商業地產行業報告 商業地產市場調查報告（新版多篇）

商業地產研究報告 篇一

調查數據：近3年，六城區市民的產權商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產權商鋪的市民中，平均每戶擁有產權商鋪面積爲54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據調查，20xx年中華園片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比1998年上漲近4倍；外雙楠片區商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比1998年上漲3倍多；玉林片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比1998年上漲4倍……

專家點評：數據顯示，成都成熟小區商鋪相對穩定的租金回報吸引着越來越多的投資者。首先是因爲成都人的投資習慣，因爲最早的房產投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由於城市的不斷髮展，社區強大的人羣聚集力，使社區商鋪的經營無憂，保證了穩定的租金回報。例如中華園商圈規劃相對較好，同時隨着大量中高收入羣的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區域目前已成爲進駐成都的世界500強企業的外籍管理人員居住最集中的區域，從而導致該區域的商業地產和住宅房產租售價較其他區域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業的大環境越來越成熟，成都商貿中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對於大型商業項目（如產權式商鋪等），社區商鋪投資者可控性強，增值前景可以預見，收益除了租金收入之外，隨着人氣帶動的不動產增值的收益，使社區商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。

中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區爲依託，形成了巨大的消費力，使投資者追着社區商鋪走。

調查數據：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區商鋪，但隨着春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統商業口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。

專家點評：首先，作爲成都市核心商圈和成都商貿窗口的春熙路，其商業集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因爲年代的久遠而“落伍”，反而煥發出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因爲其近百年的商業中心地位，集聚的衆多大型賣場，所帶來的差異化經營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發達。

但因爲傳統商圈以街鋪爲主，許多入駐商家已經不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統商圈必須在商業形態上轉型，以大型先進的商業業態來提升傳統商圈的價值，否則傳統商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。

調查數據：六城區市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產權商鋪。平均面積爲54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。

專家點評：雖然2％的比例並不高，但調查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關注。成都商業地產市場呈現的巨大商機使這部分有富餘資金的家庭把商業不動產作爲了近期最重要的投資品。它看得見摸得着、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨着成都商業市場規模的擴大和現代商業檔次的提升進一步壯大。對開發商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產產品，如何解決好中小面積商鋪同發展現代商業業態業種的關係，是下一步要做的內功。實習記者劉瑞國

近幾年，隨着成都經營城市戰略的不斷深入，市區內可開發土地不斷減少，住宅開發向外擴展，土地價格也隨之飆升。

20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1 000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。

城東沙河改造和城東副中心建設，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經突破100萬元/畝。城南副中心建設，也使城南地價大漲，3年前一個開發商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現在的地價保持在每畝100萬元左右。

近3年，土地價值在成都經營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產的增值。因爲項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至佔到開發總成本的一半以上。

20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據悉，成都上半年的土地供應一直保持在飢渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發商在高收益的預期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩步上揚。

最近國家解凍了暫停農用地轉非農用地的審批，行業內普遍認爲國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設部官員在成都表示，國土資源部配套國務院控制土地的七個文件已經上報了國務院，整治“城中村”、修改城市土地利用規劃，村改居、綠化帶、生態園等土地控制漏洞都將關掉。今後土地控制的調控形勢只會越來越緊。

房地產界，土地競爭只能向激烈的程度發展。最近和記黃埔在城南拿地後，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現，是不動產增值的主要拉昇力量之一。

商業地產研究報告 篇二

天河的商業分佈特徵主要是呈一個以天河城、正佳廣場爲中心龍頭，四周專業市場爲配套的發展形式，以大商場、高尚消費爲重點，羣樓商鋪加臨街商業旺鋪爲輔助的發展模式。其商業分佈重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，並有向東緩緩推進的趨勢。

代表着高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩穩佔據着中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂的it業商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的羣樓商鋪小區主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量羣樓商鋪市場。天河商業市場可以說是依託着“天河”這個響亮的名字加上區域內外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。

天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、羣樓商鋪到臨街、內街檔口都有出貨，並且一直處於一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的羣樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。天河城廣場佔據着天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。科技街的鋪位由於所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓着新的商家。

天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過於求的態勢。但是近兩年更是趨向於一個供求穩定的理性發展，20xx年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；20xx年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處於一個合理的消化中。

