寫字樓物業管理規定多篇

寫字樓物業管理方案 篇一

五、管理服務資料和標準21

5．1客戶服務21

5．2安保服務23

5．3清潔綠化服務23

5．4維修服務24

5．5俱樂部服務24

5．1424小時室內維修有償服務收費標準（部分）26

5．15室內保潔有償服務收費標準27

六、各項工作檢查標準28

6．1客戶服務工作28

6．2安保工作28

6．3工程維修工作28

6．4保潔工作28

七、各類應急處理措施29

八、管理經費測算31

九、結語32

一、前言

首先感謝無錫凱晨置業有限公司對我司的信任，作爲我司股東之一的新加坡新工產業管理私人有限公司也十分重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發揮出新加坡管理模式的優勢，爲業主帶給值得信賴的物業管理服務。

本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作爲今後開展物業管理工作的基本執行框架，更爲詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同後提出。由於時光緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！

二、公司簡介

蘇州工業園區凱德物業管理有限公司是在原凱德物業公司的基礎上於12月由新加坡新工集團下屬新工產業管理服務私人公司和蘇州工業園區建屋發展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業管理資質的中新合資公司。

公司投資方之一的新工產業管理服務私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產業管理服務私人有限公司是最悠久、最權威的物業管理公司，公司除帶給常規物業管理服務項目，還帶給包括建築設計審計、能源審計、室內空氣質量控制和增值服務等服務項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業超過1000幢建築物，總建築面積超過800萬平方米，包括總統府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發展部、內政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學校、醫院、影劇院、圖書館、社區中心、博物館、警察局、監獄、消防站、高級公寓、海關關卡等大廈。

目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設立了分支機構，並進行廣泛的業務開拓及合作。在中國，CPGFM的業務已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。

凱德物業公司中方投資者園區建屋發展公司註冊資本超過3億元人民幣，開發面積超過150餘萬平方米，是蘇州地區最大的房地產開發商之一，具有雄厚的經濟實力和技術力量。

合資後的凱德物業公司擁有高素質的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160餘人在10個月內迅速增加到610餘人，爲適應公司在管理水平上到達國際高質量服務的要求，公司對新入職管理層人員學歷要求到達大專以上。

合資後的凱德公司引進了新工在物業管理上先進的經驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業。公司在202月順利透過新加坡國際標準認證公司的ISO9001：2000質量認證。合資後的凱德公司依託新工強大的技術支持，同新工共享資源，有潛力承接各種類型的物業項目，能夠向客戶帶給全面的物業管理服務，致力於爲客戶帶給一站式的服務，並不斷帶給增值服務，爲客戶帶來更大的服務價值。

公司實行總經理負責制。設人事行政部、質管部、財務部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區、聯建科技等）。

現公司所接管物業項目總面積約100餘萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業廠區和住宅小區的管理上積累了較豐富的經驗，並獲得社會各界和專業部門的認同，在蘇州地區樹立了“凱德”品牌。其中新城花園於榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”的稱號，榮獲國家“城市住宅優秀物業管理區”，20新加花園榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”。

中新合資的凱德物業公司根據園區外向度十分高的特點充分藉助新方國際化、專業化的優勢，向客戶帶給策略性的物業設施管理服務，與客戶以夥伴的關係共同發展，透過戰略資源的配置、有效性的管理措施，帶給滿足客戶商業運作需求的服務，並將現代化的高科技技術運用到物業管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業公司的宗旨是：確保並提升公司客戶的固定資產投資的價值；確保物業的可靠性和有效性以支持客戶的商業運作；維持一個安全、清潔和有益於商業運作的環境；持續物業與客戶的商業運作環境的一致性。

“創造優美環境、帶給優質服務、吸引優秀人才。”凱德物業管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。

三、項目概況與分析

3．1無錫光華大廈物業特點的分析

3．1．1無錫光華大廈概述

無錫光華大廈位於無錫火車站對面，北面臨河，總建築面積40000餘平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業中心。本大廈爲高級酒店式服務公寓。

大廈內主要設施有：商業中心、服務中心、健身中心、娛樂中心、會所等。

本方案針對6層以上住宅帶給物業管理服務，6層以下的商業中心不計入本方案書內。

3．1．2項目特點和物業管理需求分折

1、本項目性質爲高級服務公寓，銷售定位爲高級白領人士，業主檔次高，生活服務需求具有多樣性和個性化的特徵；

2、大廈的業主層次高，時光價值高，追求生活質量，不願爲生活瑣事浪費時光，對服務的需求在深度和廣度上比其他住宅小區要求高，對俱樂部服務和家政服務需求大、依靠性強。

3、本項目內設有集娛樂、健身、保健、休閒、社交於一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區的主要標誌，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務項目仍屬常規項目，但要持續俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閒環境，對室內裝飾、傢俱設備配置、服務人員素質、管理水平都有很高的要求。

4、本項目所有公寓將以出售爲主，大廈內的人羣穩定性較強，對固定人羣的服務不僅僅需要講究親情服務，更要不斷創新。

5、本項目在服務上也需顧及到外籍人士在風土人情、生活習慣和文化背景上的差異和在安全、監控、保密上的特殊要求。

6、在大廈內有比較嚴密的安全、監控系統，要求務必要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經業主允許一律不準入內。

7、大廈內部配套設施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。

8、本項目爲全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設備系統管理要求較高；

3．2管理思路

根據無錫光華大廈的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

1、根據本項目特點、物業管理需求分析和我司物業管理經驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。

2、本項目採取酒店式管理關鍵在客戶服務和俱樂部服務，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務和俱樂部服務的項目、資料和標準。

3、俱樂部與一般社區活動中心在項目設置上並無大的差別，區分的標準在於檔次的高低，而檔次的高低關鍵在於俱樂部能帶給一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精緻的休閒和社交環境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認爲本項目的俱樂部應嚴格控制對外服務範圍。

