物業公司管理規章制度通用多篇

物業管理最佳方案 篇一

一、管理目標：

1、業主委員會成立後12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌（優秀住宅）小區標準；

2、業主委員會成立後24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立後36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候乾淨、衛生、整潔；

6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人；

11、實施不少於10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。

二、分項指標：

1、房屋完好率：100%

2、房屋零修、急修及時率：99%

3、維修工程質量合格率：100%

4、管理費收繳率：≥98%

5、綠化完好率：99%

6、清潔、保潔率：≥99%

7、道路完好率及使用率：100%

8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9、排水管、明暗溝完好率：100%

10、路燈完好率：100%

11、汽車場完好率：100%

12、公共文體設施、建築小品完好率：100%

13、小區內重大刑事案件發生率：0

14、小區內治安案件發生率：≤1年

15、消防設施、設備完好率：100%

16、火警發生率：≤1%

17、火災發生率：0%

18、違章發生率：2%

19、違章處理率：100%

20、用戶有效投訴率：≤2%

21、有效投訴處理率：100%

22、管理層員工專業培訓合格率：100%

23、特種作業員工持證上崗率：100%

24、維修服務回訪率：≥30%

25、業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98%

服務特色（“菜單式”服務模式）

一、實行“菜單式”服務模式

二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾

1、首按職責制

每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議，任何一位員工接到提議後，統一傳遞到辦公室，並告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意爲止。

接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，儘量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一週，特殊情景除外。處理完畢後，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，並告知第一接待人。

2、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，爲客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場爲客戶服務。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務

1、三米微笑服務

管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒爲標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。

2、站立式服務

站立式服務表此刻：

（1）各固定崗（道口崗、門崗護衛員）根據接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峯期站立迎賓，時間爲：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。

（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立並微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，並目送客戶出門爲止。

四、全天候的服務時間

1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。

2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務中心實行16小時專人服務，並在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯繫電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話後，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便爲客戶供給服務。

五、豐富的社區文化活動

豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在於讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，爲客戶主動參與各種活動，並在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別於其他小區的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經營服務

常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可爲管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。

七、實行完全的封閉式管理

傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，並沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。

物業管理制度 篇二

一、醫院物業管理採取招標外包的方式，外包的內容包括：

1、房屋建築本體(樓蓋、屋頂、樑柱、內外牆和基礎)等承重結構維護養護管理；2、樓內公共設施、給排水系統、空調系統、消防系統、蒸汽系統以及電梯轎廂的清潔、維護、管理；室內照明設施及導向標記標牌的管理；

3、室外場地(不包括樓後的聯合走廊)及附屬設施(包括化糞池抽吸以及附屬在保健樓上的設施)的維護養護及管理；

4、機電(不包括地下二室的總配電室，雙方以總配電室輸出線爲界分工管理);

5、設備工程的維護養護及管理；樓內安全保衛及車輛管理(由治安保衛部統一管理);

6、保潔管理(不包括蚊蟲消殺);公共環境的綠化美化管理(所配綠植由甲方負責)、醫療輔助服務及中央運送，協助臨牀科室做好物品配送及被服管理工作等，以上內容實行專業化、一體化的管理模式。

二、服務標準

(一)安全保衛服務系統：負責患者、工作人員的人身安全以及樓內物品安全的管理，疏通樓內的安全通道和主要對外通道的看護管理，並配合協助保衛部進行重要任務的安全保衛和治安防範工作(由治安保衛部制定招標標準)。

(二)運行保障系統：負責樓內動力電、照明電以及設備設施的維護養護管理，負責與患者生活有關的電器的維護養護及管理，負責電梯運行、保潔及維護管理，負責環境綠化及美化的管理，負責後勤物品的管理與配送(包括被服管理、物品數量統計、用量；根據科室需要，做好詳細的用物計劃，規整物品的領取和配送程序)。

