前期物業管理協議書(精選多篇)

第一篇：前期物業管理策劃書

一、 概述

1、優勢

a、地理位置優越，交通便利；

b、區域市場成熟，知名度高；

c、整體規劃出色，品質較高；

d、開發 商實力雄厚，目標明確。

2、機會

a、區域交通體系將進一步完善，向陽路北延工程；

b、周邊商業配套將進一步豐富，京海世貿廣場開盤；

c、區域內多數項目將結案入住，競爭對手將逐漸減少；

3、威脅

康泰大廈、gogo購物廣場、京海世貿廣場正處於強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源。

二、市場定位

要點闡述

在已經認識和把握本案各項產品特點的基礎上，全面確立本案在市場中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產品和其他產品的“差異”，鮮明地區別於競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產品。“定位”就是要給那些購買我們產品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。

產品定位

1、本案是高開區cbd“最高品質”的項目。

2、本案導入“生態辦公”的概念。

這一概念的核心是“環境”、“建築”與“人”三者之間的關係，建立起以環境生態、建築生態、人文生態爲內核，以園林式辦公環境爲外觀形式的生態辦公模式。“生態辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。同時強調高品質的“服務式”物業管理服務，提出“特色管理、品質服務”的口號，將人文生態的務虛變爲務實，發揮我們自身已經完全具備的物業管理優勢，不僅在人文生態上得到充分表現，而且通過服務進一步提高本案產品品質。“生態智力辦公區”的概念，可以爲本案“高品質樓盤”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”設計，豐富高檔的“商業化”配套等，全方位塑造高品質形象。

客戶定位

通過調查與分析研究，本案目標客戶有如下特徵：

1、企業狀況：本地註冊資金在20萬元以上的企業和外地駐保的企業。

2、購買動機：首次置業自用爲主，改善辦公條件提高自身形象；二次置業投資，希望獲取租金回報及升值回報。

3、心理特徵：有進取與自我奮鬥的價值觀，生活高節奏，追求自我利益、自我個性、生活品位的實現和滿足，認同文化附加值，渴望在忙碌工作後享受生活，具有感性消費心理，理性消費行爲的交叉狀態。

4、地域分佈：以市區爲主要中心，外圍輻射保定各市縣。

就是這些人會買我們的產品，只有他們需要這樣的產品，而我們會竭盡全力地告訴他們，只有我們的產品纔會滿足他們的需要，他們會由於瞭解我們的產品有多麼的不同、有多麼的合適而放棄選擇別的產品。

三、 本案包裝策劃

在保定房地產市場，項目形象包裝顯得尤爲重要。前幾年主要以概念炒作爲主。近幾年已有部分開發商注重產品質量，正逐步由“炒作時代”向“產品時代”過渡。在本案地區，本案產品設計及產品質量當屬上乘，但由於市場競爭激烈，因此本案產品的推廣必須有別於其它項目的推盤手法。項目形象包裝是拋開質量之後的又一主要影響銷售的因素，只有將產品的優異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場。

包裝

產品 市場（客戶） 購買

推廣 （使之感興趣）

詢問 訪問 認可

1、本案案名設計

案名設計相當重要，它反映了一個項目或產品的或文化的精髓，是高度提煉之後告知市場的產物。一般是具有以下幾個特點：一是能反映產品的差異性；二是能反映項目未來的生活品質；三是通俗易懂，朗朗上口。

2、銷售場所包裝策劃

售樓處是銷售活動的中心。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成。隨着房地產市場的發展，越來越多的開發商已認識到售樓處的重要：人性化的現場佈置設計影響着消費者對開發商的信心，同時促成銷售成交。這裏的人性化設計與普通產品設計不同：一是指對消費者服務上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務，合理的人性化設計會有效地促進客戶愉快順利地完成交易活動。 售樓處除了服務功能的人性化設計之外，還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開發商已開始如此操作，不再將售樓處作爲一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設計會放鬆客戶心情，增加消費者對開發商的信任度，增加客戶對項目的認同感，以及強化客戶未來辦公環境的提高。

功能區進行路線次序排列：

沙盤陳列區 洽談區 簽約區 律師或公積金辦理區

休息室 銀行按揭區

四、 差異性策劃思路

根據本案的產品定位、市場定位、客戶羣定位，經慎重推敲，隨同銷售週期安排，制定了全程策劃的節奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的usp安排到各個環節中，由若干個策劃個案整合爲全程方案。

通過前面的論述，我們發現本案的市場已經細分，並已選擇了目標市場。下一步我們應該針對目標市場進行有效的策略實施，整個過程中遵循差異化策略、週期性策略及組合的策略。

1、 產品預熱期

爲求迅速地進行市場告知，爲本案積累有效客戶，喚醒潛在客戶，應最大化地向市場告知本案的信息。建議舉辦產品推介會，集聚河北省主流媒體（河北日報、河北工人報、河北經濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池週刊、河北電視臺、保定電視臺等），全方位的宣傳推廣在1-2周內全在爆發出來。過程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家賓館（如國際俱樂部），負責他們全部的休閒娛樂，傍晚在會議大廳舉行產品推介會，每人一份產品說明書，並現場進行pop講解，當然各位媒體需每人一個紅包。

