小區調研報告多篇

【第1篇】2022小區調研報告

2022小區調研報告(1)

十六屆六中全通過的《關於構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》指出，我國正處於改革發展的關鍵時期。在社會正在經歷空前變革的時期，如何保持清醒的頭腦，居安思危，深刻認識社會發展的階段性特徵，並根據本地社區工作的實際情況，積極主動地探索和諧社會建設的新路徑，以最大限度地增加和諧因素，最大限度地減少不和諧因素，不斷以社區和諧推動城市和諧，進而促進全社會和諧，已成爲xx市委和市政府面臨的迫切的現實問題。

科學決策是確保執政、施政正確的前提和基礎。中共xx市委，就社區建設問題，在充分調動民間參與的基礎上，廣泛徵求社會各界的意見，並借鑑國外政府決策模式，加大引智入政的力度。這既反映了其戰略性的前瞻思維，也反映了其對科學和民主決策的充分重視。受xx市委的委託，西南財經大學公共管理學院師生一行6人，在行政與公共事務管理資深專家、xx財經大學馬克思主義學院院長曾狄教授的帶領下，深入xx就社區建設問題進行了實地考察和研究。

此次考察主要採取聽取工作彙報與實地調研、隨機採訪與定量測定、定性分析與定量分析相結合的方式，從綿陽市主城區131個社區居委會中抽取出三大類別共8個社區居委會，作爲調研和研究的對象。根據此次調研，我們初步發現，政府與社區間之事政事不分，權責不明;居民社區意識淡漠;

社區服務功能較弱;社區建設資源供給不足;工作績效考覈機制不科學、不完善和信息化建設滯後等6大問題，是制約當前綿陽市社區建設的主要因素。其中，政府與社區間之事責職不分，權責不明;社區建設資源供給不足，是核心制約因素。目前xx社區建設中出現的諸多問題，在很大程度上都與其有着密切的關聯。在認真歸納、總結和分析上述問題的基礎上，我們嘗試性地提出了相應的政策性建議，由於客觀性因素的制約，有些建議是方向性的。僅供參考。

一、當前xx市社區建設的基本情況及特點

(一)社區建設的基本情況

自中央和省委關於社區建設的有關文件下發後，xx市委和市政府高度重視社區建設工作。在市委和市政府的正確領導下，各級政府普遍結合本地實際，積極探索社區建設新路子，形成了上下齊心協力、同抓共管的工作格局，社區建設各項工作取得了明顯成效。

在xx市有19個街道辦事處396個社區居委會中(其中城區131個，市縣城區和鄉鎮265個)，現階段已涌現出全國社區建設示範區和全省社區建設示範區各1個，全省社區建設模範鎮2個，市級社區建設模範鄉鎮(街道)10個(市級10個，縣級3個)，創建示範社區52個。全國百佳學習型社區、全國青年文明社區、全國文明示範社區5個，市級文明社區、先進社區25個，先後有2名社區幹部榮獲全國優秀社區工作者稱號，有2名社區幹部榮獲全國社區志願者先進個人稱號，有18名社區優秀工作者受到省委組織部和省民政廳的表彰。

1、社區建設工作制度逐步趨於完善。2003年以來，xx市委和市政府陸續制定了關於《xx市城市社區建設五年發展規劃》、《關於加強社區居民委員會建設的意見》和《關於健全和完善社區居務公開和民主管理制度的意見》等十多項社區建設規章制度，促進了社區建設的規範化和法制化。並根據相關政策文件要求成立了社區建設領導小組辦公室，負責協調和指導全市社區建設工作。

2、構建新型社區工作初步完成。靠典型引路，以點帶面，穩步推進全市社區，是xx社區建設取得的有效經驗。涪城區朝陽街道辦事處按照便於服務管理、便於開發社區資源、便於社區自治的原則，以構建適應核心城區具有共同地域和認同感的現代新型社區爲出發點，成功探索出了社區居委會的新型管理體制，併成爲全市社區建設的典範。xx社區根據本地實際，積極深化社區服務功能，大力推進社區便民利民服務、社會保障和社會救助服務，再就業培訓服務，凝聚了人心、增強了居民的社區意識。

3、社區建設瓶頸現象局部緩解。儘管目前絕大多數社區居委會的辦公設施和居民活動設施嚴重不足、社區工作人員待遇普遍偏低，社區建設經濟瓶頸現象突出，但市民政局等部門在市委和市政府的支持下，積極爭取其他部門的協調配合，通過採取財政支持、劃撥土地、減免費稅、房屋置換、改造或新建等多種方式，在一定程度上緩解了基礎設施嚴重不足的局面。目前部分社區如高新區、經開區、農科區等地所在社區的辦公和服務用房已達到300平方米。大多數社區的年度總開支平均達到3萬元。

4、社區服務和社區活動初具規模。目前雖然xx的社區服務網絡還有待於進一步開發和完善，但以區市縣爲龍頭、街道爲主體、社區爲依託、轄區單位和社會成員廣泛參與的社區服務網絡框架已基本形成。全市已建成社區服務中心12個，社區服務站396個，各類服務網點1900多個，已全部覆蓋區市縣政府駐地。建立社會捐贈站點136個，接收捐贈衣物10萬餘件，接收社會各界贈款560萬元。落實星興計劃項目91人，建設各類老年服務設施780餘個，在一定程度上緩解了老年人休閒、娛樂、健身場所不足的矛盾。通過提供就業信息、職業介紹、開發公益性崗位等形式，幫助25000餘名下崗失業和失地無業農民的就業問題。

全市已建社區圖書館和閱覽室213個，建全民健身路徑86條，並通過共駐共建、資源共享的方式，有效地擴大了居民的健身和娛樂活動範圍。建社區法律服務機構167個，900多名法律工作者參與了社區法制宣傳教育和諮詢服務活動。成立了100多支各類老年文藝活動團隊，豐富了社區文化活動。

建立社區衛生服務中心10個，社區衛生計生服務站24個，有社區服務工作人員487人，一定程度緩解了社區居民的基本醫療服務需求。建社區警務室317個，建社區治安巡邏隊392個，落實社區民警388人，交警、巡警和消防隊員236人，巡防隊員1900人，羣防羣治的工作格局已基本形成，社區治安綜合治理進展良好。

(二)社區建設的特點

1、社區類別不同。根據調研情況初步分析，綿陽至少存在三種不同類型的社區：

(1)純居民式社區，即遊仙開元中街(屬城市拆遷居民聚集區)、涪城順河社區(屬老城區居民聚集區)和金菊社區(屬工薪階層聚集區);

(2)國有企業職工和下崗職工較集中的社區，即東材社區和工區街道辦事處;

(3)城鄉結合區，即遊仙六里社區(屬村改居型社區)、高新東段社區(屬農轉非、企業職工和小區居民混居型社區)和經開區板橋社區(屬失地農民安置型社區)。其中，既有建區時間較長，功能發展比較成熟的社區，如遊仙區開元中街、涪城區順河社區等，也有建區時間短，各項工作正處於起步階段的社區，如遊仙東材社區等。此外，各社區所轄面積和人口規模也表現出較大的差異性。

2、社區實力懸殊。由於特殊的政策偏好，某些社區的經濟實力比較雄厚，如xx社區擁有規模較大綜合農貿批發市場和種子批發公司，其可從社區經營的公司中獲取充足的財力支持用於發展社區建設;但多數社區的經費開支嚴重不足，一些社區甚至處於長期負債狀態，如xx社區的負債累積已過60萬元，社區建設工作難以爲繼。

3、社區需求各異。儘管各類城區存在某種共同的需要，但基於社區類型不同，面臨的問題各異，居民的社會需求也不盡一致。辦公和服務設施嚴重匱乏的社區，目前更關注的是基本辦公設施得到切實保障;在已得充足保障的社區，更關注的是如何深入開展社區服務;居於核心城區的社區，更需要拓展和深化社區服務功能。

國企和下崗工人比較集中的社區，更側重於對下崗失業人員的再就業安置;地處城鄉結合部的社區，最需要的是對失地農民提供最低社會保障、社會救助服務以及就業培訓等問題。因此，針對不同類型社區，政府應因地制宜、因勢利導，穩步推進社區建設。

二、當前xx市社區建設面臨的形勢

隨着社會主義市場經濟的發展和各項政策改革的不斷深入，與其他城市一樣，當前xx已步入改革發展的關鍵時期。政策決策的深刻變化，經濟體制的深刻變革，社會結構的深刻變動，利益格局的深刻調整，思想觀念的深刻變化，在給綿陽社區的建設與發展帶來了機遇的同時，也對該市的社區建設工作構成了極大的挑戰。

(一) 當前xx社區建設面臨的機遇

1、宏觀政策的調整，爲社區建設提供了政策依據。長期以來，地方政府的績效考覈過度偏重於gdp的增長，而對於地方政府政策創新重視嚴重不足。這在一定程度上制約了地方政府關於向基層提供基本公共服務、化解基層社會矛盾和解決基層社會公平正義等方面問題的探索與創新。

可喜的是，自十六屆四中全會來，中央連續提出了關於落實科學發展觀、加強黨的執政能力建設和社會主義新農村建設等系列新的執政理念和政策。10月11日，十六屆六中全會集體通過的《關於構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》更是明確提出了構建社會主義和諧社會的重大戰略構想，確立了建設社會主義和諧社會的指導思想、目標任務和原則，爲地方政府構加強社區建設，探索以社區和諧促社會和諧的新路子，提供了堅強有力的政策指導和支持。

2、各級領導高度重視，xx社區面臨發展契機。各級領導高度重視社區建設工作，普遍認爲綿陽市社區建設第二個春天即將來臨，並對社區建設工作充滿熱情，這是我們開展此次調研所始料未及的。綿陽市相關部門領導，受市委譚力書記的指示，對上海、南昌等地的社區建設情況進行了實地考察和調研。

市委政研室根據實際整理的考察報告，受到了xx書記的肯定性批示。市社區建設領導小組辦公室對社區自治組織的職責、社區管理制度、社區政策性事務辦理條件和程序等作出了具體的明文規定。市民政局、xx區、xx區等相關部門領導，也普遍結合本地實際情況，對近年來的社區建設工作，進行了深刻反思和認真總結。目前，全市各相關職能部門領導幹部對於社區建設工作上下一心、高度重視，必將有利於促進和推動全市社區建設工作的開展。

3、經濟實力壯大，社區建設瓶頸現象有望消除。經過近三十年的改革開放，xx市經濟規模逐漸壯大，經濟實力明顯增強。目前xx全市gdp爲560億元，財政收入爲50億元，並還在以近10%幅度的增長。經濟實力的壯大和財政收入的增加，對於解決當前xx市社區辦公場所和公益設施嚴重不足、社區居委會工作人員待遇偏低和工作經費緊張的問題，提供了有力的經濟支持，有利於緩解目前制約xx社區建設遭遇經濟瓶頸制約的狀況。

(二)當前xx社區建設面臨的挑戰

社區管理舊模式難以適應社會結構的新變化。近年來，隨着市場經濟的不斷髮展和完善，原本固定地從屬於一定社會組織的管理體制已被打破，不同級別與種類的單位大量單位人轉爲社會人。國有企業改革的不斷深入，綿陽出現了大量的下崗和失業人員。宜於人居的環境和相對發達的經濟狀況，導致周邊農村地區的居民也紛紛涌入綿陽城區。全市流動人口已近10萬，約佔城市總人口的1/7。

與市場經濟的發展和經濟類型的多元化相伴而生的個體工商戶、私營企業主，同上述人羣一樣，均遊離於傳統單位體制之外，對綿陽現有社會秩序構成了極大壓力，對原有的社區管理模式也構成了巨大挑戰。

2022小區調研報告(2)

調研的社區：xx花園。

調研的方面：物業管理的各方面與人們的看法。

搬家到小區不久，聽父母說這裏的物業管理不是很好，在這個寒假，我利用了一天的時間，去調研了關於小區各方面的物業管理。

物業管理包括有小區綠化，衛生情況和安全保證等等。我做了四十份調研報告，隨機找到住戶調研。在大家做出的調研裏面，我看到了一個現象，就是大家對小區物業管理都不怎麼滿意，特別是衛生環境方面。

四十份調研的分佈內如下：十五份綠化環境方面的調研，主要是問住戶對小區綠化環境做的方面是否滿意，以及對小區綠化的建議。十份安全方面的調研，主要是問住戶對小區保安的看法以及安全是否保障展開調研。還有十五份是關於衛生情況的，是大家對衛生環境是否滿意與建議的。

在這些調研表當中，最清楚反應出小區的衛生情況不合格。每天也能看到，靠後苑有個垃圾房，成天不清理乾淨垃圾，弄到那附近的空氣不潔淨，讓人十分反感。而在小區的小花園，小路上都能看見紙屑，果皮等垃圾。住戶們對這個強調了很多次卻得不到迴應。每個人都希望能住在一個乾淨漂亮的社區，我想這一點我們社區遠遠不及，責任不但在清潔工上，而且住戶也有小部分責任，若不是隨地扔垃圾，爲什麼會看到這種現象呢?所以，小區的衛生是靠大家來維護的，我希望日後能看到改善。

緊接着就是安全方面。這一點是大家都比較平均的，有些人認爲做的不是很好，但有些人說還不錯。保安人數多，但是做不到很好的效果，還是會聽到一些被偷東西的事情，所以保安應該更加認真以及保證住戶的安全。

最後要強調的一點是綠化方面。小區的綠化環境不錯，這是大家一致認可的。路旁有整齊的樹木花草，後面靠山，環境是不錯的，也值得大家學習。

小區的各個方面都比較均一，這次調研我也有很大的收穫，我很開心能瞭解到小區這麼多的事情也希望能爲小區做些事情。

【第2篇】城市危舊小區改造工作調研報告

建設單位參與危改的積極性不高。二是多數危舊小區原先建築密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產權複雜，住戶、產權人以及產權單位對安置補償的要求不盡統一，違章建築和搭蓋很難按照現行規定無償拆除，安置補償矛盾非常突出。由於開發建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長改造週期。三是拆遷與土地審批手續在辦理程序上存在相互制肘問題，一些已落實開發建設單位的項目因拆遷問題處於停滯狀態。

（五）用地問題

一是有的危舊小區內夾雜已經撤隊轉戶的零星土地，按照現行政策規定需要報批徵用，使得項目不能及時動工。二是對於原地安置項目，存在着用地範圍內出讓與劃撥土地的分割問題。三是對被拆遷戶原房屋性質爲商品住房的，在安置時按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發矛盾。