(三)護輔保潔系統：提供並負責樓內的導醫導診工作(包括病區內患者陪伴檢查工作和文件收發工作),提供護工服務以及二十四小時外勤服務工作，負責病區環境及樓層辦公區域、公共環境的管理工作，負責垃圾分類及清運工作以及地面的維護養護、窗簾清洗和傢俱的保養工作。

三、服務要求

(一)保潔系統

1.要保證病室內環境無污無塵，規定室內衛生每日三小掃，每週一大掃。出院患者的病室應做到徹底清掃，做好終末消毒。

2.各檯面、穿衣櫥頂整潔無雜物、玻璃明亮，窗簾乾淨無污漬。同時工作人員應嚴格執行消毒隔離制度，做到一臺一巾一消毒，一室一託一更換，做好傳染患者的。單位隔離工作。衛生間內應無雜物無異味，各設施清潔無水跡，洗漱物品應擺放整齊。每日應傾倒垃圾3次。

3.要保證樓內整體清潔。做到每月用洗地機清洗地面一次，每半年地面全面打蠟一次，每半年漂洗窗簾一次，每半年清洗樓體一次，以上各項工作特殊任務和重大政治任務時另行安排。

4.做到地面、牆面、窗面、檯面四明亮。天花板、牆角、燈飾無灰塵蜘蛛網，牆面應清潔無破損，地面、走廊、無煙頭紙屑，樓道扶手無灰塵。電梯間內外潔淨無污跡痰跡，垃圾箱應保持亮澤，不得發生垃圾外溢情況。

5.門前連廊大理石、地下停車場、果皮箱、路燈石柱、欄杆等設施，無灰塵污跡、無煙頭紙屑雜物，沙井等無淤泥、無大量落葉。

6.要保持整潔的樓內環境。

7.保潔工作要有計劃、有檢查、有記錄。

(二)運送、護輔系統

1.按需設崗。

2.提供優質的禮儀服務，工作人員應穿戴整齊，化淡妝，微笑上崗。導診、外勤服務要及時、準確、無誤。

3.醫生、護士的辦公室及休息室內，窗臺、桌面應清潔無雜物無紙屑和墨跡。電話、微波爐每日消毒清潔一次。各室櫥頂無雜物。

4.治療室內，檯面應整潔亮澤，符合消毒標準。牆面每日清掃保持無碘漬等污跡。保持室內空氣清新。各室內冰箱要經常擦洗，冰箱外殼光澤無污跡，冰箱內無異味，物品應排放整齊。各櫥頂無雜物。

5.各病室內，桌面清潔、物品擺放要定位。暖瓶表面清潔無水跡，窗臺、櫥頂應無灰塵雜物，窗簾懸掛整齊無污跡。牀鋪應潔白平整，牀下無雜物和便器。室內垃圾要隨時傾倒。

6.二十四小時外勤服務，在進行收發各種檢查、治療、收費單、出院病歷等工作時，要做到準確無誤的核對登記。及時收集各種檢查標本。根據科室情況，按需補充各種醫療用品。

7.陪檢工作，陪檢人員要有相應的專業資質和專業知識，有一定的搶救危重患者經驗和操作技能，經甲方業務考試合格後持證上崗。

8.協護工作，配製浸泡物品的消毒液，嚴格操作規程，保證消毒液的劑量準確無誤。同時協助護士長清點領取有關物品，負責病區被服管理，已污染的被服要認真與洗衣房進行清點交接、詳細做好各種物品出入登記，以保證相關物品的數量準確無誤。做好被服、傢俱的保養和管理工作。

9.生活護理，做好患者入院前的準備工作和出院後的牀單位整理及終末消毒工作。提前做好患者晨間護理、打開水及班前準備工作。遵護囑，幫助生活不能自理的臥牀患者整理個人衛生、翻身、進食、起牀活動和遞送清理便器等工作。