天河商鋪的成交量一直處於廣州的前列，與番禺、海珠穩居全市前三甲位置。20xx年天河區商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區14萬㎡少約3萬㎡，穩居全市第二。遠遠拋離第四位東山區的5.11萬㎡。並且從1998年到20xx年幾年間，天河商鋪成交一直佔據着全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態勢，從99年的成交面積67925萬平方米到20xx年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而20xx年上半年，由於少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城爲中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型羣樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區羣樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。

天河雖然是高檔商業圈的代名詞，但其商鋪成交均價並不是廣州內最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區：東山、越秀、荔灣。主要還是因爲天河區域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。

縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到20xx年價格走勢比較平穩，偶有升降，基本保持一個上升的態勢。而在20xx年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高於全市的平均水平。幾個重量級商業城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現，哄擡起了20xx年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業圈中的龍頭位置，並且在日益的明顯。而20xx年上半年，天河區的商鋪成交均價只爲15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯。

天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費爲中心點，周邊專業市場做輔助配套的經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城爲重心，周邊配備的專業市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業市場；石牌崗頂的it、數碼、科技型專業市場；黃埔大道建材一條街專業市場；還有天河北羣樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區商鋪等，構築起了天河整個商鋪市場。

天河商鋪的經營呈現出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業經營方式，形成一座由大型知名商家引領，加上週邊大量的，用以彌補商業中心不足的商業羣體。而在這些羣體之外，又有一系列的專業市場圈，從而更大地彌補了商業中心和次商業中心在經營類別和經營方式中的不足，這種發展趨勢和經營現象，是一個成熟商業城的發展模式，使天河大商業格局初露端倪。讓天河全面啓動成了一個比較完善的商業圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業城。

天河的商業經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續扮演廣州地區知識產權和高新技術產品交易集散中心的角色。這裏是一個具有合理結構互補產業羣體的高新技術工業和軟件產業基地，確保了天河在廣州市發展高新技術產業中的龍頭地位。特色小店也遍佈天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星髮屋……，林林總總的新奇異物都可以在這裏看到，從精緻的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假髮都可以在這裏尋覓到。

天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其羣樓商鋪的標新立異更使廣州羣樓市場唯馬是瞻。天河北羣樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上週邊大型高尚住宅小區的建成，構築起了天河北的中高收入的消費羣體。其二：鉗制着廣州新中軸線的中心位置，地理位置優越，市政規劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵並存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。

天河北路的主題式羣樓經營是天河商鋪市場的一個經營特色。各開發商根據自己物業的地理位置，結合區域內商鋪經營特點，在天河北路形成了一個羣樓主題經營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的羣樓經營主題是家電、電器業；萬佳入主華標廣場羣樓，以一個超市經營爲主題；帝景苑羣樓是以酒家爲經營主題，承租者是“金鑽潮庭”；進駐金田花園的百佳超市的羣樓經營；還有天譽花園羣樓是以一個“購書中心”爲經營主題。這類羣樓商鋪具有一定的規模，各個羣樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是區域內的搶手貨。

商業地產項目可行性分析報告 篇三

一、財務分析的組織管理體系

1、財務分析實行統一領導、分級實施、歸口分析的管理體系。

財務分析工作由集團財務管理部統一領導，由各二級子公司總經理主持按季召開財務分析會。日常辦事機構設在財務部門，由財務負責人負責分析。各指標歸口管理部門按月向財務部門提供本部門所管轄指標的完成情況，及時發現問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。

2、有關部門的職責分工。

生產部門根據對材料進、出、存、退，輔助生產費用，工時，產品、副產品數量，安全庫存、實際庫存，集團內部調劑等的統計指標完成情況進行分析；對大修、技改等工程（按項目細分）實施情況進行分析；

銷售部門根據對銷售產品的種類、數量、單價，款項回收，內部銷售、折扣與折讓等的統計完成情況進行分析；

採購物流部門根據對材料需求，原材料市場價格，應付賬款的統計完成情況進行分析；

工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質量監督提供分析依據；

行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執行情況分析；

財務部門負責根據有關部門報送的報表進行彙總，負責本公司綜合指標分析，並對收入、成本（主要是可控費用）、利潤、資金、債權債務等具體分析。爲了及時反映各項經濟指標的完成情況，積累分析數據，各公司財務按月編制會計報表（包括：資產負債表、損益表、現金流量表、管理費用及生產成本明細表）。

二、財務分析的內容及主要指標

（一）、財務會計指標

1、獲利能力分析指標

⑴銷售利潤分析指標

①銷售毛利率＝銷售毛利÷銷售收入淨額

銷售毛利=銷售收入淨額－銷售成本=銷售收入－銷售折扣與折讓－銷售成本

此項指標反映企業產品每一元銷售收入扣除銷售成本後，有多少錢可以用於各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業淨利率的基礎，沒有足夠的毛利率便不能盈利。同時銷售毛利率也可成爲企業制定價格策略時的參照標準之一。

