前期物業管理方案【精品多篇】

前期物業管理方案 篇一

一、XX項目物業分析：

1、物業地域範圍開闊，封閉性交強

2、購置物業人員層次較高，屬於房地產市場尖端客戶羣體，其對居住的私密性、安全性要求較高，並且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途複雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理爲混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因爲，河道及市政道路的保潔工作是屬於項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接爲業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利於降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如颳風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目範圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等爲主人提供儘可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解爲通過物業管家的努力爲業主提供儘可能多的服務，隨時解決業主提出的關於生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責儘可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推託的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感並且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、爲業主提供車輛接、送服務（付費並需要提前預約）

五、XX項目的安全保衛管理：

1、保衛部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衛部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衛部門提供的委託性特約服務：

禮儀性保衛

短途護衛（主要爲業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同並屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的`安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情後分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理彙報現場情況；

4、物業經理根據物業管家對現場情況的彙報決定是否報警（110、119、120、999等）

前期物業管理方案 篇二

公司所屬前期駐點項目客服部：

爲有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。

一、總體目標實施規範管理，保障服務質量。

二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責

1、明確前期駐點項目物業管理架構

公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。

2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。

三、建立和完善規範的工作流程和服務標準

（一）明確客服部工作計劃

標準：由前期駐點項目物業顧問實行每週工作書面報告制度。

1、每週五下午17：00時前提交本週項目工作報告

報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。

2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表

報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。

3、下週工作計劃 和重點。

4、合理化建議、意見

5、其他

（二）明確前期駐點項目負責人每週例會制度工作計劃

1、每週例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下週工作計劃和重點

2、研究分析各部門工作報告

3、研究分析物業管理新動態

4、實施培訓和溝通

5、研究分析服務質量報告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系

1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少於對各部門駐點現場實施2次監督檢查，並據實記錄，不規範服務現場糾正。

檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規範等。標準按照《員工手冊》規定執行

督察員每週下午17：00前提交書面報告和分析改進意見

b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見

c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，()同時對相關數據進行研究分析。

具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表

前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。

（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度

1、制定規範的聯繫函制度

2、建立和規範例會制度

3、協助建立客戶聯繫報告制度。

四、建立長效的改進機制

1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構

2、研究機構目前主要工作任務

a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃

b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。

c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材

d、有計劃編寫各項目物業管理方案

e、有效實施形象策劃系統

f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓

g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。

前期物業的管理方案 篇三

優質的物業管理是吸引客戶的法寶，是經營者創造收益的源泉；而良好的經營效益又爲物業管理提供了資金支持，以經營引導管理、以管理促進經營，二者相互依託，相互促進。商務寫字樓是隨着經濟的高速發展，爲滿足高效、舒適的辦公環境需要而產生的一種房地產商品。其商品屬性從客觀上要求物業服務公司要圍繞經營實施科學化、專業化的管理服務，使物業實現保值增值。

一、組織加構的設定

（見附表一）

二、物業公司的工作職能

1．制度管理：制定物業公司日常工作的流程，工作秩序，制定相關的運營管理制度。

2．財務預算：參與物業公司的整體的運營成本費用，擬定寫字樓對外出租收入及租金預算。

3．決策工作：分析各項工作任務及經營狀況，對運營中出現的問題提出意見及建議，解決運營中出現的問題。

4．協調工作：協調各部門之間的關係，協調入駐業戶公共關係。

5．業主管理：制定管理相關規定及程序，協助業主辦理進場、撤場手續，督促業主服從各項管理制度。

6．監管工作：監管各業主運營情況，定期分類各類報告，瞭解員工工作表現、人員變動、掌握商戶經營情況，改善工作流程。

7．業主服務：巡視物業公司員工提供之業主服務態度、服務技巧等，若有業主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，保持寫字樓之信譽及形象。

8．營銷工作：配合制定全年營銷租憑計劃，執行各項營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計劃及實施。