三、幾點建議

近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會議專題研究危舊小區改造問題；市第八次黨代會提出了在“十一五”期間危舊小區改造基本結束的總體要求；市委、市政府主要領導多次親臨危舊小區現場實地考察調研，有關領導率隊赴瀋陽、撫順、長春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長、市長任副組長、四個城市區和市直相關部門主要領導爲成員的市危舊小區改造領導小組；按照市委、市政府的部署要求，各區政府對轄區內危舊小區進行了新一輪調查摸底，市規劃部門編制了專項概念性規劃，市建委完成了對全市危舊小區改造項目進行整合、打捆、經濟分析及異地安置點選擇等工作；市建委代擬的《關於進一步加強危舊小區改造工作的意見》和《合肥市危舊小區改造實施方案》，已經市危改專題會議原則同意，修改完善後將予以實施。即將實施的《意見》，對危舊小區進行了界定，提出了“六個統一”的具體做法，對實施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領導和協調機制等重要問題予以明確；《實施方案》提出了具體計劃安排，明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見》和《實施方案》更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動我市的危舊小區改造。爲使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動危改工作，調研組經過討論，提出以下幾點建議：

1、儘快完善城市拆遷安置政策法規。拆遷安置是危改工作的難點和重點，爲了切實維護被拆遷羣衆利益、操作中更多地體現以人爲本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監管工作，建議儘快出臺《合肥市危舊小區改造土地轉拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區改造行政強制執行程序》等地方性政策法規，以配合《意見》和《實施方案》更好更快地推動全市的危改工作。建議在瑤海區和廬陽區先行試點，取得成熟經驗再全市推廣。

2、切實保證危改政策的統一和連續。已落實在建的27個危改項目作爲我市危改工作的一部分，市裏應給予足夠的重視和關心，推動項目儘快建成；市裏承諾的優惠政策，應加大落實力度。凡政府部門直接推動、參與操作的危改項目，應注重與《意見》和《實施方案》規定政策的銜接和統一，否則不利於危改工作的推進，很難說服被拆遷羣衆按照《實施方案》開展動遷。與危改小區聯爲一體，且有條件實行一併改造的“城中村”，可納入危改工作計劃，按照統一政策實施改造。

3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償爲主，輔以原地安置。一是實行異地安置可適當加大安置係數。爲鼓勵被拆遷羣衆選擇異地安置，可適當加大拆遷異地安置係數。有關部門在羣衆中深入調研之後，認真加以測算，根據不同區域提出相應安置係數，對被拆遷羣衆應具有相當的吸引力，讓被拆遷羣衆感到選擇異地安置在經濟上更合算。二是實行貨幣化補償可按照評估價標準。如拆遷戶不願意到安置點，則由相關單位委託中介機構對拆遷戶的合法房屋進行評估，評估價參照同等地區的商品房（或二手房價格），按評估價向拆遷戶支付貨幣補償款，拆遷戶自行購房。三是在尊重多數羣衆意願和徵求各方面意見的情況下，也可對有條件的危改小區實行原地安置。

4、危改拆遷安置應更注重戶均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實際拆遷中，不少拆遷戶掛戶人口過多，存在明顯弊端。實行戶均最低保障面積政策，將有利於解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實過多，可單獨張榜公示，經確認無誤，作爲例外參照人均最低保障面積進行安置（或參照人均最低保障面積進行計算，超出戶均最低保障面積部分執行廉租房政策）。

5、異地安置小區要高標準完善配套設施。要加快編制統一異地安置小區的詳細規劃，對小區建築佈局、建築容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中國小分佈、產業設施佈局等制定詳細規劃，並及時向社會公佈，既廣泛徵求意見，又廣爲宣傳危改工作。在實際建設中，不僅要提供質量優於商品房的拆遷安置房，還要高標準完善統一安置小區的市政基礎設施、生活配套設施以及優化配置教育資源、完善周邊產業設施、解決好交通問題，吸引被拆遷羣衆選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷羣衆真正享受到異地安置在工作、生活、學習等諸多方面的便利。

【第3篇】小區調研報告

一、前言

隨着城市建設的發展，城市居住小區已日益成爲城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理爲主，社區管理爲輔的基本特徵。小區自治管理的好壞，不僅關係到每戶居民的切身利益，更關係到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作爲以“市民社會”爲基本特徵的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上說，小區自治管理的狀況和能力不僅關係到社會的和諧和穩定，也關係到城市發展水平和政治文明的建設問題。作爲首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。

但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：

(一)業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規範的書面業主大會。

(二)業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區範圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。

(三)業主委員會作爲業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在着明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。

(四)涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。

(五)業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處於被懸置的狀況。

以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在着的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法佔用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。

二、問題產生的原因

目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區裏面擺攤設點經營問題，也爲小區居民們普遍重視和關注，並直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成爲我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成爲城市發展水平和城市管理水平的重要標誌。

縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在於：

(一)管理思路上，在對小區自治管理的關係中，存在着強調以物業管理企業爲核心，業主自治管理機制爲輔助的問題

首先，在由傳統的房管理念發展爲住宅私有化後所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們並沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理爲核心。

其次，在實踐中，由於目前的小區業主相對鬆散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用。現實中，業主委員會的主要職能就在於和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂後，物業管理企業便成爲小區管理的中心和主宰。業主大會由於難以召集，業主委員會也由於自身地位和組織機制的鬆散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行爲和較複雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，爲廣大業主服務的法律本質，反而成爲名副其實的廣大業主的管理者。

再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意願和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。

(二)業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規範的現象

業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定着業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由於房地產開發公司和物業管理企業之間有着特殊的利益關係，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關係，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。

在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，佔八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。

這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，採取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業爲了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，於是就採取類似手段以泄心中不滿。

(三)小區的自治管理和社區管理相脫節

目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權爲核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產爲核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬於房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在着業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。

事實上，從社區管理的角度，其本身就包含着以小區爲單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脫節的。作爲社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用;而小區物業自治管理所存在的鬆散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最爲密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處於一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。

在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認爲由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助於社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。

三、建議

(一)物業管理企業和業主自治管理工作，應調整爲不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關係。這種法律關係的性質，就決定了作爲全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬於不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關係。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，爲有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應儘快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整爲由街道辦事處或其委託的社區進行指導和管理。

(二)儘快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，並建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。

在區全面推進社區工作的努力下，區已成爲全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成爲加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委託社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。

(三)探索建立小區業主委託代理的管理制度。

目前，業主委員會由於多爲兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。爲此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委託律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。

畜牧小區建設狀況調研報告

畜牧小區是一種新型的畜牧業生產組織形式,按照集約化養殖要求建立的有一定規模的較爲規範、嚴格管理的畜禽飼養園區,園區內飼養設施完備,技術規程及措施統一,糞污處理配套,是實施畜牧生產標準化、科學化、現代化、產業化的有效載體。對於穩步發展畜牧生產，保護農村生態環境,改善居民生活環境有着極其重要的意義。

一、畜牧小區建設現狀

畜牧業是我縣農村經濟的骨幹支柱產業，近年來，畜牧業生產得到迅猛發展，佔農業的比重逐年增加，優勢日益凸現。據統計，xx年，全縣出欄生豬90.77萬頭、家禽772.42萬隻、肉羊17.73萬隻、肉牛2.05萬頭，肉類總產量8.1萬噸、禽蛋產量0.68萬噸，實現畜牧業產值16.39億元。據農村住戶抽樣調查，xx年農民人均家庭經營收入4357.86元，其中畜牧業收入1634.57元，佔37.5%，較xx年增收324.68元，成爲家庭經營收入的重要組成部分。從xx年開始，我縣畜牧業產值佔農業總產值比重超過了50%，xx年佔農業總產值的54.85%，實現了由家庭副業向農村支柱產業的歷史性跨越。

然而，傳統的畜牧業生產方式以千家萬戶小規模飼養爲主，農民的住房往往是前面住人，後面養畜，衛生環境差。隨着生產的快速發展，特別是生豬和家禽養殖量的不斷增多，一些養殖戶將畜禽排泄物隨意堆放，周圍惡臭瀰漫，引發鄰里糾紛。在人們生活水平日益提高的今天，這種小規模人畜混居養殖方式，已遠遠不能適應畜產品質量安全、公共衛生安全和生態環境安全的要求；不利於畜禽品種改良和規範化、標準化生產的實施；不利於動物防疫，且增加了人體感染病源的機會。只有通過建設畜牧小區，集中建造標準化的畜禽圈舍，組織農民進小區養殖，實行統一品種、防疫、服務、治污、銷售的標準化管理和組織化生產，才能達到逐步轉變傳統的養殖方式，改善農村生態環境，減輕養殖污染，從而確保畜產品質量和肉品安全，全面增加養殖效益，實現經濟社會與環境的協調發展。

基於上述情況，我縣從xx年開始建設畜牧小區，通過近幾年的建設和發展，已建成各類畜牧小區186個，探索出6種建設模式。一是產業園區型，如漢陽中心畜牧科技園區、白龍現代農業園區；二是集中規模型，如木馬威靈生豬養殖小區、公興九龍生豬養殖小區；三是新村聯建集中型，如白龍青豐生豬養殖小區、鶴齡化林生豬養殖小區；四是大戶帶動型，如國光五愛生豬養殖小區；五是分戶散養型，如姚家團結生豬養殖小區、開封東華家禽養殖小區；六是山區生態型，如江口清明生豬養殖小區。我縣應重點推廣產業園區型和集中規模型兩種建設模式。

二、畜牧小區建設中存在的主要問題

幾年來，我縣畜牧養殖小區從無到有，建設已取得初步成效，但也應該看到，目前畜牧小區發展尚處在起步階段，存在着一些亟需解決的問題。

1、畜牧小區建設用地困難較爲突出。如何解決和落實養殖小區建設用地，已成爲難以繞開的一個現實問題。一些養殖小區由於土地因素而被迫停建設或改變規模規劃，養殖戶受到損失，幹部羣衆發展養殖小區的積極性受挫，一些鄉鎮的新農村建設工作也受到影響。因此用地問題已成爲我縣發展養殖小區最大的障礙。

2、資金短缺制約了畜牧小區的發展。畜禽養殖業屬於高風險微利產業，而且技術要求也比較高，一些養殖戶本身經濟基礎薄弱，在建造小區時大部分資金用於圈舍等基礎設施建設，致使生產資金嚴重不足，生產規模小，在市場競爭中沒有優勢，特別是在行情出現波動時，該堅持的時候堅持不住，想擴大規模時又無力擴大，要提高產品檔次又缺少生產設備支撐，結果是養殖效益差，甚至虧本，嚴重挫傷了積極性，制約着我縣標準化規模養殖的發展。

3、小區技術不配套，管理不到位。畜牧小區從生產方式和飼養規模上看與傳統的飼養不同，但在具體飼養技術上並沒有多大的進步，在品種選擇、飼料配製、環境控制、疫病防治等方面還是延續了傳統的飼養方法，使小區的產品技術含量低，價值不高。更有個別地方“重建輕管”思想嚴重，爲了完成目標任務，大力宣傳和鼓勵建設畜牧小區，但建成後沒有及時動員養殖戶進小區養殖，缺少幫助他們實現生產良性循環的辦法，從而出現了小區畜禽存欄率和養殖戶入住率極低，甚至出現“有區無畜”現象，造成土地和圈舍閒置浪費。

三、發展畜牧小區的對策及建議

一是要加強領導，加大政策扶持力度。大力發展畜牧小區，是推進我縣畜牧業生產方式轉變、提高畜牧業整體水平、促進農民增收的重大舉措。畜牧小區是傳統畜牧業向集約化、現代化畜牧業轉變的重要一步，其發展勢頭雖然很好，但困難也很多，需要各級黨政制定優惠激勵政策，扶上馬、送一程。因此，建議各級黨政要切實把畜牧小區建設作爲新農村建設的一件大事來抓，真正擺到重要議事日程，加大資金投入，加強基礎設施、養殖污染處理設施等建設。各相關部門要密切配合，在建設用地、水電安裝、通場道路、糞污處理、金融信貸、技術服務等方面制定優惠政策，幫助解決小區建設中遇到的各種難題，保障畜牧小區的健康穩步發展。

二是要轉變觀念，落實畜牧小區建設用地。目前，畜牧小區建設用地問題已成爲制約小區建設的瓶頸，對畜牧用地現在也存在着不同看法。首先，發展畜牧小區只是把原來分散養殖集中起來，從土地利用性質看，主要是轉移用地和調整用地，並不是多佔用土地，其結果是集約利用土地，提高了土地的利用率。其次，從已建成的畜牧小區看，所有畜禽圈舍、倉庫等都是簡易建築物，牆基淺，容易復耕。因此我們要抓住土地利用總體規劃調整的有利時機，根據我縣畜牧養殖業發展的實際，規劃落實好畜牧業發展用地，按照《關於做好規模化畜禽養殖用地有關工作的通知》（劍府辦發[xx]3號）文件規定，把畜牧小區用地落到實處。

三是要結合實際，科學制定畜牧小區規劃。畜牧等相關職能部門應加強調查研究，根據我縣養殖業的優勢和特點，結合畜牧業結構調整及新農村建設規劃的實際，按照統一規劃、合理佈局、適度規模、相對集中、規範管理、綜合利用的思路，充分考慮水源、交通、防疫、污染等環境因素，制定具體的畜牧小區中（長）期建設方案，分步實施。對小區選址、建設規模、圈舍建設標準、生產（管理）區域佈局等方面，組織懂技術、有見解的專家進行多方面的論證，對審定不符合要求的小區要及時給予糾正，幫助投資者和經營者把好關。尤其要注意新建小區必須按照養殖小區排泄量與外部消納量相配套的原則，嚴格控制小區佈局和生產規模，儘可能的使畜禽排泄物就地轉化爲能源或有機肥料，力爭實現新建養殖小區污染零排放，達到清潔生產標準。

四是要完善機制，加強服務體系建設。不論那種類型的畜牧小區，都要建立一套完善的組織管理體系，比如成立養殖專業合作社、養殖協會等經濟合作組織，由這些組織根據小區的養殖種類，統一開展種畜禽供應、飼料供應、疫病防治、技術培訓、產品銷售等服務，爲養殖戶提供一個良好有序的環境，隨時解決出現的問題，逐步把養殖戶納入規範化管理的軌道，培養他們講求誠信、遵紀守則，照章辦事，共同促進畜牧小區的健康發展，形成產、供、銷一體化的畜牧小區運行機制。在建立管理體系的同時，抓好制度建設，建立衛生防疫制度、人員物品管理制度、畜禽進出小區制度、消毒制度、標準化生產管理制度等等。在圈舍建設、引種、飼養管理、疫病防治等生產全過程，嚴格執行國家有關法律法規和健康養殖技術規程，並實行全程監管，確保產品優質、綠色和小區安全，不斷提高飼養水平，提高養殖效益，促進畜牧小區健康快速發展。

城市危舊小區改造工作調研報告

危舊小區改造是關係廣大羣衆切身利益的“民心工程”，是建設現代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區改造的呼聲依然很強烈。爲此市政協主席會議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協聯合瑤海區政協組織部分委員，在去年調研的基礎上，繼續圍繞我市危舊小區改造開展調研。市和區政協調研組聽取了市建委、瑤海區政府的情況通報，召開了四個城區危舊房改造辦公室負責人座談會、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會，實地考察了瑤海區危舊房改造工程，調研組經過研討，形成以下調研報告。