10.物品的配送和領取，應及時送達準確無誤，保證物品無損壞丟失。如果由於失職而造成的物品丟失或損壞，一切費用由中標單位照價賠償。

(三)保安系統

1.儀容儀表應嚴格按照準軍事化模式進行管理。按規定着裝整齊，佩帶齊全(工作牌、手套、警棍),要求姿態端莊、形象良好、動作幹練、素質過硬。

2.服務態度熱情周到，耐心做好服務工作。

3.認真學習中華人民共和國國治安處罰條令和常用法律，嚴格執行保安條令和交接班制度，不出現遲到、早退、脫崗的情況，不做與值班無關的事，不收受他人財物。要求24小時值班，定時巡視樓層病區能及時發現安全隱患，嚴防突發事件的發生。嚴格探視制度，做到聯繫、登記、反饋的管理程序，危重患者的陪人經主管醫生同意後，方能進入病區，禁止無關人員進入診療區。

4.工作盡職盡責堅守崗位，勇於同各種犯罪分子做鬥爭。嚴格落實各項安全措施，對職責範圍內發生的糾紛和案件及時妥善地處理。確保醫療一線和窗口工作的醫務人員安全。協調、安置來訪和就診的車輛，保持院內通暢。對無牌、亂放的自行車應加強管理。

5.每週設有專人查房。保安每兩小時巡視病區一次並有詳細記錄。

6.樓內的物品由乙方負責管理。如有丟失或損壞，由乙方負責照原價賠償。

(四)後勤運行保障系統

1.機電員工應衣帽整齊，使用文明用語，配帶胸牌上崗，無不文明施工。

2.遵守醫院各項規章制度，上班時間不做與工作無關的事，不遲到

、早退、曠工、串崗、脫崗、做好交接班工作。

3.後勤人員努力學習業務，盡職盡責地工作。有報修任務時應隨叫隨到，工作不推諉，規範施工，維修質量達標率90%以上，降低返修率。定期進行維修查訪，聽取用戶意見，隨時解決出現的情況。

4.設備管理，總體運行

(1)在管理上應堅持三級保養、設備有臺賬和維修記錄。

(2)保證空調的正常運行，每月清洗消毒一次。病區四季室內溫度保持在23℃±2℃,冷卻水在32℃以下。新風引入系統每月進行清洗消毒一次，經過達標後使用。

(3)保證大樓安全用水，積極配合防疫部門進行常規檢測，飲用水要達到防疫部門標準要求，污水達標排放。

(4)安全用電，制定有效的管理辦法和措施及24小時運行維修值班制度。建立各項設備檔案和詳細的維修記錄。保證病區用電、電壓要穩、三相電電流平衡，定期檢查各類導線無老化、變焦、變脆等情況，絕緣包布無失效，各種電器具無危象，有報修任務5分鐘到達現場。

5.工休室衛生要保持門窗地面乾淨，運行設備清潔，值班室內無雜物堆放。

6.電梯的維護與管理，設司機一名並持證上崗。負責d電梯的停運。每週六徹底維護清潔電梯並有記錄，平時注意維護保養與電梯維修商攜手隨時解決出現的故障，確保電梯的安全運行和清潔衛生，做到地面、牆面、檯面有光澤。

物業管理方案 篇三

一、xx物業管理前期籌備工作

（一）簽訂合同後，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入瞭解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道佈局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，爲往後提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，爲業主解決後顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規範各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，並針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管後的日常管理服務工作

（一）、設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務範圍內的公共性事務，受理住戶的諮詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員着裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啓用。

8、小區內出入口設有明顯標誌，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標誌，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯繫，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡並由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）爲了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：

1、各業主（住戶）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，並留下緊急聯繫辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行爲進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、爲了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司覈實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，並填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司覈實後方可離開小區；

7、各業主（住戶）有職責關好自家的門窗，並保障治安報警設施的完好及有效使用；

8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

（四）、環衛綠化工作：

1、公共部位及商場門前衛生區，管理處派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自佔用和堆放雜物現象定期清理。

