產品營銷策略（多篇）

產品營銷策劃方案 篇一

第一章目標任務

一、客房目標任務：xx萬元/年。

二、餐飲目標任務：萬元/年。

三、起止時間：自xxxx年xx月-xxxx年xx月。

第二章形勢分析

一、市場形勢

1、XX年全市旅店客房1餘間，預計今年還會增長1~2個旅店相繼開業。

2、競爭形勢會相當猛烈，僧多粥少的徵象不會有明顯改善，削價競爭仍會持續。

三、今年與本店競爭團隊市場的旅店有：鴻運大旅店、海外大旅店、海口賓館、海景灣大旅店、長升旅店、宇海大旅店、海潤旅店、金融大廈、黃金、萬華、南天、匯通、五洲、泰華、奧斯羅克等。

4、與本店競爭散客市場的有：泰華、海景灣大旅店、長升旅店、海外、海口賓館、金融、鴻運、奧斯羅克、萬華、南天、豪富等。

五、預測：新旅店相繼開業團隊競爭更加猛烈；散客市場仍保持平衡；會議市場潛力很大。

二、競爭優、劣勢

1、三星級旅店地理位置好。

2、老三星旅店知名度高、客房品種全。

三、餐飲、會務設施全。

4、四周高星級旅店包圍、設施裝備雖翻新，但與四周旅店比擬還是有差距。

第三章市場定位

作爲市內中檔驢友商務型旅店，充分闡揚旅店地理位置優勢，餐飲、會務設施優勢，瞄準中層次消費羣體：⑴國內尺度團隊。

（2）境外驢友團隊。

（3）中檔的的商務散客。

（4）各型會議。

一、客源市場分爲：

⑴團隊---本省旅行社及島外旅行社（首都、上海、廣東、東南亞、日、韓等）

（2）散客---首先海口及周邊地區，再島外首都、上海、廣州等大城市的商務公司。

（3）會議---當局各職能部門、駐瓊企、事業機構及島內外各商務公司

二、銷售季候劃分

1、旺季：1、2、三、4、五、十、11、12月份（其中黃金週月份：十、2、5，三個月）

2、平季：7、8月份

三、淡季：6、9月份

三、旅行社分類

1、按團量大小分成b、b、d三類

a類：省中旅、海王、風之旅、非官方的、山海國旅、金圖旅行社、事達國旅、揚帆、山海、港澳國旅、觀光、落拓、航空沐日、南山錦江、金椰風、海航商務、等。

b類：神州旅行社、省職旅、市職旅、天之涯、雁南飛、國航、春秋、東方假期、天馬國旅、神州、明珠國旅、華能旅行社等。

c類：其他。

x按不同分類制定不同旅行社團隊價格

⑴不變b類客戶，逐步提高b類價格。

（2）大力成長b類、d類客戶，擴大b、d類比例。

2、境外團旅行社：

⑴hongkong市場：港中旅、中航假期、康輝假期、關鍵驢友。

地接社：港澳國旅、海王國旅、山海國旅

（2）馬來西亞東南亞市場

地接社：天馬國際

（3）新加坡：山海國旅

（4）韓國市場--熱帶浪漫國假日之旅

地接社：京潤國旅

三、確定重點合作的旅行社：

省中旅、事達、東方假期、神州、揚帆、省職旅、華能、山海、港澳國旅、海王、明珠、觀光、落拓、航空沐日、南山錦江、風之旅、金椰風、非官方的、海航商務、國航風情等。

第四章不同季候營銷策略

在本章節中按照淡旺季不同月份、各黃金週制定了不同的價格，月日團隊、散客比例，天天業務收入，月度完成任務及各月份工作重點。

產品營銷策劃方案 篇二

一、旅遊消費者特點

1、省內遊客和近距離區域遊客比重大；

2、由近及遠，近距離流動較多，遠距離流動相對較少（國內旅遊較多，國際旅遊較少）。

3、多流向風景名勝地和政治經濟文化中心。

4、在具有某種特殊關係的兩國或地區之間流動。如每年都有大量的港、澳、臺同胞、海外華人和華僑到四川探親觀光。