配合安排：在推介會之後的1-2周內，通過全新有力的廣告發布在各個媒體，使本案影響井噴狀的傳播開來。以達到最大化的市場告知預熱。

2、 產品開盤期及強銷期

通過前期的預熱，本案已積累了部分客戶，且已有一定市場認知。此時，我們趁熱打鐵，進入產品的開盤期。

“好的開始是成功的一半”，此時我們不給市場以任何喘息之機，緊鑼密鼓地開盤，依舊通過公關活動與媒體推廣爲主。在保定製造一個又一個的新聞點，讓保定百姓應接不暇。

形式：

（1）新聞發佈會（通過之前的媒體關係，再一次轟炸全市）

（2）與中冀、軒宇等汽車公司合作，進行一次新產品的市場公關。

過程安排：

（1） 新聞發佈會：邀請政府官員、設計大師，進行產品宣傳，開發商進行大會講話，同時製作本地塊及本項目介紹vcd發放各位嘉賓，之後進行交流酒會，安排文藝演出，並進行準客戶現場認購，同時進行認購抽獎，當日開盤。

（2） 新樓新車閃亮登場：時間爲開盤後一週，選擇適合本案目標羣的汽車新品一同亮相共同展示，通過此活動，再一次全方位的掃描本案適合客戶。

3、 產品持續期

策略安排：製作客戶通訊進行市場再控掘和資源二次開發，定期發放，加大密度，以完善的服務體系打動客戶，讓第一批客戶成爲本案的免費宣傳員，製造集約效應。

配合策略：期間安排一些獨特的usp銷售策略，如“1+1”行動，即已購房客戶再帶一名客戶購買，享受xx優惠或贈送活動。廣告跟蹤發佈會，在人們心中營造一種“買了本案產品就是買了一種精彩生活”的感覺。

4、 產品掃尾期：

策略安排：（1）客戶答謝會+“珍藏”產品抽獎配送活動。

（2）配合物業進行園內綠地認養或小樹認養活動。

方案說明：（1）“客戶答謝會” 答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。

（2）“認養活動” 是爲了配合入住，解決未來物業的難題，樹立開發商形象，爲下一期項目作準備。

以上方案，公關活動一個接着一個，讓公衆逐步養成“猜出下一次是什麼活動”的想法，與衆不同的推廣策略必然帶來項目的巨大成功。

五、 銷售方案

1、本案銷售方式

本案進入實質銷售階段，自然要明確銷售目標，制訂銷售計劃，組建銷售團隊，培訓銷售人員。在計劃的銷售週期中，對銷售體實施有效的管理，隨時監控銷售的過程，及時發現問題並重新調整銷售計劃，最終完成既定的銷售任務。

2、本案銷售策略

項目現場銷售模式

本案屬市區項目，所處位置交通便利，周邊樓案衆多，客戶流量豐富，可以採用現場售樓處的銷售模式，不必考慮在其它地點設置第二售樓處。現場銷售，便於客戶直觀瞭解項目位置、項目進展、施工情況和工程進度，便於集中投放戶外類廣告進行項目形象宣傳，同時也便於銷售人員現場銷講、引導客戶參觀考察。現場銷售模式，在確定售樓處選址後，還要做一系列的形象展示，主要分爲戶內和戶外兩大部分。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設計、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側設立路牌、道旗等引導性展示物，同時施工工地現場也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營造良好的銷售氛圍，體現項目品質和形象。戶內部分應注重功能分區和細節表現。接待大廳是客戶來訪的第一個區域，集展示和洽談功能爲一體，是售樓處重要的組成部分。其設計風格應符合目標客戶羣的身份和習慣，應在豪華中不失人性化細節，在實用中不失獨到的品位風格，大型沙盤模型、展板、資料臺、舒適的沙發、便於交流的會談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂，都是接待大廳必備的設施，整體環境氛圍的親和力，將使客戶感到親切、舒適、溫馨，心情放鬆而舒暢，將客戶的戒備心理和牴觸情緒降到最低限度，有利於洽談溝通和促進成交。簽約區是售樓處另一重要區域，主要功能是辦理銷售手續的最後流程。設計風格應儘量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時應避免過於奢華和舒適，儘量控制和縮短談判的時間，整體氛圍輕鬆中不失嚴肅，給客戶以安全穩重的感覺。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項程序集中辦公，一站式服務，減少客戶流動，高效率地爲客戶提供全面服務。辦公區是售樓處必備的區域，僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用，通常謝絕客戶參觀，所以簡單實用、能滿足辦公需要即可。

銷售價格策略

1、價格走勢

價格永遠是任何銷售中的最關鍵的因素。本案最終能夠實現什麼樣的銷售價位，不僅和項目自身品質有關，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關係。

設計的項目包裝策劃方案，一直強調高品質，實際就是提高性價比優勢。我們的主體思路就是將本案直接包裝成 元的高檔樓盤，而實際銷售價位鎖定在 元左右，讓客戶產生心理上的價位順差，覺得物超所值。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。

由於本案產品與直接競爭項目——“康泰大廈”過於相同，高價銷售策略具有不可避免的難度，任何一個項目的開盤價一旦確定就將很難下調，激烈的價格大戰是任何一個開發商都不願意看到的結果。所以，我們選擇了極具差異化的項目定位理念，力求壓過對手，攻其不備。但我們不會打無準備之仗，也不會走機會主義、冒險主義的路線。我們希望穩紮穩打，儘量避免項目的運作風險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在儘可能短的時間內銷售完畢，迅速回款而使發展商利潤達到最大化，最終取得我們預期的勝利。所以，我們建議本案整體價格走勢爲低開高走，低價入市，試探市場後，伺機逐步上揚，最終實現目標價位。

具體價位走勢爲：

a座、b座： 元入市 元持續 元尾盤

c座、d座： 元入市 元持續 元尾盤

房地產市場瞬息萬變，俗話說：“賣得貴不如賣得快。”在房地產開發中，時間就是利潤。當然，我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們要努力實現的目標。