一、我市危舊小區改造工作的基本情況

近年來，在市委、市政府的重視下，各區和有關部門的共同努力，全市已實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米，近8000戶居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區改造的實施情況來看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂觀。據xx年四個城區調研摸底，全市待改造危舊小區共214處，需拆除房屋建築面積376.7萬平方米，拆遷戶5.75萬戶，涉及人口18.9萬人。扣除中央駐肥單位和省屬單位項目，市屬待改造危舊小區仍有155處，需拆除房屋建築面積301萬平方米，拆遷戶4.7萬戶，涉及人口15.83萬人。我市的危舊小區，主要分佈在老城區、工廠區和城郊結合部，房屋破舊且不成套，戶均居住面積狹小且各類設施陳舊不全，居住環境差且安全隱患重，與現代化濱湖城市建設的要求不相符合，與全市跨越式發展的形勢不相適應。

造成我市存在較多危舊小區和衆多危舊房屋的原因：我市國有集體老企業於50年代、60年代建造的職工生活區，由於使用年限長、建造標準低、長期失修，基本上已成爲危舊房；相當一部分直管公房，使用年限較長且多年失修，也成爲危舊房；城市經多年擴張以及進行區劃調整，市區面積不斷擴大，一部分鄉鎮劃入市區，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶區。

我市危舊小區改造工作主要經歷了兩個階段：一是xx年以前，出臺了相關政策，通過項目合作、集資、招標、招商等多種方式，推動了無爲路生活小區、自行車二廠生活區、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區“八百戶”等危舊小區的改造，實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米。二是xx年以來，市政府出臺了合政[xx]50號文件、[xx]32號文件，進一步推進危舊小區改造工作，全市共有27個項目通過向社會招標（公示）的運作方式落實了開發建設單位，佔地1106畝，房屋建築面積約69萬平方米，涉及居民住戶約9215戶。目前有9個項目已開工建設，有12個項目已動遷或辦結拆遷手續，還有6個項目正在辦理規劃方案的調整及用地和拆遷手續。

二、影響我市危舊房改造工作的主要問題

雖然我市危改工作取得了一定成績，但仍有一些問題影響着危改工作的推進。

（一）認識問題

一是參與指導和推動危改工作的衆多政府部門，對危改工作的重要性、迫切性和艱鉅性的認識參差不齊。二是改造範圍內房屋產權人認識差異大，多數產權人在滿足其合理補償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數產權人認爲“開發商賺錢，不要白不要”，以不願改造爲由或提出過高附加條件，致使危改項目遲遲不能動遷。

（二）體制問題

近年來，我市的危舊小區改造分別由各區政府、市工投公司及市房產局三方分頭實施，由於缺少市級強有力的組織領導機構和工作協調機制，三方實施主體在政策和規劃的相互統一、資金和安置用地的切實保障等方面，協調難度很大，不利於危舊小區的成片改造、城市總體規劃的實施以及舊城改造目標的實現，負面作用直接影響危改工作的推進。

（三）政策問題

一是合政[xx]50號文件規定危改項目享受九項優惠政策，在實際運作中或是與其他現行政策有所牴觸、或是有關部門認識不統一，存在難落實或不能落實的情況。據座談會上開發建設單位反映，政策兌現手續繁瑣且時間長，尤其是土地出讓金先徵後返政策的落實，由於種種原因遲遲未能兌現。二是按照原地安置要求，多數危改小區實施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時日照）、車位要求（1:1配置）與容積率之間難以調和的矛盾。三是現行拆遷貨幣化補償標準較低，給拆遷工作帶來較大難度。近兩年瑤海區住房拆遷貨幣化補償，均價高於2700元/每平方米，商業用房拆遷貨幣化補償均價在7000元至8000元之間/每平方米，都高於現行政策規定的補償標準。

（四）拆遷問題

一是危改項目採取的是現狀招標、毛地供應方式，拆遷工作由開發建設單位承擔，拆遷過程中不可預見因素較多，投資風險較大，開發建設單位參與危改的積極性不高。二是多數危舊小區原先建築密度高、戶均居住面積小、每戶人口多、房屋產權複雜，住戶、產權人以及產權單位對安置補償的要求不盡統一，違章建築和搭蓋很難按照現行規定無償拆除，安置補償矛盾非常突出。由於開發建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長改造週期。三是拆遷與土地審批手續在辦理程序上存在相互制肘問題，一些已落實開發建設單位的項目因拆遷問題處於停滯狀態。

（五）用地問題

一是有的危舊小區內夾雜已經撤隊轉戶的零星土地，按照現行政策規定需要報批徵用，使得項目不能及時動工。二是對於原地安置項目，存在着用地範圍內出讓與劃撥土地的分割問題。三是對被拆遷戶原房屋性質爲商品住房的，在安置時按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發矛盾。

三、幾點建議

近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開會議專題研究危舊小區改造問題；市第八次黨代會提出了在“xx”期間危舊小區改造基本結束的總體要求；市委、市政府主要領導多次親臨危舊小區現場實地考察調研，有關領導率隊赴瀋陽、撫順、長春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書記任組長、市長任副組長、四個城市區和市直相關部門主要領導爲成員的市危舊小區改造領導小組；按照市委、市政府的部署要求，各區政府對轄區內危舊小區進行了新一輪調查摸底，市規劃部門編制了專項概念性規劃，市建委完成了對全市危舊小區改造項目進行整合、打捆、經濟分析及異地安置點選擇等工作；市建委代擬的《關於進一步加強危舊小區改造工作的意見》和《合肥市危舊小區改造實施方案》，已經市危改專題會議原則同意，修改完善後將予以實施。即將實施的《意見》，對危舊小區進行了界定，提出了“六個統一”的具體做法，對實施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領導和協調機制等重要問題予以明確；《實施方案》提出了具體計劃安排，明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見》和《實施方案》更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動我市的危舊小區改造。爲使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動危改工作，調研組經過討論，提出以下幾點建議：

1、儘快完善城市拆遷安置政策法規。拆遷安置是危改工作的難點和重點，爲了切實維護被拆遷羣衆利益、操作中更多地體現以人爲本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監管工作，建議儘快出臺《合肥市危舊小區改造土地轉拍賣管理辦法》、《合肥市危舊小區改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷安置方案聽證程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區改造行政強制執行程序》等地方性政策法規，以配合《意見》和《實施方案》更好更快地推動全市的危改工作。建議在瑤海區和廬陽區先行試點，取得成熟經驗再全市推廣。

2、切實保證危改政策的統一和連續。已落實在建的27個危改項目作爲我市危改工作的一部分，市裏應給予足夠的重視和關心，推動項目儘快建成；市裏承諾的優惠政策，應加大落實力度。凡政府部門直接推動、參與操作的危改項目，應注重與《意見》和《實施方案》規定政策的銜接和統一，否則不利於危改工作的推進，很難說服被拆遷羣衆按照《實施方案》開展動遷。與危改小區聯爲一體，且有條件實行一併改造的“城中村”，可納入危改工作計劃，按照統一政策實施改造。

3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償爲主，輔以原地安置。一是實行異地安置可適當加大安置係數。爲鼓勵被拆遷羣衆選擇異地安置，可適當加大拆遷異地安置係數。有關部門在羣衆中深入調研之後，認真加以測算，根據不同區域提出相應安置係數，對被拆遷羣衆應具有相當的吸引力，讓被拆遷羣衆感到選擇異地安置在經濟上更合算。二是實行貨幣化補償可按照評估價標準。如拆遷戶不願意到安置點，則由相關單位委託中介機構對拆遷戶的合法房屋進行評估，評估價參照同等地區的商品房（或二手房價格），按評估價向拆遷戶支付貨幣補償款，拆遷戶自行購房。三是在尊重多數羣衆意願和徵求各方面意見的情況下，也可對有條件的危改小區實行原地安置。

4、危改拆遷安置應更注重戶均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實際拆遷中，不少拆遷戶掛戶人口過多，存在明顯弊端。實行戶均最低保障面積政策，將有利於解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶常住人口確實過多，可單獨張榜公示，經確認無誤，作爲例外參照人均最低保障面積進行安置（或參照人均最低保障面積進行計算，超出戶均最低保障面積部分執行廉租房政策）。

5、異地安置小區要高標準完善配套設施。要加快編制統一異地安置小區的詳細規劃，對小區建築佈局、建築容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中國小分佈、產業設施佈局等制定詳細規劃，並及時向社會公佈，既廣泛徵求意見，又廣爲宣傳危改工作。在實際建設中，不僅要提供質量優於商品房的拆遷安置房，還要高標準完善統一安置小區的市政基礎設施、生活配套設施以及優化配置教育資源、完善周邊產業設施、解決好交通問題，吸引被拆遷羣衆選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷羣衆真正享受到異地安置在工作、生活、學習等諸多方面的便利。

物業小區管理和服務工作調研報告

近年來，隨着房地產業的迅猛發展，街道轄區物業小區數量急劇增加，由此引發的物業糾紛、業主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業公司，加強業委會的指導和監督，成爲我們必須共同面對並加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學習期間，比較了兩地物業小區管理中存在的突出問題，從實際出發，分析原因，尋找對策，借鑑南山街道的管理模式，力爭更好的爲小區居民服務，維護轄區和諧穩定。

一、xx街道和xx街道轄區物業小區基本情況及主要特點

截至xx年6月底，xx街道轄區共有物業小區xx個，總建築面積約xx萬平方米，物業管理服務企業xx家。小區成立業主委員會的有xx個，佔總數的45.7%;正在進行換屆選舉中的有x個，其中，由於各種原因長期成立不了的有x個;因物管問題和業委會組建換屆問題發生糾紛的有x個。xx街道轄區共有住宅小區xx個，總建築面積約xx萬平方米，物業管理服務企業xx家。單位自管xx家，社區代管小區xx家，三無小區x家，小區成立業主委員會的有xx個，正在進行選舉中的有x個.

總體看，街道轄區物業小區主要有以下三個共同特點：

1、新建物業小區數量劇增，迎來小區業委會組建高峯期。轄區三年內新建物業小區和交付使用的小區不斷增加，先後有幾十個小區進行業委會籌備和組建工作。

2、因物業建築質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發的物業糾紛時有發生。

3、業主委員會組建難、運作難、監管難，引發問題糾紛多的現象較爲突出。

二、物業小區存在的主要問題及原因

(一)物業建設開發、銷售等環節遺留問題多種多樣，成爲引發其他問題的根源

現象一、新樓盤工程質量出現問題。主要表現有：①一些小區物業在開發商向業主交付使用後，發現存在房屋外牆滲漏等質量問題。②開發商向業主交房時仍存在管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業主居住。

現象二、物業銷售中遺留下來的問題。主要表現有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數業主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給後期物業管理帶來困難。

例如南山轄區鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區都是在物業設計開發、公共面積使用、物業產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或後期建設時不符，引發開發商或物業公司與業主間產生矛盾，並逐步升級發酵，導致業委會選舉難、物業管理難等系列問題，甚至發生小區懸掛標語橫幅，業主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力衝突事件。五里墩轄區的五里商城小區的公共維修基金補交，開發商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業使用階段才能發現，造成矛盾發酵或向物業公司轉嫁。

②工程質量驗收標準不夠細緻、規範，相關部門審驗、監管不到位。

(二)物業公司管理服務不規範、不到位，常常引發物業糾紛

現象一、物業公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經過審覈評級，但員工素質、公司規模、綜合實力和專業化管理水平等各項指標表現優秀的物業公司較少，很多物業公司服務意識不強，物業員工主動上門服務少，業主對物業服務人員的綜合滿意度低，有的物業公司在管理中問題百出，口碑極差。

現象二、物業公司的經營管理不規範。由於產權不清，有的物業公司擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有;有的物業公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業管理費、違規使用維修基金、做假賬等現象。

主要原因：

①物業服務收費標準低、收費難、成本高，物業服務從業人員報酬低等原因導致物業公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、後期物業公司“自炒魷魚”現象不斷增多。

②相關政策、法律法規不夠完善，行業標準不夠統一規範，物管行業缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業協會監管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監督沒有真正落實到位。

例如南山街道轄區月亮灣山莊物業糾紛中，南油物業在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清爲由一直拒絕退出，街道、社區和職能部門多次採取口頭、書面形式要求其執行法院判決退出管理，但該物業公司仍然不理不睬，導致後期發生較爲嚴重物業糾紛事件。

業主參與度不高，並處於相對弱勢，業主、業委會很難與開發商、物業公司形成制衡機制，有效監督不夠。

(三)業委會存在“三難”問題，成爲引發問題糾紛的焦點

現象一、成立難

在業委會的組建上，兩街道轄區已經成立業主委員會的物業成立率都不到50%。有些小區從部分業主提出成立業委會申請後，籌備和組建工作持續1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現小區業主分派、對立，甚至引發糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業委會缺乏羣衆基礎，業主參與意識薄弱。一些業主認爲小區硬件和物業管理過得去，有無業委會沒有關係，有的業主甚至不知道小區哪家物業公司在管理，不知道小區有沒有業委會。所以，很多小區在業委會組建過程中，由於報名人數不夠，選舉在籌備階段就流產了。

②一些開發商和物業管理企業對組建業委會不積極，擔心業委會成立後業主的勢力大了，物業不好管理，甚至有可能炒掉物業，所以採取不提供業主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業委會工作就難以進行。例如轄區現代城華庭、美麗灣公寓等小區都發生以上情況。

現象二、運作難

一些小區雖然成立了業委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業委會形同虛設;在履職方面，業委會成員缺乏與業主、物業之間的有效溝通，業委會不作爲、業主大會長期“冬眠”等現象普遍存在，未能充分發揮橋樑和監督作用。

主要原因：

①業委會成員的服務意識、工作積極性不高。業委會組織較鬆散，且服務工作一般都要佔用業餘時間開展，大部分業委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業委會工作，所以入選的業委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區個別業委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區事務常涉及工程整修、財務審計、設備養護、維修資金使用等專業和法律方面的問題，對業委會成員的知識面、綜合能力和相關經驗等要求較高，很多業委會成員難以勝任。

現象三、監管難

實踐證明，業委會是把雙刃劍，用得好可以發揮很大的積極作用，如果業委會出現問題，往往導致小區出現矛盾和糾紛，影響和諧穩定。業委會常存在以下典型問題：

①個別業委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時爲謀取個人利益，違規使用小區通過出租經營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業委會成員工作補貼，甚至收取其他物業公司好處，積極主張和操作更換物業公司事項等。

②部分業委會亂作爲，運作不規範。因缺乏內部管理和約束的機制，少數業委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區維修基金使用、設施改造、業委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規定進行公示或召開業主大會通過，暗箱操作、違規操作現象時有發生;個別業委會成員與物業公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業主利益，侵犯業主權益，甚至出現個別業委會完全被業委會主任控制，業委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業主往往因爲處於弱勢，對此類行爲難以制止。

個別業委會維權手段不合法，造成社會不穩定因素。一些業委會成員爲達到發泄私憤、謀取私利等目的，假借爲業主維權名義故意製造事端，挑起業主與物業公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業主採取非正常上訪、遊行示威等過激行爲擾亂社會治安。物業糾紛多發，使基層政府組織承擔的維穩壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅使，權力誘惑。這與當前物業小區管理中對業委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業主不關心業委會選舉，而個別業主則表現爲過度關心，究其原因，“無利不起早”!錯誤的將加入業委會作爲一個謀生手段，一些業主在報名參選時就問社區工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊?”、“聽說某某小區業委會每個人每月發一兩千塊錢呢!”;一些業主認爲業委會是個權力機構，無所不能，進了業委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業主、物業、政府都得“聽我的!”。