5、以團體旅遊爲主，散客旅遊爲輔。

6、遊客選擇旅遊產品是以價格、質量爲導向，其次是對產品差異化的要求，即對特色旅遊比較感興趣。

7、旅遊者消費水平不高，參加標準團與經濟團的遊客較多，豪華團遊客較少。

二、旅遊產品的主要特點

1、旅遊產品以常規路線爲主，特種路線爲輔。

2、旅行社服務以團隊服務爲主，散客服務爲輔。由於現代旅遊者的需求逐漸具有個性化，因此對散客的服務也不可忽視。

3、四條精品旅遊線路、一箇中心和兩條環線（北環線和南環線）開發比較成熟。

4、旅遊產品主要是觀光旅遊產品。

三、市場競爭狀況

1、質量和價格的競爭。目前，四川旅行社產品質量和價格的競爭可以說是到了白熱化的程度。總體來看四川省的旅行社產品一是質量低、價格也不高， 雖然低質低價但有其存在的市場。二是經過"非典"爲了儘快恢復旅遊市場，旅行社產品質量高而價格不高。所以價格的定位對旅行社來說是尤爲重要的問題。

2、旅行社品牌的競爭。如何樹立品牌意識，以便與老牌旅行社進行競爭。

3、集團化競爭態勢。面臨即將全面開放的市場，集團化、規模化競爭會越來越激烈。

產品營銷策劃方案 篇三

一、我們家庭農場的競爭力是什麼

1、農家樂，體驗真正的田園樂趣；

2、獨有原生態特色養殖食品；

3、真正的趣味、真正的健康娛樂；

4、真正的生活享受；

5、讓網絡與生活將幸福最完美結合；

二、農莊的優勢與人羣開發

鼓架山農場的出現將滿足了人們精神需求、生活需求、趣味需求的同時；還可有助於對社會良性發展取到莫大的作用。我們將通過全方位的營銷建設，來達到“經營”與“對社會發展”的雙重建設。讓消費者來農場得到的不只是田園的樂趣，更多的是通過田園生活給他們的幸福生活帶來幫助。

好處1、有助於對幸福家庭的建設；（家庭羣體）

好處2、加深情侶、朋友之間的愛情與友情；（朋友、情侶）

好處3、更好的去實現生意場上的社交；（總裁，商務應酬）

好處4、交友，找到人生摯愛；（情侶、交友）

好處5、對企業團體進行拉動；（企業）

——最終目的：

將所有的人變成我們的客戶，我們企業發展的基石，我們產品的消費者。

三、農場的組成

農園種植

·大棚種瓜果蔬菜、種花草（是經營策略的切入點）這是營銷的主體，正是通過此來對消費者進行最好的拉動。將種瓜果蔬菜、種花草，種出趣味、樂趣、新鮮的花樣，讓消費者爲這樂此不疲，而且更願意長期參與，爲重要的策略規劃。（種菜技術、種花草技術）

·將地塊與美麗的裝飾進行聯繫：消費者可以菜與花草進行配合種植，可以將地塊的形狀按照自己的要求進行切割佈置，將菜種出美感來；（最美田園排行榜）

·將種菜與銷售交易進行結合：將種好的多餘菜，拿到市場進行交易，從中獲得另樣的樂趣。（經營最成功排行榜）

·將種菜按照家庭、朋友、企業、總裁、交友、情侶，進行評比（排行榜）

——給予種植技術、菜花草種、園藝技術、肥料、服務管理、工具、網絡等進行全面支持；

魚塘垂釣

·釣魚是很多人感興趣的娛樂方式之一，本身農莊內就有一條荒廢的溝渠，清理後既乾淨環境，還增加了重要的休閒場地。

四、農場銷售對象輸入標題

1、城市白領 2政府公務員 3、私營業主

五、銷售策略

我們把目標市場定在整個武漢（ 農用地、商住地、工業地）市區，主要消費對象是武漢的所有市民和居民，而外地遊客主要是在來武漢探親訪友或者旅遊時出現，靠本地宣傳來提高來訪量。