2、價格體系

根據本案建築形式，可設計差價價格體系。價差擬定在每平米30元左右，隨着具體樓座位置和景觀差別，以及銷售當中遇到的具體問題，還可以上下浮動10-20元。

樓層價差方面，由於本案建築總高度僅爲16層，不同於高層樓，所以樓層價差不宜過細，可以採用分段樓層價差的方式進行做價，根據不同樓座的區別暫定階段樓層價格。

高層的通風、採光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優越。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優勢合理提升整體價格。樓層價差隨着樓層的上升不斷上升，根據不同階段，樓層價差擬定爲每平米30-50元之間。首層和頂層均做單獨處理。a、b座首層爲底商，價格另行制訂。c、d座雖然景觀最好，但由於沒有臨街，也有相對不利的因素，所以價格可以適當回落。

銷售手段：利用 “封頂”等工程進度主題，充分利用準現房優勢，配合“明升暗降”的價格策略。加強客戶“一帶一”的銷售方式。考慮可利用的項目資源進行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價比優勢。

工程進度：封頂，外裝，準現房。

銷售管理策略：銷售管理應本着“分工明確、各負其責”的原則，首先將管理工作的職能劃分清楚，設立相關的部門，確定相關的主要負責人，明確各工作平臺的相互接口，使整個銷售管理體系完整合理，管理執行過程中，各部門職責明確，銜接配合井然有序，共同完成既定的計劃目標和任務。管理監督職能也十分重要，最好由高層管理負責人負責，隨時監控銷售和管理，及時發現銷售及管理中的偏差並立即做作調整決策。

3、本案usp銷售專案

通過對保定房地產市場營銷狀況的關注與分析，發現在營銷手段上的變化千變萬化。因此如要樹立本案在高開區“最高品質”的產品形象和有效達到實現銷售的目的，就必須在營銷用法上與衆不同。

積極加大公關活動的份量，不斷在保定房地產市場製造新聞點，變被動的廣告爲大衆主動接受的新聞點，區別與其它項目，樹立本案差異性，同時在銷售手法也要有一定的差異性，也就是本案獨特的usp銷售策略。綜合考慮本案的產品，人羣、市場，我們專門爲本案設計了適合本案的“1+1”策略， 萬房款對於中小企業來說不是一個太大的問題，但同時也不是一個可能忽略的問題，通過對本案區域中堅層的調查，發現此房款對於他們來講正在一個臨界點左右盤越。如果購房之後再考慮裝修、購車，這時他們會明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。“1+1+1”方案有效地解決了以上矛盾，此方案的內容就是：將裝修款與購車款一同納入房款之中，一次性向銀行借貸，以減輕這三項累積帶來的壓力。.雖然每月還款可能會多交幾百元，但高品質生活卻可一次性擁有，而在月供上只要多交一千餘元即可。通過對中堅層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力並不會太大，而擁有高品質生活的壓力明顯減小，“1+1+1”方案顯然優勢明顯。更易打動消費者。

六、 推廣思路

1、 宣傳推廣策略

本案ci系統全面建立

本案作爲全新樓盤上市銷售，項目ci系統的設計和應用，是不可缺少的首要環節。ci系統，即企業形象識別系統（corporate identity system）的簡稱。它包括三大部分，即：理念識別系統（mis）行爲識別系統（bis）視覺識別系統（vis）標準的ci系統涉及內容極爲廣泛，但對於房地產的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應用。其中視覺識別系統（vis）是設計重點，配合理念識別系統（mis）的基礎部分，就構成了簡化版的ci系統。

視覺識別系統（vis）主要包括：

基本要素部分：

a、標誌（logo）

b、標準字、標準色與標準組合

c、象徵圖形、輔助圖形與吉祥物

d、標本要素組合規範

應用要素部分：

a、辦公用品系列

b、包裝設計系統

c、服飾識別系統

d、環境識別規範

e、廣告應用設計

本案設計並全面應用ci系統，不僅有利於宣傳推廣，還有利於表現本案的高品質形象和品牌形象，廣泛得到目標客戶羣的認同，爲成功銷售奠定良好的基礎。

2、 公關活動的深入展開

房地產項目的成功運做，暫時還離不開“炒作”。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關注，吸引目標市場對本項目發生興趣，進而瞭解本項目的種種優點並最終促成購買行爲。宣傳炒作的主手段就是開展各類公關活動，製造新聞熱點，提高在媒體上的曝光頻率，最終引起社會廣泛關注。本案的宣傳推廣策略的重點之一，就是大量策劃、組織並實施各種公關活動，進行市場炒作，以此達到全面促進銷售的目的。

媒體炒作

1)省內及保定市主流媒體：

河北日報、河北工人報、河北經濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池週刊、家庭週末報、城市資訊、河北電視臺、保定電視臺

2) 投放內容（軟文提綱）：

a、 寫字樓的人文傾向

a) 先內而外

保定地產市場經過發展，已形成強大的業內人羣，也就是我們通常說的地產圈。在這個圈子裏有許多關注保定市場的業內人士，在他們的手中掌握了一部分專業媒體傳播途徑（業內人士沙龍、《保定建設》等）。在產品品質有保證的情況下，讓本案形象不斷出現在此類專業媒體上。此類專業媒體或專業人士有其專業性的優勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業媒體的優勢引導市場的偏好度。在此基礎上，在轉向普通意義上的外部市場推廣。

b) 先主後次

爲迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標客戶吸引住。我們採取先主後次的原則。在主流媒體上發佈本案信息，強勢推介，在前面的基礎上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習慣的客戶羣媒體。在費用預算上，有主有次。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。

c) 立體組合方式說明

在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關活動，展會推介，網絡傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們爲本案訂身設計的活動策劃思路。其它手段還有dm直接，客戶通訊等。