4、項目員工全部招用有五星級酒店服務經驗的管理和服務人員。

5、大廈的服務對象多爲高級白領及外籍人士，委託性服務比較多，我司認爲在服務項目上應多樣化，並且嚴格按照五星級酒店的標準，如帶給班車服務以及各類代辦服務等。

6、針對大廈業主安全、保密要求較高，推薦在設置小區配套設備上應重點思考。

7、本項目6層以下爲商業中心，人羣進出流量大，應思考大廈業主的出入通道與商業中心顧客的通道分開管理的需求。

8、定期安排本項目上的人員參加培訓和到五星級酒店學習，不斷提高大廈的管理水平。

3．3管理目標

3．3．1管理總目標

按照國家建設部頒佈的《全國城市物業管理優秀住宅小區考評標準》，接管後一年內到達國家級物業管理示範住宅小區標準。

3．3．2管理體系目標

接管後，三個月內建立一套貼合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務工作更加規範和貼合國際標準。

3．3．3管理分項目標

1、客戶服務

客戶服務滿意率99%以上；

有效投訴率1%以下；

物業管理費收繳率98%以上；

回訪率100%。

2、安保服務

重大管理職責事故發生率0

一般管理職責事故發生率0。1%以下

安保服務滿意率99%

3、維修保養服務

維修及時率100%

維修合格率100%

設備完好率100%

維修回訪率100%

維修服務滿意率99%

4、保潔服務

保潔合格率100%

保潔服務滿意率99%

5、綠化養護服務

綠化成活率100%

綠化養護合格率100%

綠化養護滿意率99%

四、物業管理初步方案

4．1說明

本計劃書僅爲今後服務的基本架構，主要帶給無錫光華大廈項目的物業管理，包括客戶服務、安保、保潔、綠化、維修保養五個方面。

在順利進場接管無錫光華大廈後，我們將根據實際狀況，按照凱德公司現有的ISO9000質量管理體系和一整套完善的各類服務的操作手冊進行進一步優化，以便更有效的管理此項目，爲客戶帶給超值服務。

4．2管理機構設置及人員配置

4．2．1管理架構

我公司擬設無錫光華大廈項目部，全面負責公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統管整個無錫光華大廈的內外事務。項目部下設：客戶服務部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。

寫字樓物業管理方案 篇二

寫字樓物業管理方案

來源：蜂巢物業管理網作者：中士

摘要

根據光華大廈設計標準、市場定位、服務需求分析和凱晨置業對本項目物業管理的要求，我司爲本項目帶給五星級賓館式的物業管理服務，着重於管理服務的每一個細節，滿足業主高層次的精神需求，以卓越的物業管理創造“禮貌、高雅、安全、整潔、方便、舒適”的居住環境。

凱德物業公司現所涉及的物業管理項目包括高級寫字樓、高檔（涉外）公寓、涉外商住小區、大型居住區、工業廠區以及大型公共事業類的物業管理等，從中積累與總結出了超多優秀的物業管理經驗。並與透過新加坡國際標準認證機構ISO9001：版認證。透過認證，公司已建立一套規範、系統、實用、高效的管理體系，已成爲爲貴司帶給智能化、質量化、國際化、人性化的物業管理服務質量的有效保障。

我司將無錫光華大廈的管理標準定位在五星級賓館式服務標準上，帶給物超所值的物業管理服務。經測算維持本項目五星級酒店服務標準，年物業管理費爲122。7萬元，平均物業管理費爲4。09元/平方米/月。

目錄

一、前言3

二、公司簡介4

三、項目概況與分析6

3．1無錫光華大廈物業特點的分析6

3．2管理思路7

3．3管理目標8

寫字樓物業管理年終總結 篇三

一、積極開展各項經營活動，提高經濟效益。

管理處在20XX年工作中，在成本控制上下了很大的。功夫，使管理處工作首次突破零的利潤，創造出一份來之不易的經濟利潤。20XX年工作全面展開之後，管理處爲了尋求更大的利潤增長點，召集全體員工在公司目標和經營思路的框架下進行分析，集思廣義，根據小區實際情況，制訂出適合自身發展的經營項目。管理處全體成員在上半年工作中積極展開了各項有償經營服務活動。如“家政清潔服務；小孩接送；房屋中介等各項有償服務。全體員工利用休息時間加班、加點來展開各項有償服務項目，家園全體員工共9人，在保證小區正常生活秩序的前提下開展各項經營活動，管理處全體員工不計得失，利用休息時間來展開各項有償服務。做家政清潔，保潔做不過來，保安人員去協助。甚至上夜班人員也要抽出半天時間主動協助，在20XX年元月份是家政清潔的高峯期，爲了使管理處充分利用這寶貴的時間創造出利潤，在保證小區正常工作的前提下，一天接4家家政清潔服務，就這樣管理處全體成員在分分秒秒創造着利潤。一份耕耘一份收穫，截止10月未，家園管理處就有償服務這一項已產生10028元的利潤，給公司創造出一定的經濟價值。