我們應當採取以下策略進行銷售

1、確定目標市場並劃分主要的區域。

2、細分市場，根據每塊市場的特點和不同節令特點，區分營銷、宣傳受衆的不同需求，採用不同的方法、相應的宣傳策略，進行宣傳和營銷。

3、在價格方面，提高價格雖然能提高利潤，但也可能因此減少客流，我們可以在穩定價格的基礎上，採用提高入園人數來提高收入，同時在景區中還有各個可以促進消費、提高收益的消費點，達到市場覆蓋最大化和收益的最大化。

階段目標（可分四個階段）

第一階段：展示期（2個月）

在此階段，我們處於形象宣傳的展示期。

此階段針對的市場區域，建議區域爲:武漢市區。

在此情況下針對目標羣。

第二階段：市場開發期：（3個月）

在此階段，宣傳造勢已成見效，信息宣傳到爲，客流量日漸增長。

第三階段：第一高潮期（1個月）

在此階段，由於節假日的休息，客源穩固上升。

1、保持客戶羣體，刺激消費。2、開展各種主題營銷活動。3、強化產品品牌。

第四階段：第二高潮期（2個月）

1、保持客戶羣體，刺激消費。2、強大的媒體版面佔有率。3、開展知識營銷，開展針對性活動。

六、銷售辦法

1、一期用地22畝，我們將按每10㎡小塊土地4000元轉讓給用戶進行種植體驗。轉讓年限30年

2、建立網站將體驗區中的植物通過網絡發送到投資者的郵箱中，將網絡銷售變成現實。

3、通過報刊廣播廣告等媒體宣傳內部營銷口碑營銷等關係營銷。

4、選擇校園廣播、宣傳欄、公交站牌廣告等方式，打開消費者市場。

產品營銷策略 篇四

一、公司簡介

二、策劃目的

以“人無我有，人有我精”的經營理念，滿足消費者的需求。在市場經濟的觀念指導下，市場營銷根據“__茶”茶的定位和消費羣衆狀況，運用市場營銷組合，採取各種策略和手段，去佔據目標市場，讓廣大消費者及早品嚐到“__茶”的風采，力爭在市場的目標消費羣中知名度提高到100%，美譽度和信任度達到90%，年銷售量翻一番。

三、__茶歷史

__茶位於西雙版納地區的古“六大茶山”，三國前就有茶樹種植，三國之後，茶就作爲商品外對貿易，晉時逐漸發展，唐、宋已形成茶葉商品基地，明洪武年間被劃作一個單獨的行政區域。

清朝中葉，古“六大茶山”鼎盛，產品遠銷四川、西藏、南洋各地，__茶從此聞名中外，__茶外銷之路，就是歷史上的茶馬古道。歷史的__茶外銷路線主要有以下幾條：一條是從__出發至昆明、昭通、再到四川的瀘州、敘府、成都、重慶至京城。二條是__經下關到麗江與西康西藏互市。三條是由勐海至邊境口岸打洛，再分二路：一路至緬甸、泰國；二路是經緬甸到印度、西藏。四條是由勐臘的易武茶山開始，至老撾豐沙裏，到河內再往南洋。在江北古六大茶山境內有7條：易武至江城道、易武至寧洱道、易武至思茅道，此道是主要道，易武至倚邦、莽枝、革登也走此道，易武至車裏再到勐海道，易武至老撾磨丁道，易武至老撾勐悻道。於道光二十五年（公元1845年）從昆明經思茅至倚邦通過磨者河上的承天橋再到慢撒、易武那條由石板鑲成的古茶馬道，約寬2米，長達數百公里。昔日茶山有許多茶號和茶莊專門從事茶葉的收購、加工和外運銷售，呈現一派繁榮景象。

