老舊小區管理工作調研報告

通過深入學習貫徹習近平總書記在“不忘初心、牢記使命”主題教育工作會議上的重要講話精神，結合中心主題教育當前重點工作的實施方案，結合後勤工作對中心宿舍等老舊小區進行了深入調研。調研發現老舊小區因“髒、亂、差”的環境爲人“詬病”，正值創城關鍵時期和中心搬遷現狀，對中心宿舍等老舊小區進行物業託管勢在必行。

通過調研更加堅定了爲共產主義和中國特色社會主義奮鬥終身的理想信念，更加明確了“全心全意爲人民服務”的人生目標。

一、老舊小區基本情況

1. “物業”自身因素

中心宿舍院、剛玉小區等房屋大多是上世紀70年代至90年代所建，因年代久遠房屋老化嚴重，很多沒有辦理房產手續，也沒有維修基金，無人修繕，道路因基礎本來落後又年久失修，破損嚴重，沒有路燈和庭院燈，垃圾收集容器缺失、破損，公共管網老化，污水管道、化糞池堵塞，缺少健身器材，通信、消防、設施損壞，無充電設施等大量問題存在。

2.“人”的因素

按照《物業管理條例》規定：“業主應按時繳納物業服務費”，以用於小區公共部位、公用設施設備等的維護。”但目前中心老舊小區居住人口特徵是“人口雜、人心散”。大部分是經濟能力有限的老年人及租房戶，並且租房戶流動性大，對社會工作配合度也低每月垃圾清運費都難以收繳，無人配合。業主繳納物業費意識欠缺，而引導和轉變業主物業費繳費意識又需要一定的過程；加之老舊小區由於人心不齊，也沒有成立業委會，形不成共識。

3.“制度”的因素

中心屬於全額撥款事業單位，無資金對宿舍等老舊房屋進行支持，政府也投入了一定的資金去改善老舊小區的基礎設施，但後期對老舊小區管理上的政策資金支持和獎補機制並沒有及時跟上，由於老舊小區狀況的特殊性，推進老舊小區專業化物業管理缺乏後續動力和支持。

二、加強老舊小區物業管理的實踐

1.全力配合基礎設施升級改造

積極聯繫自來水公司對中心宿舍院等老舊小區進行一戶一表改造，配合社區對公共區域地面進行硬化鋪設麪包磚，對小區熱力管網進行了更換，對破舊圍牆進行了修繕並粉刷。積極聯繫天然氣公司對中心宿舍院19#樓無天然氣問題進行溝通推進，對中心辦公樓牆體掉落進行了加固改造，在行人通過上方加裝了防護網。通過各項升級改造，提升了城市功能、優化了人居環境、改善了環境狀況，積極配合市政府創城工作。

2.積極牽頭組織物業公司和業主代表進行對接

中心面臨搬遷問題，對中心宿舍進行物業託管勢在必行。近期中心組織業主代表和物業公司進行了對接，對業主代表提出的意見與建議進行採納，結合老舊小區情況制定符合實際的物業管理制度。

3.積極推進宿舍院二期房產證辦理事宜

行政科、離退人員管理科等部分科室努力客服困難，積極聯繫市房管局對二期爲辦理房產證等遺留問題進行解決，目前已完成建設工程竣工規劃許可證，其他事宜正在穩步推進中。

4.加強基層組織建設

一是加強基層羣衆組織建設，倡導宿舍院等老舊小區依法依規成立業主委員會，引導業主提高法律意識，自覺行使業主的權利和義務，達到自我管理的目的。二是加強社區對老舊小區業委會、物業管理工作的日常監督管理。

三、改善老舊小區物業管理的建議

1.提升老舊小區物業管理投入效果

老舊小區難以依賴居民出資或者物業公司入駐實現老舊小區規範化物業管理。因此，政府應該“精準滴灌”，提升對老舊小區物業管理的投入效果。改善小區的基礎設施狀況，一方面要通過拆遷重建、危房改造等民生工程，全方位改善老舊小區居住環境;另一方面，對目前還不能拆遷的老舊小區，加大資金投入，加強老舊小區改造力度，要以規範化物業管理需要的條件爲導向，更新、維護老舊小區基礎設施。鼓勵物業公司入駐老舊小區。對進駐老舊小區的物業公司每年劃撥一定的物業管理補貼，用於彌補經營虧損，提高物業公司服務的質量和積極性。發放老舊小區物業費用補貼。完善物業費用補貼相關制度，形成居民花錢買服務的意識。

2．探索準物業管理模式

未選聘物業服務企業且無法選舉產生業主委員會的老舊小區，可以由社區牽頭組織召開業主大會，客觀收集業主意見，實現由業主共同決定將各專項服務委託給專業性服務企業或者個人，根據需求提供菜單式物業管理有償服務。實現外包式半專業化物業管理，做到低標準收費，高標準管理，滿足居民需求，逐步得到居民共識，使得居民適應現代化物業管理模式，從而爲過渡到標準化物業管理打好基礎。

3．促進小區居民依法自治

選出有責任心的業主擔任樓長，參與小區管理，以這種方式建立居民自治的基礎。其次，探索採取政府購買服務方式，引入社會組織參與小區管理，協助業委會爲居民提供服務，爲小區管理出謀劃策。最後，加強業主參與網絡渠道構建，網絡的間接性也可以緩解鄰里之間當面提出意見的尷尬，使每一個業主都可以平等地發表自己的意見。

以上是我的調研報告,不足之處請指正。