二、以高效、優質的服務贏得新的利潤增長點。是集團公司開展較早的一個項目。

小區面積不大，入住率雖高，但住戶資源不是很豐富，物業公司通過幾年和業主的磨合，已經形成較爲成熟的管理運作模式。業主對物業公司也給予了認可，但由於小區面積不大，收費低下，造成物業管理經費不足，無法保證物業管理的正常運作。根據這一狀況，管理處在20XX年度工作中調整工作思路，在保證小區各項工作穩定的狀態下，利用現有資源，贏得新的利潤增長點，通過新增點來彌補由於管理面積小而產生的虧損；另一方面一直以一種較爲平穩的管理方式在運行。在相對的物業管理活動中突出業主至上的服務模式，只要求品牌不看中利潤。XX年公司整體思路做了調整，作爲管理處，即要保持物業管理各項工作平穩，又要創造相應的利潤。針對這種情況管理處立足現有的管理服務模式進行創新，以服務帶動管理費用的上調，使業主感受到物業提供的超值服務，便於管理處對費用適時進行調整。管理處在、年上半年工作即將結束時，對物業管理服務費用進行了上調，在原來的基礎上漲浮達到每平方米0。13元。在這種情況下，就要求我們以更加優質的服務來贏得業主對漲費的認可，管理處在進行了艱難解釋和溝通工作後，終於在7月份將物業管理服務費漲到國家標準範圍內的最高標準，使管理處產生一項新的經濟增長點。

三、開源節流，降低成本，提高效益

1、加強各項費用的收繳工作鑑於物業管理是一個高投資、高成本、低回報的服務行業。要確保管理處工作持續正常進行，必須做好物業管理各項費用控制，並保證按時足額收繳。截止11月未管理處收費率達到98%以上。

2、厲行節約、降低成本今年管理處全體員工，繼承發揚20XX年的優良傳統，時刻樹立成本意識和節約意識。嚴格控制各項管理費用的支出，使各項費用支出降低到最低限度。截止11月未費用支出比同期支出節約28243元。通過管理處全體員工的汗水澆灌，上半年的工作紮實而富有成效。截止11月末收入目標完成率達到124%，已產生利潤56336元，、年工作怎麼來開展，是否能保持這個良好發展勢頭呢？下面我就管理處下半年工作實施計劃及工作目標做以闡述。

一、鞏固、年新增的利潤增長點XX年，家園管理處對物業管理費和垃圾清運費進行了上調，、年管理處的工作重點將放在物業管理費的收繳和解釋工作上。

二、進一步尋求新的經營項目，突破常規，對外發展，輻射周邊區域、年工作的實踐證明，展開多種經營思路是行之有效的，XX年工作中，將在現有基礎上更加放開手腳，對各項經營活動突破常規不只是侷限於小區內，將對外橫向發展。利用現有資源創造處每一份利潤。

三、提升管理、以人爲本、穩步發展人能創造一切，管理處在、年工作中將加強管理，提升員工的綜合素質和凝聚力，以人爲本來展開各項工作，使管理處全體人員在管理服務工作過程中走向積極主動的方向。一份汗水一份收穫，管理處全體員工在默默無聞奉獻的同時也在積累着利潤和客戶的滿意，在、年工作中我們雖然取得了一定的成績但、年工作還不能鬆懈。我們相信管理處在公司各級領導的正確帶領下，將在、年工作中譜寫出新的篇章。

寫字樓物業管理年終總結 篇四

一、進一步強化單位的制度建設

今年我辦進一步加強了單位的規章制度和考勤制度，每週都抽出半個工作日進行學習各項業務知識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質建設出發，真正地發揮領導和黨員的先進模範作用，使之在工作中都要從服務廣大人民羣衆的根本利益爲出發點，切實做好自身的本職工作，從而表現出黨員的創造力、凝聚力和戰鬥力。爲我市物業管理的發展做出應有貢獻。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

爲保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：

（1）開發建設單位確保自管的房屋；

（2）使用房屋進行抵頂維修基金的房屋；

（3）欠繳維修基金的房屋；

（4）維修基金繳納比較齊全的房屋；爲今後工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、“物業維修基金”的管理工作

（1）、爲進一步確保物業買受人的合法權益，杜絕維修基金漏繳現象及開發建設單位用房屋抵交維修基金的發生，今年我辦與房產局通過業務上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業買受人自已到我單位繳納，同時憑藉維修基金收據到房產局辦理產權手續，房產局並將維修基金收據做爲要件存檔。取消了開發建設單位代收代繳維修基金的資格。

（2）、爲了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業務管理員一起到延吉、汪清學習了維修基金管理經驗。同時結合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設賬戶，有的並以戶分設賬戶明細。從而爲今後使用維修基金準備了有效的基礎材料。

（3）、催繳“維修基金”的工作：今年，在州領導進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規定，要求整改。爲此，我辦積極地向上級領導做出了彙報，經研究決定，市政府向我市開發單位以通告的形式告知了整改方案。現正在實施當中。

四、業主委員會的管理工作

爲便於住宅小區的管理，充分體現業主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區成立了業主委員會。即成立了靖源小區業主委員會、金臺花園業主委員會、國聯花園業主委員會，同時又重新審批了海關住宅小區業主委員會，並選聘了爲民物業管理有限公司進入海關住宅小區進行了物業管理。

五、“基金”的使用情況

今年維修基金的使用，主要還是對礦區職工福利房進行維修改造。根據年初計劃，現已完成了屋面防水改造（使用彩鋼瓦材料）15棟，面積爲762xxxx米，使用資金爲526,26xxxx人民幣；屋面增做防寒層共計38棟，面積爲2727xxxx米，使用資金爲810,00xxxx。對河南礦區外牆面脫落的房屋維修了5棟。同時因爲河南礦區原爲商品樓的居民反應強烈，現經市政府相關領導批准後，又對其使用“sbs”防水材料進行補修，現已經補修完工的面積約爲800xxxx平方米。

六、物業管理企業的資質管

今年，物業管理企業的三級以下的資質審批下放到地方之後，我辦將全市的原物業管理企業又重新進行了資質審批及建檔。經過審查，具備三級資質管理的企業共四家，即：琿春市爲民物業管理有限公司、琿春富達建築安裝有限公司物業分公司、琿春森林山物業管理有限公司、琿春市萬達物業管理有限公司。取消了琿春市城管物業管理有限公司及琿春宏建物業管理有限公司的物業管理資質。同時對吉興物業管理有限公司限期辦理物業管理資質，否則將要求其退出我市的物業管理行業。從而進一步淨化了我市的物業管理市場，推動其逐步走入規範化的軌道上。

