商業地產調研報告(精選多篇)

目錄

第一篇：合肥市商業地產調研報告第二篇：蕪湖市辦公商業地產調研報告第三篇：關於瀋陽商業地產的招商與銷售的初步市場調研報告第四篇：2014-2014年中國商業地產最新調研與投資發展規劃專項研究報告第五篇：商業地產調研更多相關範文

正文

第一篇：合肥市商業地產調研報告

合肥市商業地產調研報告

調研目的：針對合肥市商業類型地產銷售單價及租金增長狀況進行了調研和市場分析，在取得目前合肥市商業地產銷售價格及租金增長率，爲公司操作勝利廣場.歡樂城項目提供一定的參考依據及相關數據支持。

調研對象：針對項目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業地產項目進行調研，對歷年來商業數據進行一定的彙總及相關市場分析。預測未來一段時間期內合肥商業地產商鋪租金年增長率等情況，現主要調研商業地產包括：安徽國際廣場、金色巴黎購物廣場、環球購物廣場、元一時代廣場、新天地國際廣場、萬達廣場等代表性商業項目，現對相關案例及數據進行彙總，其市場分析結論如下：

一、合肥商業市場背景研究：

合肥整體經濟持續增長，人口總數、人均收入消費能力穩步上升、並在新一輪城市規劃下城市未來發展能力得到提升，爲城市商業發展奠定了良好的宏觀市場背景：

合肥商業市場已經發生轉變，各種商業形式、超前形態已經進入，零售業競爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯等爲代表的大賣場業態集中進入：

市場投資主體與方向已經轉向商業地產，資金與市場關注度傾向商業地產；城市商圈市場近幾年發展迅速，市場放量比較大，短期內市場呈飽和狀態；開發熱點集中在老市區、一環線等與主幹道的交匯處；

單體規模越來越大，商業營業面積在五萬方及以上的項目層出不窮；新建集中商業向mall的形式發展，集餐飲、娛樂、購物、休閒爲一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎上進行細分市場。

二、購物中心類商業項目

安徽國際廣場：項目地址在長江西路，商業賣場營業面積爲77000平方米，主力商戶有家樂福、kfc等；

一層商鋪價格爲25000-30000元/平方，三層商鋪價格爲7000-9000元/平方，一層四年內返租8%，四年後商戶有經營權，也可委託物業方代租 ，三層返租十年，前五年8%，後五年8.5%，10年後交公司管理或回購，返租年投資回報率8%；

金色巴黎購物廣場：項目地址在長江西路，商業賣場營業面積爲9839平方米，主要經營服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價格爲25000元/平方，二層爲15000元/平方，三層爲9000元/平方，四層爲6000元/平方，籤三年，稅後8%年返租率，首層總價高，約50%返租年投資彙報率8%；

環球購物廣場：項目地址在馬鞍山與一環路交匯處，商業賣場營業面積爲48000平方，（有1.2萬平

方米的夾層 綜合、家樂福、麥當勞、kfc、環球百貨，首層街鋪均價爲37000元/平方，一層商鋪價格爲19000-25000元/平方，夾層商鋪價格爲11000-15000元/平方，四層商鋪價格爲5000-9000元/平方，返租三年，返租率爲8%三年後承諾原價130%回購，投資戶可以續約，保10%以上的年收益，返租年投資回報率8%；

元一時代廣場：項目地址在勝利路，經營面積爲157000平方米，綜合型購物中心；引進華聯、國美、kfc、百貨；一層商鋪價格爲19000-25000元/平方，返租10年返租率爲10%，到期後必須續約，返租年投資彙報率8%；

新天地國際廣場：項目地址在蒙城北路與一環路交匯處經營面積爲30000平方米，一層內鋪價格爲40000元/平方，外鋪價格爲50000元/平方，二樓商鋪價格爲20140元/平方，三樓商鋪價格爲18000元/平方，四樓商鋪價格爲15000元/平方，稅後8%年反租率、 首層總價比較高；

大唐國際廣場：項目地址在望江路與潛山路交匯處，商業區域經營面積爲80000平方米，1-2層爲大唐百貨（自營招商），3樓爲tesco超市，4樓爲真冰滑冰場、餐飲，5樓爲銀河國際影院。二期商鋪價格在18000-22014 元/平方，返租10年返租率爲10%，到期後必須續約，返租年投資彙報率8%； 萬達廣場：開盤時間爲09年11月28日，項目地址在包河區、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬平米城市綜合體，18萬平米國際購物中心，5萬平米六星級威斯汀酒店、5萬平米室外商業步行街和濱河酒吧街，約30萬平米的中央景觀豪宅，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓。萬千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星ktv、萬達國際影城等十大主力商家攜手進駐萬達廣場，充分體現萬達“訂單式商業地產”，國際廣場、威斯汀酒店爲自行持有經營，濱河酒吧街商鋪售價爲70000元/平方 ，商業步行街商鋪價格爲爲一層70000元/平方二30000元/平方，整體均價40000元/平方 ，中央景觀豪宅爲13000元/平方，商業步行街主要商戶爲品牌自營商戶，售租統一，無返租。

三、合肥市2014年未來商業地產項目：

信地廣場：建築面積95萬方，商業面積58萬方，項目地址位於靈泉東路與銅陵路交叉口，由shoppingmall 、家居mall、服裝mall 、星級酒店、高端商務寫字樓和商業步行街組成。 深國投廣場：建築面積7萬方，商業面積3.5萬方、項目地址位於長豐路北端，內設沃爾瑪、購物中心、美食廣場、影院及多層停車配套設施等是集購物休閒娛樂餐飲爲一提的綜合商業航母；

明發商業廣場：建築面積54萬方、商業面積38萬方、項目地址位於合肥北二環與四里河路交匯處；是集商業、餐飲、娛樂、休閒、旅遊、影城、五星級酒店、酒店式公寓爲一體的大型、綜合型商業航母；

鬆芝萬象城：建築面積18萬方、商業面積10萬方項目地址位於合肥長江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協議；