4、商業網點管理有序，貼合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。

5、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，並做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，爲小區帶給一個優雅的環境。

（五）環境和衛生管理規定

爲了持續小區的乾淨整潔，爲全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應繫好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理並承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂塗亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所爲，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。

六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，並妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、持續小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）製造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設備、設施管理：

1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便於做好保修工作。

2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。

3、建立設備臺帳，並設置標誌，以示區別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對於存在問題，及時提出整改。

6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。

（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關係，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，爲業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前後左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛後鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業範圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬採取的管理方式

服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考覈不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯繫的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收代發報紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（4）協調處理鄰里關係

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、代收水電費

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。

2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。

4、保潔工8人，負責小區公共衛生，全日制保潔。

5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

6、保安10人（2出口），24小時值班。

7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。

如上共計25名。

五、人員的選拔和培訓管理

（一）人員選拔

根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今後的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係的高素質人才。

（二）培訓目標及方式

爲了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係，高素質、高效、精幹的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處並同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

公司會採取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能於理論中實踐實質管理工作。

（三）培訓計劃及資料

培訓計劃及資料見附件2

（四）培訓考覈

爲體現培訓的效果並貫徹管理制度及工作經驗的落實公司於員工培訓期間通過不定期的培訓考覈確保培訓的質量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關規定收取並建立共用部位、共用設施設備保修期滿後修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審覈後劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審覈批准，按業主佔有的房屋建築面積比例續籌。

（四）業主轉讓房屋所有權時，結餘維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

七、物業管理服務承諾

我公司將以"以人爲本，科學管理，依法辦事，真誠服務"爲宗旨，在該小區管理中採用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，採取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：2000質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索並逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作爲管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面採取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區後，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委託合同》的有關條款，在物業管理委託期二年內到達沭陽縣標準化小區。

物業管理制度 篇四

一、人員進出憑證

(一)施工作業在三個工作日以上，憑管理處辦理的《裝修人員出入卡》進出；

(二)施工作業在三個工作日以內(含)，安全崗登記有效證件進出。

二、卡證管理

(一)《裝修人員出入卡》的辦理

1、《裝修人員出入卡》爲正/副卡，裝修戶數量大、較爲集中時宜單純採用正卡，但裝修區域與生活區域應進行隔離，實行封閉管理；

2、正/副卡上應當按規定填寫具體內容；

3、正/卡上須張貼持卡人的一寸免冠照片，並蓋上管理處的印鑑；

4、在正/副卡連接處的中央位置蓋上(管理處印鑑的')騎縫章。

(二)《裝修人員出入卡》使用

1、正/副卡須配合使用；

2、裝修人員進入小區時，應將正/副卡同時交護衛員驗證；

3、驗證完畢後，裝修人員將正卡帶走，副卡則留在安全崗；

4、安全崗值班員有權拒絕無卡人員進入小區。

5、裝修作業人員必須佩戴《裝修人員出入卡》正卡，副卡作爲裝修人員出場及管理處工作人員巡查與清場的依據。

三、裝修管理規定

(一)嚴格按照《深圳市家庭居室裝修管理規定》作業；

(二)作業時間：7:00-12:00和14:00-19:00;

(三)禁止裝修施工人員竄棟、竄樓、竄戶；

(四)對小區的裝修人員，統一由指定的道口進出；

(五)禁止從事裝修作業的人員在小區留宿；(對確需留宿的作業人員，應由業主作出書面擔保，管理處辦理手續後方能留宿，每戶僅限2人)

(六)23:00以後，未經管理處同意，施工留守人員不得再出入小區。

(七)禁止作業人員在小區、樓層自由流動。如有違反，可移交管理處處置或令其立即離開小區。

四、裝修巡查

(一)巡查時間：每班必須對小區裝修戶巡查1次；

(二)巡查內容

1、作業人員是否佩戴《裝修人員出入卡》，對無卡、借卡或卡、房號不一致的人員，應清理出場；

2、有無私拉亂接管線；

3、是否按規定配備滅火器(一般按每50平方米一個);