②法律法規和相關政策不夠完善，規範性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業務主管部門，一般情況下也只能在業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導監管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲於應付，對業委會很難真正做到指導準確和監管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現象，各部門之間職責不清、協調不暢，行政管理和物業管理關係難以理順，缺乏相關的應急處置、協調聯動機制和有效的監管措施，在實際的工作中有時出現“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因爲政府相關單位和部門指導不夠準確，監督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關對策及工作建議

如上所述，因物業小區管理引發的一些問題在一定程度上已經成爲影響社會穩定，阻礙社會發展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認爲，政府部門、物業公司、業委會、業主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協調和理順諸多主體之間的法律關係，打破阻礙物業小區規範化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創和諧的物業管理局面成爲解決問題的關鍵。根據工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

(一)高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念

高度重視不是口號，是迫切希望!呼籲社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區物業管理是一個新興行業，是社會建設和管理的重要組成部分，關係到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作爲街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作爲、敢於擔當，我們更加不能迴避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關係，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人爲本，業主自治，支持和維護大多數業主合法權益作爲工作的出發點，根據小區居民羣衆的合理需求開展工作。要抓住物業公司和業委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民羣衆上發揮應有作用，實現建立“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、關係和諧的物業小區”的總體目標。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲於應付的工作局面;業務主管部門要進一步強化履行專業管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細緻、到位，並具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

(二)完善法規，細化政策，建立健全規範化物業小區管理工作機制

物業建設開發遺留問題，物業公司管理服務不規範、不到位以及業委會“三難”現象，對小區業主的正當權益造成侵害，誰來監督?怎樣監督?如何打破物業小區管理運行瓶頸?成爲政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監督力度，建立完善依法行政、規範管理的制約機制是解決問題的關鍵。

在法律層面，有關部門儘快出臺操作性強的《業主大會和業主委員會指導規則》，填補法律漏洞和監管空白。重點對一些在日常管理中較爲多發，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業小區管理服務內容、收費標準和小區維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則;建立物業服務誠信考覈制度，考覈結果與物業服務企業等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤;在日常監管、考覈和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業委會、業主等方面的意見，對行業協會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規範、有效、透明的考覈和監督制度;完善業主大會、業主委員會組建和運作程序;推行業主委員會有償服務制度，統一薪酬標準;明確業委會不作爲、亂作爲的處罰規定;建議明確業委會備案爲必經的審批程序，屬實質性備案;對由街道辦事處組織聯席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節的問題。建議改變市、區主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業管理工作，建立市、區、街道三級物業管理行政職責;建立物業小區管理服務綜合信息系統，對物業企業、業委會、業主、物業從業人員以及物業專項維修資金等方面實現科學化和信息化管理;建立物業小區矛盾糾紛調處聯動機制，對涉及小區公共安全的設施設備應急維修、物業公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、複雜問題的個案，立即啓動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

(三)開拓思路，創新方法，探索行之有效的物業小區管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業小區管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創和諧”爲目標，以強化物業公司、業委會指導監管爲重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現多方聯動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區穩定和諧。

1、“一網”，即建設“社區家園網”，搭建小區業主網絡議事平臺。

佔領網絡陣地，在有條件的社區藉助社區服務中心成了“家園網”平臺，開設物業小區“網絡議事會”欄目，主動爲業主提供交流平臺,公佈相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時瞭解小區輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業小區綜合管理聯席會議、小區業主民意懇談會(現場)會和物業管理工作培訓會。

由街道組織定期或不定期召開物業小區綜合管理聯席會議，由城管執法、安監、消防、文化衛生、司法信訪和物業主管部門參加，對物業小區管理中存在的違法搭建、公共安全、環境衛生、物業糾紛、業委會運作等突出問題採取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區工作站組織定期或不定期召開物業小區業主民意懇談(現場)會，由業委會、物業公司、業主代表和小區“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現 “小區是我家，管好靠大家”。

由街道或社區組織每年一度的物業管理工作培訓會。採取年終總結聯誼的形式，安排各物業公司負責人、業委會成員和其他業主代表等人員進行經驗交流，開展相關專業知識的集中培訓，提高其規範化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網管員”、“聯絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，羣策羣力，分工合作，共同參與小區事務。

網管員主要由社區工作站工作人員和社區服務中心社工擔任。負責社區家園網“網絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。

聯絡員主要在小區物業公司、業委會、義工隊、老年協會和部分業主代表中產生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業主宣傳動員等工作。同時，結合街道網格化管理制度，本片區的網格員要負責協調聯絡有關部門、根據落實具體事項等工作。

觀察員主要由業主中富有熱心、公益心並具有一定組織能力和法律、財務等相關專業知識的業主代表組成。負責對物業公司、業委會和相關政府相關部門的工作進行監督，並可向督導員提出工作建議網絡管理員和輔導員主要由專業律師、司法調解員、警員、心理學專業社工和業務主管部門工作人員組成，也可吸收業主中的文化、衛生、環保、法律等專業人才。通過召開座談會，開辦輔導班、心理資訊室、小區事務調解工作室等形式開展各類公益服務性活動。

督導員主要由業主中的人大代表、政協委員、黨代表等較有影響力的業主代表和街道業務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監督指導、推進落實。

4、“一創建”，即開展宜居物業小區創建系列活動。

通過居民滿意度調查、業主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關獎懲規定，試行物業公司“紅黃牌”掛牌或星級評定製度，開展三好物業(小區)評比、最有爲(具活力)業委會表彰等系列活動，積極創建“綠色、人文、平安、和諧”現代化宜居物業小區。

【第4篇】關於解決住宅小區停車難和物業管理問題的調研報告

住宅小區停車難與

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣衆與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考覈激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能爲力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣衆對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當範圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣衆反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作爲重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

7、公用設施不配套。在老小區和次

總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關於解決停車難和物業管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區相結合的工作機制。目前，我市許多老小區和次新區即使用足區內停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規範停車後，必然產生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現實選擇。建議，建立交警、城管、社區相結合的工作機制，先由街道組織社區公示並上報小區停車泊位的短缺數量，再由交警對動態交通影響作出評價後，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最後會同城管和街道、社區實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。

總之，要通過體制機制的創新，推進政府的管理和服務貼近小區，使業主的訴求充分表達、意見民主集中、糾紛快速處置，從而真正把小區物業矛盾消解在基層。

【第5篇】關於我縣住宅小區物業管理情況的調研報告

爲推動我縣進一步加強和規範物業管理，提升物業管理服務水平，滿足市民日益提高的居住質量要求，根據學習實踐科學發展觀活動的要求，我局組成專題調研組，深入城區各住宅小區，認真開展物業管理工作調研。現將調研情況報告如下：

一、我縣物業管理工作的現狀

㈠小區以及物業管理的基本情況

調研結果顯示，我縣已有物業管理企業入駐的小區僅7個，基本上都是新建的住宅小區，面積約50萬平方米，戶數約5300戶，其餘多爲社區居委會管理或由住戶自請環衛工清掃。已經成立業主委員會的小區僅有2個，分別是“星光名庭”和“圳業太陽城”。

物業管理企業基本情況：目前，在我縣註冊的物業管理企業有3家，均爲三級資質的物業管理企業;入駐我縣小區從事物業管理服務的企業有5家。

物業管理從業人員基本情況：全縣物業管理從業人員不到 100人。其中持有各類上崗證的不到30人。

㈡居住小區的特點

1、小區檔次差距大。從住宅小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、綠地率高的高標準小區，也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的“麗景花城”達到90%，而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業管理服務收費標準方面看，有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。

2、小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我縣居住小區較爲分散，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全;有的小區建設規模小，相關手續不完備;還有許多小區是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

1、房地產開發建設遺留問題成物業糾紛主因。在物業糾紛投訴中，有相當數量是業主投訴個別房地產開發建設遺留問題而引發的。有的開發商未嚴格按規範和規劃要求配套相應的公共建築和共用設施，或將配套設施等共有產權挪作經營使用。如綠化不到位、安防設施不到位、公共車棚(位)少、休閒公建設施少等。有的開發商與物業管理企業簽訂前期物業管理服務合同後，小區公共設施和部位施工監管不到位。有的因工程施工質量遺留問題至今難以解決。

2、物業行政管理體制尚未理順。承擔小區物業行業管理職責的是縣房管局，但這只是一種行業指導性的工作，按照縣政府辦轉發的《關於明確物業管理職責分工的通知》的要求，相關鄉鎮、居委會應設立物業管理專職人員，但我縣至今尚未落實到位。因此指導、監督業主大會與業主委員會工作，以及對轄區內日常物業管理活動的監管等方面尚未發揮應有的作用。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。

3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。一是部分小區開發期較長，小區內物業管理區域難以確定，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，業主委員會組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些業主大會與業主委員會建立、運作不夠規範，管理機制不健全。目前我縣僅有的二個業主委員會均或多或少存在要求物業公司提供工作經費的問題。五是有的業主委會成立之初比較迫切，而成立後遇到困難與矛盾就撒手不管，如太陽城業主委員會。

4、物業管理服務收費率低。造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入羣體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是商住混合小區收費難，如太陽城小區。五是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。

5、物業管理服務行爲不規範。我縣對物業管理企業的管理和培訓沒有跟上，普遍存在着聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。

6、無物業管理住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我縣上世紀八十年代末、九十年代初建造的住宅樓，當時受條件限制，在規劃、建設、用地等方面不夠規範，存在小區配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題。這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，基本是由社區居委會代管。這些住宅建築所存在的諸多問題已成爲廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業管理中存在的困難與問題，爲了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：

1、要完善物業管理源頭監管。縣政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作 ，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行爲。二是建設主管部門應按照物業管理相關法規規定，在房地產規劃設計圖紙審批時明確物業共有部位、共同設施使用功能，防止開發商、物業公司擅自處分屬於業主的物業共有部分、共用設施的所有權或使用權而引發矛盾糾紛。在組織驗收時，應配合有關單位將小區各類管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗收內容。

2、要健全物業管理體制機制。首先，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”物業管理體制要求，完善和規範物業管理行政管理體系，相關鄉鎮應設立物業管理工作機構，配備專職人員，加強鄉鎮、居委會的物業管理隊伍組織建設。其次，要根據“條塊結合，屬地管理”的原則，進一步明確縣、鄉鎮、居委會的職責分工，將管理重心下移，充分發揮鄉鎮、居委會對轄區日常物業管理活動的監管作用。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立縣、鄉鎮、居委會、房管等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

3、要深化物業管理法規宣教。運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員和業主代表的教育培訓，促進基層行政管理人員、業委會成員依法履職;促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地爲業主提供服務;增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而且是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作。

4、要強化物業管理指導監督。一方面，縣政府職能部門與鄉鎮、居委會要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作。要加強對業主委員會的法律指導與日常監管。對於業主委員會所需工作經費，應指導其通過業主大會規約來收取，杜絕向物業公司直接索取的現象。另一方面，縣政府各相關職能部門與鄉鎮、居委會要各司其職，強化日常管理，加大執法力度，及時查處物業服務違法行爲和物業管理區域內發生的違法行爲;加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛，儘快解決業主反映強烈的問題。同時，還要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，降低甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。再一方面，要加強引導，儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業服務費的和諧氛圍。同時，按物業服務等級標準逐步提高我縣物業收費標準、提升物業管理檔次，積極探索市場化運行機制建設的新內容，真正實現物業管理的雙向選擇。

5、要規範物業管理服務行爲。物業管理服務企業要樹立質量與品牌意識，從以下幾方面入手，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一採用收費標價牌形式，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、價格舉報電話等進行公示。同時，每月應在小區公告欄等醒目處公佈一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況、日常維護收支情況等，使廣大業主“明白消費”。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，爲廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少因開發商遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。

6、要積極推進舊住宅小區的物業管理。縣政府應組織相關職能部門，調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較爲分散，尤其小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難以起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式，加快小區整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。

【第6篇】關於小區亂作爲自治管理情況調研報告

一、前言

隨着城市建設的發展，城市居住小區已日益成爲城市居民集中居住、生活的基本社會單元。在這個社會單元中，是以居民的自治管理爲主，社區管理爲輔的基本特徵。小區自治管理的好壞，不僅關係到每戶居民的切身利益，更關係到小區居民的主人意識、社會意識和民主意識的建立和培養。作爲以“市民社會”爲基本特徵的社會發展規律和方向，市民組織的發展完善，是衡量一個城市發展與否的極重要標準。從這個意義上說，小區自治管理的狀況和能力不僅關係到社會的和諧和穩定，也關係到城市發展水平和政治文明的建設問題。作爲首善之區的區，不僅是全國最早開展社區建設的城區之一，也是社區建設成效最好的城區之一，因此，更應該努力關注這些來自社區的基本的社會治理問題。

但就目前而言，我們城市小區的自治管理還相當不完善，其突出地表現在以下方面：

(一)業主大會發起組織機制缺乏。就區而言，幾乎沒有一個小區召集過真正意義上的業主大會和規範的書面業主大會。

(二)業主委員會的工作機制和組織能力欠缺。目前，區範圍的小區中，絕大多數的小區業主委員會都是名存實亡，不能正常的開展工作和履行職責。

(三)業主委員會作爲業主大會的執行機構和業主利益的代表者和維護者，其選舉產生和發起組織的程序，存在着明顯的不公正、不合理之處，使得業主對業主委員會不信任，業主委員會難以有效開展工作。

(四)涉及業主切身利益的收費問題、帳目管理問題，不透明、不公開，缺乏有效的業主監督制度。

(五)業主對自治管理缺乏熱情與信心，加劇了業主呈一盤散沙的狀況，意見難統一、不團結、不配合，使得業主自治實際處於被懸置的狀況。

以上這些問題的普遍存在，使得小區管理水平長期在低水平徘徊，業主的合法權益得不到有力保障，業主的社會參與熱情受到傷害，不滿情緒卻有增無減，不僅造成了小區自治管理中普遍存在着的各種矛盾，還造成了小區公共設施和公共場地、綠地被不法佔用、改作他用和損毀，造成小區環境、形象和質量指標的嚴重下滑。

二、問題產生的原因

目前，區城市建設速度較快，新建小區比較多，新建小區的設計規劃要求也比較高，有比較完善的公共配套設施和公共場所、綠地等要求。同時，小區治安、防盜等安全管理問題，公共設施和公共場所的使用問題，以及小區裏面擺攤設點經營問題，也爲小區居民們普遍重視和關注，並直接涉及小區業主的切身利益。這些都對小區的管理提出了更高的要求，使得小區的管理成爲我們社會管理中，尤其是城市管理的基本內容。小區管理水平和狀況，成爲城市發展水平和城市管理水平的重要標誌。