嘉茂購物廣場：建築面積5萬方、商業面積5萬方，項目地址位於長江西路，是購物、休閒、娛樂餐飲爲一體的現代商貿中心；

中環城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門路，建築面積70萬方、是一座集商業、住宅、公寓、酒店、寫字樓、藝術館爲一體的大型城市綜合體，大潤發已入駐；

從宏觀層面來說，合肥市經濟前景看好，具有紮實的商業基礎且城區人口總量和平均都在不斷增長，這些爲商業發展提供了動力源泉；

以上分析的商業地產項目一般進行主題定位包裝來提高整體項目形象，併力爭成功引入主體店來加強投資者的信心，進行帶租約銷售，一般返租10年 ，年均回報率8%-10%左右，銷售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷售，並後期運營良好；

合肥商業地產商鋪購買羣體爲投資者，對總價的承受能力有限，且傾向採用按揭付款，月供能力受當地收入水品存在的一定的制約行制約。

四、合肥勝利廣場歡樂城ｓｗｏｔ分析

s—優勢

1、片區價值：新城區位置，本項目屬於勝利路商圈範圍類，項目周邊小區林立，人流增加不斷提升項目潛在價值；

2、文化氛圍：勝利廣場是爲紀念合肥解放而建的一個多功能綜合性建築羣，蘊含着豐富的歷史內涵；對本項目的商業文化導入有一定的輔助作用；

3、升值潛力：合肥火車站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；

4、交通優勢：項目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車站旁，交通極爲便捷；

5、開發優勢：高水準的地下商業開發團隊及成熟的地下施工建設；

6、定位優勢：本項目以夢幻商業空間爲主體風格、imaxs影院合肥獨家經營，加勒比夢幻樂園合肥體量第一，從項目定位與項目性價比打造上充分實現差異化；

7、品牌優勢：香港名店街全國項目開發自身的品牌號召力。

w—劣勢

1、臨近主幹道，部分臨街住宅將受到本商業項目經營噪音干擾；引起周遍居民相對不滿；

2、本項目緊臨火車站，周邊地區商業檔次較低、分佈較散而且業態、業種不均衡，整個地區的商業

處於不成熟的狀態，而本項目整體定位主題明確，商業更是要打造風格及特色。要形成獨有的歡樂夢幻商業概念，形成自己固定的消費者羣體，勢必需要一定時間進行推廣和市場培養；

3、距離本項目不足1公里的北區域已經形成了整體商業配套設施較爲齊全，業種業態分佈比較均衡，已經成爲成熟商業中心。對比而言，本項目的商業面積體量上，很難在規模上與以上商業中心相抗衡。;

4、本項目爲地下式商業中心，地下兩層商業空間從顧客消費習慣上需要進行培養和引導；

5、本項目周邊大中專院校較少，而項目定位又處於年輕一代的消費羣體，在整體認知度上需進行一定的推廣。

o—機會

1、本項目作爲地下商業開發的先行者，項目的成立將首先在周邊消費者中留下深刻印象，一旦項目經營品質成功推出，將會給本項目帶來巨大的社會和經濟效益；

2、本項目商業已經預先進行了商業規劃，詳細分析了商用地產的業態、業種分佈，並對本項目總體定位進行了描述，增強了本案商業佈局的合理性和操作的可行性；

3、本項目獨特經營理念的導入更能確立市場地位及風格特色;

4、項目所在區域逐漸形成合肥核心商圈，區域內居民收入穩定、經濟發展迅速，市場需求克挖掘空間巨大。

t—威脅

1、規劃中的新興商業中心區與既有商業具有威脅性，大規模商業區建成後，勢必分割本案培養出的消費能力，造成本中心的購買力外流；

2、項目的啓動及整個經營過程都面臨一定的市場不確定性，市場操作的風險將對本案商業物業的推廣產生一系列不確定性的影響；

3、本項目所在區域非合肥主中心城區，人流量主要集中在火車站旁，流動顧客較多，火車站附近的商業氛圍較差影響本項目認知形象；

4、隨着合肥近幾年大型的綜合商業體不斷修建，各區商業地產的規劃及完善，將分流本項目的部分目標顧客羣體。

易志剛

2014年4月12日

第二篇：蕪湖市辦公商業地產調研報告

蕪湖商業、寫字樓調研報告

項目一：微商財富廣場

該項目位於中山北路與長江南路交匯處,與嘉興貿廣場、格力商業地塊成三足鼎立之勢，位置較好。項目用地性質爲商辦，佔地9145平方米，總建築面積約40000平方米，由一幢19層主樓及四層商業裙房組成。開發商不自持物業。

辦公部分：辦公部分位於主樓5-19層，標準層呈三角形，分別爲北、東、東南向，每層14戶，總戶數300戶；單間建築面積爲33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公攤比達34 %。該部分建築特色爲純loft創意辦公,層高4米8，格力中央空調vivi分層計費，房內上下水已設計並預留。寫字樓內設日立電梯四部，其中客梯三部、消防電梯一部。在售寫字樓按甲級寫字樓標準建設，出售物業爲白坯，大堂、衛生間等公共部分精裝修。

售價方面：均價12014元/平方米，其中五層11000元/平方米，層差價40元/平方米；現行的寫字樓銷售政策爲:一次性付款減500元/平方,按揭減350元/平方。商業部分出售價格及方式暫未確定。

物業管理：由開發商指定春天物業實施，物業費3.8元/平方米。

項目二：星隆國際城

星隆國際城位於銀湖南路與赭山西路交匯處，項目用地物業性 質爲商辦，首期交房時間爲2014年年底。項目佔地5.2萬平米左右，總建築面積近30萬平米，其中商業面積約18萬平米，五星級酒店4萬平米，辦公5萬平米左右。開發商自持65%，自持部分主要引進9000平米星美影城（10個放映廳、2014個座位）、45000平方百盛旗艦店、12014平米華潤蘇果旗艦店、50000平米萬豪酒店等主力店。

商業：商業位於地下負一層至地上三層部分，其中地下商業以下沉式廣場的形式存在，設置了水遊街和星舞臺兩種主題商業標誌。星舞臺是一種類似古羅馬鬥獸場的敞開式球體建築，其探入地下部分即是地下商業。此外水遊街的貫通讓下沉商業成爲整個項目的亮點，並