七、來年的工作計劃

1、大力提倡業主委員會的成立；

2、嚴格控制好物業管理用房的配置情況；

3、加強宣傳力度，喚起業主及物業企業的法律意識；

4、進一步建立健全“專項維修基金”的收繳制度；

5、清理整頓全市的物業管理行業市場；

6、嚴格控制好新建住宅區物業管理的介入；

寫字樓物業管理方案 篇五

寫字樓物業管理方案

大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。

第一階段：早期物業管理介入階段

從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建築安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和推薦，使之既貼合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，儘可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。

一、管理資料：

1、從政策法規的角度，帶給相應物業管理意見及依據；

2、參與評審物業規劃設計及建築面積設計圖紙，提出相關改善及改良的推薦；

3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕後期管理的壓力；

4、帶給有關公建配套設備設施的改良意見；

5、帶給大廈公共部位環境設計的相關意見；

6、帶給機電安裝及能源分配的相關管理意見；

7、帶給功能佈局、用料更改的相關管理意見；

8、帶給有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；

9、帶給標識系統設計、配置的相關管理意見；

10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；

11、參與開發商物業竣工驗收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；

3、制定早期介入計劃，用心穩妥地開展工作；

4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關係；

第二階段：前期物業管理階段

前期物業管理階段可分爲接管驗收管理、業主入夥管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。

一、接管驗收管理方案

爲確保大廈的環境、建築和設施設備等貼合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，爲日後物業管理工作的展開奠定基礎，上海朗泰物業管理有限公司在接管前進行嚴格的驗收工作。按照物業接管驗收標準作業程序

（一）、管理資料：

1、瞭解物業建設的基本狀況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時光；

2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

3、與開發、設計、施工單位一齊，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，並將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。

4、與開發、施工單位一齊，對物業進行現場複驗，直至貼合規定的要求和標準；

5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：

（1）覈對、接收各類房屋和鑰匙；

（2）覈對、接收各類圖紙資料，並加以整理歸檔；

（3）覈對、接收各類設施設備；

（4）覈對、接收各類標識。

（二）管理措施：

1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；

2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；

3、掌握物業驗收的標準和程序；

4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入夥管理方案

在辦理業主入夥手續時，爲業主帶給方便、快捷、及時、周到的服務，對於塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，上海朗泰物業管理有限公司十分重視業主入夥工作的管理。

（一）管理資料：

1、準備業主領房所需資料；

2、佈置業主入夥現場，爲業主辦理領房手續帶給一條龍服務；

3、按領房流程辦理領房手續：

（1）憑業主所持的入夥通知單和各類必備證明，發放交房資料；

（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；

（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；

（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認後，填寫《業主驗收交接表》，並與業主約定時光，及時解決。

（二）管理措施：

1、制定《業主領房程序》，準備各有關所需資料；

2、按照業主領房程序，安排工作流程；

3、策劃業主入夥現場佈置方案；

4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；

5、按規定辦理業主入夥手續。

三、治安管理方案

在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最爲廣大業主所關注，

特制訂常規防範與技術防範相結合的24小時全天候管理方案。

（一）管理資料：

1、常規防範：採取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行爲。

（1）門崗的任務：

禮儀服務；

維護出入口的交通秩序；

對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；

制止身份不明人員、衣冠不整者和閒雜人員進入大廈；

夜間對外來人員進行詢問和登記；

嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主覈實，並作登記；

爲業主帶給便利性服務。

（2）巡邏崗的任務：

按規定路線巡視檢查，不留死角；

巡查車輛停放狀況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防範工作；

對大廈內的嫌疑人員進行檢查防範；

對大廈及樓宇安全、防火檢查；

裝修戶的安全檢查；

防範和協助公安部門處理各類治安案件；

防範和制止各類違反大廈管理制度行爲。

2、技術防範：

應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安狀況實施24小時監控，以確保安全。

（1）對可疑或不安全跡象採取跟蹤監視和定點錄象措施，並及時通知值班保安，進行現場處理。

（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，並把狀況反饋到監控中心，監控員對報警處理狀況作詳細記錄，留檔備查。

（二）、管理措施：

1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作職責心；

2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習；

3、加強保安人員的行爲規範教育，服裝統一，佩證上崗，語言禮貌，舉止得當；

4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量；

5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好；

6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

四、消防管理方案

消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。

（一）管理資料：

1、做好消防監控中心的管理；

2、做好消防設施、器材的管理；

3、持續消防通道的暢通；

4、加強裝修期間的消防安全管理；

5、嚴禁違章燃放煙花爆竹；

6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

7、防止電器短路等引發火災因素。

（二）管理措施：

1、制訂並落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；

2、制訂消防事故處理預案，防患於未然；

3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

4、定期進行消防檢查，預防爲主，防消結合，發現隱患，及時消除；

5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處於完好狀態；

6、制止任何違反消防安全的行爲；

7、用心開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識；

8、發生火災，及時組織補救並迅速向有關部門報警。

五、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關係到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。

（一）管理資料：

1、綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

（1）根據氣候，給花木適量澆水；

（2）根據花木長勢，給花木適量施肥，適當鬆土；

（3）制定預防措施，防治病蟲害；

（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種適宜的苗木、花草；

（5）對大廈內部公共場所進行綠化佈置和養護；

（6）定期對建築小品進行修飾；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。

2、清潔衛生：透過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔淨、無異味、無破損。

（1）根據材質選取最佳保養方法，定期上光打蠟，持續材質表面光亮整潔；

（2）公共衛生間設專人巡迴清潔，持續整潔無異味；

（3）樓層公共菸缸每一天擦試兩次，巡迴清理，無煙蒂堆積；

（4）大堂設專人巡迴保潔，玻璃門窗持續光亮，無明顯印漬；

（5）大廈各公共區域持續清潔，無隨意堆放雜物和佔用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水；

（6）每一天定時（正常上班時光前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，並紮緊袋口，以免滲漏，每週對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外牆壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；