縱觀目前小區管理中普遍存在的自治管理不完善，嚴重影響小區和諧穩定的諸多問題，縱觀其原因在於：

(一)管理思路上，在對小區自治管理的關係中，存在着強調以物業管理企業爲核心，業主自治管理機制爲輔助的問題

首先，在由傳統的房管理念發展爲住宅私有化後所出現的專業化、企業化、服務性的物業管理模式過程中，人們並沒有完全改變物業“管理”的觀念，而把現代物業管理當成傳統傳統房管模式的延續。從而在對小區自治管理的模式設計上，自覺不自覺地突出了以物業管理爲核心。

其次，在實踐中，由於目前的小區業主相對鬆散，彼此不熟，業主大會的召集機制不完善，業主委員會工作機制和責任不明，使得業主大會和業主委員會難以發揮積極有效的作用。現實中，業主委員會的主要職能就在於和物業管理企業簽訂物業管理合同，而物業管理合同一旦簽訂後，物業管理企業便成爲小區管理的中心和主宰。業主大會由於難以召集，業主委員會也由於自身地位和組織機制的鬆散，且業主委員會的成員又大多是兼職、義務工作，因而難以發揮其有效的作用。相反，物業管理企業卻往往利用其完善的企業法律組織行爲和較複雜的背景，自覺不自覺地改變了其受廣大業主聘用，爲廣大業主服務的法律本質，反而成爲名副其實的廣大業主的管理者。

再次，在廣大業主和物業管理企業發生糾紛的情況下，政府有關部門和司法部門也都更多的從維護物業管理服務的延續性出發考慮問題，而很少從尊重廣大業主的意願和維護廣大業主的選擇性角度考慮問題。

(二)業主委員會的選舉和產生機制存在嚴重不合理，不規範的現象

業主委員會的產生，既體現了對廣大業主基本權利的尊重和保障，又直接決定着業主委員會能否真實代表業主的根本利益，在維護廣大業主權益過程中能否主動發揮作用的問題。目前，業主委員會的產生機制或是由房地產開發公司組織選舉產生，或是由物業管理企業組織選舉產生。由於房地產開發公司和物業管理企業之間有着特殊的利益關係，物業管理企業和廣大業主之間是一種選擇和被選擇的關係，因此，這兩種業主委員會的選舉產生方式就難以將物業管理企業的利益與業主的權利真正剝離，很難保證其公平、合理。

在目前選舉方式下產生的業主委員會不僅難以獲得廣大業主的信任，也使得廣大業主逐漸對選舉產生的業主委員會的做法喪失信心，這是目前業主委員會的選舉中廣大業主參選率不高，參選敷衍了事的重要原因。據調查，佔八成多的小區居民對業主委員會是沒有信心的，同樣有超過八成的業主對業主委員會的選舉不熱心和不能認真對待。

這一狀況還導致了廣大業主對維護自身在小區中切身利益的高度關注和對維護自身利益的組織機構的不信任，以及對利益代表機構產生的無奈選擇之間的社會矛盾。同時，也使得廣大小區業主逐漸對小區公共管理事務和公共利益維護的社會意識日趨淡薄，以及個人主義的不恰當上揚。在調查中，絕大部分業主對小區公共事務和公共財產的管理，採取事不關己、高高掛起的態度，而一旦涉及個人利益，則事已關己、高高跳起。甚至目前不少小區中普遍存在的車輛被劃、被砸的現象，皆由這種矛盾引起。物業管理企業爲了增加收費，把很多公共場所，甚至綠地作停車之用，而一些業主既不能有效發表意見，卻又心有不甘，於是就採取類似手段以泄心中不滿。

(三)小區的自治管理和社區管理相脫節

目前，小區物業管理的思路基本是建立在以物權爲核心的法律制度的構建上，而忽視了小區自治管理的社會性和其在政治文明建設中的意義。在這樣的認識思路下，對小區業主大會和業主委員會的產生和工作機制的實踐，也都是建立在以對不動產爲核心的工作機制上的，其工作指導單位歸屬於房產管理部門。而物業管理企業和房地產開發企業在業務上也受房產管理行政部門的管理。這樣的管理一方面存在着業主對物業管理企業難以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小區自治的管理模式逐漸脫離其合理的社會性要求。

事實上，從社區管理的角度，其本身就包含着以小區爲單位的，包括對人管理和對物管理在內的最基層的社會管理。但是，目前小區自治管理和社會管理恰恰是相脫節的。作爲社會管理重要內容的小區物業自治管理，社區管理無法介入其中，也無法在其中發揮積極作用;而小區物業自治管理所存在的鬆散性、非常設性的弊端卻又得不到和小區管理最爲密切的社區管理的支持和幫助。因此，小區自治管理長期處於一種渙散、低效和無力的狀況，不能有效的發揮其應有的自治管理作用，也不能充分調動廣大業主參與小區自治管理的積極性和責任意識，更使得很多問題難以通過有效的工作機制和法律途徑予以解決。

在調查中，不僅絕大部分居民迫切希望社區組織能夠在小區物業自治管理中發揮作用，支持和指導小區物業自治管理工作，以有效改變小區業主自治組織的名存實亡和組織無力的渙散狀況，而社區組織也普遍認爲由社區組織指導、支持小區物業自治工作既能夠有助於社區工作的開展，也能更好的發揮小區業主自治管理的作用。

三、建議

(一)物業管理企業和業主自治管理工作，應調整爲不同機構指導和管理。物業管理企業和業主之間，是一種服務與被服務的關係。這種法律關係的性質，就決定了作爲全體業主利益代表的業主大會、業主委員會和物業管理企業之間，具有事實上的利益對立性。因此，只有將物業管理企業和業主自治工作的指導和管理機關分屬於不同的行政主體，才能在維護各自利益的前提下，有效地調整和促進物業管理企業與業主大會、業主委員會之間正常、平等的工作關係。事實上，根據《物業管理條例》的規定，業主自治工作的指導、管理者，既可以是房產行政主管部門，也可以是城市的街道辦事處。因此，爲有效解決目前小區自治管理中存在的問題，應儘快將小區自治管理工作由現在的房產行政主管部門主導，調整爲由街道辦事處或其委託的社區進行指導和管理。

(二)儘快施行小區物業自治管理和社區管理有效結合的管理模式，並建立在社區指導和支持下的業主委員會選舉制度。

在區全面推進社區工作的努力下，區已成爲全國社區建設成效最好的社區之一。在進一步建設更高水平和諧社區的工作中，小區自治管理水平的提升和管理狀況的改善，無疑應成爲加強社區建設的重要工作內容，也是構建小康型社區體系的必由之路。建立街道委託社區指導和支持下的小區業主委員會選舉制度，既能夠使小區的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指導，也能夠有力地強化業主委員會的工作職能，更能夠將小區自治管理和社區管理有機地融合，從而更好地發揮社區工作的作用，取得社區工作更好的成效。

(三)探索建立小區業主委託代理的管理制度。

目前，業主委員會由於多爲兼職人員從事相關工作，業主委員會的工作機制難以保障，業主委員會及其成員的工作責任難以落實，這往往導致業主委員會工作效率的低下，維護全體業主權益的能力不強，對物業管理企業的制衡性顯得軟弱。爲此，從維護廣大業主權益、提升廣大業主主人意識和社會管理意識的角度出發，可以探索建立小區業主大會或業主委員會委託律師事務所等專業法律服務機構代理業主大會或業主委員會的制度。專業法律服務機構代理制度的建立，將充分發揮專業法律服務機構的專業性、組織性和法律服務性的優勢，能夠有效地代表和體現廣大業主、業主大會或業主委員會的意志。

【第7篇】我縣畜牧小區建設狀況調研報告

畜牧小區是一種新型的畜牧業生產組織形式,按照集約化養殖要求建立的有一定規模的較爲規範、嚴格管理的畜禽飼養園區,園區內飼養設施完備,技術規程及措施統一,糞污處理配套,是實施畜牧生產標準化、科學化、現代化、產業化的有效載體。對於穩步發展畜牧生產，保護農村生態環境,改善居民生活環境有着極其重要的意義。

一、畜牧小區建設現狀

然而，傳統的畜牧業生產方式以千家萬戶小規模飼養爲主，農民的住房往往是前面住人，後面養畜，衛生環境差。隨着生產的快速發展，特別是生豬和家禽養殖量的不斷增多，一些養殖戶將畜禽排泄物隨意堆放，周圍惡臭瀰漫，引發鄰里糾紛。在人們生活水平日益提高的今天，這種小規模人畜混居養殖方式，已遠遠不能適應畜產品質量安全、公共衛生安全和生態環境安全的要求;不利於畜禽品種改良和規範化、標準化生產的實施;不利於動物防疫，且增加了人體感染病源的機會。只有通過建設畜牧小區，集中建造標準化的畜禽圈舍，組織農民進小區養殖，實行統一品種、防疫、服務、治污、銷售的標準化管理和組織化生產，才能達到逐步轉變傳統的養殖方式，改善農村生態環境，減輕養殖污染，從而確保畜產品質量和肉品安全，全面增加養殖效益，實現經濟社會與環境的協調發展。

基於上述情況，我縣從2022年開始建設畜牧小區，通過近幾年的建設和發展，已建成各類畜牧小區186個，探索出6種建設模式。一是產業園區型，如漢陽中心畜牧科技園區、白龍現代農業園區;二是集中規模型，如木馬威靈生豬養殖小區、公興九龍生豬養殖小區;三是新村聯建集中型，如白龍青豐生豬養殖小區、鶴齡化林生豬養殖小區;四是大戶帶動型，如國光五愛生豬養殖小區;五是分戶散養型，如姚家團結生豬養殖小區、開封東華家禽養殖小區;六是山區生態型，如江口清明生豬養殖小區。我縣應重點推廣產業園區型和集中規模型兩種建設模式。

二、畜牧小區建設中存在的主要問題

幾年來，我縣畜牧養殖小區從無到有，建設已取得初步成效，但也應該看到，目前畜牧小區發展尚處在起步階段，存在着一些亟需解決的問題。

1、畜牧小區建設用地困難較爲突出。如何解決和落實養殖小區建設用地，已成爲難以繞開的一個現實問題。一些養殖小區由於土地因素而被迫停建設或改變規模規劃，養殖戶受到損失，幹部羣衆發展養殖小區的積極性受挫，一些鄉鎮的新農村建設工作也受到影響。因此用地問題已成爲我縣發展養殖小區最大的障礙。

2、資金短缺制約了畜牧小區的發展。畜禽養殖業屬於高風險微利產業，而且技術要求也比較高，一些養殖戶本身經濟基礎薄弱，在建造小區時大部分資金用於圈舍等基礎設施建設，致使生產資金嚴重不足，生產規模小，在市場競爭中沒有優勢，特別是在行情出現波動時，該堅持的時候堅持不住，想擴大規模時又無力擴大，要提高產品檔次又缺少生產設備支撐，結果是養殖效益差，甚至虧本，嚴重挫傷了積極性，制約着我縣標準化規模養殖的發展。

3、小區技術不配套，管理不到位。畜牧小區從生產方式和飼養規模上看與傳統的飼養不同，但在具體飼養技術上並沒有多大的進步，在品種選擇、飼料配製、環境控制、疫病防治等方面還是延續了傳統的飼養方法，使小區的產品技術含量低，價值不高。更有個別地方“重建輕管”思想嚴重，爲了完成目標任務，大力宣傳和鼓勵建設畜牧小區，但建成後沒有及時動員養殖戶進小區養殖，缺少幫助他們實現生產良性循環的辦法，從而出現了小區畜禽存欄率和養殖戶入住率極低，甚至出現“有區無畜”現象，造成土地和圈舍閒置浪費。

三、發展畜牧小區的對策及建議

一是要加強領導，加大政策扶持力度。大力發展畜牧小區，是推進我縣畜牧業生產方式轉變、提高畜牧業整體水平、促進農民增收的重大舉措。畜牧小區是傳統畜牧業向集約化、現代化畜牧業轉變的重要一步，其發展勢頭雖然很好，但困難也很多，需要各級黨政制定優惠激勵政策，扶上馬、送一程。因此，建議各級黨政要切實把畜牧小區建設作爲新農村建設的一件大事來抓，真正擺到重要議事日程，加大資金投入，加強基礎設施、養殖污染處理設施等建設。各相關部門要密切配合，在建設用地、水電安裝、通場道路、糞污處理、金融信貸、技術服務等方面制定優惠政策，幫助解決小區建設中遇到的各種難題，保障畜牧小區的健康穩步發展。

二是要轉變觀念，落實畜牧小區建設用地。目前，畜牧小區建設用地問題已成爲制約小區建設的瓶頸，對畜牧用地現在也存在着不同看法。首先，發展畜牧小區只是把原來分散養殖集中起來，從土地利用性質看，主要是轉移用地和調整用地，並不是多佔用土地，其結果是集約利用土地，提高了土地的利用率。其次，從已建成的畜牧小區看，所有畜禽圈舍、倉庫等都是簡易建築物，牆基淺，容易復耕。因此我們要抓住土地利用總體規劃調整的有利時機，根據我縣畜牧養殖業發展的實際，規劃落實好畜牧業發展用地，按照《關於做好規模化畜禽養殖用地有關工作的通知》(劍府辦發[2022]3號)文件規定，把畜牧小區用地落到實處。

三是要結合實際，科學制定畜牧小區規劃。畜牧等相關職能部門應加強調查研究，根據我縣養殖業的優勢和特點，結合畜牧業結構調整及新農村建設規劃的實際，按照統一規劃、合理佈局、適度規模、相對集中、規範管理、綜合利用的思路，充分考慮水源、交通、防疫、污染等環境因素，制定具體的畜牧小區中(長)期建設方案，分步實施。對小區選址、建設規模、圈舍建設標準、生產(管理)區域佈局等方面，組織懂技術、有見解的專家進行多方面的論證，對審定不符合要求的小區要及時給予糾正，幫助投資者和經營者把好關。尤其要注意新建小區必須按照養殖小區排泄量與外部消納量相配套的原則，嚴格控制小區佈局和生產規模，儘可能的使畜禽排泄物就地轉化爲能源或有機肥料，力爭實現新建養殖小區污染零排放，達到清潔生產標準。

四是要完善機制，加強服務體系建設。不論那種類型的畜牧小區，都要建立一套完善的組織管理體系，比如成立養殖專業合作社、養殖協會等經濟合作組織，由這些組織根據小區的養殖種類，統一開展種畜禽供應、飼料供應、疫病防治、技術培訓、產品銷售等服務，爲養殖戶提供一個良好有序的環境，隨時解決出現的問題，逐步把養殖戶納入規範化管理的軌道，培養他們講求誠信、遵紀守則，照章辦事，共同促進畜牧小區的健康發展，形成產、供、銷一體化的畜牧小區運行機制。在建立管理體系的同時，抓好制度建設，建立衛生防疫制度、人員物品

【第8篇】物業小區管理和服務工作調研報告

近年來，隨着房地產業的迅猛發展，街道轄區物業小區數量急劇增加，由此引發的物業糾紛、業主委員會選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業公司，加強業委會的指導和監督，成爲我們必須共同面對並加以解決的一個重要課題。三個月在深圳的掛職學習期間，比較了兩地物業小區管理中存在的突出問題，從實際出發，分析原因，尋找對策，借鑑南山街道的管理模式，力爭更好的爲小區居民服務，維護轄區和諧穩定。

一、xx街道和xx街道轄區物業小區基本情況及主要特點

截至xx年6月底，xx街道轄區共有物業小區xx個，總建築面積約xx萬平方米，物業管理服務企業xx家。小區成立業主委員會的有xx個，佔總數的45.7%;正在進行換屆選舉中的有x個，其中，由於各種原因長期成立不了的有x個;因物管問題和業委會組建換屆問題發生糾紛的有x個。xx街道轄區共有住宅小區xx個，總建築面積約xx萬平方米，物業管理服務企業xx家。單位自管xx家，社區代管小區xx家，三無小區x家，小區成立業主委員會的有xx個，正在進行選舉中的有x個.