給予的更多的情趣元素，使得下沉式商業有隔絕於世外，獨立成街的優勢。地上商業部分地面一層層高5米，二、三層以上層高4.5米。一層商鋪面積最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商鋪較多，面寬4.5米，進深九到十米之間。經營業態方面：地下負一層主營餐飲,地上部分以高端品牌商業爲主。

商鋪部分帶租約銷售，包租10年，每年返利8%，前兩年返利可在房屋總款中直接扣減；10年之後，購房戶可享受150%的溢價回購。銷售價格：一層商鋪價格在55000-70000元/平方之間不等。二層商鋪價格在33000-35000元/平方之間不等。三層商鋪價格在23000-25000元/平方之間不等。地下負一層價格在28000元/平方料左右。現行的銷售政策是按揭優惠985折，一次性付款975折。

辦公部分：星隆國際cbd大廈，三幢5a甲級寫字樓，總建築面積50000平方米，6-16層爲辦公部分，裙樓部分設置商業。對外宣傳口徑爲第五代商務寫字樓集羣示範體，即將居住、商務、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、遊憩等都市功能高度集約的空間。中央空調vivi分層計費，每幢樓3部電梯，其中客梯兩部、消防電梯一部。標準層每層分隔爲七間，面積分別爲三間225.47平方，一間80.64平方，一間218.4平方，一間222.02平方，一間185.38平方，除80平方的外，其餘每間開間基本爲9米，公攤比爲35%。

售價爲第六層8400元/平方，層差價爲100元/平方。現行的銷售政策是按揭優惠985折，一次性付款975折。

項目三：赭山購物公園

赭山購物公園位於銀湖南路近赭山公園，用地性質純商業，總建築面積爲118741㎡。以下沉式設計手法建設山體式購物公園，提出“時間型消費”商業中心的概念。整個項目共劃分爲個五個區域,其中open plaza區位於設施主入口的開放廣場,體現設施的公共性夜間能獨立營業,店鋪規格15平方米；國際名品區區位於設施入口主通道處的時尚區,以品牌服飾爲主，店鋪規格90-110平米。潮流時尚區區別於其他的特色區域，常年有舞臺演出，業態組合豐富，趣味性強。

店鋪規格是休閒服飾80-90平方米，雜貨店鋪60平方米；兒童體驗館，有微型劇院、醫院、電影院、麪包房、書店等體驗設施，店鋪規格40-50平方米。時尚用品廣場，店鋪劃分規格80平方。開發商自持60%物業，dtc商業團隊運作。

整體建築爲地下負三層，單間建築面積：商鋪最小10平方，最大500平方。該項目爲產權式商鋪，10年內承諾每年8%的投資回報率，10年後承諾溢價180%回購；100平方以上也可自營。目前銷售單價在3.8萬元/平方到4.2萬/平方之間，按揭九九折，一次性付款九八折，另春節期間購房另享受總價優惠10000的政策。

項目四：蕪湖偉星時代金融中心

該項目位於北京中路與九華山路交匯處，物業性質爲純寫字樓。項目佔地1.3萬平方米，總建築面積8.1萬平方米，建築總高度爲99.6米層數，共26層,其中1-4爲商業裙房，5-26層爲寫字樓。寫字樓內設電梯7部。標準層每層12戶，基本爲80.64平方（開間8.4*進深

9.6）及220平方的大戶型。南北雙大堂設計,全精裝公共空間、純鋼寫字樓;電梯分區換乘，總計配備500多個地下停車位。

本項目定位爲金融主題寫字樓，銷售均價9000/平方左右，層差 價100元/平方米。按甲級寫字樓標準建設，出售物業爲白坯，公共部分精裝修，項目已基本售罄。偉星總部入駐。現行的銷售政策爲辦公按揭付款九折；商業未推出。

項目五：僑鴻濱江世紀廣場

本項目位於濱江大道以東、中山南路以西，物業性質爲辦公、住 宅及商業，總建築高度318米，建築總面積41萬平米，包括一幢69層高、定位在超五星級酒店和國際5a寫字樓的主樓；兩幢49層、面積在187-576平方米的超高層精裝江景大宅及11萬平方米的裙樓高端商業。全玻璃幕牆，360度江景景觀。建築羣臨江50米。商業部分開發商全部自持。

商業部分：11萬平方米的高端商業配套，包括蕪湖首家3d影院、

3000平方米精品超市、3000平方米精品書城及衆多精品餐飲店。主樓商業部分已明確僑鴻二店、超五星級酒店洲際酒店入駐。項目設空中網球場，五星級精裝雙大堂，分層中央空調系統；

辦公部分：主建築10-47層爲辦公，挑高6米雙大堂入口，面積約900平方米。標準層呈正方形，每層12戶，面積爲236平方(13.78米*12.25米)和136平方（9.2米*10.18米）兩種；9層及48層爲設備轉換層，不對外銷售。公攤比：33%。地下三層車庫，2100個機動車位。按甲級寫字樓標準建設，出售物業爲毛坯，公共區域高拋花崗岩、防滑地磚，進口高檔大理石牆面等精裝修。10部客梯高低樓層科學分區。市場定位高舉高打,城市地標建築,優勢不可複製。

銷售價格，在售12/15/16/20/26/32六個樓層，12層9500元/平方，層差價100元/平方。12層9500元/平方米；20層10300元/平方米。現行促銷政策是：辦公：按揭付款九八折. 一次性付款九六折。

項目後期物業由世邦魏理仕承擔，物業費11.8元/平方

項目六：華強廣場

該項目位於蕪紡廠原址，是標準的城市綜合體項目，總面積53萬平方米，集住宅、商業、寫字樓三位一體。商業未公開，但住宅均價達9500元/平方。該項目地理位置優越，地處鏡湖商圈；定位較高，智能辦公、商端百貨、頂級豪宅。