6、推廣預算與應用

①整體推廣費用估算

本案的宣傳推廣費用預算，應根據市場整體情況和項目運做需要而制訂。

根據目前我們對本案的瞭解，結合現有的策劃思路，並參考其它項目的運作模式，暫將本案的宣傳推廣費用預算擬訂爲總銷售額的1%－1.5%。

②推廣費用的節奏安排

根據本案的銷售週期及前期預熱的疊加。我們將之分成兩部分。一是前期啓動準備預算；二是正常銷售週期中的推廣費用安排。

項目營銷活動開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準備。其中有的銷售道具會貫穿整個項目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據等。通過總預算的分配，本案前期的預算額我們定在25－30％左右。內容：

售樓處裝飾 牆面展板 頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等

沙盤 單體沙盤及規劃沙盤

指導牌 門口及內部指導指示牌

門頭 售樓處門頭包裝，logo牆佈置

銷售道具 樓書 8000冊

海報 5萬張

其它 名片、包裝等

戶外引導 擎天柱或路牌

工程圍板 戶外圍板 售樓處周圍戶外圍板

引導路牌 指導指示牌

部分媒體造勢 業內媒體

平面新聞造勢

公關活動

vi系統設計

第二篇：物業管理前期工作

物業管理前期介入工作細則

1、 物業管理公司在開發商對項目規劃設計時應該提出哪些意見？

答：一個房地產項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業設計（說明）應該提出以下幾點建議：

（1）要考慮商業和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

（2）配套設施設備、管線配置和佈線要合理，包括預留空調安裝位置及空調滴水管。

（3）設計時儘量減少外牆外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，儘量集中放在首層。

（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），並且信報箱的規格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

（7）小區進出口位置和數量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

（8）小區內的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例儘量充足。

（9）小區的外圍儘量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鑽，女兒牆亦要設計成防攀越的。

（10）小區內綠化面積要考慮到以後小區創評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業小區）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配製原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易於養護的植物。

（12）小區內標牌和建築小品設計亦要考慮到易於低成本維護。

（13）小區內儘量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、鞦韆、轉盤、高低槓桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮採用套管，以方便管體爆裂時更換。

（15）現在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統一接管，並配二個地漏（其中一個爲洗水機排水用）否則業主在二次裝修的排管時，施工不規範會引發一系列問題。

（16）低價商品房業主用窗式空調多，故臥室大多預留窗式空調口，預留空調口可設計成即可以安裝窗式分體空調的室外機，又可以安放窗式空調機，還要方便以後維護、加雪種拆裝等，以避免產生老式空調口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建築物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天台設計成易於養護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以佈線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網或局域網電腦連線插口、電視插座和家庭影院環撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

（19）樓道側牆應考慮鋪設一定高度的瓷片（防塗鴉，防污漬）。找房地產資料 到中國地產商

（20）樓道內電錶箱等其它線盒箱不要用通用鎖應採用專用鎖，樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減

少高空作業）。

（22）小區路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈儘量採用大路貨燈座要耐鏽蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕颱風、採用節能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區進出口附近處，且垃圾房門朝外便於垃圾清運車在外面作業不影響小區安寧。

（24）單元樓道燈最好採用光控紅外線複合開關（以方便手提東西的業主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般覈定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電錶配製要選用最小容量（以免大容量電錶收取幾十度費用而發生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電錶。

（27）由於商業用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開並各配計量表（以避免自來水公司自定商業用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

（28）小區的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調機滴水管的沿牆周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。

（30）建築物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監控。

（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前後的預留空調位及排水位往往被開發商所忽視，設計中應考慮進去。

（34）建築上不要出現死角即不可上人的平臺等（以減少衛生死角和高空作業）。

（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

（36）最容易發生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，牆體因受擠壓而易爆裂（pv管）或生鏽而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

（37）小區配套公共設施規劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業用房、功能用房和設備用房。

（b）管道煤氣，智能綜合佈線，二次加壓的管路及閘閥，用於餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向裏傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意什麼？

答：一個物業的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對於物業管理公司來講主要對開發商提以下幾點建議：

（1）對小區（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應儘量選擇能將供貨、安裝、調試、售後維修保養一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，儘可能選擇歷史悠久、售後技術服務良好、價格適中的那家。

（2）小區基建工程採用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規材料和配件儘量選用市面上有的普通規格的標準件和通用件，儘量採用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號與規格。

（3）涉及小區物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參於監理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

（4）所有參於土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯的中介單位都應與開發產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協議，並提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、採購供應地址及單位聯繫電話。

（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監控系統、消防報警系統、電話交換系統等）的供應單位應提供清晰明瞭的操作使用說明書，並對物管相關技術操作人員提供正規的培訓。

（6）小區物業所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電錶、水錶須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監控系統須經過公安部門的安全技防測試合格後才准許使用，還有消防報警系統、滅火器、電梯變配電系統、停車場、交通管理系統等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一併解決。

（7）爲方便以後的物業管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電錶或電錶（便於情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內照明插座電源應與中央空調系統用電線路及計量分開，儘量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統一、集中（便於抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

（8）各專業工程技術人員要做好質量跟進工作深入現場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

（10）物業的竣工驗收，物管人員應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意後再簽字，物業（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業管理公司在開發商項目開盤後對外售樓時應注意哪些事項？

