商業地產報告（精品多篇）

商業地產項目可行性分析報告 篇一

摘要：

房地產開發過程中的首要工作便是房地產開發項目的可行性研究，它在整個開發環節起着至關重要的作用。可行性研究是在建設項目的投資前期，通過對項目投資的環境和條件有一個深入的瞭解後，進一步對提出的建設和技術方案，以及生產經營方案實施的可能性、經濟合理性進行理智細緻的分析和評估，最終達到雙贏的目的。爲了實現這個目標就必須掌握房地產開發項目可行性研究的內容，對市場有一定準確的分析，利用數據進行費用測算，結合上述前期工作做出合理的經濟評價。

關鍵詞：

可行性研究內容、市場分析、費用測算、經濟評價

在房屋建築領域中必不可少可行性研究，因爲它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有着不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的佈局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查爲前提，規劃設計方案作爲基礎，經濟評價爲可行性研究的核心。

一房地產開發項目可行性研究內容

1.1總論

項目的名稱、性質、地理位置、佔地面積，總建築面積、建築密度、容積率、各類建築物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，並說明項目提出的背景、開發建設的必要性、城市總體規劃、發展全市經濟的意義。

1.2市場調查和需求分析

通過對房地產市場的詳細調查，開發商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的範圍和租售對象。

1.3開發項目場地的現狀與建設條件分析

原建築物的現狀，周圍環境的佈局，開發時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備會考慮進去。

1.4規劃設計方案

開發項目實施之前，設計人員要設計出建築的總平面佈置圖。其中包括建築物的外觀設計，城市的景觀設計，並且保證場內外交通佈置的暢通，基礎設施管網的可行性。

1.5投資估算

它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續費、規劃費等相關費用的估計。

1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價

通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等衆多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發生矛盾時，該項目最終可具體實施。

二房地產開發投資的影響因素分析

2.1內部影響因素

開發企業想要具備資源、能力和競爭優勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那麼機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發企業首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然後進行調查、比較、分析、評估，明確企業的自我優勢，再去判別機會是否屬於自己。

2.2外部因素

除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規劃控制等影響因素都會作用在房地產開發的效益之上。所以，對外部因素合理的協調，就是爲了最終開發商能夠選擇合適的開發地段。

三房地產開發項目費用測算的作用

首先費用測算爲籌集開發資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發資金，同時它可作爲研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作爲選擇最優設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最後，費用測算作爲項目建設實施過程中投資控制的依據，以便爲工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。

四主要風險因素

4.1市場風險

房地產和其他行業一樣存在着市場風險，當市場的供求關係的發生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因爲購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。

4.2經營風險

在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執行。

4.3利率風險

由於市場的不確定性，時常會發生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發企業融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現爲開發企業的投資收益減少。

4.4政策風險

房地產開發投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真瞭解城市規劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利於安全的投資。

4.5其他風險

失去控制的人爲因素或自然本身發生異常造成的損失會給房地產開發投資活動帶來損失。

結束語：

房地產業在當今發展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨着市場持續的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發項目可行性研究就顯得尤爲重要，這時需要投資者和購買者都周詳的瞭解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。

商業地產研究報告 篇二

小生不才，96年進入零售連鎖，98年終生職業定位該行業。從事的企業爲：96萬佳百貨、98沃爾瑪、20xx家世界、20xx富迪。04年隨發展選址涉足商業地產。從事高管多年職業經驗判斷，零售連鎖業終極追求目標爲：資產不斷的積累和增值。而零售連鎖業的資金充裕，加上資本運作，故進入商業地產具有必然性。而作爲零售連鎖業的商業地產人職責歸結如下：

判斷未來市場可能出現狀態，以及未來可能出現的競爭市場，提前進行商業選址規劃《公司戰略性選址》，將公司戰略發展落實到實處，把握入住市場的先機！把每個項目的前期市場調研報告、土地價值評估、房屋價值評估、建築規劃、功能定位、投資報告、超市銷售利潤預算報告、百貨銷售利潤預算（租金價格定位報告，商鋪租金收入預算）、招商策略的制訂並組織運營招商團隊實施。

