房地產論文【精品多篇】

房地產論文 篇一

房地產業產業關聯度高，前向和後向帶動力強，自1998年住房商品化改革以來，我國房地產業快速發展，對擴大內需，拉動相關產業發展，增加就業，促進國民經濟發展做出了重要貢獻，逐漸成爲國民經濟中的支柱性產業。與此同時，房地產業運行發展的核心元素——房地產價格也快速上漲，部分地區出現房價過高，上漲過快，漲幅過大的現象，不斷上漲的房價引出“房地產泡沫”的議題。與房地產價格過快上漲共同被關注的另一議題是房地產價格泡沫可能導致的金融風險。

一、研究背景

房地產業與金融業之間存在着密切的聯繫。一方面，房地產業資金需求量大，供需雙方都需要金融業的支持，目前我國房地產金融體系的突出特點是：房地產業資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源佔比甚小。另一方面，在房地產業發展的繁榮時期，房地產投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產業。掌握着大量社會閒置資金的銀行機構，也熱衷於向房地產業發放大量信貸。但是對房地產業的信貸過度集中，不利於風險分散，從而使銀行系統暴露於房地產市場波動風險中。

二、房地產金融風險

在歷次房地產價格波動與金融危機的案例中可以發現，大多數遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經歷了房地產價格的崩淸，銀行危機緊隨其後，然後才引發全面的匯率危機和經濟崩饋。但這種表面上的先後次序並不意味着房地產價格波動導致金融危機的必然因果關係。金融風險形成和累積與房地產價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產金融風險的來源來看，可分爲信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。

（一）信用風險

信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由於借款人（企業和個人）由於主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意願而出現違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分爲被動違約和主動違約。

被動違約通常是指由於支付能力導致的違約。借款人具有還款意願，但是由於財務狀況出現困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關係，而與還款意願密切相關。主要指借款人出於自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不願意償還而選擇違約。

（二）市場風險

銀行機構面臨的與房地產有關的市場風險主要是指由於作爲抵押物而持有的銀行資產，由於房地產價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視爲一種安全性較高的信貸資產，因而大多數銀行都比較熱衷於發放這類貸款。但是作爲抵押物的房地產價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發放的抵押貸款額不會是房地產價值的全部，而是房地產價值的一部分，如70%，80%。這意味着，一旦房地產價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作爲銀行資產的抵押房產價值下降，也會直接使銀行的資產負債表惡化，引發其他相關風險。

（三）操作風險

房地產貸款操作風險是指由於銀行自身違規操作，管理不當等原因而導致損失的風險。操作風險廣泛存在於商業銀行的各項業務和管理過程中，具有普遍性。歷史經驗表明，即使商業銀行具有較高的資本充足率，也可能因爲嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。

（四）政策性風險

自20xx年下半年以來，隨着房地產業在20xx年金融危機後的迅速反彈，國家己多次通過調整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產市場。20xx年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產市場進行調節。經過前幾年銀行對房地產業信貸的大肆擴張，銀行的房地產貸款風險暴露度己經很高。在房地產調控持續不放鬆的背景下，多個城市的房地產交易出現“量價雙跌”，房地產開發企業的資金鍊斷裂風險加大，不僅加大了房地產貸款風險暴露的可能性，而且隨着利率、準備金率等調控手段的頻繁變化，商業銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。

三、房地產經濟金融風險防範

第一，着力保障居民的基本住房需求，是各國調控房地產市場，穩定房價的基礎和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設和消費，並對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障佔大多數比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結構，從而穩定房地產價格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監管體系，是保障和規範房地產市場調控的前提條件。以法律爲各項調控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調控效果，這也是我國目前在房地產調控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產調控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監督管理。

第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產進行調控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人羣的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續承受該水平，這樣就降低了房地產市場的購買需求，對穩定房地產價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當的調控，從而較少土地投機，平抑房地產價格的過度波動。土地儲備制度經過一個多世紀的發展與完善，己經成爲各國普遍釆用的土地調控手段。

