商住兩用樓宇發展管理中的痛點

商住兩用樓宇發展管理中的痛點

商業樓宇，向來被譽爲垂直的印鈔機，爲地方服務業經濟做出巨大的貢獻。

文峯街道地處南通經濟政治中心區域，轄區內共有商業樓宇28幢，28幢樓宇中，不乏諸如國貿大廈、天寶大廈等智能5A寫字樓，但也有太陽鑫城、中南23號樓、中南利澳公寓、中南雲公館等即可以辦公又可以居住的樓幢，這類樓宇被稱爲LOFT公寓或者商住兩用樓。原本的開發初衷是套型小，靈動可改造，辦公居住兩相宜，但現實中，樓宇質態卻令人擔憂。

一是產業佈局混亂。整租、分割出租均有，從幾十平米到幾百平米均無限制，樓內有辦公有居住，有美甲理髮有小餐飲寵物店，動態管理弱、產業特色不鮮明。產業之間的銜接鬆散，既影響了總體規劃，又降低了樓宇品味，也不利於集聚發展。

二是樓宇稅收貢獻低。因商住樓宇的產權證可辦理營業執照，這就造成樓宇內實際經營企業數遠遠小於掛靠註冊企業數，掛靠註冊企業盈利性整體偏弱，樓宇整體稅收較低。以2019年數據爲例，太陽鑫城全口徑稅收983萬，中南23號樓914萬，中南利澳公寓兩棟樓宇合計245萬，比起純寫字樓，稅收貢獻相差甚遠。

三是經營管理水平不高。樓宇內產權分割，大多分佈在幾十甚至上百個私人業主手中，且流轉頻繁，樓內套房租賃、買賣由業主進行，產權和管理分離，使樓宇動態信息難以掌握，在實際的管理中出現盲區，嚴重製約了樓宇特色化的打造，樓宇的管理水平提升難度很大。

四是功能配套不全。除了新交付的中南雲公館，其餘公寓樓宇檔次較低、功能定位不準，相當一部分的樓宇硬、軟件環境有待進一步改善，部分樓宇存在建築物內外裝修陳舊、功能設計不新、智能化程度不高、物業人性化及專業化不夠等問題。尤其是停車難，嚴重製約了樓宇內企業的發展。

針對商住兩用樓宇發展的痛點，政府主管部門必須要深入剖析，拿出切實可行的激勵政策和措施，把公寓樓的質態提升作爲樓宇經濟的重點來抓。

一是完善發展規劃。明確培育目標，加快城市化建設進程，積極完善配套，強化商業氛圍。

二是探索政府管控。對於分散在小業主手中的產權辦公場所，政府是否可以出面，進行整租，整合資源，由政府統一進行招商管理，實現精準招商、提升實效。

三是重新明確定位。對於運營時間較長，入駐單位散、小、亂的樓宇，通過對空置資產的重新整合，積極對外招商、對合同到期的非主導產業類型企業，通過政府獎勵的方式，勸導業主不再續簽不符合樓宇產業定位的合同，騰出資源進行招租等方式，及時“騰籠換鳥”，努力提高項目的置換率、集聚度和貢獻度。