總體看，街道轄區物業小區主要有以下三個共同特點：

1、新建物業小區數量劇增，迎來小區業委會組建高峯期。轄區三年內新建物業小區和交付使用的小區不斷增加，先後有幾十個小區進行業委會籌備和組建工作。

2、因物業建築質量、建設遺留問題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務質量等問題引發的物業糾紛時有發生。

3、業主委員會組建難、運作難、監管難，引發問題糾紛多的現象較爲突出。

二、物業小區存在的主要問題及原因

(一)物業建設開發、銷售等環節遺留問題多種多樣，成爲引發其他問題的根源

現象一、新樓盤工程質量出現問題。主要表現有：①一些小區物業在開發商向業主交付使用後，發現存在房屋外牆滲漏等質量問題。②開發商向業主交房時仍存在管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工、不完備的情況，影響業主居住。

現象二、物業銷售中遺留下來的問題。主要表現有：①銷售廣告承諾內容與實際交房時不符。②擅自將小區公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數業主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。

現象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問題。開發商挪用或不及時向有關部門繳交房屋公共維修基金，給後期物業管理帶來困難。

例如南山轄區鼎太風華、繽紛假日和諾德花園小區都是在物業設計開發、公共面積使用、物業產權劃分等方面的承諾內容與實際交房或後期建設時不符，引發開發商或物業公司與業主間產生矛盾，並逐步升級發酵，導致業委會選舉難、物業管理難等系列問題，甚至發生小區懸掛標語橫幅，業主聚集上訪堵路，打砸、傷人等暴力衝突事件。五里墩轄區的五里商城小區的公共維修基金補交，開發商不知去向等。

主要原因：

①很多問題要到物業使用階段才能發現，造成矛盾發酵或向物業公司轉嫁。

②工程質量驗收標準不夠細緻、規範，相關部門審驗、監管不到位。

(二)物業公司管理服務不規範、不到位，常常引發物業糾紛

現象一、物業公司資質、水平良莠不齊，服務質量總體偏低。雖然經過審覈評級，但員工素質、公司規模、綜合實力和專業化管理水平等各項指標表現優秀的物業公司較少，很多物業公司服務意識不強，物業員工主動上門服務少，業主對物業服務人員的綜合滿意度低，有的物業公司在管理中問題百出，口碑極差。

現象二、物業公司的經營管理不規範。由於產權不清，有的物業公司擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有;有的物業公司資金使用、財務審計缺乏公開透明度，存在挪用物業管理費、違規使用維修基金、做假賬等現象。

主要原因：

①物業服務收費標準低、收費難、成本高，物業服務從業人員報酬低等原因導致物業公司招工難，難以保證員工高素質和服務高質量，在合同中、後期物業公司“自炒魷魚”現象不斷增多。

②相關政策、法律法規不夠完善，行業標準不夠統一規範，物管行業缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業協會監管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關部門的管理監督沒有真正落實到位。

例如南山街道轄區月亮灣山莊物業糾紛中，南油物業在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清爲由一直拒絕退出，街道、社區和職能部門多次採取口頭、書面形式要求其執行法院判決退出管理，但該物業公司仍然不理不睬，導致後期發生較爲嚴重物業糾紛事件。

業主參與度不高，並處於相對弱勢，業主、業委會很難與開發商、物業公司形成制衡機制，有效監督不夠。

(三)業委會存在“三難”問題，成爲引發問題糾紛的焦點

現象一、成立難

在業委會的組建上，兩街道轄區已經成立業主委員會的物業成立率都不到50%。有些小區從部分業主提出成立業委會申請後，籌備和組建工作持續1、2年時間，最終沒有結果，過程中還出現小區業主分派、對立，甚至引發糾紛、上訪等情況。

主要原因：

①業委會缺乏羣衆基礎，業主參與意識薄弱。一些業主認爲小區硬件和物業管理過得去，有無業委會沒有關係，有的業主甚至不知道小區哪家物業公司在管理，不知道小區有沒有業委會。所以，很多小區在業委會組建過程中，由於報名人數不夠，選舉在籌備階段就流產了。

②一些開發商和物業管理企業對組建業委會不積極，擔心業委會成立後業主的勢力大了，物業不好管理，甚至有可能炒掉物業，所以採取不提供業主資料、拖延時間等各種手段致使籌建、組建業委會工作就難以進行。例如轄區現代城華庭、美麗灣公寓等小區都發生以上情況。

現象二、運作難

一些小區雖然成立了業委會，但在日常管理方面，存在委員到會率低、參與度差等情況，致使工作無法正常開展，業委會形同虛設;在履職方面，業委會成員缺乏與業主、物業之間的有效溝通，業委會不作爲、業主大會長期“冬眠”等現象普遍存在，未能充分發揮橋樑和監督作用。

主要原因：

①業委會成員的服務意識、工作積極性不高。業委會組織較鬆散，且服務工作一般都要佔用業餘時間開展，大部分業委會成員難以真正做到在其位謀其政。

②業委會成員素質和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒有時間參與業委會工作，所以入選的業委會成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區個別業委會成員年齡達到70多歲，在個人精力和活動能力方面都不夠理想，且小區事務常涉及工程整修、財務審計、設備養護、維修資金使用等專業和法律方面的問題，對業委會成員的知識面、綜合能力和相關經驗等要求較高，很多業委會成員難以勝任。

現象三、監管難

實踐證明，業委會是把雙刃劍，用得好可以發揮很大的積極作用，如果業委會出現問題，往往導致小區出現矛盾和糾紛，影響和諧穩定。業委會常存在以下典型問題：

①個別業委會成員動機不良，具有很強的私利性。在行使職權時爲謀取個人利益，違規使用小區通過出租經營用房或利用公共部位出租產生的收入擅自增加業委會成員工作補貼，甚至收取其他物業公司好處，積極主張和操作更換物業公司事項等。

②部分業委會亂作爲，運作不規範。因缺乏內部管理和約束的機制，少數業委會工作比較隨意，超越權限行使權利，小區維修基金使用、設施改造、業委會成員任免、開展訴訟等重大事項不按規定進行公示或召開業主大會通過，暗箱操作、違規操作現象時有發生;個別業委會成員與物業公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業主利益，侵犯業主權益，甚至出現個別業委會完全被業委會主任控制，業委會主任以權謀私，從中獲利的情況。很多情況下，業主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業主往往因爲處於弱勢，對此類行爲難以制止。

個別業委會維權手段不合法，造成社會不穩定因素。一些業委會成員爲達到發泄私憤、謀取私利等目的，假借爲業主維權名義故意製造事端，挑起業主與物業公司、政府部門之間的意見和矛盾，帶頭或煽動業主採取非正常上訪、遊行示威等過激行爲擾亂社會治安。物業糾紛多發，使基層政府組織承擔的維穩壓力日益加大。

主要原因：

①利益驅使，權力誘惑。這與當前物業小區管理中對業委會存在的錯誤理解和導向有關。大部分業主不關心業委會選舉，而個別業主則表現爲過度關心，究其原因，“無利不起早”!錯誤的將加入業委會作爲一個謀生手段，一些業主在報名參選時就問社區工作站的工作人員：“我們一個月能有多少補助啊?”、“聽說某某小區業委會每個人每月發一兩千塊錢呢!”;一些業主認爲業委會是個權力機構，無所不能，進了業委會就有了權力，有了地位，可以領導自居，業主、物業、政府都得“聽我的!”。

②法律法規和相關政策不夠完善，規範性、指導性有待加強。很多文件，無論在時效性、操作性上，都不能適應當前的實際工作需要，基層工作人員在具體實踐中遇到很多存在爭議的問題時無可遵循。

例如：上級業務主管部門，一般情況下也只能在業主大會、業主委員會作出違反法律、法規的決定時，責令其限期改正或者撤銷其決定，而達到解散業委會的條件比較寬泛，實踐中很難落實，也極少實施。

機制不夠健全，指導監管缺位。在人員機構方面，基層專項工作力量薄弱，人手不足問題普遍存在，工作人員業務水平、相關法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實際，工作能力不足、方法欠缺、疲於應付，對業委會很難真正做到指導準確和監管到位。在工作機制方面，政府相關部門普遍存在“重建設、輕管理”的現象，各部門之間職責不清、協調不暢，行政管理和物業管理關係難以理順，缺乏相關的應急處置、協調聯動機制和有效的監管措施，在實際的工作中有時出現“誰都能管、誰都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動局面。例如月亮灣山莊糾紛問題久拖不絕，一定程度上是因爲政府相關單位和部門指導不夠準確，監督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒有形成有效合力等原因造成的。

三、相關對策及工作建議

如上所述，因物業小區管理引發的一些問題在一定程度上已經成爲影響社會穩定，阻礙社會發展的絆腳石。問題的解決不會立竿見影，制度的完善不在一朝一夕。我們認爲，政府部門、物業公司、業委會、業主四方面都有導致問題的因素，都負有責任，協調和理順諸多主體之間的法律關係，打破阻礙物業小區規範化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創和諧的物業管理局面成爲解決問題的關鍵。根據工作實際，謹提出以下相關思考及工作建議：

(一)高度重視，調整思路，樹立新型管理和服務理念

高度重視不是口號，是迫切希望!呼籲社會各方對這一問題真正引起關注，合力解決問題。小區物業管理是一個新興行業，是社會建設和管理的重要組成部分，關係到千家萬戶的切身利益。深圳的社會建設、管理和服務都走在全國前列，出租屋、外來人口等基礎性管理模式成熟有效。作爲街道一級的基層政府部門一定要認清形勢、有所作爲、敢於擔當，我們更加不能迴避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實處。

在認識和理念上，要處理好服務與管理的辯證關係，在加強管理的同時注重服務，使其相輔相成。把以人爲本，業主自治，支持和維護大多數業主合法權益作爲工作的出發點，根據小區居民羣衆的合理需求開展工作。要抓住物業公司和業委會這兩個核心，引導他們在依法實施民主自治管理，服務居民羣衆上發揮應有作用，實現建立“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、關係和諧的物業小區”的總體目標。

在實際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進一步增加人員編制，充實工作力量，改變基層工作人員疲於應付的工作局面;業務主管部門要進一步強化履行專業管理的職能和責任，重心下移，切實加強對基層的指導幫助，做到準確、細緻、到位，並具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關業務培訓，提高專項工作人員的工作能力和水平。

(二)完善法規，細化政策，建立健全規範化物業小區管理工作機制

物業建設開發遺留問題，物業公司管理服務不規範、不到位以及業委會“三難”現象，對小區業主的正當權益造成侵害，誰來監督?怎樣監督?如何打破物業小區管理運行瓶頸?成爲政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監督力度，建立完善依法行政、規範管理的制約機制是解決問題的關鍵。

在法律層面，有關部門儘快出臺操作性強的《業主大會和業主委員會指導規則》，填補法律漏洞和監管空白。重點對一些在日常管理中較爲多發，容易產生爭議的典型問題加以明確和解決。對物業公司服務質量等問題，要按照“按質論價”的原則合理界定和明確制定物業小區管理服務內容、收費標準和小區維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實施細則;建立物業服務誠信考覈制度，考覈結果與物業服務企業等級評定、資質升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤;在日常監管、考覈和獎懲程序上要權力下放，充分聽取街道、居委會、業委會、業主等方面的意見，對行業協會和主管部門的行政處罰權給予法律上的保障。對業委會給予清晰、準確、合理、科學的定位，明確權利義務和法律責任，建立規範、有效、透明的考覈和監督制度;完善業主大會、業主委員會組建和運作程序;推行業主委員會有償服務制度，統一薪酬標準;明確業委會不作爲、亂作爲的處罰規定;建議明確業委會備案爲必經的審批程序，屬實質性備案;對由街道辦事處組織聯席會議的程序、效力、責任等問題加以明確。

在行政層面，主要解決政府各有關部門職責不明確，管理與服務脫節的問題。建議改變市、區主管部門單一管理的模式，在街道辦事處成立專職機構，專門負責物業管理工作，建立市、區、街道三級物業管理行政職責;建立物業小區管理服務綜合信息系統，對物業企業、業委會、業主、物業從業人員以及物業專項維修資金等方面實現科學化和信息化管理;建立物業小區矛盾糾紛調處聯動機制，對涉及小區公共安全的設施設備應急維修、物業公司撤盤、物管糾紛等重大、疑難、複雜問題的個案，立即啓動專項工作組模式，各部門形成合力，對存在的突出問題及時制定工作方案及解決措施。

(三)開拓思路，創新方法，探索行之有效的物業小區管理模式

在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創新和突破。結合南山街道實際，我們擬逐步推行“一三五一”物業小區管理服務工作模式，以“促溝通、解矛盾、創和諧”爲目標，以強化物業公司、業委會指導監管爲重點，積極搭建多元互動平臺，有效實現多方聯動管理，及時化解各類矛盾糾紛，有力維護小區穩定和諧。

1、“一網”，即建設“社區家園網”，搭建小區業主網絡議事平臺。

佔領網絡陣地，在有條件的社區藉助社區服務中心成了“家園網”平臺，開設物業小區“網絡議事會”欄目，主動爲業主提供交流平臺,公佈相關會議決策，公開事件處理、事務推進落實，通報相關工作人員的工作情況等。通過信息互動正確引導輿論導向，積極倡導文明風尚，及時瞭解小區輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。

2、“三會”，即制定落實物業小區綜合管理聯席會議、小區業主民意懇談會(現場)會和物業管理工作培訓會。

由街道組織定期或不定期召開物業小區綜合管理聯席會議，由城管執法、安監、消防、文化衛生、司法信訪和物業主管部門參加，對物業小區管理中存在的違法搭建、公共安全、環境衛生、物業糾紛、業委會運作等突出問題採取集中會診的方式進行排查，逐項落實責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實，件件有反饋。

由社區工作站組織定期或不定期召開物業小區業主民意懇談(現場)會，由業委會、物業公司、業主代表和小區“五員”隊伍等參加，聽民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區事務公平公正、公開透明，各方力量共同參與、良性互動的和諧氛圍，真正體現 “小區是我家，管好靠大家”。

由街道或社區組織每年一度的物業管理工作培訓會。採取年終總結聯誼的形式，安排各物業公司負責人、業委會成員和其他業主代表等人員進行經驗交流，開展相關專業知識的集中培訓，提高其規範化運作水平和履職能力。