（7）定期進行外牆清洗；

（8）各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次；

（9）定期對下水道等排污管道清理一次；

（10）告示牌、指示牌等每一天保潔一次；

（11）電梯轎廂每一天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔；

（12）春夏秋季每週在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；

（13）對違反環境衛生管理規定的行爲進行制止。

（二）管理措施：

1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規範操作；

2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

3、落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監督檢查，按月考覈，確保綠化服務滿意率95%、保潔服務滿意率95%；

4、強化行爲規範管理，服裝統一、標識齊全、言行禮貌。

六、房屋及公共設施設備管理方案：

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關係到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。

（一）管理資料：

1、房屋公共部位管理：根據現狀，大廈內房屋可分爲已領房、空關房和公共用房。

（1）業主已領房：

房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，並建立業主檔案；

加強裝修管理，對違章裝修行爲及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。

（2）空關房（含業主託管房）：

管理處應每月通風打掃一次；

對房屋和設施定期檢查（包括牆面、管道、門窗、電源線路、水電錶），發現問題或儘快處理，或及時通知業主。

（3）公共用房

做好公共用房（商務中心、公共設施用房等）的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。

2、設備設施維護：

（1）公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；

（2）公共衛生設施每週檢查一次；

（3）水泵、鍋爐、純淨水等設備每一天巡查兩次；

（4）電梯機房，每週保養一次（半年保養和一年保養按規定進行）；

（5）中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；

（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；

（7）智能化系統採用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；

（5）對業主（租戶）自用水電設施報修，應按規定填寫《有償服務聯繫單》，確保維修及時率與合格率。

（二）管理措施：

1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，並經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，並對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護；

3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態；

4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，並能跟蹤產品的更新換代；

5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98%以上，且有回訪制度和記錄；

6、採取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98%以上。

七、娛樂設施管理方案（視大廈具體配套設施而定）

確保健身娛樂設施的安全使用，爲業主帶給一個豐富多彩的娛樂休閒環境。

（一）管理資料

1、每週對健身娛樂設施進行不少於一次的安全檢查：

（1）活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，鞦韆的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等；

（2）健身器械是否有鬆支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用；

（3）檯球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否鬆動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球杆是事有外露的鋒利部分等；

（4）網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和鬆動，是否牢固；

2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修；對無法修復的，按手續申請報廢；

（二）管理措施

1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權；

2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，並妥善保管，每月上報管理處主任。

八、水系使用管理方案（此項資料視具體配套狀況增減）

透過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。

（一）管理資料

1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常；

2、定期清潔蓄水池，持續水質潔淨；

3、專人管理蓄水池，定時開放。

（二）管理措施

1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定；

2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄；

3、按規定操作，發現異常，及時報修。

九、財務管理方案：

透過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

（一）管理資料：

1、加強現金收支管理；

2、搞好財務覈算；

3、及時統計物業維修更新費用使用狀況，每半年公佈一次（每年公佈一次）

4、做好年度預算和決算工作；

5、認真審覈報銷票據，嚴格控制費用報銷；

6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，爲領導決策帶給依據。

（二）管理措施：

1、根據財務法規政策，制定財務管理制度；

2、財務人員持證上崗，規範操作；

3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

4、加強成本控制；

5、加強財務監督和財務檢查。

十、質量管理方案：

導入iso9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助於實現“以人爲本”的管理理念，有助

於實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。

（一）管理資料：

1、參照iso9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃；

2、實施所制訂的工作計劃和措施；

3、對照計劃，檢查執行的狀況和效果，及時發現和總結存在問題；

4、根據檢查的結果，採取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

（二）管理措施：

1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；

2、制訂質量職責制，保證質量管理工作落到實處；

3、理解公司對大廈管理工作的`現場指導；

4、配合公司開展質量體系審覈，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。

十一、檔案資料管理方案：

加強檔案資料管理，有助於保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規範化，便於房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯繫。

（一）管理資料：

1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等；

2、業主檔案：所有業主購、租房合同（複印件），業主基本狀況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；

3、財務檔案：逐年構成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等；

4、文件檔案：有關物業管理法規政策、公司文件等；

5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度，並嚴格執行；

2、專人管理（由負責內勤的管理員擔任），專室專櫃，編目造冊，存放有序並且尊重業主保密，保守祕密；

3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%；

4、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。

十二、人力資源管理方案

一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對於持續員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的好處。

（一）管理資料：

1、按照合理的人才結構，配置各類人才；

2、任人唯賢，量材錄用；

3、開展業務培訓，全面提高業務素質；

4、進行業績考覈，優勝劣汰。

（二）管理措施：

1、制定崗位職責制，做到責、權、利分明；

2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作用心性；

3、加強思想作風建設，樹立全心全意爲業主服務的觀念和企業的品牌意識；

4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合；

5、全面考覈，做到公開、公平、公正。

智能化系統的管理和維護

（一）建立一支設備運行及維護人才隊伍

將組建一支精幹的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，並邀請相關單位（如系統設置、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。

（二）管理人員的業務素質培訓

對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚明白隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。

（三）建立設備技術檔案

對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。

（四）建立設備運行檔案

建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，並對系統的報警信息作正確的分析及存盤。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、製造單位、供應單位等等，並與供貨商、製造商持續聯繫，確保以最快速度取得所需配件，並能跟蹤產品的更新換代。