答：嚴格審覈售樓說明書、媒體廣告和房地產買賣合同，對不利於物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來後患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬於套內面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／m2收取管理費（讓物業公司倒貼錢）；小區提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經營虧損？）；承諾小區會有管道煤氣，智能化管理系統，閉路監控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業主入夥發現承諾不兌現時和物業公司結怨），物管公司應該對開發商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業管理方面的諮詢要對答如流，前後一致。

第三篇：前期物業管理的概念

關於前期物業管理的概念，各地的規定並不一致，如《城市新建住宅小區管理辦法》第5條規定：“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理”。《上海市居住物業管理條例》第4l條規定，“本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售後至業主委員會成立前的物業管理”。建設部頒佈的《前期物業管理服務協議》（示範文本）規定，“前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。”《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第2條規定，“前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。”《條例》第21條則規定爲在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘的物業服務企業所進行的物業管理。可以將前期物業管理定義爲：在開發商交付房屋之後至業主大會、業主委員會成立並選聘出物業服務企業之前，由開發商通過招投標或以協議的方式選聘的具有相應資質的物業服務企業所進行的物業管理活動。

前期物業管理有別於一般意義上的物業管理:

（1）時間上的差別：我們通常所說的物業管理是業主大會、業主委員會成立之後，由業主大會選聘出物業服務企業後所進行的物業管理；而前期物業管理存在於業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同之前。

（2）合同主體不同：《條例》第21條規定，“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”可見，前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，雖然建設單位不是被服務的主體，但卻是合同的一方當事人；通常所說的物業服務合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂的，業主委員會與物業服務企業是合同的雙方當事人。

（3）物業服務企業產生的方式不同：《條例》第24條規定，“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。”《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》第3條規定，“住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。”前期的物業服務企業是由建設單位通過招投標方式或者以協議方式選聘的，舊有的“誰開發、誰管理”即開發商自己成立物業公司實施前期物業管理的做法有違法律規定；而通常所指的物業服務企業是由業主大會選聘的，且是經過專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意的，業主大會既可以通過招投標方式選聘也可以通過其他方式選聘。

前期物業管理是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，物業建設單位選聘物業服務企業簽訂前期物業服務合同所實施的物業管理。

前期物業管理具有下列特點：

(1)前期物業管理的許多工作，尤其是前期管理的特定內容是以後物業管理服務的基礎，對物業管理服務有着直接和重要的影響。這是前期物業管理最明顯的特點。

(2)前期管理職責是在新建物業投入使用初期建立物業管理服務體系並提供服務，介於早期介入與物業管理服務之間。因此，前期物業管理在時間上和管理上是一個過渡時期。

(3)新建物業及其設施設備往往會因其施工質量隱患、安裝調試缺陷、設計配套不完善等問題在投入使用的初期集中反映出來，造成物業使用功能的不正常，甚至可能會出現臨時停水停電、電梯運行不平穩、空調時冷時熱等現象。由於物業及設施設備需要經過一個自然磨合期和對遺留問題的處理過程，才能逐步進入平穩的正常運行狀態。因此，此階段的物業管理也明顯呈現管理服務在初期的波動狀態。

(4)經營風險較大。在前期物業管理階段，往往需要投入較大的人、財、物等資源，管理成本相對較高。但與此同時，物業空置率卻較高，管理費收繳率低。因此，前期管理階段的經營收支往往呈現收入少、支出多、收支不平衡或虧損狀態。

在前期管理期間，物業服務企業從事的活動和提供的服務，既包含物業正常使用期所需要的常規服務內容，又包括物業承接查驗、業主人住、物業裝飾裝修管理、工程質量保修處理、物業管理項目機構的前期運作和前期溝通協調等前期管理內容。

第四篇：前期物業管理合同範本

合同編號：cq(敬請期待本站推出更好文章：)dc-2014-1

前期物業管理服務合同

開發建設單位（甲方）：__________________________ 營業執照註冊號：________________________________ 企業資質證書號：________________________________ 組織機構代碼：__________________________________ 法定代表人：____________________________________ 聯繫電話：____________ 委託代理人：____________ 聯繫電話：____________ 通訊地址：______________郵政編碼：______________________________________物業服務企業（乙方）：__________________________ 營業執照註冊號：________________________________ 企業資質證書號：________________________________ 組織機構代碼：__________________________________ 法定代表人：____________________________________ 聯繫電話：____________ 委託代理人：____________ 聯繫電話：____________ 通訊地址：______________ 郵政編碼：______________________________________

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，在自願、平等、公平、誠實信用的基礎上，甲方以[公開招標方式][邀請招標方式][協議方式]選聘乙方提供前期物業服務,訂立本合同。

第一部分 物業項目基本情況

第一條 本物業項目（以下簡稱"本物業"）基本情況如下：住宅、商場。

名稱： 長白維華商業廣場。

類型： 普通住宅、辦公、商業。

坐落位置： 瀋陽市和平區南京南街201號。

建築面積：96746.44平方米。

第二部分 物業服務內容

第二條 甲乙雙方應當就業主入住前的服務事宜簽訂書面協議，明確服務的範圍、費用以及雙方的權利義務等事項。業主入住前的服務範圍一般包括：

1．對已接收的物業進行維護。

2．做好公共區域的清潔工作（施工垃圾的清理、施工場地和料場的清潔由甲方負責）。

3．協助甲方做好業主入住時的交房、接待以及與物業服務相關的諮詢等工作。以上發生的費用由甲方另行支付，不得攤入業主的物業服務費用。

第三條 業主入住後，乙方應當提供的物業服務包括以下內容：

1．制訂物業服務工作計劃並組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規和《臨時管理規約》的授權制訂物業服務的有關制度。