項目七：潤地商業廣場

該項目位於九華南路與紅花山路交匯處，物業性質爲辦公、商業，總建築面積15萬方，在售寫字樓共22層,每層12戶。每幢寫字樓配六部電梯，標準屋呈矩形, 單間建築面積：185（開間爲4.2米）及124.55（開間爲4米）兩種,其中四間面積爲185平方的分別位於東南、東北、西南、西北，公攤佔比：27.4%。公共部位裝修,無中央空調、戶型方正、柱網達8.4米，外觀無建築特色。600多個地下車位。大型超市部分開發商自持，但未確定哪家超市入駐。

目前在售爲一幢靠紅花山路寫字樓，售價四層6150元/平方，六層6300元/平方，22層7970元/平方，.均價7600元/平方,層差30-100元/平方不等。目前銷售政策爲大戶型總價讓22萬;小戶型總價讓15

萬，即406大戶型折後價6100元/平方米,六層6300元/平方米。

項目後期物業由潤地物業承擔，3元/平方。

項目八：江北尚品

該項目位於沈巷人民路兩側，物業性質爲商住，住宅六層,底商5米層高底商部分南北兩區,沿街商鋪，單間建築面積：最小21.31,最大55.97;進深6米,10米不等,開間4米2至5米4不等,拐角處開間可達近8米。住宅售價一層5309,二層5612,三層5642,四層5612；商業15600~19800元/平方米。

商鋪爲底商,每幢樓12到17戶不等。

現行促銷政策： 120平的大戶型總價減10000，86平的小戶型總價減6000。底商無優惠。

第三篇：關於瀋陽商業地產的招商與銷售的初步市場調研報告

關於瀋陽商業地產

招商與銷售

的初步市場調研報告

二〇一四年八月二十日

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本次調研目的就鐵西區商業地下街未來招商和銷售的初步預計對瀋陽現有商業街進行初步調研。

調研的對象共分爲四大區域，分別是：鐵西區興華街商圈（北起建設大路南至沈遼路）、和平區太原街商圈、瀋河區中街商圈、瀋河區五愛市場商圈、大東區南塔(請您支持：)鞋城商圈、皇姑區北行商圈。

通過09年8月19日全天的初步調研結果所顯示鐵西區現已具備形成瀋陽又一大商圈的基本條件。瀋陽市總常住人口爲700餘萬，而鐵西區就擁有120萬常住人口，從歷史來看鐵西區原是瀋陽的重工業區，工廠衆多工作人員居住較多，近年來隨着瀋陽的發展與變革和平區、瀋河區發展最爲迅速，朝着cbd形式發展，隨之而來的就是多數搬遷人口涌向它區。從住宅房價來看大東區均價在5500元/平米左右，皇姑區均價爲

5800元/平米（皇姑區是省政府和教師的集中地所以價格相對較高）渾南新區均價爲5200元/平米左右，唯有鐵西區、于洪區、沈北新區價格相對較低，但于洪區、沈北新區相對較市中心較遠，而瀋陽的老百姓的居住觀念很難轉變到二環以外，所以近兩年鐵西區已成爲瀋陽的又一居住新亮點。而鐵西區目前來看雖然人口衆多但是其商業發展相對較慢，而在鐵西區百姓的心目中稱得上是商業街的也僅僅只有興華街這一條街。在這條街上現已分佈的商業分別是（由北向南）華潤置地廣場（在建）、第一商城、國美電器、鐵西百貨商場、體育用品商場、新瑪特、蘇寧、國美、萬達商業廣場（在建）、家樂福、茂業百貨（在建），雖然已有這些商場，但是商場互相之間距離較遠，相互之間缺少互動性，所以在這裏如果建立一條地下商業街必將成爲一條不可或缺的連接紐帶，必將吸引大量客源。

根據初步的市場調研數據中顯示，在瀋陽地下商業街的招商方面也發生了變化，招商的種類也從最開始的單一化轉爲多元化，從單業態轉爲多種業態經營，而銷售上看地下街鋪位多爲租售相結合的方式，所取得的效果顯著，但是從銷售速度和銷售率上看，鋪位供求量顯示求大於供，具體詳見調研表。

第四篇：2014-2014年中國商業地產最新調研與投資發展規劃專項研究報告

2014-2014年中國商業地產最新調研與投資發展規劃專項研究報告 報告目錄

第一部分 中國商業地產深度剖析

第一章 商業地產相關概述

第一節 房地產簡述

一、房地產業主要涵蓋的領域

二、房地產行業管理的職責

三、提高房地產市場分析有效性的途徑

第二節 商業地產綜述

一、商業地產的界定

二、商業地產的形式與規模

三、商業地產目前三種模式：

1、“只租不售”

2、“租售結合”