（六）日常巡視與定期保養

日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將採取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行。

寫字樓物業管理合同 篇六

【物業管理合同】也稱“物業管理服務合同”，是委託方和物業服務企業在根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自願、協商一致的基礎上籤訂的合同，

以下是應屆畢業生網爲您提供的寫字樓物業管理合同範本，希望能夠幫到您。

寫字樓物業管理標準怎麼寫 篇七

寫字樓物業管理標準怎麼寫

一、本標準的制訂基礎和宗旨

1、本標準是在XX管理委員會（“園區管委會”）指導下，由XX寫字樓商會（“商會”）會員大會通過，並經園區管委會覈准的寫字樓行業服務規範。

2、本標準的制訂、公佈、生效和執行應當符合XX（“園區”）的區域特徵及其整體發展的規劃、佈局和需要，並且接受園區管委會的宏觀調控和指導。

3、本標準是微觀經濟活動中平等市場主體進行自由選擇和自由協商的指引性規範，目的是通過本標準的制訂、公佈和實施，引導園區內寫字樓尋找到與之相對應的管理人和使用人，同時也引導使用人和管理人在園區內尋找到與之相對應的寫字樓，爲使用人提供安全、安靜、快捷、周到、細緻、極具個性化、全天侯的服務。

4、標準針對寫字樓使用人接受服務的結果制訂規範。

5、本標準適用於商會會員所開發或/和管理的本標準所定義的寫字樓。

二、定義

1、寫字樓：本標準所稱“寫字樓”，是指位於園區內，以辦公爲主要使用目的、按照北京市統一規劃建設、建築面積在一萬平方米（10000m2）以上、已經建成並投入使用的辦公樓房。

2、達標寫字樓，本標準所稱“達標寫字樓”，是指達到本標準所列全部數額和比例指標且商會認爲執行本標準效果良好的寫字樓。

3、使用人：是指按照本標準接受服務的寫字樓實際使用人，包括實際使用寫字樓的產權人和承租人。

4、管理人：是指按照本標準提供服務並管理寫字樓的法人機構，包括寫字樓的開發商和物業管理公司。如果本標準沒有特別的相反規定，則提供本標準所述服務的義務和責任由開發商和物業管理公司連帶承擔。

5、服務：是指管理人按照本標準的規定，組織全職的專業人員，利用寫字樓主體建築、周邊環境、內在設備設施、其他配套設施，滿足使用人的需要，解決使用人所遇問題，併爲此收取報酬的行爲。

6、物業管理委員會：是指由寫字樓的產權人、使用人通過產權人大會選舉產生，代表該寫字樓區域內產權人、使用人實施物業管理的主體。

7、規範性文件：是指國家法律、行政法規、地方性法規，以及國務院各主管部門、北京市政府、市政府各主管部門和園區管委會頒佈的其他規範性文件。

三、主體建築和服務

1、主體建築應當採用公害指標不超過規範性文件所規定指標的材料和技術建設；達標寫字樓應當採用無公害環保材料和技術建成（包括內外裝修）。

2、主體建築應當保證寫字樓內出售或出租的房屋單位均有獨立的自然採光。

3、主體建築應當保證寫字樓內出售或出租房屋單位的噪音排放符合規範性文件規定的標準。

4、主體建築上應有顯著的、固定的寫字樓名稱標誌以區別周邊其他建築。寫字樓室外招牌、廣告牌、霓虹燈應當按規範性文件的規定設置，保持美觀統一，無安全隱患或者破損。

5、寫字樓外觀應保持完好、整潔、無破損、脫落。寫字樓外立面應當根據規範性文件的相關規定進行定期清洗。達標寫字樓應當每年至少清洗二次。

6、達標寫字樓應設計並使用顯現輪廓的夜間泛光照明。

四、周邊環境和服務

1、寫字樓周圍應當有符合規範性文件要求的綠地或履行了相對應的綠化義務，綠地應無佔用、破壞、踐踏現象。達標寫字樓周圍應當至少有相當於總建築面積20－30％的綠地。

2、寫字樓周圍應當有足夠多的機動車停放場地；達標寫字樓應當按每200----500建築平米設立1個地面或地下停車位的標準設立機動車停放場地，並與非機動車停放場地保持足夠的距離。寫字樓因客觀原因無法建立機動車停放場地的，管理人應協調就近的公用停車場解決使用人及寫字樓訪客的機動車停放問題；寫字樓不具備建立機動車停放場地、就近也沒有公用停車場的，管理人應向商會出具書面報告並提出相關解決方案，由商會向園區管委會和其

他主管部門彙報並協調。

3、管理人應當配備專門人員在每工作日8：00DD18：00期間，在寫字樓出入口處疏導交通，引導機動車輛停放在本寫字樓停車場的適當停車位置內，以保證物業出入口和通道上交通不堵塞；本寫字樓沒有空餘的停車位置時，應當引導機動車輛前往最爲臨近的停車場地。

4、管理人應當向有關主管部門申請並在寫字樓周邊設置規範的指示路牌，或者各種交通指示標識、服務內容提示標識和安全警告標識。

五、內部設施和服務

1、電梯。寫字樓電梯轎廂內應當明亮、清潔、空氣清新；電梯運行應當安全、平穩。進行預定的電梯維護、維修時，管理人應當提前公告並在維護、維修現場設置顯著警示牌。除非爲排除臨時故障或險情，管理人不得在使用人正常工作時間進行維護保養；管理人員不得與使用人、客戶混用電梯；不得用客用電梯運送垃圾，建築材料。電梯運行出現故障時，管理人應當立即指派專業維修人員立即到場進行維修和人員疏散；寫字樓應當針對電梯運行過程中可能發生的各種故障和險情，預先制訂應急方案，以備在電梯運行出現故障或險情時，有相應的`排除險情的應急處理措施。達標寫字樓還應當提供至少一至兩部客、貨兩用電梯，保證高峯時期和單梯或數梯故障維修時期使用人的等候時間不超過3分鐘；