彭場(百貨大樓)、楊林尾(購物中心+步行街)、漁薪購物中心、汪橋購物中心、五七購物中心、章華購物中心、陳場購物中心、樓河(購物中心+步行街)、通海口購物中心、天門嶽口(購物中心+步行街)、江陵郝穴(百貨大樓)、張溝(百貨大樓)、峯口(購物中心+步行街)、、監理朱河購物中心，毛嘴(購物中心+步行街)。

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投資回收期約爲7-8年。最長的投資回收期不超過12年。總投資回報率在32%。

新增加的商業廣場將服務於鄉鎮的居民人數達到115.67萬人，家庭戶數26.83萬戶。按目前現有簽訂的項目，計算明年待建的建築面積近10萬平方米。所需的資金(建築+設備)約1.2億。再加上今年至少再增加2-3個自用土地項目計算所需的資金缺口將達到2個億左右。

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選址要點：1商圈人口劃分；2家庭收支狀況；3城區人流動向；4城市規劃和商業發展方向進行判斷；5選址不要看沿街建築，細查背後狀態；6項目立地狀況：易達性、也就是我們常講的入店率；7市場份額的初步判斷，是否可進行商業廣場項目的入祝

主要是就土地進行商業建築後的租金價值。也就是說按市場目前的商鋪租金狀況， 覈算該土地建成後的租金價值比是其重點(租金價值比：是以後招商或買鋪的價格的根本依據) 1土地的形態：沿街寬度、深度、長寬比、周遍的側通道(或側街區)的貢獻率、土地長寬比與常規土地長寬的比率等等； 2項目周遍商鋪的市場租金價格； 3計算土地縱向/橫向遞減後的價值； 4 計算建成後的商用建築體的租金價值。(a建築規劃一般爲3.2;b使用面積佔建築面積的比例爲72.5% )

主要是對地表上建築物，以及相關附着物進行價值評估。

採用的方法爲：

1、主體建築面積的確定：經營能力與市場份額結合後確定主體商業建築面積；

2、建築羣功能定位及規劃設計：確定整體項目與周遍建築狀況，設計最佳立體人流動線。

3、整體商業規劃的功能定位：通過市調對主體建築、獨立商鋪、剩餘土地規劃功能定位

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其主要體現在： 1超市銷售預算； 2百貨經營預算； 3 租金價格定位。相關預算：是通過前期的市調相關數據，結合 彙總計算。

1、明確項目的利潤結構(贏利模式);

2、利潤預算(盈虧臨界線);

3 、投資總額(終極上線);

4、投資回收期/回報率

爲保證項目贏利模式具有可實現性，故在以上項目本質任務外；還有三個協助職責：

就公司年度發展計劃，提供相關投資所需要的現金流，進行相關的融資報告的撰寫；

協助商業廣場：內部建築規劃與商業規劃的人流動向設計調整，特別是百貨大樓的立體動線設計與樓層功能定位之間形成的客流動線，是體現商業建築體的整體租金價值的關鍵環節；

督促相關部門按項目進度展開工作，爭取時間差產生的利潤。

公司經營能力是強弱，是決定企業發展速度的關鍵。所以。。。整體要以集團化作爲發展目標，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養殖基地、物流公司、鞋業經營管理公司、服裝經營管理公司、區域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經營管理公司、商業地產公司等各個品項可以作大作強，通過自身網點優勢、拓展其他區域。最終形成多元化集團公司，提升整體利潤空間、在可延伸輻射的區域內做“老大”，形成社會規模效益、政治效益。

1各分公司發展人員就相關發展選址進行現場傳幫帶；2以及相關預算進行協助性的指導；3商業建築規劃的來源分析(建築規劃服從商業規劃);4培訓相關項目接待人員的項目介紹技巧； 5相關招商人員價格談判技巧和策略。

1、根據前期的市場調研、建築功能定位、招商策略組織招商團隊實施；2、招商團隊的組織結構、招商實施過程中的重大方向調整。

3、跟進重點客戶的談判以及合同的簽定；4、爲整體項目招商結果負責；5、制訂相關後期物業管理相關制度流程事宜。

商業地產研究報告 篇三

天河的商業分佈特徵主要是呈一個以天河城、正佳廣場爲中心龍頭，四周專業市場爲配套的發展形式，以大商場、高尚消費爲重點，羣樓商鋪加臨街商業旺鋪爲輔助的發展模式。其商業分佈重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，並有向東緩緩推進的趨勢。