3、精品店的模式

第三節 商業地產運作及銷售應把握的原則

第二章 2014-2014年全球房地產業運行狀況淺析

第一節 2014-2014年國際房地產業運行環境分析

一、經濟環境分析

二、金融危機對世界經濟的影響

三、金融危機對世界房產業的影響

第二節 2014-2014年世界房地產市場分析

一、世界房地產市場特點分析

二、全球房地產市場交易情況

三、全球房地產市場動態分析

第三節 中美房地產市場發展對世界的影響分析

一、中美房地產對各資源供應國的影響

二、中國房地產市場對全球經濟復甦的影響

三、美國房地產對全球經濟的影響及預測

第三章 2014-2014年中國房地產市場運行分析

第一節 中國房地產供需分析

一、住房潛在需求分析

二、我國購置未開發土地情況

三、我國房地產價格情況

四、我國房地產市場調整分析

五、我國房地產購買力的外部抽離解析

第二節 2014-2014年全國房地產市場運行情況

一、2014-2014年房地產企業運行情況分析

二、2014-2014年房地產開發投資情況分析

三、2014-2014年房地產市場運行情況分析

四、2014-2014年房地產市場特徵分析

第三節 2014-2014年我國大中城市房屋市場銷售價格指數

一、全國70個大中城市房屋銷售價格指數情況

二、2014年全國70個大中城市房屋銷售價格情況

三、2014年全國70個大中城市房屋銷售價格情況

四、2014年1季度全國70個大中城市房屋銷售價格情況

第四章 2014-2014年中國商業地產行業運行新形勢透析

第一節 2014-2014年中國商業地產行業市場現狀分析

一、金融危機下中國商業地產方興未艾

二、中國商業地產已進入新規則時代

三、中國“地產+商業”運營模式探討

四、大單交易涌現商業地產四季度終現暖意

第二節 2014-2014年中國商業地產中的城市綜合體分析

一、從城市發展的角度看城市綜合體的演進

二、商業地產催生城市綜合體的大發展

第三節 2014-2014年中國商業地產發展新格局

一、中國高端商業地產發展分析

二、中國品牌商業地產發展分析

三、中國住宅開發商轉型商業地產分析

第四節 2014-2014年中國商業地產行業發展中存在的問題

一、商業地產開發商對商業特性的把握

二、商業地產商的經營思路

三、商業地產開發對銀行貸款的依賴

四、商業銀行貸款中存在着形象工程

第五章 2014-2014年中國商業地產重點區域市場運行動態分析

第一節 2014-2014年北京商業地產市場分析

一、北京商業地產概述

二、北京商業地產租金情況

三、北京商業地產投資加快

四、外資零售企業抄底北京商業地產

五、北京商業地產外資併購率大幅下降

六、北京商業地產價值可能存在的變數解析

七、北京商業地產市場競爭分析

八、2014-2014年北京商業地產預測

第二節 2014-2014年上海商業地產市場分析

一、上海商業地產市場穩中漸升

二、上海商業地產市場供求失衡

三、上海繁華地段的高端商業地產一鋪難求

四、上海商業地產結構性過剩甲級寫字樓緊缺

五、上海商業地產面臨總量透支危機

四、上海商業地產發展六大觀點

五、上海商業地產投資四大結構性矛盾

六、上海地鐵商業地產前景看好

第三節2014-2014年其他區域商業地產市場分析

一、長三角新興商業地產項目發展趨勢分析

二、珠三角商業地產發展分析

三、南京商業地產發展情況

四、杭州商業地產行業發展分析

五、重慶商業地產行業發展分析

六、成都商業地產行業發展分析

七、瀋陽商業地產行業發展分析

八、天津成商業地產開發分析

第二部分 中國商業地產競爭力測評

第六章 2014-2014年中國商業地產競爭新格局透析

第一節 2014-2014年中國房地產行業的競爭格局分析

一、中國的房地產市場競爭加劇

二、房地產競爭推進企業品牌戰略

三、房地產市場中的低成本競爭戰略

四、中國中小房地產企業的競爭策略

第二節 2014-2014年中國商業地產的競爭分析

一、海內外實力地產商搏擊商業地產

二、中國商業地產過熱導致惡性競爭

三、商業地產競爭激烈風險凸現

四、中國商業地產競爭面臨的風險

五、政府部門聯合整治商業地產無序競爭現狀

第七章 2014-2014年中國商業地產重點企業競爭力對比及關鍵性財力數據分析

第一節 萬科企業股份有限公司

一、企業概況

二、企業主要經濟指標分析

三、企業盈利能力分析

四、企業償債能力分析

五、企業運營能力分析

六、企業成長能力分析

第二節 金地(集團)股份有限公司

一、企業概況

二、企業主要經濟指標分析

三、企業盈利能力分析

四、企業償債能力分析

五、企業運營能力分析

六、企業成長能力分析

第三節 上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司

一、企業概況

二、企業主要經濟指標分析

三、企業盈利能力分析

四、企業償債能力分析

五、企業運營能力分析

六、企業成長能力分析

第四節 廣州珠江實業開發股份有限公司

一、企業概況

二、企業主要經濟指標分析

三、企業盈利能力分析

四、企業償債能力分析

五、企業運營能力分析

六、企業成長能力分析

第五節 天津市房地產發展(集團)股份有限公司

一、企業概況

二、企業主要經濟指標分析

三、企業盈利能力分析

四、企業償債能力分析

五、企業運營能力分析

六、企業成長能力分析

第六節 保利地產 （600048）

一、企業概況

二、企業主要經濟指標分析

三、企業盈利能力分析

四、企業償債能力分析

五、企業運營能力分析

六、企業成長能力分析

第三部分 中國商業地產前瞻

第八章 2014-2014年中國商業地產前景展望與趨勢預測

第一節 2014-2014年我國房地產市場趨勢勢分析

一、中國將加大房地產市場新一輪調控力度

二、金融危機影響下中國房地產政策走向

第二節 2014-2014年中國商業地產發展趨勢

一、國內商業地產市場調整加速

二、中國商業地產發展前景預測

三、我國商業地產“春天”尚待經濟全面回暖

四、集團化開發、連鎖經營將成主流

第九章 2014-2014年中國商業地產行業運行環境分析

第一節 2014-2014年中國宏觀經濟環境分析

一、國民經濟運行情況gdp

二、消費價格指數cpi、ppi

三、全國居民收入情況

四、恩格爾係數

五、工業發展形勢

六、固定資產投資情況

七、財政收支狀況

八、中國匯率調整

九、貨幣供應量

十、中國外匯儲備

十一、存貸款基準利率調整情況

十二、存款準備金率調整情況

十三、社會消費品零售總額

十四、對外貿易&進出口

十五、城鎮人員從業狀況

第二節 2014-2014年中國商業地產行業政策環境分析

一、中國房地產業政策振興規劃分析

二、商鋪地產優惠政策

三、城市商業網點規劃條例

四、商業地產“計劃生育”政策將出臺

五、央行、銀監會調整商業性房地產信貸政策

六、商業地產限外政策或出現鬆動

第三節 2014-2014年中國商業地產行業社會環境分析

第十章 2014-2014年中國商業地產行業投資贏利模式分析

第一節 商業地產盈利運營簡述

一、人力

二、商品

三、資產

四、財務

第二節 國內商業地產三大主流盈利模式

一、整體持有

二、物業散售

三、資本運作

第十一章 2014-2014年中國商業地產投資戰略分析

第一節 2014-2014年中國商業地產投資概況

一、中國商業地產投資特性

二、中國商業地產投資與在建項目分析

第二節 2014-2014年中國商業地產投資機會分析

一、二線城市商業地產機會更大

二、商業地產將逐漸成投資新熱點

三、休閒商業地產成爲投資新寵

四、優勢寫字樓是最適宜投資的方向

第三節 2014-2014年中國商鋪地產投資風險預警

一、宏觀調控政策風險

二、市場競爭風險

三、信貸風險

四、市場運營機制風險

第四節 國研中訊權威專家投資建議

圖表目錄：（部分）

圖表：萬科企業股份有限公司主要經濟指標走勢圖

圖表：萬科企業股份有限公司經營收入走勢圖

圖表：萬科企業股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：萬科企業股份有限公司負債情況圖

圖表：萬科企業股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：萬科企業股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：萬科企業股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司主要經濟指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司經營收入走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司負債情況圖