2．物業共用部位的日常維修、養護和管理。

3．物業共用設施設備的日常維修養護、運行和管理。

4．公共綠地、景觀的養護。

5．清潔服務，包括物業共用部位、公共區域的清潔衛生，垃圾的收集等。

6．協助維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理。

7．協助做好安全防範工作。發生安全事故，應當及時向有關部門報告，採取相應措施，協助做好救助工作。

8．消防服務，包括公共區域消防設施的維護以及消防管理制度的建立等。

9．負責編制物業共用部位、共用設施設備、綠化的年度維修養護方案。

10．按照法律、法規和有關約定對物業裝飾裝修提供服務。

11．發現物業區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規、規章的行爲，應當及時告知、建議、勸阻，並向有關部門報告。

12．制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。

13．設立服務監督電話，並在物業區域公告欄等醒目位置公示。

14．其他服務事項：

第三部分 物業服務標準

第四條 乙方按照雙方約定的物業服務標準提供服務。

雙方約定的住宅物業的服務標準不得低於《住宅物業服務等級規範（一級）（試行）》中規定的相應要求。

第四部分 物業服務期限

第五條前期物業服務期限爲3年，自2014年11月31日至2014年11月31日。第五部分 物業服務費用

第六條 本物業區域物業服務收費選擇[包乾制][酬金制]方式。

第七條 包乾制

1．物業服務費用由業主按其擁有物業的建築面積交納，具體標準如下：

[高層住宅]： ________元／平方米／月；

[辦公樓]： _______元／平方米／月；

[商業物業]： 20元／平方米／月；

2．實行包乾制的，盈餘或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損爲由要求增加費用、降低服務標準或減少服務內容。

3．乙方應當定期向業主公佈公共服務收支情況。

第八條 酬金制

1．物業服務資金由業主按其擁有物業的建築面積預先交納，具體標準如下：

[高層住宅]： ________________元／平方米／月；

[辦公樓]： __________________元／平方米／月；

[商業物業]： ___________元／平方米／月；

2．物業服務資金爲交納的業主共同所有，由乙方代管，其構成包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

物業服務支出包括以下部分

（1）乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業區域內清潔衛生費用；

（4）物業區域內綠化養護費用；

（5）物業區域內秩序維護費用；

（6）乙方辦公費用；

（7）乙方企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用；

（9）其他費用：

3．乙方採取以下方式提取酬金：

（1） 每半年從預收的物業服務資金中按 80％的比例提取。

4．物業服務支出應當全部用於本合同約定的支出，年度結算後結餘部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算後不足部分，由全體業主承擔，另行交納。

5．乙方應當向全體業主公佈物業服務年度計劃和支出年度預決算，並按[半年]向全體業主公佈物業服務資金的使用情況。

第九條 物業服務費應當從甲方通知的收房期限屆滿之日起計收。業主辦理入住手續時預付一年的物業服務費。此後按[半年] 交納，具體時間爲每年1月、7月。

第十條 業主或物業使用人申請裝飾裝修時，乙方應當告知相關的禁止行爲和注意事項，與其訂立書面的裝飾裝修服務協議。除約定收取裝飾裝修服務費外，乙方不得另行收取裝修垃圾清運費、施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等與裝飾裝修有關的費用。

如收取裝飾裝修押金的，未造成共用部位、共用設施設備和承重結構損壞，乙方應當在完工後7日內將押金全額退還。

第十一條 地下停車場車位 700元／個／月的標準收取。

乙方應當與停車場車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。

第十二條 乙方對業主自有物業提供維修養護或其他特約服務的，按乙方在物業區域內公示的收費標準或按雙方的約定收取費用。

業主、物業使用人在符合相關法律規定的前提下，利用住宅物業從事經營活動的，乙方可以參照商業物業標準收取相應的物業服務費。

第十三條 乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業服務單位委託代收使用費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買或使用。

第六部分 權利與義務

第十四條 甲方的權利義務

1．審定乙方制定的物業服務方案，並監督實施。

2．在辦理業主入住15日前，提供符合辦公要求的物業服務用房，建築面積約200平方米，位置爲售樓處 。

3．在辦理業主入住後3個月內，向乙方移交本物業的竣工總平面圖；在辦理業主入住30日日前，向乙方移交本物業的其他相關資料。資料清單見附件

4．在雙方委派專業人員辦理完相關資料、圖紙的移交後5日內，負責與乙方一起對共用部位和共用設施設備逐項進行驗收，登記列表，並經雙方簽字、蓋章確認。

5．提供物業共用部位、共用設施設備的工程驗收資料，並按照質量保證書承諾的內容承擔相應的保修責任。

6．按規劃設計要求，爲業主戶內配置電卡式計量表；各個分區獨立單獨計量，例如，[樓道照明][車庫][庭院照明][動力用電][電梯][水泵]等單獨計量的電錶；

7．解決開發建設遺留問題。

8．配合乙方做好物業區域內的物業服務工作。

9．按時繳納物業區域內已竣工但尚未出售的物業、因甲方原因未能按時交付物業買受人的物業及自有物業的服務費用。

10．有關法律規定和當事人約定的其他權利義務。

第十五條 乙方的權利義務

1．在辦理業主入住手續30日前，向甲方提交本物業的入住工作計劃。

2．根據有關法律、法規及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費、特約服務費。

3．可以選聘專業性服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本物業區域內的全部物業服務委託給第三方；乙方應當將委託事項及受託企業的信息在物業區域內公示；乙方與受託企業簽訂的合同中約定的服務標準，不得低於本合同約定；乙方應當對受託企業的服務行爲進行監督，並對受託企業的服務行爲承擔責任。

