部分行政機構制定的法規及規章的穩定性並不認同，爲了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。

另外，本人在此做了一點常識性解釋，根據《立法法》的規定，我國的規範性文件有法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、國務院部門規章和地方政府規章幾種，像建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規章。當然最高人民法院公佈的這個司法解釋不在此列，它是根據《人民法院組織法》第三十三條的規定：“最高人民法院對於在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由於目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更爲有效的。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱爲出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國纔有，它的作爲房屋的一種，是相對於“公房”和“二手房”來說;不僅如此，我們還給它賦予了新的內容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。

此條解釋讓人看起來還有點思考：什麼“尚未建成”?什麼叫“已竣工”?爲了避免歧義，我認爲還是“未竣工”和“已竣工”作爲分界點比較好?

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規範性文件進行調整，但是兩個文件總共只有17條，如果除去重複和無用的內容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。

高法的這項解釋是一種明顯的功利思想前三句認定預售許可制度的有效性，後兩句則認定了開發企業的變通性。

對於消費者來說，如果你想利用開發商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，應快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證後再訴訟，一切都晚了;因爲《預售許可證》相對於《土地使用權證》、《房屋所有權證》來說，其取得的成本比較低。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

【釋義】本來《合同法》第十五條已經規定了廣告內容可以作爲要約或者要約邀請，如果作爲要約的話，其內容應當作爲合同內容兌現，否則將承擔違約責任。

但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那麼廣告就不做爲合同的一部分，開發商就不需要就廣告內容承擔責任”。

幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這麼寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智;更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。

希望這一條最後直接改成“廣告和宣傳資料應當做爲房地產合同的要約”，因爲過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

【釋義】定金合同是中國房地產業的一個特有現象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是爲了房屋而購房，而是爲了不使定金浪費而購房。

這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那麼開發商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發商的良苦用心，所以又寫了“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理”，那麼，怎麼叫做“一方原因呢”?怎麼又叫“未能訂立商商品房買賣合同”呢?。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定爲商品房買賣合同。

【釋義】這一條是比較危險的，相當於確認了定金合同向買賣合同的轉化條件;法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。

我們一般將定金合同稱爲預合同，而將買賣合同稱爲本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行爲，所以各國都規定了預合同解除的內容，嚴格限制將預合同認定爲本合同的條件，但是這一條裏我們看不到這種法律思想，很遺憾。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【釋義】此條解釋可以說對症下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步;當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

【釋義】本來這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這裏卻寫到了拆遷房，可見是因爲拆遷問題到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐壞性了，當然腐壞之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條爲最劣，簡直就是強搶豪奪。

可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關於拆遷的解釋，只能在這裏面提幾句，將補償安置房歸於商品房調整的範圍之內，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠寫得更好一些，應當加一句“被拆遷人有權選擇是產權調換，還是貨幣補償”，否則今後拆遷企業都不進行產權調換了，這樣可以避開一個責任“雷區”。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

【釋義】《消法》第四十九條是說：“經營者提供商品或者服務有欺詐行爲的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額爲消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”消法強調的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，後者是“可以”;前者是最低一倍高不封頂，後者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事!

(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

【釋義】此款就是常說的“祕密抵押”，按說這種情況不應當發生：所有權人怎麼會不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中國、在北京這種事情就天天在重複，開發商將已經出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋後，爲開發商進行了擔保，如果開發商破產了，那麼消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”;這是我們的制度設計問題。

(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

【釋義】這一款沒有什麼難的，一般人一看就明白;其實這還是制度設計的問題，屬於物權變動的內容;只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住着的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣於搶劫。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效爲前提;而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任;此條甚好!但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好!

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。

【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因爲法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋爲由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

【釋義】象此條所述行爲本來可以確認爲詐騙，但是因爲中國房地產市場中這種行爲太多了，再加上房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認爲是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。

第十一條 對房屋的轉移佔有，視爲房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔;

【釋義】此條前半句沒有什麼可說的，說得都是應當說的`內容。

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

【釋義】此條的後半句則有問題了，什麼叫“無正當理由”?爲什麼不強調一下交房通知裏的內容怎樣纔是合法有效?爲什麼不看看目前交房時的各項“非法集資”?爲什麼不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發商的交付義務?

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經覈驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】這裏面什麼叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什麼是法律意義上的“主體結構”?與技術意義上的“主體結構”是否一樣?法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣?此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什麼辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎麼辦?我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行?也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除?

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極爲不好，什麼叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”?法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

【釋義】這個司法解釋早就開始準備了，我本來以爲會在面積問題上有所突破，例如：業主是否有權選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發企業與測量企業共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內實用面積減少10%，但總建築面積僅減少2%，能不能解除合同?看來這又給我們留下了很多工作;中國消費者維權的道路已經很漫長了，中國商品房消費者維權的道路會更加漫長。

第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

【釋義】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，於是業主就開始行使催告權：“開發商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急着結婚用”。但“經催告後在三個月的合理期限內”也就是2003年5月1日前開發商還沒有交付，已經從根本上影響我得“非典”了，於是我要求解除合同，法院應當支持;不過注意，最後可是說明“另有約定的除外”，所以和開發商簽字一定要小心。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發商到了2003年1月10日還沒有交房，於是業主於2003年2月1日發掛號信說：“開發商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那麼到2003年5月1日前消費者都可以解除合同;而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那麼可以再發一封信，又可以延長三個月。

但是，如果你一封信也沒有發，或者說是沒有任何證據可以證明你發了信了，那麼你的解除權行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了!