②營業利潤率＝息稅前營業利潤÷銷售收入淨額

息稅前營業利潤=營業利潤+利息支出

此項指標反映企業通過銷售產品創造利潤的能力。息稅前盈利是企業生存、發展的保障。沒有足夠的息稅前盈利，說明企業賴以持續發展的基礎薄弱。

③核心業務利潤率＝核心業務息稅前營業利潤/核心業務銷售收入淨額

此項指標反映企業通過核心產品的銷售創造利潤的能力。該項指標可以作爲對產品項目或業務項目進行價值評價的標準之一。

⑵成本利潤分析指標

成本費用利潤率＝營業利潤÷成本費用總額

成本費用總額=銷售成本＋銷售費用＋管理費用＋財務費用

此項指標反映企業通過成本和費用的消耗產生利潤的水平，該項指標越大說明企業的成本和費用的耗費越有價值。使用此項指標時，應注意財務費用性質對利潤指標選擇的影響，即若貸款無用於投資情況，則可使用營業利潤爲分子，否則應使用利潤總額

⑶資產收益分析指標

總資產報酬率＝淨利潤÷平均總資產

平均總資產=（期初資產總額+期末資產總額）÷2

此項指標反映企業資產的運用能力，此項指標越高說明企業利用資產盈利的能力越高。

⑷資本收益分析指標

①淨資產收益率＝淨利潤/平均淨資產

平均淨資產=（期初所有者權益總額＋期末所有者權益總額）÷2

此項指標反映企業利用自有資本獲利的能力。

②資本保值增值率＝期末所有者權益總額/期初所有者權益總額

此項指標反映企業自有資本的增值速度。

⑸收益質量分析指標

①核心業務利潤佔利潤的比重＝核心業務利潤/利潤總額

此項指標反映企業利潤的結構，若某種核心業務利潤比例過重時，企業應注意利潤來源的依賴風險，此時可以適時調整業務結構，進行多角化投資，以降低經營風險。

②營運指數=經營現金淨流量÷經營所得現金

=經營現金淨流量÷（淨收益－非經營收益+非付現費用）

此項指標反映企業收益的質量，用於評價企業會計利益和現金流入的關係，此項指標應大於1，若小於1則說明企業的收益質量不夠好。

⑹保障性分析指標

①銷售營業現金流入比率＝銷售商品產生現金流入量÷銷售收入淨額

此項指標反映企業銷售商品所產生的現金流入，此數值越高說明企業產品回籠資金的情況越好，企業的運轉也越有保障。

②資金安全率＝資產變現率－資產負債率

資產變現率＝（現金及其等價物＋良性債權＋適銷存貨＋可變無形資產）÷資產總額

此項指標反映企業資金的安全程度，同時說明企業資產能在償還負債之後，可繼續擴充發展的能力。

2、營運能力分析指標

①流動資產週轉率＝銷售收入淨額÷平均流動資產

此項指標反映企業流動資產的管理水平，週轉率越高說明企業流動資產的管理越好，也說明企業短期的償債能力越強。此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續分解爲原材料、產成品等。

②營業週期=存貨週轉天數+應收賬款週轉天數

存貨週轉天數=360÷存貨週轉率

=360÷（銷售成本÷平均存貨）

應收賬款週轉天數=360÷應收賬款週轉率

=360÷（銷售收入÷平均應收賬款）

此項指標反映企業存貨轉化爲資金的週轉速度，營業週期越短，說明企業的週轉速度越快。

3、償付能力分析指標

①現金流動負債比率＝經營現金淨流入÷流動負債

此項指標反映企業償還即期債務的能力。

②資產負債率＝負債總額÷資產總額

此項指標反映企業的資產結構。通常情況下，若企業處於資產週轉速度快、規模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產負債率，否則，則應保持較低的資產負債率，以降低財務風險。

4、成長性分析指標

①銷售增長率＝（本期銷售收入－上期銷售收入）÷上期銷售收入×100%

此項指標反映銷售收入的增長速度。

②淨利潤增長率＝（本期淨利潤額－上期淨利潤額）÷上期淨利潤額×100%

此項指標反映淨利潤的增長速度。

③資本積累率=本年所有者權益增長額÷年初所有者權益×100%