代表着高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩穩佔據着中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的it業商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的羣樓商鋪小區主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量羣樓商鋪市場。天河商業市場可以說是依託着“天河”這個響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。

天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、羣樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，並且一直處於一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的羣樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場佔據着天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。科技街的鋪位由於所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓着新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過於求的態勢。但是近兩年更是趨向於一個供求穩定的理性發展，20xx年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；20xx年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處於一個合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處於廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。20xx年天河區商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區14萬㎡少約3萬㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬㎡。並且從1998年到20xx年幾年間，天河商鋪成交一直佔據着全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態勢，從99年的成交面積67925萬平方米到20xx年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而20xx年上半年，由於少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城爲中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型羣樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區羣樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。

天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價並不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因爲天河區★★域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。

縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到20xx年價格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個上升的態勢。而在20xx年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高於全市的平均水平。幾個重量級商業城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現，哄擡起了20xx年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業圈中的龍頭位置，並且在日益的明顯。而20xx年上半年，天河區的商鋪成交均價只爲15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯。

天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費爲中心點，周邊專業市場做輔助配套的經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城爲重心，周邊配備的專業市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場；石牌崗頂的it、數碼、科技型專業市場；黃埔大道建材一條街專業市場；還有天河北羣樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構築起了天河整個商鋪市場。

天河商鋪的經營呈現出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業經營方式，形成一座由大型知名商家引領，加上週邊大量的，用以彌補商業中心不足的商業羣體。而在這些羣體之外，又有一系列的專業市場圈，從而更大地彌補了商業中心和次商業中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發展趨勢和經營現象，是一個成熟商業城的發展模式，使天河大商業格局初露端倪。讓天河全面啓動成了一個比較完善的商業圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業城。

天河的商業經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續扮演廣州地區知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。這裏是一個具有合理結構互補產業羣體的高新技術工業和軟件產業基地，確保了天河在廣州市發展高新技術產業中的龍頭地位。特色小店也遍佈天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星髮屋……，林林總總的新奇異物都可以在這裏看到，從精緻的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假髮都可以在這裏尋覓到。

天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其羣樓商鋪的標新立異更使廣州羣樓市場唯馬是瞻。天河北羣樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上週邊大型高尚住宅小區的建成，構築起了天河北的中高收入的消費羣體。其二：鉗制着廣州新中軸線的中心位置，地理位置優越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵並存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式羣樓經營是天河商鋪市場的一個經營特色。各開發商根據自己物業的地理位置，結合區域內商鋪經營特點，在天河北路形成了一個羣樓主題經營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的羣樓經營主題是家電、電器業；萬佳入主華標廣場羣樓，以一個超市經營爲主題；帝景苑羣樓是以酒家爲經營主題，承租者是“金鑽潮庭”；進駐金田花園的百佳超市的羣樓經營；還有天譽花園羣樓是以一個“購書中心”爲經營主題。這類羣樓商鋪具有一定的規模，各個羣樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。

商業地產項目可行性分析報告 篇四

一、專業人才的社會需求預測分析

1、宏觀需求分析

就全國範圍而言，對會計、會計電算化專業人才的需求量在逐年加大。財務、金融、審計（含會計）專業就業前景排在第三位，我們通過對會計、會計電算化畢業生就業情況調查發現，大多數中小型企業由於自身起點低，加之國家稅制和財務的要求，急需會計、會計電算化專業人才，這是會計、會計電算化專業畢業生的一次非常好的機遇。所以，高職會計、會計電算化專業的畢業生的就業形勢還是比較樂觀的。

2、區域需求分析

本專業學生的職業範圍涉及各類企事業單位的財務會計類崗位。隨着城市羣的發展，企事業單位對會計人才的需求不斷增加，作爲本地區的高職院校，本專業主要面向中小企業輸送會計覈算型人才。

爲保證專業教學符合人才市場需求，我院會計、會計電算化專業在20xx年5月至6月開展了一項“企業會計人才需求”的調研活動，我們從區域企業需求出發，通過人才市場調查、企業走訪、畢業學生調查、專家教師座談等多種形式，廣泛徵求各方面的意見，調研的基本情況如下：