第十六條 當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%爲標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失爲由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

【釋義】此條的依據是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”

但此條容易與第八條、第九條產生矛盾的理解，因爲前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，爲什麼這裏又說“以違約金超過造成的損失30%爲標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎麼一回事呢?答案可能有以下幾個：

1、法官們寫錯了，他們因爲非典太忙了，可能少寫了幾個字;

2、第八條、第九條適用於合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適於普通情況下僅要求支付違約金的情況;不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。

我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償;當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金;不過，你如果不提違約金，又會出現另外一種風險，就是法官並不支持兩倍賠償，怎麼辦呢?只能看你的運氣了。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協議範本204條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發生的租金，而此處寫得是擬製的租金，我如果在合同裏這麼寫可能被認爲無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。

第十八條 由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來，沒有任何一個法律、法規、規章、文件或者領導講話，說過辦理產權證不準時要承擔違約責任，這次說得是非常具體了，是“三個代表”最直接的體現。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調是由於出賣人的責任;只是留了一個小尾巴：什麼是出賣人的責任呢?這又是給雙方律師提供了辯論的機會。

另外，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強調是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以爲是開發商的義務。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

【釋義】此條寫得是商品房的批發業務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。

第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

【釋義】對消費者沒有什麼太多的影響，但是如果開發商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。

第二十二條 對於買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人蔘加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做爲第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好籤一個居間合同罷了。

第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現在這種事情越來越多了，因爲“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看着業主長相不對就不敢貸款了;只是少了一個條款：如果因爲消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權解除買賣合同?就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎?此等情況會在非典後日益增加，不知道法院會怎麼處理。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

【釋義】此條是共同保護開發商、消費者的，因爲只有在處理銀行合同中，兩者纔有可能站在同一條壕溝裏，這種機會並不是很多，希望各位要珍惜。

第二十五條 以擔保貸款爲付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作爲有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。

【釋義】此款也是審判程序方面的規定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一併審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

【釋義】寫到這裏我到想起一種情況，如果消費者與開發商之間的爭議是由法院管轄的，那麼銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由於仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。

另外，在《商品房擔保貸款合同》裏，各方的身份如下是不一樣的;在貸款合同裏，銀行是貸款人，消費者是借款人;在擔保合同裏，開發商是擔保人、銀行是擔保權人、消費者是債務人;在抵押保同裏，消費者是抵押人，銀行是抵押權人。

第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人蔘加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人爲商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列爲共同被告。

【釋義】此條可以解釋爲：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(這時銀行拿不到房屋)的情況下，如果銀行起訴消費者，那麼應當通知開發商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發商就要將房屋給銀行，雖然房屋並沒有抵押給銀行;這一條的實質是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是爲了保護大中華的帝國的銀行。

第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人爲當事人，但出賣人提供保證的除外。

【釋義】此條也是爲了保護銀行的，只是讓銀行對開發商網開一面，平時都是朋友，現在已經有消費者頂帳了，就不要再拉上開發商了，當然開發商提供了保證的除外。

第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公佈施行後尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行後訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公佈施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行爲，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之後建立的法律行爲，而此條則是明確只要沒有結案的案件都可以適用，所以我的幾個案件要堅決拖到2003年兒童節以後再開庭。

篇九：最高法買賣合同司法解釋全文

第三十六條 買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第(三)項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

第三十七條 出賣人取回標的物後，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。

買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。

出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金後仍有剩餘的，應返還原買受人;如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低於市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，係指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。

第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應予支持。

當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。

第四十條 合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存後外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品爲準;外觀和內在品質發生變化，或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明爲準。

第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。

在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行爲的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十二條 買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬於試用買賣。買受人主張屬於試用買賣的，人民法院不予支持：

(一)約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物;

(二)約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物;

(三)約定買受人在一定期間內可以調換標的物;

(四)約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十四條 出賣人履行交付義務後訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先爲由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

(一)買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當採取減少價款等補救措施的，屬於提出抗辯;

(二)買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。

第四十五條 法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定;沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照適用買賣合同的有關規定。

權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。

第四十六條 本解釋施行前本院發佈的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定,與本解釋牴觸的，自本解釋施行之日起不再適用。

本解釋施行後尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

篇十：最高法買賣合同司法解釋全文

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(一)先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持;

(二)均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

(三)均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

(一)先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

(二)均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持;

(三)均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持;

(四)出賣人將標的物交付給買受人之一，又爲其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、標的物風險負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第(一)項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理託運，承運人系獨立於買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點並交付給承運人後，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物爲種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定於買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準爲標的物的檢驗標準。

第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間爲不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間爲買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，並根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短於法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間爲準。

第十九條 買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等爲由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過後，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自願承擔違約責任後，又以上述期間經過爲由翻悔的，人民法院不予支持。