房地產論文 篇二

1房地產企業投資決策風險的構成

風險是指在投資過程中由於受到各種不確定因素的影響，使投資者遭受收益損失的可能性。房地產項目投資面臨的風險主要有外部風險和內部風險。外部風險是由來自外部環境的不確定性因素導致的風險。包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險。自然風險主要是指由自然現象引發的風險。社會風險是由處在社會中的個人或團體的一些不可預料的行爲引起的風險。經濟風險是在投資過程中由於市場中各種因素的變化或經濟政策的變動而導致的收益損失，它是投資者所要面臨的最主要風險。政治風險是指由於的原因而引發起的風險。它們的發生會對整個投資環境都造成重大影響，使所有的投資者都蒙受損失。外部風險不能爲投資者個人左右的，只能採用被動的應對措施進行控制。內部風險由來自企業內部的不確定因素導致的風險。主要是由投資者自身的行爲引起的，可以採用主動的措施來消除或減少風險因素從而達到控制風險的目的，它們是風險防範的主要對象。在房地產項目的開發中，很多外部環境的不確定性都會影響到項目的收益，經濟環境的不確定性導致的沒有預期到的經濟衰退，會使房地產市場需求萎縮，社會環境的不確定性導致的沒有預期到的社會**，會使房地產商品價格下降。政策環境的不確定性導致的沒有預期到的貨幣緊縮政策，會使房地產開發融資成本上升。而企業內部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。

2市場調查法對投資風險的識別

市場調查法是一種房地產企業組織有關人員進行市場調查分析確定是否投資決策的方法。市場調查法是最基本的風險識別方法，它取得的是最貼近於市場的原始數據，通過對它們加以分析和處理，可以及時識別市場中存在的風險並加以迴避。在房地產市場中，投資風險中很大一部分來自於市場，市場中的供給與需求具有動態的不確定性，隨着經濟的發展，個人可以支配收入提高，人們對房地產商品的需求在不斷的變化，包括對房屋的面積、質量、樣式、地理位置的要求不斷提高；同時房地產商品的供給也在不斷地變化，以滿足人們需求的變化。房地產商品還具有不同於其他商品的特點，它的建設週期一般需要2-3年時間，並且位置固定不能移動，如果投資失敗，損失將十分巨大，所以在項目投資以前，對房地產市場未來兩年的需求變化調查就顯得非常重要。

3以北京市某項目爲例

3.1項目概況

該項目用地性質爲商業金融，建設用地面積是4100平方米，容積率爲6.64,建築密度爲43.6%，建築控制高度是45.6米，建築規模爲29638.61平方米。項目地塊周邊市政設施條件基本齊全，給水、排水、燃氣、電力供熱和通訊等設施均可接入。工程地質、水文地質條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建築。項目位於南二環以內，周邊交通四通八達，與外界的連通十分方便，地鐵2號線及多路市區公交路線均與地塊連通，未來項目的交通環境將十分便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業配套設施均十分發達。

3.2項目投資存在風險因素

通過市場調查分析，我們認爲項目在以下四個方面存在風險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經過去了18年，最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出一定代價延長該土地證使用年限，但根據我們判斷，此可能性不大。該因素對項目後期銷售影響巨大，將直接導致拉低銷售價格及租賃利潤回收年限。②介紹說地上建築由政府負責拆遷，根據現行政府政策及相關資料，這種可能性不大，最多由政府安排安置房，由開發單位自行進行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場銷售價格應該在5萬元/平方米左右，按照一般至少1:1.5的拆遷補償政策，即便如對方所介紹僅剩餘1800平方米地上建築未補償，也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的20xx平方米已年代久遠，但並未拆除，因此必將需繼續投入相當資金才能完成。④由於崇文區與東城區剛剛合併，政府相關部門正在進行職責和人員整合，對相關手續的辦理增加了一定的難度。

3.3風險的防範與處理

該項目最大的風險在於拆遷，鑑於此，在此提出三個規避風險的方案如下:①雙方簽訂合作協議後，開發商以對方借款的方式，雙方簽訂借款合同，讓對方提出借款抵押，或是該地塊的土地證，或是其他抵押物，然後開發商借給對方1.2個億，用於啓動該項目的拆遷和相關手續的辦理。對方風險控制方式爲:如果中途雙方終止合作，則已經過戶到開發商名下的手續，開發商有義務配合對方再過戶回去。如果對方在6個月內完成了拆遷和手續的辦理，則開發商解除1.2億的借款合同，並支付後續的1.3億，雙方完成合作。如果對方在6個月內（可以適 當延期）不能完成拆遷或者相關手續，雙方決定不再合作的話，則對方應該有利息的償還開發商的借款1.2億。②雙方簽訂協議後，由開發商根據拆遷或者手續辦理的情況，直接將款項打到政府的賬戶（前提是如果可以的話），待6個月拆遷完成後，再計算2.5個億中還需支付對方的額度。③雙方先辦理過戶手續，一旦項目公司過戶到開發商名下，這時開發商將1.2億打到房地產開發公司名下，同時形成了對開發商1.2億的負債。等6個月內（可以適當延期）完成拆遷和相關手續的辦理後，房地產開發公司償還開發商的1.2億負債。