4、是否存儲易燃易爆、有毒有害的物品；

5、有無做飯、取暖或高熱燈等；

6、有無吸菸等容易引發火災的情況發生。

7、其他。

五、裝修清場

(一)作業人員必須於每天19:00停止作業，19:30以前自覺從其進入的道口離開小區，同時取走自己的《裝修人員出入卡》副卡。

(二)對於未取走副卡的人員，視爲未離開小區。

(三)管理處須於19:30集中組織人員對所有裝修戶清場(除批准留守人員外);

(四)20:00-24:00，管理處應組織人員，對各個裝修點至少組織一次巡查，重點檢查有留守人員的裝修點，避免裝修人員擅自留宿、替換或在小區自由流動。

物業管理制度 篇五

第一章

給水系統維護管理

第一條給水系統（二次供水系統）包括生活和消防使用的各種冷熱水，其設施包括供水池（箱）、供水泵、小水錶、供水管網、熱水系統等設施。

第二條二次供水系統建設必須按照國家衛生防疫部門的要求，並定期檢測取得衛生合格證。

第三條水池（箱）清洗消毒

（一）每季度對水池（箱）清洗消毒一次，保持水質清潔，以防止二次供水被污染。

（二）清洗之前必須向全校師生張貼通知，關閉進水閥，直接清洗人員穿上專用裝束和使用專用工具，做好清洗各項準備。

（三）清洗時注意清理水池壁上沿的污泥積灰，恢復池壁表面光滑潔白。

（四）消毒必須使用符合衛生防疫要求的消毒液對水池進行消毒，然後再用清水沖洗乾淨。

（五）清洗後水質不得呈現異色、異臭、異腥味，池內不得有肉眼看得見的雜物，PH值、遊離餘氯達到衛生防疫標準。

（六）做好清洗消毒記錄。

第四條水質檢驗。清洗消毒水池（樣）後的水質送樣到市衛生

1防疫部門檢驗，各項指標應達到國家生活飲用水衛生標準。

第五條設施維護管理

（一）定時檢查各供水管道、節門、水錶、水泵、水池（箱）、熱水系統等設施運行狀況，尤其在用水高峯期應加強巡檢。

（二）一旦發生漏水、斷水故障，應及時加以搶修。

（三）確保消防管道有足夠的水，每年至少一次對消防水泵進行試泵，確保電氣系統、水泵正常工作，保證管道節門水龍帶的配套完整，將檢查報表存檔備案。

第二章

排水系統維護管理

第六條排水系統包括生活污水排放設施和屋面雨水排放設施，分爲排水管道、通風管、清通設備、抽升設備、屋外排水管道等設施。

第七條發現下水道堵塞故障應及時疏通。

第八條經常檢查排水管道和節門等設施，一旦發現生鏽或滲漏情況，應及時進行維修處理。

第九條定期檢查和清通室外排水溝渠，清除雜物和淤泥。

第三章

供電系統維護管理

第十條供電系統包括高低壓線路、配電系統、發電機組等設施。第十一條凡從事供電系統的直接操作人員，必須經崗前培訓並取得高低壓電工上崗資格證後才能操作。

第十二條建立各相關設備和維護記錄檔案。檔案內容應包括：

2電器平面圖、設備原理圖、線路圖等有關數據；用電電壓、頻率、功率、實測電流等有關數據；維修記錄、運行記錄、巡視記錄以及大修後的試驗報告等各項記錄。

第十三條加強供電系統巡查和維護，嚴格遵守供電局電氣設備運行管理規程進行一切維護和運行操作，確定例行的檢查日期和項目；對潮溼、高溫、易燃、防爆之類特殊場所進行重點檢查，按照規範保持配電房和發電機房及其設施的通風、乾燥、清潔等；應加強對雷暴雨天氣供電系統的檢查，提高應急應變能力。