9．培訓工作：對招商主要營銷人員進行培訓，如日常工作程序，商戶溝通技巧等，

10．培養物業公司員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精誠合作的工作氛圍。

三、本司的發展方向確定

物業管理企業正逐步走向市場化、規範化，一些依靠開發商“過生活”的襁褓之嬰，也慢慢走出保護傘，逐漸走向市場化。但在我國，多數物業管理企業仍然存在專業水平匱乏的現象，也因此導致物業管理行業頻頻鬧糾紛，所以，提高物業管理企業的專業化水平是我國物業管理企業的唯一發展方向。

簡言之，現代物業管理中大部分的職能是通過對物和對行爲的管理，最終轉向以提供優質服務主經營方式轉變。

物業管理涉及業主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業管理企業來全面負責和承擔管理責任。雖然國內物業管理市場正迅速發展，需求日益壯大，然而，綜觀國內現在的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定的差距。故此，我們一方面可以大膽借鑑香港地區和國外一些發達國家的物業管理經驗，探索建立符合國際慣例並適合中國國情的物業管理體系，同時自己也要勇於實踐和嘗試，構建新思路，實施新舉措。

綜上所述，物業公司應把管理物業轉變成爲經營物業，從而走規範化、專業化的發展之路，是本集團物業管理公司發展的方向，也是未來我物業公司發展的必然趨勢，這需要物業公司的每一名物業管理人去思考、去創造、去實現。

四、物業的公司收支分析

物業公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：

一、公共性服務費用的收入，就是通常所說的物業管理費；

二、公衆代辦性服務費的收入；

三、特約服務費的收入；

四、物業企業的綜合經營的收入。

就上述的四種收入，是物業企業經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的。可以看出，第一種物業管理費在物業公司爲擴大招商，促進市場可持續發展的情況下，在短期或中長期時間內作爲市場發展吸引力的主營業務收入。作爲實質性的物業經濟收入。第二種公衆代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業管理企業得不到任何的手續費，只能是物業管理企業免費爲住戶和業主提供服務。第三、第四種服務費收取靠的是物業管理企業有能力去充分發掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業就根本沒有發展的前途和空間。

再看物業公司的支出情況：

一是物業成本包含有服(）務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等，我在覈算營業成本的時候包含了直接的人工費、材料費；

二是覈算開展物業管理過程中發生的管理費用；

三是覈算財務費用；

四是覈算所得稅。

在實際工作中我做了一些調查，並針對調查的資料進行統計、分析，得出瞭如下的結果：

物業公司的支出，是在規範化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，佔物業管理費的比例分別爲：人工費：40％（佔物業管理費總額）；清潔：10％；工程維護、園林綠化：10%；管理成本：7％，其它及不可預計費3%，總計支出費用佔到物業管理費的70％以上。那麼，實際盈利值只有30%左右。

按照以上數據得出，物業公司經營是集團有發展的必要性。

１、物業市場需求需要物業從管理物業向經營物業過度

就目前的市場來看，物業公司出路是如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點着手，既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應當是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。

２、經營物業的資源及管理運作

經營物業的資源管理就是策劃、組織、領導及控制物業公司的資源，以求實現管理服務及經營的總目標。資源項目中主要分爲兩大部分：一是物質資源；二是人力資源。

在物業項目中的人力資源是最重要的資源。因爲每個服務性項目的經營管理是一項複雜的、細緻的工作，它涉及的面廣、範圍大，要求高於其它行業。

物質資源又可分爲固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。

物業企業的品牌、良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關係，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，都可視爲物業項目的寶貴資源。

物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：

（1）、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然後根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據物業公司的實際情況，物業經營的資源的優缺點，商家的心態，將來的市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。

（2）、組織。組織是指充分利用物業項目中一切可利用資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用物業公司中各個職能單位，每項設備，每個員工在經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。

（3）、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。

（4）、控制。控制即監督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。如成本控制、財務控制、質量控制。

所以，具備上述的運作能力後，我們的經營與服務在日常管理中不是矛盾的而是相輔相成的。

五、寫字樓經營管理方案