3、“五員”，即“網管員”、“聯絡員”、“觀察員”、“輔導員”和“督導員”，羣策羣力，分工合作，共同參與小區事務。

網管員主要由社區工作站工作人員和社區服務中心社工擔任。負責社區家園網“網絡議事會”欄目的維護、信息相關更新和其他日常管理工作。

聯絡員主要在小區物業公司、業委會、義工隊、老年協會和部分業主代表中產生，主要負責收集和提供相關信息、通報有關情況、開展業主宣傳動員等工作。同時，結合街道網格化管理制度，本片區的網格員要負責協調聯絡有關部門、根據落實具體事項等工作。

觀察員主要由業主中富有熱心、公益心並具有一定組織能力和法律、財務等相關專業知識的業主代表組成。負責對物業公司、業委會和相關政府相關部門的工作進行監督，並可向督導員提出工作建議網絡管理員和輔導員主要由專業律師、司法調解員、警員、心理學專業社工和業務主管部門工作人員組成，也可吸收業主中的文化、衛生、環保、法律等專業人才。通過召開座談會，開辦輔導班、心理資訊室、小區事務調解工作室等形式開展各類公益服務性活動。

督導員主要由業主中的人大代表、政協委員、黨代表等較有影響力的業主代表和街道業務、紀檢等部門領導組成督導組，對小區相關管理事務、事件和案件的處理等相關事項進行監督指導、推進落實。

4、“一創建”，即開展宜居物業小區創建系列活動。

通過居民滿意度調查、業主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關獎懲規定，試行物業公司“紅黃牌”掛牌或星級評定製度，開展三好物業(小區)評比、最有爲(具活力)業委會表彰等系列活動，積極創建“綠色、人文、平安、和諧”現代化宜居物業小區。

【第9篇】廣州市住宅小區天然氣使用情況調研報告

摘要：廣州市天然氣引入時間相對上海、北京、重慶等城市較晚，住宅小區使用天然氣時間相對較短。本調研報告主要採用調查問卷及訪問的方式對廣州市住宅小區的天然氣管道覆蓋情況、天然氣來源、居民用戶使用天然氣的情況、天然氣計量方式、天然氣費用繳費方式、燃氣公司對燃氣安全使用知識推廣方式、燃氣公司對小區天然氣管道安檢方式等方面進行調研，以瞭解廣州市住宅小區天然氣使用現狀，並對今後住宅小區天然氣的發展方向提出一些建議。

關鍵詞：廣州市 住宅小區 天然氣 使用現狀 發展方向

廣州市天然氣來源

2022年以前，廣州市仍處於使用液化石油氣時期，住宅小區部分使用管道液化石油氣，部分使用瓶裝液化石油氣。至2022年8月28日，隨着金山門站成功接收廣東lng項目的天然氣，廣州正式進入天然氣時代。如今，廣州市天然氣主要來源於西氣東輸二線、深圳大鵬lng、珠海lng，並準備引川氣入粵及興建廣州南沙lng站用於城市天然氣供應及調峯。

住宅小區天然氣覆蓋情況

2.1 新舊樓盤的分別

按照燃氣管道安裝時是否有用戶入住，將小區樓盤分爲舊樓盤和新建樓盤。新建樓盤的燃氣管道一般由開發商出資，和樓盤一起建設，天然氣採用低壓入戶。舊樓盤因爲新建燃氣管道困難、燃氣管道改造困難等原因，天然氣覆蓋率較低。未通天然氣的舊樓居民對於天然氣的看法也不一致，一部分居民認爲天然氣管道安裝費太貴，目前使用的液化石油氣爐具和電熱水器也很方便，便不想安裝燃氣管道；另一部分居民則覺得使用天然氣安全且天然氣氣價較低，對安裝燃氣管道的意願強烈。

2.2 天然氣供應方式

住宅小區的天然氣供應分爲兩種方式，一是管道天然氣供應，二是lng瓶組站供應。廣州市燃氣管網覆蓋了大部分的城鎮，但有部分相對較偏僻的城鎮或農村則沒有燃氣管道覆蓋，這部分無燃氣管道覆蓋的小區則採用建設lng瓶組站的方式爲居民用戶供氣。

2.3 居民用戶戶內天然氣管道安裝差別

戶內燃氣管道分爲明裝和暗埋兩種方式，明裝燃氣管道方便檢查維修，暗埋燃氣管道則相對美觀。舊樓盤居民家中的燃氣管道多是家中先裝修完成之後才安裝的天然氣管道，所以舊樓居民用戶戶內的天然氣管道基本採用明裝的方式安裝。少部分新樓盤居民用戶戶內因裝修方案、美觀設計等原因採用了不鏽鋼波紋管暗埋的方式安裝燃氣管道，大部分新樓盤用戶家中的燃氣管道則是明裝。

2.4 燃氣計量表及繳費方式

廣州市小區居民用戶使用的燃氣計量表大致分爲三種。對於較早使用天然氣管道的居民用戶，家中使用的燃氣表爲普通膜式燃氣表，這種燃氣表抄表分爲兩種方式，一是燃氣公司定期上門抄表，然後通知用戶去營業廳繳費，二是居民用戶在燃氣公司微信公衆號上自報燃氣表讀數，通過綁定的銀行卡自動劃扣氣費，此類燃氣表不會自動停氣。在膜式燃氣表之後安裝的是ic卡燃氣表，這類燃氣表是需要用戶提前在營業廳充值氣費，到卡中的氣費用完之後就會自動停氣，需重新充值之後纔可繼續使用。最新安裝燃氣管道的小區居民用戶使用的則是無線遠傳膜式表，這類燃氣表可以自動的將天然氣用氣量發送至燃氣公司終端，居民用戶通過開通燃氣時綁定銀行卡，氣費從綁定的銀行卡中自行劃扣。

2.5 天然氣計價方式

廣州市對於居民天然氣用戶採用階梯計價的方式。按每戶用氣人口數4人（含四人一下）爲計量單位，第一檔氣量爲0-320(含)立方米/年，氣價爲3 .45元/立方米；第二檔氣量爲320-400(含)立方米/年，氣價爲4.14元/立方米；第三檔氣量爲400立方米/年以上的用氣部分，氣價爲5 .18元/立方米。用戶用氣人口超過4人的，每增加1人，在第一檔氣量相應增加70立方米，第二檔氣量上、下限相應增加70立方米，超過第二級氣量上限值的計入第三級氣量。

2.6 居民用戶對於天然氣安全知識瞭解來源及安檢週期

居民用戶對於天然氣安全使用的知識的瞭解主要來自三個方面。一是燃氣公司營業廳中播放的燃氣安全使用宣傳片和發放的燃氣使用安全手冊，由於多數用戶需要自行到燃氣公司營業廳繳費，這種安全知識的宣傳面較廣；二是通過燃氣公司定期進行的宣傳活動，在小區附近爲居民用戶講解燃氣安全使用相關知識，受場地限制，這種宣傳面對的人羣較少，但居民對這種宣傳的印象最深；三是通過燃氣公司的微信公衆號瞭解安全知識，這類宣傳多是面向年輕用戶羣體。

戶內燃氣管道的安全檢查分爲兩類，一是燃氣公司工作人員上門抄表時對居民用戶戶內燃氣管道進行安全檢查，二是燃氣公司以一年爲週期進行的定期對居民用戶戶內燃氣管道進行的安全檢查。

調研中發現的問題

隨着廣州市進入天然氣時代，舊樓居民用戶使用天然氣也是大勢所趨。爲舊樓盤新建燃氣管道有兩大難點，一是由於“城中村”等舊樓盤小區道路情況複雜，安裝埋地管道難度大；二是舊樓盤已經有用戶入住，燃氣管道安裝或改造的費用需要向用戶收取，用戶意見不統一，故不適合統一安裝燃氣管道。以上兩點原因導致了舊樓住戶的燃氣覆蓋率低。舊樓已使用天然氣用戶燃氣管道存在三個安全隱患。有的舊樓盤在使用天然氣之前使用的是管道液化氣，對於這部分舊樓盤，燃氣公司採用的是天然氣置換，液化石油氣埋地管道採用的是鋼質管道，隨着使用時間的推移，鋼質管道會被腐蝕，此爲安全隱患之一；舊樓居民用戶戶內的燃氣管道安裝在房屋整體裝修之後，由於裝修佈局，部分燃氣管道會處於水槽下等易使燃氣管道發生腐蝕環境中，此爲安全隱患之二；廣州市部分舊樓在建設燃氣管道時採用的是集中調壓，中壓入戶的方式，隨着使用時間的推移，用戶戶內調壓器隨着使用時間的推移可能產生調壓精度不準，致使燃氣用具入口壓力超高，且小區盤立管中燃氣爲中壓，漏氣風險也更大，此爲安全隱患之三。

中壓埋地管道覆蓋面不夠，比較偏遠的城鎮、農村還沒有燃氣管道，部分地區尚不具備使用天然氣的條件。住宅小區使用lng瓶組站供氣存在兩點問題，一是lng的運輸成本相對管道天然氣更高，且需要安排專職人員對場站進行監管，提高了企業成本；二是lng瓶組站相對管道天然氣危險性更高，建設在住宅小區附近的安全隱患相對管道天然氣更大，需要及時關注瓶組中的lng存量，天然氣供應不夠穩定。

由於部分住宅小區居民用戶使用的是普通膜式燃氣表，這部分用戶燃氣表的抄表工作極難實施，燃氣公司員工上門抄表時遇到用戶不在家的機率高，導致入戶率極低，導致燃氣公司對於用戶用氣量的統計不及時。安全檢查的時候也會遇到這種情況，入戶率低會導致燃氣公司對用戶戶內燃氣管道使用情況掌握不足，用戶對已經存在的安全隱患不能及時整改，發生安全事故的概率也大大提高。

住宅小區天然氣發展方向

加快天然氣管道敷設步伐，儘快將燃氣管道延伸到偏遠城鎮，甚至是農村，擴大燃氣管道覆蓋面積，爲更多的地方送去天然氣，儘快將燃氣管道延伸至使用lng瓶組站供氣的住宅小區。

加大對“城中村”等舊樓燃氣管道加裝的投入力度，儘快使城市中的居民用戶用上天然氣，改善居民生活質量，改善城市環境。老舊燃氣管道發生泄漏的概率更大，城市中的人口較爲集中，一旦發生燃氣管道泄漏等事故造成的危害也更大，對老舊燃氣管道的遷改已經破不容緩。

爲了更好的服務居民，減少人力物力的投入，燃氣公司應當大力推進居民用戶燃氣表更換進程，將普通膜式燃氣表更換爲無線遠傳膜式表，如此當可解決抄表入戶率低的問題。

對於較早安裝燃氣管道的住宅小區應該縮短安檢週期，防範於未然。吸引更多的用戶添加燃氣公司微信公衆號，通過網絡宣傳天然氣安全使用知識，提高居民用戶的安全意識，引導用戶自查天然氣使用安全隱患。並在微信或者其他平臺上設置用戶安全檢查或整改申請服務，使用戶能主動預約上門安檢，可提高安全檢查效率。

參考文獻：

廣州市天然氣階梯收費標準

investigation report on the use of natural gas in residential quarters in guangzhou

yi qi,zhuo shilun,zhai yaorong

abstract:the introduction time of natural gas in guangzhou is relatively late in shanghai, beijing, chongqing and other cities, and the use of natural gas in residential quarters is relatively short. this research report mainly uses questionnaires and interviews to cover the natural gas pipeline coverage of guangzhou residential quarters, the source of natural gas, the use of natural gas by residents, the measurement method of natural gas, the payment method of natural gas, and the promotion of gas safety knowledge by gas companies. gas companies on the security inspection methods of residential gas pipelines. in order to understand the current situation of natural gas use in residential areas in guangzhou, and put forward some suggestions for the future development of natural gas in residential quarters.

keywords:guangzhou；residential quarters;natural gas;use status; development direction

【第10篇】關於城區居民小區物業服務管理工作的調研報告

小區不小

——關於城區居民小區物業服務管理工作的調研報告

隨着新型城鎮化的加速推進，城區居民小區如雨後春筍涌現，居民小區物業服務管理工作作爲一項新興行業取得了較快發展。爲加強對住宅小區物業服務管理工作的研究，全面掌握物業服務行業發展狀況，推動小區物業服務管理科學、健康、快速發展，縣委辦5月中下旬通過現場察看、實地走訪、召開座談會、查閱資料、聽取彙報等方式，重點對黃梅鎮城區小區物業服務管理情況進行了實地調研。現將情況報告如下：

一、小區物業作用不小

物業管理是房地產經濟市場化的客觀需要和必然產物，它既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現代化城市管理的重要一環，事關千家萬戶，直接影響着社會、經濟、環境等各方面的效益。

一是能促進經濟增長。'買房一陣子，物業服務一輩子。' 作爲商品房的售後服務，物業管理推動了房地產業運行體系的確立與完善，不僅本身對擴大消費、拉動經濟增長有重要作用，還有利於刺激居民購房積極性，推動房地產業的持續發展，帶動縣域經濟的持續增長。對開發商來說，良好的物業管理能塑造開發商在公衆中的良好形象，增強投資者的信心，提升其產品價格，促進銷售，從而形成公司經營的良性循環。對住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購買一套房子，房子是其個人資產最重要的組成部分，好的物業管理可以使其個人資產處於完好的狀態，延長使用壽命，提高其市場價值，即能確保物盡其用，值其所值。實踐證明，物業較好的廈安、譽天下等樓盤銷量較好，而且容易轉讓，保值率高。

二是能提高生活質量。居民小區的物業管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閒設施，都與羣衆生活息息相關。它直接關係着所有住戶的和諧安居、清潔衛生、維護服務和治安管理等。加強物業建設管理，對改善居住環境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數有着重大的基礎性作用。好的物業管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業，改進人們的精神面貌，促進人際關係融洽、生活品質提升。

三是能增加羣衆就業。物業管理就業容量大，對擴大就業具有重要作用。目前，我縣物業管理從業人員1500餘人，從業人員大部分來自企事業單位下崗分流人員、農村剩餘勞動力及部隊復轉軍人等，有效吸納了多餘勞動力，緩解了社會就業壓力，爲居民收入增加起到積極的推動作用。

四是能維護社會穩定。物業管理貼近羣衆，直接服務居民，是加強和創新社會管理，推動和諧社會建設的重要環節之一。目前，我縣商品房新開發小區80個，縣城區原有的老住宅小區或生活大院約170個，總計開發面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業等構成複雜，社會穩控壓力大。物業管理通過及時採集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護社區秩序，協助公安等有關部門防範查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發生的火災、燃氣泄漏、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用。

五是能完善城市管理。一個個物業區域是構成城區的基本單元， 衛生城市、園林城市的建設，離不開物業形象和物業環境的改善。物業管理是建設現代城市的重要基礎工作，已成爲一項關係民生的社會管理手段。每一個物業管理區域環境整潔、優美，秩序井然，城區整體面貌和秩序才能得以提升。自2022年起步以來，現有物業服務公司已經發展到48家，有18個小區先後獲得省、市優秀管理小區和市文明小區、園林小區等稱號，爲創新社會管理和創建文明城市、園林城市奠定了基礎。

二、小區物業問題不小

隨着我縣房地產業的迅速發展，小區物業管理也暴露出了許多問題，引發了不少社會矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。

（一）監管部門沒有各司其責。一是主管部門力量不足。縣房管局是小區物業服務管理行政主管部門。房管局物業管理工作職責設在縣房管辦，現有工作人員3人，負責對全縣80個小區及單位小區、48家註冊物管企業進行業務指導管理。主管部門工作職責過多，工作力量嚴重不足，難以切實履行物業行政管理職責。二是職能部門管理缺位。小區物業服務管理是一項涉及到社會各個方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規劃、發改、國土、工商、質監、稅務、城管、公安、安監、園林、環保、供水、供電等。由於缺少把各部門聯合起來共同指導服務的領導機制和平臺，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監督服務不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區成了執法空白區域。如有的小區內出現亂搭亂建、佔用公共通道、破壞牆體結構影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設施等違法行爲以及亂停亂放、公共場合跳廣場舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環境的現象還普遍存在。居民反映強烈，物業公司卻沒有執法權，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業服務小區出現的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對物業公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費用由物業公司承擔、電梯和路燈等用電不與居民用電同價、環衛部門收取物業公司的環衛費和裝修渣土轉運費等，增加了物業公司負擔。三是鄉鎮的屬地管理責任沒有壓實。按照2022年7月28日通過的《湖北省物業服務和管理條例》規定：'街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在同級黨組織領導和民政部門指導監督下，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關係，調解物業服務糾紛',但實際上鄉鎮都認爲物業服務管理是房管局的事，是物業公司的事，責、權、費不對等，不願意管。四是社區的作用沒有真正發揮。一個小區，少則數千人，多則數萬人，小區裏有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創建等民生問題亟待解決，急需社區出面協調解決。然而，事實上，社區對小區是有心無力，放任自流，形成小區、社區'兩張皮'.