房地產論文 篇三

1成本的管理

任何事情要有條不紊的進行是需要成系統的來規劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預算的專業性，而且要把握好成本預算的完成階段，不可太早，套完也會因爲各方面原因限制而使成本預算誤差相對較大，企業應當有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個人也包括普通員工也應當有成本管理的意識，這就體現了員工們的責任意識，只有這樣，成本管理系統才能順利有效的實施在計劃中去。對於工程比較大，項目比較複雜投資對象，在任務需要的時候成立一個成本管理小組，領導負責項目中涉及到的成本方面的工作進行指導、監督和管理。當然公司可以有目的的去培養一批精幹的成本管理人才，及時瞭解項目開發的新的發展狀況，這就是公司內部的人才優化，這樣公司在項目發展過程中能夠計劃精湛的向前進行。

2工期的管理

房地產的開發是需要多方面的協議、合同等協調來整合而成的，在這個漫長而複雜的工程裏，工期的規劃和管理是很重要的。因此，將時間優化，有利於房地產企業工作的順利有計劃的展開。房地產在開發土地前要進行各類的手續辦理，爲了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優化後的工作佈局裏，優先進行重要的不能延期的工作，優化資源配置，明確工作中的關鍵及重要的步驟，並且對其特別關注，使其順利高效的進行，當然要具體問題具體分析，因爲不同的項目會有不同的優化方向。

3合同檔案的管理

合同檔案的產生是使得項目開發得以開發進行的重要依據，它能夠同步的反映項目的進行情況，因此對合同系統的管理會幫助項目有序的進展下去。對於大量的不同種的合同，要有條理的對合同進行合理的分類，統計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是爲了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，並且可以當做記錄進度的登記單，使得工程及時完成，避免毀約，這也是相關法律事件的憑證，爲了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作爲證明。公司同樣也要定期來檢查覈對原材料、配件等的試驗記錄這也是進一步保障的措施。

4質量的管理

像房地產這樣關係到民生的關鍵的企業，質量是其企業立足之本，也是企業長久生存的活力源泉。質量代表着一個企業在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發揮羣衆的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發揮員工的團體效應，激發員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優。當然後期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作爲房地產企業，爲了讓顧客滿意，企業的服務質量也應該到達高水平，這樣企業競爭力又可以提升。

5現場管理

房地產業的施工中危險係數比較大，發生危險的可能性也非常大，企業在施工期間應當有專門的安全員，來實地監督管理工作人員的安全，施工現場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發生。同時施工現場的物流管理也非常重要，施工現場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質量都有很大影響，因此需要一定的人數來聯繫聯絡和督促物流的順利展開。爲了保證現場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發生，工地現場需要一個檢查員，不定期的檢查覈實原材料的利用情況，登記以後進行總結匯總，然後企業可以根據登記情況對工地的原材料進行相應的補貼以及增添相關的材料，使得施工現場有條不紊的進行建設工作。以上現場管理可以成立一個現場督查小組，彼此協作分配任務，不斷地商討最優的管理方案，監督施工工作，定期定量定質的完成。

6總結

房地產企業爲了使投資項目理想的完成，需要來自不同領域的專業性人才來共同策劃項目的開展，使其在最好的品質下，快速高效的完成投資項目。房地產公司需要有一個專門的項目管理機構，利用系統工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產項目建設的全過程，指導管理項目實施計劃，讓企業有充分準備應對國家宏觀政策，比如國家的某項利民可持續發展政策，就很可能阻礙企業投資項目健康，可持續的進行型難過下去，所以，項目管理優化的研究不應停止，應當與時俱進。以上是本人的粗淺之見，由於本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。