2、大堂。寫字樓大堂應當設有明顯指示牌顯示樓層平面示意圖和樓內所有使用人的具體位置；大堂應當設接待臺回答來客詢問並在非工作時間進行登記；達標寫字樓大堂應當設立具有圖文處理、通訊、郵件收發功能的商務服務設施，以及金融、郵政、代訂旅行客票、訪客臨時休息和方便食品等服務設施。大堂任何部位均應處於清潔、明亮狀態，在發生雨雪天氣時，應設置免費使用的簡單雨具和保持大堂清潔的器具。在大堂舉行的展示或推廣活動或做節日裝飾應當提前公告，並應不影響使用人正常出入大堂。

3、會議設施。寫字樓內應當設有可供舉行中小型會議的會議室；達標寫字樓應當設立使用面積不少於300平方米的可以舉行商務展示、宣傳、洽談和會議活動的多功能設施。

4、通訊設施。寫字樓的商務設施、會議設施和辦公單位內應當具有與寫字樓總建築面積相對應的通訊設施；達標寫字樓應具有向使用人提供寬帶網絡設施和使用人所需要的電話線路的能力以及具備移動電話無線覆蓋系統。

5、室內設施。寫字樓辦公單位內的照明、通風、溫度、溼度和清潔度應當符合管理人事先公佈的標準。

6、樓層。應當清潔、明亮、安靜、無異味、無雜物，設置樓層使用人位置指示牌和綠色植物。

7、通道。樓梯間，走廊和樓道明亮、清潔、暢通無堵且不易行人滑倒。

8、衛生間。每一樓層應當設有衛生間，衛生間內應配備必要的衛生用品，地面無水跡，衛生潔具乾淨無污跡，並保持清潔明亮和無異味。

9、冷熱水。每一樓層應當24小時提供清潔的生活用冷熱水；限水、停水均應提前進行公告。

10、排水。寫字樓所有排水系統應當保持通暢。寫字樓道路、地下室、車庫、設備房在汛期應無積水、浸泡現象。寫字樓污水排放應符合規範性文件規定的排放標準。遇有事故，管理人應當指派專業維修人員30分鐘之內立即到達現場進行搶修。寫字樓應當根據各種可能出現的給排水故障，制定事故應急處理方案。

11、供電。寫字樓內應當電力供應充足。寫字樓設計用電負荷應考慮到會議、大型中心機房設備、計算機及外設的用電負荷需要。寫字樓供電系統應24小時正常運行，出現故障，管理人應當立即指派專業維修人員到場排除；限電、停電應當提前公開通知使用人。寫字樓應當針對各種供電故障制定應急方案，包括備置可隨時啓用的備用應急發電機。達標寫字樓應當採用變配電供電系統並配備備用照明電源。

12、空調及供暖。寫字樓內應當設有中央空調系統或者供暖系統，並在工作時間運行正常，無超標噪音和滴漏水現象。出現運行故障後，管理人應當指派專業維修人員立即到達現場維修。

13、通風。寫字樓內應當設有與總建築面積相對應的通風設施。

14、消防。寫字樓內應當無火災安全隱患，並設有佈局合理的消防設施，裝備先進的自動煙、霧報警及噴淋系統。消防系統設施設備應當完好無損，可隨時啓用。寫字樓每年必須按規範性文件的要求進行消防檢測。寫字樓應制定有火警火災應急方案和程序，設立消防疏散示意圖，保證照明設施、引路標誌完好、緊急疏散通道暢通。出現緊急情形時，管理人應當組織所涉使用人緊急疏散。管理人應建立3級消防組織，進行定期的培訓。達標寫字樓應在消防、滅火設施中使用計算機監控和指揮系統。

15、寵物。寫字樓內不應進入任何家禽、家畜及寵物。

16、保安。寫字樓提供24小時保安服務。保安人員的着裝應當統一，且易於識別；非工作時間內保安應當定期巡迴檢查各辦公單位的安全狀況。

17、衛星天線、電視系統。寫字樓應裝置公共電視天線及衛星電視系統，爲每一獨立銷售或者出售單元安裝天線插座。

六、物業管理服務

（一）在擬使用人與管理人協商管理人提供服務的條件時，管理人應當向擬使用人披露下列項目的真實、準確和完整信息，提供相應的圖文資料，並進行解釋和說明，以確保沒有誤導擬使用人：