第十四條認真執行值班制度、值班人員發現故障或接到故障報告應及時進行檢修和排障。

第十五條停電管理。如電力公司預先通知暫時停止供電，在接到停電通知後，管理人員應在網上及校內公告欄張貼停電和恢復供電時間的通知並電話通知到個部門辦公室，以便師生做相應準備。恢復供電後，管理人員與電工一起檢查，所有電掣開關是否正常，如有損壞，應立即修理。

第四章

設備設施維護及報修管理

第十六條對於電梯的管理，應委託電梯公司對電梯進行定期保養、維修和年審等，管理人員應督促電梯公司維修保養，做好年審。管理人員必須嚴格按照電梯管理規程，每週對電梯運行狀況進行一次巡檢，並做好記錄，發現問題及時處理或聯絡電梯公司處理。

第十七條建築物、道路、廣場等場所的公共區域及其附屬設

3施的完備情況，由清潔包乾區工人負責巡查，發現損壞，及時報修。

第十八條定期組織對學生宿舍、教室、辦公室等房內一切設施及建築物進行單項或全面檢查、維修。

第十九條在進行建築物修繕或改造時，凡需要改動或破壞原建築結構的施工方案，施工組織部門必須將施工方案交基建辦進行技術審覈並確認（簽字並加蓋公章），方可組織施工。

第二十條辦公室、學生宿舍等場所的水電、照明、門窗、傢俱、五金、空調、下水道等設施報修，必須先填寫報修單，若非緊急特殊情況，原則上不接受電話申請報修。

第二十一條除搶修外，一般情況24小時內維修好。第二十二條屬人爲損壞的桌椅、門窗、玻璃、下水道或其他公共設施以及更換門鎖、教工宿舍各項維修等按學校有關規定實行有償服務。

第五章

校內各經營、施工單位水、電使用管理的規定第二十三條爲規範學院內各後勤經營單位（包括食堂、超市及其它項目經營承包單位）、施工單位水電使用的管理，維護學院和合作單位的共同利益制定本規定：

第二十四條學院將在本學期組織人員對學院內各後勤經營單位目前使用的水、電錶進行更換（新表均爲經技監部門檢定合格的標準表），並對錶前線路進行一次檢查和規範，更換後的新表貼後勤總務處封條。

4第二十五條後勤總務處將組織人員不定期對各後勤經營單位所使用的水電錶及表前線路進行檢查、維護、以確保用電安全和計量的準確性。

第二十六條各經營、施工單位發現水電錶或表前線路故障，請及時聯繫後勤總務處派人處理，不得擅自操作。

第二十七條後勤總務處在檢查中如發現封條破損或表前線路異常的，將向當事單位負責人提出質疑並對當事單位處以該單位每月正常水電費2-5倍罰款，該罰款在學院應付當事單位款項中扣除。同類問題重複出現兩次或以上的將建議學院解除其經營承包資格。

第六章課室及學生宿舍公物管理規定

第二十八條

課室及學生宿舍公物管理，輔導員是第一責任人。第二十九條

凡課室、學生宿舍內的任何公物（除電器外），屬自然性損壞的（如地面破爛、天面漏水、天花脫落等），由學校負責維修；屬人爲性損壞的（如門窗因衝撞或因無關好門窗而被風吹壞，臺椅人爲性損壞，門鎖、門牌損壞等），由其本人或本班或本宿舍負責。

第三十條

電路、電器（電鍵、光管、燈泡、風扇等）損壞的，由學校專業人員負責維修，但有意損壞的，由其本人負擔全部維修費用。

第三十一條

教師宿舍維修費原則上由學校負擔，但因過失或故意造成的損失，由其本人全額負責。居室或附設設施需要修繕時，

5由其本人直接向學校提出書面申請，不得隨意改裝宿舍。

第三十二條

後勤總務處負責定期對各課室、宿舍的公物作全面檢查。期末，後勤總務處要對全校的課室、宿舍作總體檢查，全面維修。