4．妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息，併爲業主的個人資料信息保密。

5．及時向全體業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

6．對業主和物業使用人違反本合同和《臨時管理規約》的行爲，採取告知、勸說和建議等方式督促業主和物業使用人改正。

7．不得擅自將業主所有的共用部位、共用設施設備用於經營活動；將其用於廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動的，應當在符合有關法律規定並徵得相關業主同意後，按照規定辦理有關手續，並每半年公佈收益情況，接受業主監督；所得收益歸相關業主所有，分配及使用由相關業主共同約定。

8．不得擅自佔用本物業區域的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自佔用、挖掘本物業區域內的道路、場地。

確需臨時佔用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應當按規定辦理相關手續，制定施工

方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中儘可能減少對業主的影響，並及時恢復原狀。

9．本物業區域內需另行配備相關設施設備的，應當與甲方及相關業主協商解決。

10．屬於甲方保修的業主自有物業，業主提出修理申請的，乙方應當給予協助，並對施工現場提出管理要求。

11．有關法律規定和當事人約定的其他權利義務。

第十六條 業主（包括仍有未售出房屋的甲方）的權利義務

1．對本物業區域內的物業服務事項有知情權。

2．對乙方提供的物業服務有建議、督促的權利。

3．有權聘請專業機構對酬金制收費方式的物業服務資金年度預決算和物業服務費收支情況進行審計。

4．有權監督本物業區域內共用部位、共用設施設備的經營收益及使用情況。

5．配合乙方做好物業區域內的物業服務工作。

6．按照相關規定交存、使用和續交專項維修資金。

7．按照約定交納物業服務費與特約服務費。

8．有關法律、法規和《臨時管理規約》規定的其他權利義務。

第七部分 合同終止

第十七條 甲乙雙方中任何一方決定在服務期限屆滿後不再續約的，均應當在屆滿3個月前書面通知對方。

第十八條 服務期限未滿，但業主大會已選聘新的物業服務企業的，應當在新的物業服務合同生效3個月前書面通知甲、乙雙方；新合同生效時，本合同自動終止；乙方應當在本合同終止前移交物業服務用房、物業服務的相關資料及屬於本物業區域內的物業共用設施設備、公共區域，並按時撤出本物業區域。

第十九條 本合同終止後尚未有新的物業服務企業承接的，乙方應當繼續按本合同的約定提供服務，在此期間的物業服務費用仍由業主按本合同約定標準交納。

第二十條 本合同終止後，甲乙雙方應當共同做好債權債務處理，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議的執行等；乙方應當協助甲方或業主大會、業主委員會做好物業服務的交接和善後工作。

第八部 分違約責任

第二十一條 由於甲方開發建設遺留問題導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決，甲方應當承擔相應的違約責任；給乙方造成損失的，甲方應當承擔相應的賠償責任。

乙方在服務期限內擅自撤出的,應當按照[服務剩餘期限物業服務總費用]的標準向業主支付違約金；乙方在本合同終止後拒不撤出本物業區域的，應當按照[延遲撤出期間物業服務總費用]的標準向業主支付違約金。前述行爲給業主造成損失的，乙方應當承擔相應的賠償責任。

除不可預見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方或業主有權要求乙方限期解決，乙方應當承擔相應的違約責任；給甲方或業主造成損失的，乙方應當承擔相應的賠償責任。業主逾期未交納物業服務費的，應當按照[逾期每日萬分之五]的標準承擔相應的滯納金。

第二十二條 除本合同第七部分規定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則解約方應當承擔相應的違約責任；給對方或業主造成損失的，解約方應當承擔賠償責任。

第二十三條 除本合同另有約定外，甲乙雙方可以結合本物業的具體情況和服務需求以附件的形式對違約責任進行詳細約定。違約行爲給他方造成損失的，均應當承擔相應的賠償

責任。

第二十四條 因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任。

第二十五條 爲維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因採取緊急避險措施造成損失的，當事人應當按有關規定處理。

第二十六條 乙方有確切證據證明屬於以下情況的，可不承擔違約責任：

1．由於甲方、業主或物業使用人的自身責任導致乙方的服務無法達到合同約定的。

2．因維修養護本物業區域內的共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主或物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。

3．非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。

第九部分 爭議解決

第二十七條 合同履行過程中發生爭議的，雙方可以通過友好協商或者向物業所在地物業糾紛人民調解委員會申請調解的方式解決；不願協商、調解或者協商、調解不成的，可以按照以下方式解決：

1．向有管轄權的人民法院提起訴訟；

2．向[瀋陽市仲裁委員會][中國國際經濟貿易仲裁委員會]申請仲裁。

第十部分 附則

第二十八條 雙方約定自首戶業主入住前[30日]日，乙方根據甲方的委託，辦理承接驗收手續。

第二十九條 對需進入物業區域內的執法活動和救援等公共事務，各方應當配合，不得阻撓。

第三十條 對本合同的任何修改、補充須經雙方書面確認，與本合同具有同等的法律效力。修改、補充的內容不得與本合同和《臨時管理規約》的內容相牴觸。

第三十一條 本合同正本連同附件一式三份，甲方、乙方、各執一份，具有同等法律效力。以招投標方式選聘物業服務企業的，須在招投標備案時提交主管部門一份。

第三十二條 本合同經雙方法定代表人或授權代表人簽字並加蓋公章後生效，並作爲《商品房預售合同》或《商品房現房買賣合同》的附件。

第三十三條 其他約定：_______________________________。

甲方：______________乙方：________________

授權代表：__________授權代表：____________

簽訂日期：________年____月_____日簽訂日期：________年____月_____日

第五篇：前期物業管理內容

今天就我工作心得和大家分享一下：

1、前期物業服務合同是由建設單位與物業服務企業簽訂的，且其內容包含在建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同中。關於前期物業服務合同的期限，法律規定建設單位與物業服務企業可以約定合同期限；但是，在約定的期限屆滿前，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同就已經生效的，前期物業服務合同終止