1、寫字樓的主體建築；

2、寫字樓的周邊環境；

3、寫字樓內部設施和服務項目；

4、擬使用辦公單位的具體情況；

5、寫字樓管理人的情況及其管理的基本體制、方法、內容、程序和責任人；

6、寫字樓物業管理委員會的情況；

7、物業管理合同、業主公約或住用戶公約或租約的詳細內容，尤其是使用人的權利和義務；

8、收費標準、依據和方式；

9、服務標準、服務承諾及其監督檢查機制；

10、住用戶手冊和服務規範。

管理人進行設備維修養護應執行市房管局頒發的標準，。

物業服務人員統一着裝上崗，並佩帶名牌，使用服務規範用語。

擬使用人與管理人簽訂合同以後，管理人應當向擬使用人介紹裝修和搬遷的注意事項並提供必要的協助。

管理人應當有固定的渠道聽取使用人就有關合同、契約的執行情況和服務活動的結果發表的意見和建議；

（二）管理人的責任免除

1、因發生地震、火災、暴雨、颱風、戰爭及其他不能預見，並且不能避免和不能克服的事件，而導致管理不能提供或不能按照本標準提供服務時，免除管理人的責任。

2、因接受服務的使用人自身過錯或訪客過錯造成的損失，管理人可以免責。

3、爲避免即將發生的較大損失採取相應措施而導致發生的較小損失，管理人可以免責。 4、出現規範性文件規定或管理人與使用人認定的其他免責情形時，管理人可以免除責任。

5、管理人在知悉可以免責的情形發生時，應當採取一切必要措施減少損失的擴大，對於管理人能夠採取但沒有采取必要措施而造成的損失擴大部分，管理人不能免責。

（三）、物業管理委員會

1、管理人應當組織使用人設立寫字樓物業管理委員會，並建立健全有關規範。 2、物業管理委員會由所在寫字樓全體使用人組成，每一使用人按其使用面積的比例行使表決權。

3、管理人應當與物業管理委員會簽訂物業管理合同，明確雙方的權利義務。

4、物業管理委員會代表使用人監督本標準、物業管理合同以及有關協議、公約的執行，並可以向商會通報所在寫字樓的執行情況。

5、物業管理委員會的具體職責和工作程序等，參照規範性文件關於住宅小區物業管理委員會的有關規定執行。

七、其他一般性規定

1、寫字樓應當保護使用人的人身和財產安全，對可能損害使用人人身和財產安全的場所，應當採取防護、警示措施。警示牌應當中英文對照。

2、寫字樓應當保護使用人的隱私權。除日常清掃衛生、維修保養設施設備發生重大火災等緊急情況外，未經使用人許可不得隨意進入使用人的房間。

3、寫字樓有義務以口頭提示或者書面方式通知使用人不得自行對房間進行改造、裝飾。

4、寫字樓有義務提示使用人愛護寫字樓內的設備及財物。

5、寫字樓應當提供與本寫字樓檔次相符的產品與服務。寫字樓的物業收費應當與其提供的服務相匹配。

八、本標準的執行

1、本標準經園區管委會覈准、商會會員大會通過以後，由商會通過其網站或/和其他媒體向社會公佈。

2、經商會理事會批准後，商會可以通過上述媒介向社會公佈達標寫字樓的名單和概況，商會也可以通過上述媒介公佈商會組織的寫字樓執行本標準的評級或評分結果以及商會推介的優秀寫字樓名單及其概況；

3、商會應及時接受使用人對管理人的投訴並組織調解；

4、商會應及時整理並向園區管委會通報園區寫字樓的有關動態。

5、商會應當與有關主管部門協調，在政府的一站式辦公大廳、政府指定的有關媒體上同時公佈本標準和商會向社會公佈的上述信息。對於不執行本標準的寫字樓，商會可以通過上述媒介公佈其名單，並向有關政府部門建議採取相關措施。

寫字樓物業管理方案 篇八

辦公樓物業管理解決方案

辦公樓物業管理有它獨特的特點，主要表此刻：第一，辦公樓的物業容積率相對較高，建築規模大，電梯、消防、中心空調系統、樓宇智能化系統、計算機網絡系統等設施設備先進複雜，功能齊全。第二，辦公樓裝修檔次高，既有大家之氣，又富貴典雅。第三，辦公樓人員流動性大。第四，入駐大廈的業主和客戶層次高，社會影響大。

對於物業管理來說辦公樓的這些特點無疑不是難度挑戰。首先管理要規範化，結合樓宇的特點和實際，建立辦公樓安全、保衛、用電、防火、停車場等的管理公約或管理守則，以使整個大廈管理有章可依，運行有序。其次，物業管理公司務必建立一套完善且又適用的規章制度和作業規範，並要求員工照章執行、操作，職責到人，職責到崗，確保大廈各項工作正常進行，各種設備設施得以安全運轉。

建新辦公樓物業管理方案從下方几方面入手。首先，設立客戶服務中心，給業主和客戶貼近、貼身、貼心的服務，讓業主和客戶時刻感到物業人就在他們身邊，就像最好的朋友一樣，需要的時候立刻出現。其次，規範服務，對服務項目、服務標準、服務程序等各項指標進行規範，如對敲門、上門維修自帶鞋套，與業主溝通時的規範語言等都要作具體的規定，構成一整套規範的流程。第三，及時服務，對諸如工程維修、裝修審批、求助投訴處理等多數程序都設定完成時光，以保證爲業主或客戶服務的及時性。比如，規定工程維修人員接到業主和客戶求助5分鐘之內到達維修現場。到達現場能處理立刻處理、不能處理要給業主和客戶予以解釋求得理解。若在接到通知後因各種非凡狀況導致不能在5分鐘內到達現場，就要及時地與業主進行溝通或者再次約定維修時光，求助投訴處理後，還要針對不一樣問題進行不一樣等級的回訪。這樣做後會讓業主覺得服務相當及時，覺得十分舒適、滿足。第四，服務項目的多樣性，物業管理公司除了帶給一些必需的保安、清潔、綠化、維修等常規服務外，還應針對辦公樓的實際帶給如代訂代發報紙郵件、鮮花、飲用水、午餐、車船飛機票、會議服務、旅遊線路諮詢，最新的流行信息、時事信息等特色化、個性化的服務，讓業主和入駐的客戶感到服務無處不在。

建新物業的辦公樓按星級酒店管理。爲了給業主和入駐客戶帶給人性化服務，擁有一支素質高、作風好的員工隊伍，在員工進入之後，還要理解入職培訓、崗前培訓、服務意識培訓、專業知識培訓、實操技巧培訓等。非凡對儀容儀表、站姿、坐姿、眼神、舉止、言談、表情等，都有嚴格的規定、要求和規範。透過培訓後，引導人員和大廳前臺服務人員務必面含微笑，彬彬有禮，語速不快不慢，恰到好處，語氣暖和而又極富感情，給業主和客戶“賓至如歸”的感覺。