（1）人才需求量情況

根據調查結果顯示，隨着我國經濟的持續發展，對會計類專業人才的需求一直處於較爲旺盛的狀態，在各地的招聘職位需求排行榜上，財會類專業一直處於領先。根據公佈的數據，近五年，每年新註冊的企業在500家左右，按每個企業配置1—2名會計人員計算，這些新增企業每年需要增加1000名左右會計從業人員。社會對會計電算化專業畢業生需求意願較強，九成單位有長期需求。

（2）學歷需求情況

本次針對企業的學歷需求調查結果顯示，用人單位在人才的使用上逐步趨於理智。企業在招聘財會人員時學歷不再是唯一的。準繩，公司更爲看重應聘者的工作經驗。從回收的有效調查表來看，中小企業對高職高專人才的需求成爲了這類企業人才需求的主體。

（3）崗位需求情況

按照企事業單位的類型，會計崗位羣的分佈構成一般如下：

第一類：大中型企業（包括國有大中型企業、企業集團、上市公司等）：

①財務總監（總會計師）崗位；

②財務經理、主管崗位；

③會計覈算崗位；

④出納崗位；

⑤審計主管及審計人員。

第二類：小型企業：

①財務經理（會計主管）崗位；

②會計覈算崗位；

③出納崗位。

第三類：機關、事業單位：

①會計主管崗位；

②會計覈算崗位；

③計劃、審計等管理崗位；

④出納崗位。

第四類：銀行等金融機構：

①會計主管崗位；

②會計覈算崗位；

③證券投資部門管理崗位。

在以上各類企事業及金融機構中，大型企業事業單位及大型金融機構，要求人才學歷層次較高，一般要求是本科以上畢業生，而中小企業及基層金融機構（如分理處等），一般對專科畢業生較歡迎，應是高職院校人才培養的主要方向，這部分企業組織數量佔絕大多數，市場前景廣闊。

（4）企業對財務會計專業人才素質、能力要求情況

目前的畢業生大多存在知識結構不完善問題，整體素質不高，競爭少不強等，需要經過一段時間的實踐、磨合。會計行業有重經驗輕專業現象，由於會計專業在實際操作方面要求較高，加上傳統觀念的影響，很多用人單位對經驗的要求超出了對專業的要求，這成爲應屆畢業生就業難的直接原因。

二、市場對專業人才需求的基本要求

根據市場調研的結論及畢業生將從事的主要職業崗位羣的工作要求，教學計劃中明確人才的培養規格，其基本要求爲：

①堅持德、智、體全面發展，具有財務管理意識，按照《公民道德基本建設綱要》的基本精神，樹立良好的職業道德。

②具備職業崗位羣要求的基本素質和基本職業技術素質。

③要求掌握職業崗位羣所需的基本理論、技術基礎理論及實用範圍較寬的專業技術知識。主要是會計基本理論和實務，會計電算化基本理論和知識，財務管理的基本理論和知識及審計、證券分析的能力。

④要求具備職業崗位羣所需的專業技術能力和基本技能。主要是珠算、點鈔、日常帳務處理的能力。畢業生除能夠獲得本專業畢業證書外，還要求取得會計從業人員職業資格證書。在身體素質方面：通過在校引導，使學生具有良好的身體素質能夠爲以後的學習和工作奠定堅實的基礎。

與此同時在知識結構方面的要求如下：

A、熟悉黨和國家的各項經濟政策與法規；

B、熟練掌握會計、財務管理的專業知識的技能；

C、掌握企業經營管理、企業理財、統計及企業經濟活動分析的實用理論和方法；

D、掌握本專業所需計算機應用的基本知識；

E、掌握市場營銷的基本理論；

F、掌握一定的外語聽說讀寫知識；

G、掌握一定的語言文字知識。

在能力結構方面的要求如下：

A、具有較強的會計覈算的能力。

B、具有熟練應用計算機進行信息處理的能力。

C、具有從事中小企業日常業務管理（企業策劃、行政管理、經濟活動分析）的能力

D、具有統計分析的能力。

E、具有從事市場營銷的能力。

F、具有較好的語言和文字表達能力。

G、有閱讀專業外文書刊的能力，至少取得高職高專英語應用能力B級證書。

H、至少取得1個本專業職業崗位資格證書。

I、具有較強的社交公關能力。