淺析國有資產租賃運營管理及建議
淺析國有資產租賃運營管理及建議
一、引言
國有企業是國有資產產權交易的主體,在產權交易管理上有着更高的要求,它必須嚴格遵守國有資產管理相關規章制度,國有資產必須在公平、公開、公正的原則下規範交易,保證國有資產保值增值。國有企業要結合自身實際,建立內部管理制度,制定風險防範措施,切實有效規避交易風險、經營風險、財務風險,提升商業價值。結合國有資產租賃業務現狀、存在的問題及未來發展趨勢進行分析,對今後業務開展、風險防範等方面提出改進建議,旨在提高國有企業在租賃市場的競爭力。
國有企業將國有資產對外出租獲取租金,是最常見的租賃業務。隨着社會不斷髮展,房地產開發不斷增加,房產租賃市場逐步擴大,競爭壓力也隨之加大。加之實體經濟受到互聯網經濟的衝擊,一定程度影響房產租賃市場的發展。在多方面因素的影響下,如何保證國有資產租賃業務的有序開展、租賃業績有效提高值得探討和深思。
二、房產租賃存在的問題
1.商業地產位置及內部結構不佳
我公司現有商業資產大部分是災後重建項目形成的,以安置房項目爲主,位置不佳,人流量少,商業氛圍差,無法在短時間內形成商業圈。加之,商鋪內部結構複雜,直接影響承租方裝修成本,可利用面積少,無法吸引意向方的投資意向。
2.互聯網經濟衝擊實體經濟的發展
當今,互聯網經濟蓬勃發展,電商模式不斷擴大,導致實體經濟出現降速發展現象。由於電商和新零售的不斷崛起,使得傳統行業的發展受到影響,對門店的需求度急劇下降,迫使傳統行業出現轉型,間接導致對商業資產的需求。
3.商業體量大,出租率低
隨着公司不斷髮展,商業資產體量不斷擴大,但絕大部分商業資產價值低,缺乏市場競爭力,導致部分商業資產一直處於閒置狀態,拉低出租率。
4.租金收取率較低
大部分承租方反映經營壓力過大、租金過高等因素,拖延繳納租金或拒絕繳納租金,導致租金收取率低。而通過法律途徑主張租金收取,程序較爲繁瑣,耗時較長,不能及時有效起到警示作用,且破壞了租賃關係,影響了資產收益的延續性。
5.風險防範意識薄弱
由於我公司目前管理的資產基本均爲新建資產,部分資產接收後在較短時間內出租,未能及時發現資產存在的瑕疵、質量等問題,一旦在承租過程中發現,會給承租方造成一定損失,極易引發租賃糾紛。
三、建議及對策
1.強化業務學習,提高業務能力
加強資產經營管理相關業務知識的學習和培訓,不斷提升業務人員的專業水平,以適應新形勢下的資產經營管理業務開展要求,提升部門處理問題、解決問題的能力,進而提高資產出租管理水平和效益。
2.制定靈活運營模式,提高出租率
積極響應市場經濟的不斷變化,制定靈活的資產出租策略,形成差異性的招租體系,針對商業資產位置不佳、內部結構複雜等不利因素,要有針對性的提出可行性方案,吸引意向方進行投資,提高出租率。加大宣傳力度和增加招租信息發佈的渠道,進而增加市場影響力。
3.做好商業資產的問題整改,防止租賃糾紛
在資產公開招租前,要確保資產達到招租條件,不影響承租方進場裝修,防止出現因資產質量等問題引發的租賃糾紛。租賃過程中,一旦發現資產確實存在瑕疵或質量問題,要及時整改,避免造成更大損失,影響租賃關係。
4.完善招租防範風險措施
首先,要加強合同管理,建立全程、動態的合同管理機制。其次,必須要接受法務、財務等部門的審查,要杜絕陰陽合同、虛假合同和合同執行力不足的情況。最後,加大招租事項的全程監督,確保招租事項在公開公正的情況下進行,必須按相關規章制度進行交易,防止出現私下交易,導致國有資產流失。
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