圖表：金地(集團)股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：金地(集團)股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司主要經濟指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司經營收入走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司負債情況圖

圖表：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業開發股份有限公司主要經濟指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業開發股份有限公司經營收入走勢圖

圖表：廣州珠江實業開發股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業開發股份有限公司負債情況圖

圖表：廣州珠江實業開發股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業開發股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：廣州珠江實業開發股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：天津市房地產發展(集團)股份有限公司主要經濟指標走勢圖

圖表：天津市房地產發展(集團)股份有限公司經營收入走勢圖

圖表：天津市房地產發展(集團)股份有限公司盈利指標走勢圖

圖表：天津市房地產發展(集團)股份有限公司負債情況圖

圖表：天津市房地產發展(集團)股份有限公司負債指標走勢圖

圖表：天津市房地產發展(集團)股份有限公司運營能力指標走勢圖

圖表：天津市房地產發展(集團)股份有限公司成長能力指標走勢圖

圖表：保利地產主要經濟指標走勢圖

圖表：保利地產經營收入走勢圖

圖表：保利地產盈利指標走勢圖

圖表：保利地產負債情況圖

圖表：保利地產負債指標走勢圖

圖表：保利地產運營能力指標走勢圖

圖表：保利地產成長能力指標走勢圖

圖表：2014-2014年中國gdp總量及增長趨勢圖

圖表：2014年中國月度cpi、ppi指數走勢圖

圖表：2014-2014年我國城鎮居民可支配收入增長趨勢圖

圖表：2014-2014年我國農村居民人均純收入增長趨勢圖

圖表：1978-2014中國城鄉居民恩格爾係數走勢圖

圖表：2014.12-2014.12年我國工業增加值增速統計

圖表：2014-2014年我國全社會固定投資額走勢圖（2014年不含農戶） 圖表：2014-2014年我國財政收入支出走勢圖 單位：億元

圖表：近期人民幣匯率中間價（對美元）

圖表：2014.12-2014.12中國貨幣供應量月度數據統計

圖表：2014-2014年中國外匯儲備走勢圖

圖表：1990-2014年央行存款利率調整統計表

圖表：1990-2014年央行貸款利率調整統計表

圖表：我國近幾年存款準備金率調整情況統計表

圖表：2014-2014年中國社會消費品零售總額增長趨勢圖

圖表：2014-2014年我國貨物進出口總額走勢圖

圖表：2014-2014年中國貨物進口總額和出口總額走勢圖

圖表：2014-2014年我國人口及其自然增長率變化情況

圖表：各年齡段人口比重變化情況

圖表：2014-2014年我國普通高等教育、中等職業教育及普通高中招生人數走勢圖 圖表：2014-2014年我國廣播和電視節目綜合人口覆蓋率走勢圖

圖表：1990-2014年中國城鎮化率走勢圖

圖表：2014-2014年我國研究與試驗發展（r&d）經費支出走勢圖

圖表：略……

更多圖表見報告正文

房地產報告其它報告

第五篇：商業地產調研

商業地產分享——商業地產的前期調研

突然累了發表於2014年01月11日 23:51 閱讀(1) 評論(0)

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（每天分享一篇專業文章，轉型商業地產，加油！希望朋友們多多關注）——轉型進行時

地產項目在開發的前期要對地塊價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析並對市場定位提供依據，迴避風險。而商業房地產因爲其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，就更需要在開發前期進行市場調研。目前，這一工作已成爲商業地產開發中必不可少的環節。

什麼是商業地產呢？商業地產是滿足商業、貿易活動的一種地產形式，簡單的說就是“商貿+地產”。商業地產的前期調研是通過分析目前行業的發展現狀、城市商業總況、消費承載與來源、市場資源依託、投資經營力、可比類似競爭業態現狀，以商業需求和市場依託爲導向，以客觀市場調研爲依據對項目提出可行性的市場定位，爲招商和銷售工作提供依據。一般來講，當項目形式和經營行業並未確定時，我們主要進行幾個宏觀方面的分析調研：

1、經濟環境的分析和研究；

2、區域城市結構調查與發展規劃；

3、商業發展規劃和政策研究；

4、區域商業結構的市場調查與分析；

5、典型性調查與研究；

6、未來商業地產的供應量分析；

7、消費者消費行爲的調查與研究；

8、立地條件研究；

9、商圈的確定和研究；

宏觀調研一經完成，依據結果就可對項目做出一個前期的粗略的規劃建議，隨後，我們根據項目的商業形式和經營類型進行進一步的細緻調研，以此再對項目規劃做出準確微調。下面我們先來看一下宏觀方面的調研活動：

經濟環境的分析和研究

商業地產由於其開發週期長投資大，最終利潤實現形式歸於出租、經營和銷售，這些均受經濟發展和政策影響較大。所以，在開發商業地產項目時，經濟環境的研究分析就顯得尤爲重要。經濟環境的調研主要集中在以下幾個方面：

1、總人口及地區人口結構、職業構成、就學條件、基礎設施情況、家庭戶數構成、收入水平、消費結構、消費水平等；

2、gdp發展狀況，國民經濟產業結構和主導產業產業結構，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益的情況；