【第11篇】畜牧小區建設狀況調研報告

關於畜牧小區建設狀況調研報告

畜牧小區是一種新型的畜牧業生產組織形式,按照集約化養殖要求建立的有一定規模的較爲規範、嚴格管理的畜禽飼養園區,園區內飼養設施完備,技術規程及措施統一,糞污處理配套,是實施畜牧生產標準化、科學化、現代化、產業化的有效載體。對於穩步發展畜牧生產，保護農村生態環境,改善居民生活環境有着極其重要的意義。

一、畜牧小區建設現狀

畜牧業是我縣農村經濟的骨幹支柱產業，近年來，畜牧業生產得到迅猛發展，佔農業的比重逐年增加，優勢日益凸現。據統計，20xx年，全縣出欄生豬90.77萬頭、家禽772.42萬隻、肉羊17.73萬隻、肉牛2.05萬頭，肉類總產量8.1萬噸、禽蛋產量0.68萬噸，實現畜牧業產值16.39億元。據農村住戶抽樣調查，20xx年農民人均家庭經營收入4357.86元，其中畜牧業收入1634.57元，佔37.5%，較20xx年增收324.68元，成爲家庭經營收入的重要組成部分。從20xx年開始，我縣畜牧業產值佔農業總產值比重超過了50%，20xx年佔農業總產值的54.85%，實現了由家庭副業向農村支柱產業的歷史性跨越。

然而，傳統的畜牧業生產方式以千家萬戶小規模飼養爲主，農民的住房往往是前面住人，後面養畜，衛生環境差。隨着生產的快速發展，特別是生豬和家禽養殖量的不斷增多，一些養殖戶將畜禽排泄物隨意堆放，周圍惡臭瀰漫，引發鄰里糾紛。在人們生活水平日益提高的今天，這種小規模人畜混居養殖方式，已遠遠不能適應畜產品質量安全、公共衛生安全和生態環境安全的要求；不利於畜禽品種改良和規範化、標準化生產的實施；不利於動物防疫，且增加了人體感染病源的機會。只有通過建設畜牧小區，集中建造標準化的畜禽圈舍，組織農民進小區養殖，實行統一品種、防疫、服務、治污、銷售的標準化管理和組織化生產，才能達到逐步轉變傳統的養殖方式，改善農村生態環境，減輕養殖污染，從而確保畜產品質量和肉品安全，全面增加養殖效益，實現經濟社會與環境的協調發展。

基於上述情況，我縣從20xx年開始建設畜牧小區，通過近幾年的建設和發展，已建成各類畜牧小區186個，探索出6種建設模式。一是產業園區型，如漢陽中心畜牧科技園區、白龍現代農業園區；二是集中規模型，如木馬威靈生豬養殖小區、公興九龍生豬養殖小區；三是新村聯建集中型，如白龍青豐生豬養殖小區、鶴齡化林生豬養殖小區；四是大戶帶動型，如國光五愛生豬養殖小區；五是分戶散養型，如姚家團結生豬養殖小區、開封東華家禽養殖小區；六是山區生態型，如江口清明生豬養殖小區。我縣應重點推廣產業園區型和集中規模型兩種建設模式。

二、畜牧小區建設中存在的主要問題

幾年來，我縣畜牧養殖小區從無到有，建設已取得初步成效，但也應該看到，目前畜牧小區發展尚處在起步階段，存在着一些亟需解決的問題。

1、畜牧小區建設用地困難較爲突出。如何解決和落實養殖小區建設用地，已成爲難以繞開的`一個現實問題。一些養殖小區由於土地因素而被迫停建設或改變規模規劃，養殖戶受到損失，幹部羣衆發展養殖小區的積極性受挫，一些鄉鎮的新農村建設工作也受到影響。因此用地問題已成爲我縣發展養殖小區最大的障礙。

2、資金短缺制約了畜牧小區的發展。畜禽養殖業屬於高風險微利產業，而且技術要求也比較高，一些養殖戶本身經濟基礎薄弱，在建造小區時大部分資金用於圈舍等基礎設施建設，致使生產資金嚴重不足，生產規模小，在市場競爭中沒有優勢，特別是在行情出現波動時，該堅持的時候堅持不住，想擴大規模時又無力擴大，要提高產品檔次又缺少生產設備支撐，結果是養殖效益差，甚至虧本，嚴重挫傷了積極性，制約着我縣標準化規模養殖的發展。

3、小區技術不配套，管理不到位。畜牧小區從生產方式和飼養規模上看與傳統的飼養不同，但在具體飼養技術上並沒有多大的進步，在品種選擇、飼料配製、環境控制、疫病防治等方面還是延續了傳統的飼養方法，使小區的產品技術含量低，價值不高。更有個別地方“重建輕管”思想嚴重，爲了完成目標任務，大力宣傳和鼓勵建設畜牧小區，但建成後沒有及時動員養殖戶進小區養殖，缺少幫助他們實現生產良性循環的辦法，從而出現了小區畜禽存欄率和養殖戶入住率極低，甚至出現“有區無畜”現象，造成土地和圈舍閒置浪費。

三、發展畜牧小區的對策及建議

一是要加強領導，加大政策扶持力度。大力發展畜牧小區，是推進我縣畜牧業生產方式轉變、提高畜牧業整體水平、促進農民增收的重大舉措。畜牧小區是傳統畜牧業向集約化、現代化畜牧業轉變的重要一步，其發展勢頭雖然很好，但困難也很多，需要各級黨政制定優惠激勵政策，扶上馬、送一程。因此，建議各級黨政要切實把畜牧小區建設作爲新農村建設的一件大事來抓，真正擺到重要議事日程，加大資金投入，加強基礎設施、養殖污染處理設施等建設。各相關部門要密切配合，在建設用地、水電安裝、通場道路、糞污處理、金融信貸、技術服務等方面制定優惠政策，幫助解決小區建設中遇到的各種難題，保障畜牧小區的健康穩步發展。

畜牧小區建設狀況調研報告,

二是要轉變觀念，落實畜牧小區建設用地。目前，畜牧小區建設用地問題已成爲制約小區建設的瓶頸，對畜牧用地現在也存在着不同看法。首先，發展畜牧小區只是把原來分散養殖集中起

來，從土地利用性質看，主要是轉移用地和調整用地，並不是多佔用土地，其結果是集約利用土地，提高了土地的利用率。其次，從已建成的畜牧小區看，所有畜禽圈舍、倉庫等都是簡易建築物，牆基淺，容易復耕。因此我們要抓住土地利用總體規劃調整的有利時機，根據我縣畜牧養殖業發展的實際，規劃落實好畜牧業發展用地，按照《關於做好規模化畜禽養殖用地有關工作的通知》（劍府辦發[20xx]3號）文件規定，把畜牧小區用地落到實處。

三是要結合實際，科學制定畜牧小區規劃。畜牧等相關職能部門應加強調查研究，根據我縣養殖業的優勢和特點，結合畜牧業結構調整及新農村建設規劃的實際，按照統一規劃、合理佈局、適度規模、相對集中、規範管理、綜合利用的思路，充分考慮水源、交通、防疫、污染等環境因素，制定具體的畜牧小區中（長）期建設方案，分步實施。對小區選址、建設規模、圈舍建設標準、生產（管理）區域佈局等方面，組織懂技術、有見解的專家進行多方面的論證，對審定不符合要求的小區要及時給予糾正，幫助投資者和經營者把好關。尤其要注意新建小區必須按照養殖小區排泄量與外部消納量相配套的原則，嚴格控制小區佈局和生產規模，儘可能的使畜禽排泄物就地轉化爲能源或有機肥料，力爭實現新建養殖小區污染零排放，達到清潔生產標準。

四是要完善機制，加強服務體系建設。不論那種類型的畜牧小區，都要建立一套完善的組織管理體系，比如成立養殖專業合作社、養殖協會等經濟合作組織，由這些組織根據小區的養殖種類，統一開展種畜禽供應、飼料供應、疫病防治、技術培訓、產品銷售等服務，爲養殖戶提供一個良好有序的環境，隨時解決出現的問題，逐步把養殖戶納入規範化管理的軌道，培養他們講求誠信、遵紀守則，照章辦事，共同促進畜牧小區的健康發展，形成產、供、銷一體化的畜牧小區運行機制。在建立管理體系的同時，抓好制度建設，建立衛生防疫制度、人員物品管理制度、畜禽進出小區制度、消毒制度、標準化生產管理制度等等。在圈舍建設、引種、飼養管理、疫病防治等生產全過程，嚴格執行國家有關法律法規和健康養殖技術規程，並實行全程監管，確保產品優質、綠色和小區安全，不斷提高飼養水平，提高養殖效益，促進畜牧小區健康快速發展。

【第12篇】小區設計調研報告

小區設計調研報告範文

小區規劃調研報告

摘要：城市居民小區是城市的重要組成部分。城市居民小區規劃、建設和管理水平的高低，直接反映出城市發展狀況和城市品位。本文通過對哈爾濱澗橋西畔小區,發現了這些小區規劃中的優秀和特別之處,並將這些優點加以借鑑,應用到我們的小區設計中。

（一） 調研背景：

調研目的：

1、通過本次調研,初步瞭解我國的住房政策、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產的相關知識。

2、通過對本市居住區環境專題調研，掌握進行社會調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。並初步學會在調研報告中運用經濟分析及掌握相關軟件的應用。

3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，並熟悉城市居住區規劃設計等相關規範。

調研方法：文獻調研,實地調研,拍照,訪談,數據統計等。

調研過程分析：

理論調研：通過多種方式和手段，進行文獻檢索、資料收集和整理，旨在 瞭解我國住房制度和當代居住小區規劃設計、建設、發展的理論與實踐問題，瞭解存在的主要問題和發展趨勢，瞭解相關的政策、法律與法規、規範等內容。主要對《合肥市城市規劃管理技術規定》及《城市居住區規劃設計規範》進行了深入研究。

實地調研：此次調研過程中，我們分成了兩個部分進行，一是對基地的調研，二是對哈爾濱市已建成的小區展開調研，旨在爲我們的設計提供多方面的參考。

（二）基地調研

1、調研時間：2012.05.26

2、調研地點：哈西澗橋西畔小區

3、調研內容：小區規劃及其周邊情況

4、基地所處區位：哈爾濱香坊區，東側緊鄰學府路，西鄰機場路，南北分別與哈雙路和哈西站相望。從整體上看，交通、信息流十分暢通，有着優良的政策環境。

5、基地內部現狀：經實地調研，基地呈北高南低、西高東西的走勢，整個地形呈不規則的扇葉狀。基地內部沒有集中地水面，只有一處佔地較小的集中綠化佈置，在規劃設計時可予以保留。基地現狀及功能分區情況如右圖所示。

6、基地周邊的各類服務設施情況：

（1）、基地周邊的學校和車站：

（2）、基地周邊的銀行：

（3）、基地周邊的醫院：

（4）、基地周邊交通狀況及建設情況：

綜上所述，澗橋西畔周邊交通發達，道路寬闊。較其他各個周邊相對安靜，適合人們在此進行散步等休閒活動， 自然環境上很有優勢。此外，基地周邊的銀行、學校、酒店、醫院等設備齊全，但是附近沒有較大的購物商場，這可能爲將來在此居住的居民帶來生活上的不便。

交通組織：小區採用理性有序的交通組織系統———人車平面分離,將車行組織在外圍。車行系統由街區環路和支路以及各車行入口、路邊停車坪、地下車庫組成。路寬6 m,瀝青路面。澗橋西畔規劃了一條完整的步行主線,從一期的南入口商業步行街,會所(售樓中心)、、到二期的高層、並由此主線與街區的庭院步道相連,構成整個小的步行系統。

景觀設計：充分展示原有澗橋西畔的景觀優勢,是小區景觀設計的主題,通過對主入口處的自然蘆葦蕩進行改造設計,形成以自然水景爲主景的景觀中心。同時,以此作爲整個小區的景觀起點,形成小區綠化主軸,深入小區內部與區內各組團綠化空間相連’並使建築每戶都達到了景觀最優化,充分體現景觀爲人所用,以人爲本的設計理念。

建築設計:在建築設計上,小區以陽光、空氣、水爲主題,創造與自然親密接觸的鄰里生活環境和室內生活環境。小區住宅單體有兩種類型:花園洋房(4~5層);高層32層。其戶型錯落有致,品種較多,面積從40~250 m2,可滿足不同人羣的需求。

周邊配套設施:澗橋西畔小區的規劃特點,主要在於它充分利用了原有的自然環境與現在衆多小區設計一味採用人工的手段來打造所謂的“自然生態”景觀有着本質區別,這一點是值得我們借鑑的.

（三）總結

通過收集現狀基礎資料和相關背景資料，分析基地現狀與周圍環境關係，瞭解一般居住區的規劃模式.根據基地的實際情況, 借鑑這些小區的規劃優點, 吸取其設計的不足之處,在我們的設計中,揚長避短,爲居民經濟合理地創造一個滿足日常生活和文化生活需要地舒適、衛生、安全、寧靜和優美的居住環境。