2、前期物業服務企業由建設單位選聘。爲增加前期物業管理的透明度，法律規定了前期物業管理的招投標制度。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

3、建設單位可以制定臨時管理規約。管理規約本應由業主大會制定，但在前期物業管理中業主大會尚未成立，由業主大會制定管理規約是不可能的，而物業管理活動仍需進行，業主的權益也需維護，因此規約的效力是臨時的。

4、前期物業管理的內容與通常所說的物業管理有所不同。

5、明確了建設單位在前期物業管理中的責任。（1）配置物業管理用房（2）物業的保修責任。 “建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。”房屋的有些質量問題在竣工驗收時可能無法發現，而是在使用中逐步暴露出來，如屋頂滲水、牆皮脫落、管道漏水、堵塞等，根據本條規定，物業在交付使用後一定期限內發現質量問題，應由建設單位承擔保修責任。開發商在交付住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，並按《住宅質量保證書》承擔相應的保修責任，但如果是住戶違反了《住宅使用說明書》的要求而使用不當或私自改變住宅結構等造成的質量問題，開發商不承擔責任。《建設工程質量管理條例》第40條規定了建設單位承擔保修責任的期限，“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限爲：（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，爲設計文件規定的 1

該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，爲5年；（三）供熱與供冷系統，爲2個採暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，爲2年。 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

下面說一下一些詳細的工作細節:

1、房屋交接驗收。房屋交接驗收是開發商委託物業公司承辦的一項重要工作，是物管公司實施前期物業管理的一項重要內容。

2、裝修管理。裝修管理是前期物業管理的另一項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環節，弄不好就發生推諉扯皮。在業主裝修之前要制定周密的管理計劃，將業主必須遵守的規則和要求公佈上牆，以便業主瞭解和執行。一些高檔住宅小區對裝修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可組織統一裝卸，以免分散裝卸時，碰壞牆壁、樓梯等公用部位和設施。其次要抓好裝修方案的審覈，對違反房屋裝飾裝修規定的方案要及時發現糾正，做好說服解釋。三是要不斷巡查裝修施工現場，及時制止違規裝修現象。在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲牆打洞階段，俗稱瓦工、水電工階段，業主擅自更改裝修方案，拆改房屋牆體也就在這一階段，這一階段如果沒有發生問題，一般情況下這一戶的裝修就不會發生問題。

3、衛生保潔工作。前期物業管理的衛生保潔首先必須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，減少灰塵污染。其次是加強宣傳和督查力度，嚴禁裝修施工人員隨地大小便和從樓上向下拋雜物的行爲。三是抓好生活垃圾袋裝化，減少生活垃圾隨處放，蒼蠅滿天飛的現象。四是適當增加保潔力量，增加保潔次數，儘量使業主從一入住小區就感受到溫馨整潔的環境。

4、抓好小區秩序維護。

5、協調各種矛盾。前期物業管理各種矛盾比較集中，譬如房屋質量問題，購房

合同規定的內容沒有兌現問題、小區配套設施沒有到位問題、衛生保潔問題、小區安全秩序問題等，甚至因裝飾裝修引起的鄰里糾紛亦首先要分清性質，弄清情況，做好解釋工作，以使業主瞭解實情真相和解決處理的程序。同時積極協調，根據存在問題的大小和難易程度，在最短的時間解決業主反映的問題。

消防安全的一些知識：

1．切莫亂扔菸頭和火種。

2．室內裝修裝飾不宜採用易燃可燃材料。

3．消火栓關係公共安全，切勿損壞、圈佔或埋壓。

4．愛護消防器材，掌握常用消防器材的使用方法。

5．在任何情況下都要保持疏散通道暢通。

6．任何人發現危及公共消防安全的行爲，都可向公安消防部門或值勤公安人員舉報。

7．瞭解火場情況的人，應及時將火場內被圍人員及易燃易爆物品情況告訴消防人員。

8．火災襲來時要迅速疏散逃生，不要貪戀財物。

9．必須穿過濃煙逃生時，應儘量用浸溼的衣物被裹身體，捂住口鼻，貼近地面。

10．身上着火，可就地打滾，或用厚重衣物覆蓋壓滅火苗。

11．大火封門無法逃生時，可用浸溼的被褥、衣物等堵塞門縫、潑水降溫，呼救待援。 滅火常識：

1、發現火災迅速撥打火警電話119。報警時要講清詳細地址、起火部位、着火物質、火勢大小、報警人姓名及電話號碼，並派人到路口迎候消防車。

2、燃氣罐着火，要用浸溼的被褥、衣物等捂蓋滅火，並迅速關閉閥門。

3、家用電器或線路着火，要先切斷電源，再用乾粉或氣體滅火器滅火，不可直接潑水滅火，以防觸電或電器爆炸傷人。

4、救火時不要貿然開門窗，以免空氣對流，加速火勢蔓延。