3、全社會消費品零售總額；

4、全市商業增加值；

5、城鄉居民的人均和可支配收入；

6、城鄉居民儲蓄存款餘額；

7、城市對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；

8、城市內的重點開發區域，近年政府對城建、商貿、地產等相關方面所出臺的政策；通常要對連續3-5年的數據進行統計分析，這樣才能基本反映出一個城市經濟發展的總體水

平。

區域城市結構調查與發展規劃；

如果項目位置處在城市行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則更易於城市機能的發揮，自然集中的人流能形成良好的商業經營氛圍。當然除了這種情況外還受到區域城市結構和城市發展規劃的影響，如：

1、公共設施狀況；

2、交通體系狀況；

3、道路狀況、通行量；

4、區域城市性質與功能特點；

5、各區域的城市機能組成；

6、城市規劃政策與方向；

城市發展規劃對商業地產的發展有着非常重大的影響，諸如大型社區的發展計劃、商業區的建設計劃以及城市新區的開發都將對項目的規劃以及未來的經營產生直接影響。這些調研要由專業的調研公司完成，一般人員是很難完成的，如果調研不到位，數據有出入將會成爲後期項目定位的陰影。

商業發展規劃和政策研究；

在整體上城市功能結構和規劃發展對項目產生一定影響，局部上商業面的發展規劃對項目將有着至關重要的影響。每一個城市的商業佈局規劃是城市機能完善的標誌，爲增強城市商業網點規劃管理的科學性和權威性，國家經濟貿易委員會國內貿易局先後發佈了多條《關於加強城市商業網點規劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市儘快制定商業網點規劃，通知要求在2014年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。

許多城市的商業委員會考慮到目前商業佈局的特點，結合城市發展做出了城市商業網點的佈局規劃。這在大型商業地產開發過程中，對開發商及時避免政策性風險和重複建設有着重要的指導性作用。

區域商業結構的市場調查與分析

前面我們進行的都是宏觀的政策等方面的研究，區域商業結構則是區域商業實際情況的調研，也就是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內商業經濟活動的指標和特徵，其各項指標和內容的綜合數據爲項目市場定位、業態設計和經濟效益預測都提供了定性的參考分析。商業結構的調研主要包括以下幾方面：

1、地區間的銷售動向；

2、業種間的銷售動向；

3、商業地區間的競爭狀況；

4、大型主力店的動向；

5、瞭解稅收政策，重點調查不同業態經營戶的政府政策，經營成本（稅收、租賃費用）和收入狀況。

以上內容必須通過對區域內各種業態的經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、稅收情況、存在問題、預期發展和經營動向等多方面的調研，才能獲得一個較爲普遍性的結論。

典型性調查與研究

知己知彼，百戰不殆。商業的競爭環境是關係到一個項目是否能長期存在的關鍵點之一。我們可以對項目所在地和城市其它商業區的各類業態收益狀況進行調研。調研時可以選擇主要的百貨商場、超市、專業市場、餐飲、娛樂等不同形式的商業環境，從規模、提供的產品或服務、客流量、交通、客羣來源幾個方面進行分析，掌握各業態的現狀和結構特點，以便做

出一個綜合性的競爭分析。

未來商業地產的供應量分析

對開發商來講，開發住宅項目與商業項目的差別很大，在項目前期必須考慮到該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計等綜合因素。因爲商業地產最終取決於在租賃、銷售後如何很好的支撐經營，所以不論是經營者還是投資者在選擇商鋪的時都會慎重考慮到這一點。

在《城市居住區規劃設計規範》中，明確規定了居住區人口規模和商業配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業服務建築面積700-910平方米；社區服務每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據具體項目的不同，規劃部門對商業面積的開發要求和建築形式要求都會不同，對於開發商來講，在具體開發中，應根據實際情況，選擇好開發時間，藉機乘勝。

消費者消費行爲的調查與研究

對消費行爲的研究又稱生活結構研究。目的主要在於收集區域內消費者的生活形態和特徵，從人口結構、家庭戶數構成、收入水平、消費水平、購買行爲以及交通方式的選擇等方面可形成一個對消費行爲定量和定性的評估。

1．人口結構；

人口結構主要依據年齡、性別、教育程度、職業分佈等進行分類整理，並對過去人口的集聚、膨脹速度，將來人口結構的變遷進行預測。

2．家庭戶數構成；

依據家庭戶數的變動情形及家庭人數、成員狀況、人員變化的趨勢進而洞悉城市化發展與生活形態的變化。如近年城市的搬遷戶以3-5人三代家庭爲主，而cbd則以單人或兩人的家庭模式居多。

3．收入水平；

根據收入水平判斷消費的可能性、消費能力以及目前的消費層次等。

4．消費水平；

消費水平是地區內消費活動的直接考量，尤其對零售業來說是最重要的衡量指標。據此推理出消費者的消費情形，並依據商品類別劃分消費種類，計算出商圈內的消費購買力和消費傾向。

5．購買行爲；

通過購買行爲一是可以掌握消費者習慣性的消費場、消費種類和服務；二是大致判斷選擇商品和服務的標準，以便對區域消費者的消費意識作深入探討。

6．交通方式；

交通方式變化，可以影響消費者的購物習慣及消費內容。在消費者對不同業態的需求在花費時間上都有一定的心理尺度，交通工具的改變會在一定程度上影響購物範圍的大小，同時交通的便利也可以形成客流的有力支撐。

立地條件研究

立地力是指擬規劃商業周圍的環境和自身因素對商業經營的影響。所謂“一步三市”也是這個道理。

立地的周邊環境主要包括周邊道路狀況、顧客到店的便利度、毗臨的場所等。

1．道路類別；

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行爲。依用途可將道路分爲交通樞紐、連接通道、交通幹道、商業幹道，對商業選址而言，商業幹道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通幹道。

2．顧客到店的便利度；

進店行進東線是否通暢便利也是影響經營的條件之一。行進動線中是否有障礙物，如交通欄隔、單向車行道、禁止轉彎等路障、路標都會形成對客流的阻礙。

3．周邊的商業氛圍；

有時商業業種的聚集加強了競爭但也能形成集合效應，如專業市場，可帶來單一的消費人流，當然業態的錯位經營與互補經營也是很關鍵，合理的安排業態組成將更有利於市場間的互榮。

4．商業的能見度和日照情況；

商業建築能否容易找到即商業的能見度是吸引人流消費的關鍵之一，如果商業建築能見度差將會影響到日後的經營。日照情況對商業經營也有一定影響，在南方由於氣候炎熱，所以顧客更喜歡光顧東北面的商業，而在北方，顧客則更喜歡光顧西南面的商業。

商圈的確定和研究

這是調研中的最後一項，也是最關鍵的一項，商圈的確定是整個項目成敗的基礎。通常商圈是指一個商業地產項目所提供的商業、貿易或者商鋪、貿易服務的範圍。也可以說成是一個商業地產項目吸引消費者的有效空間範圍。對商圈調研的目的主要圍繞着幾個方面：１、瞭解區域內的社會經濟變相及生活形態；

２、確定產品組合及促銷點；

３、分析商圈是否重疊

４、計算在某一地理區域內的飽和度；

５、找出商圈內的障礙：如：道路設施不便，人口過度擁塞等；

６、法規政策方面的考慮；

７、其他因素：區域競爭是否激烈、未來變動趨勢、供應商位置、交通狀況等。

每一個商業地產項目都有其商圈範圍，不同類型的項目，商圈範圍也截然不同。理想概念中的商圈是規則的同心圓，但是實際上它是由不同規則的圖形組合的。通常，商圈可分爲三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈），有的市場調查機構將此再細分爲：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：

核心商圈（primary trading area）約佔50%——70%的人流量；

次級商圈（secondary trading area）約佔15%——20%的人流量；

邊際商圈(fringe trading area)約佔10%左右的人流量；

那麼，每個商圈所包含的人口數量是這樣計算的：核心商圈是用“步行20分鐘能夠到達項目所在地的人口數乘以步行者佔總人口的比率”加上“騎自行車20分鐘能夠到達項目所在地的人口數量乘以騎自行車的人口占總人口的比率”加上“步行10分鐘能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數量乘以乘坐公共汽車的人口占總人口的比率”再加上“乘坐小汽車20分鐘能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總人口的比率”即得到了核心商圈所覆蓋的人口數量。

不同的商圈類型中核心商圈、次級商圈和邊際商圈所包含的輻射半徑也有所不同：

在集中型商圈裏核心商圈的半徑在2014米以內，次級商圈的半徑在2014米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；

而在分散型商圈裏核心商圈的半徑在500米以內，次級商圈的半徑在500米—1000米之間，邊際商圈則在1000米以外；

如果在商圈劃分時遇到以下幾種情況，將成爲劃分的自然界點：

1、凡超過４０米寬的四線道以上或有欄杆、安全島阻隔的道路；

２、受鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻；

３、受高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易；

４、受安全島之阻隔使人潮流動不易；

５、受大水溝使人潮流動不易

６、因單行道阻隔使人潮流動不易；

７、人潮走向與購物習慣相反者；

受到以上情況影響都將劃分成兩個不同的商圈。

關於商圈的界定一般依據以下幾種方法：

１、 同心圓法：

一個商業項目的服務範圍可以用同心圓表示，先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然後計算不同圈層內的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定商圈。這裏有兩種方法：一個是用人口密度的變化來界定；二是用不同同心圓間商品消費量的變化來界定；

２、行車時間法：

根據消費習慣，行車速度，不同地區的出行習慣來界定商圈。

３、 路線調查法：

沿項目周圍不同的街道調查，收集人口、商業、消費者的信息，根據以上資料進行確定。

４、 compass法則：

商業地產所產生的潛在收益受到顧客對該產業的易接近性的影響，雖然很多因素對易接近性有影響，但以下的公式假定易接近性只受兩個地理位置的直線距離和彼此受到吸引的傾向而定。

從狹義上，雷利的吸引力定律可以確定在兩個位置之間的直線上受到同等引力的那個點。從廣義上，這個公式劃定的是一個圓，位於這個圓內的顧客具有受圓內購物場所吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受圓外場所吸引的傾向。

雷利定律的公式爲：

da=d/1+ (q)a

交易中心=d/(1-q) 有效半徑=d*(q)a/(1-q)

根據交易中心和有效半徑就可以確定有效商圈的範圍。

da代表項目所在地到競爭對手所在地之間的有效交易距離（商圈的界境點）

d代表項目計劃用地到競爭對手所在地之間的實際距離；

sa,sb代表場所a和場所b各自的規模（即零售面積等）；

在取sa>sb時，q = sb/sa即兩處場所的規模比率；

a代表常數1/2；

compass法則存在的一定限制：一個是隻考慮了距離，未考慮實際的道路狀況和交通狀況；二是顧客認知的距離會受到購物經驗影響，如項目可以給客戶留下良好的心理印象，則顧客的認知距離會比真正的距離長。

5、商業飽和理論：

設在一個城市區域內，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人，用城市區域內的總人口乘以2.6就得到市場的需求總量。用“市場總需求量”減去“現有零售面積”即可得到“市場的需求潛力”。如果市場需求潛力大於零則表示開發具有可行性，反之無開發空間。商圈分析的方法有許多種，除了以上的方法還有康維斯的“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

康維斯“新零售引力法則”表示在相互間有明確競爭關係的兩個城市間其商業經營的比率關係。

哈夫的“概率模型”則是從消費者的立場出發，他認爲消費者利用某一商業設施的概率取決於商品豐富性的營業面積，爲購物所消耗的時間及商業設施的規模實力。

以上各種方法出發的角度不同，運用的市場變量不同，所以達到的目的也不同。在具體研討

分析過程中還是要結合具體的實際情況有選擇地運用，一般可以採取將定性和定量的研究方法相結合的手段。

通過以上九個環節，有關商業地產前期的宏觀方面的調研就基本完成了，接下來要進行的就是針對項目前期定位規劃而進行的較爲具體的調研了，不過調研只是手段，並不是最終目的，只有對調查的內容和數據進行系統的分析對比，才能掌握一定量較爲準確的市場規律與信息，爲項目的後期定位和營銷推廣做出正確指導。

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