四、市場存在的問題

1)茶園生產力低：

一是無性良種少；

二是高山優質茶產區茶園少；

三是現有茶園因肥培水平低，分散、老化、拋荒等現象嚴重。

2)茶廠生產力低：因茶廠規模小、設備差，自動化、信息化程度低，競爭實力弱。奇怪的是，茶廠規模仍有縮小之勢。

3)市場建設不足：由於產品沒有市場信息指導，沒有暢通無阻的渠道銷售，盲目種植、盲目生產，銷售困難。即便有，也是有一時，無一時；短期有，長期無。出口上，全國沒有一個拍賣市場，生產無法與國際市場相聯繫。

4)產品競爭乏力：品牌多，名牌少，沒有象“立頓”這樣的世界級品牌；產品質量差，原料差，感觀品質差；以次充好，以假充真，衛生指標不合格，農殘超標。

5)管理水平不高：由於體制等多方面的原因，整個行業對管理科學重視不夠，管理人員基本上沒有受過管理專業培訓，現有企業潛力發揮不出來。

6)行業管理無序：當前茶業好似純粹自由市場經濟，放任自流。

7)人才嚴重短缺：由於茶葉全行業虧損，專業人員紛紛改行下崗。在崗的或者在政府機關，或者在效益較好的大企業，或者自立門戶經商賣茶，而種植業、企業市場一線人才嚴重短缺。

8)市場開拓不力：東方人把茶當藝術，而西方人只將茶當商品。中國茶文化豐富，而對茶行銷不力。

9)科技投入不足：茶爲何鬥不過咖啡？且看咖啡周邊設備的研究增加，而茶之永遠壺壺杯杯而已。“七題幾五”、“八五”國家自然科學基金對茶葉機械、茶葉加工的研究課題是零。湖南省茶葉研究所70多年的歷史，70多名科技人員，科研經費最少的一年僅幾萬元。

五、產品市場機會點

隨着社會的不斷進步，人民生活水平的不斷提高，人們的消費觀也在不斷的轉變，而西雙版納昌泰茶行公司推出的“__茶”系列高品質茶品，從產品定位方面主要針對品茶愛好者、機關企事業單位人員、知識份子等有一定消費水平的廣大羣體。從“__茶”的消費層來說，其消費場所主要是以高檔茶樓、茶鋪、各大商場、專賣店、酒店、中高檔娛樂場所，以及機關、大中型企業單位人員、會議爲主的集團性消費。

六、銷售目標

在全國各地大中城市都設立分銷點，部分產品會出銷國外，在全國乃到全球形成廣泛的銷售網絡。預計銷售額爲：1000萬RMB。

七、銷售方案

1、營銷思路：

首先對業務員進行茶葉及營銷知識方面的培訓。在營銷計劃中，將營銷思路分爲2個部分，一方面以中高檔產品爲主打方向，強化“__茶”這一品牌意識，通過品牌戰略吸引消費者，另一方面針對大衆檔次以（低檔茶爲主）非品牌戰略面向廣大普通消費者，通過部分批發渠道或直接進入低檔茶鋪、茶館。

2、實施手段

根據“__茶”的產品定位和消費羣體（場所），將業務員分成若干個業務小組，從各個領域去開發市場。

按消費行業及場所分類或按區域劃分組建以下業務組：

1、中高檔茶樓業務組

2、大中型商場超市業務組

3、企事業單位、會議（集團消費）業務組人

4、賓館、酒店、高檔娛樂場所業務組

5、有實力的幹雜店、批發零售商業務組

6、省市茶葉公司及批發商、大衆茶鋪組

以上六大業務組力爭在三個月時間內全面拓展業務，迅速佔領市場，同時配合以各種促銷手段和廣告宣傳。

八、推廣策劃方案

一)宣傳__茶文化：__茶從最古老的傳統手工製作工藝，到現代先進的科學制茶工藝；從古代“八色貢茶”、“金瓜茶”、“金瓜貢茶”到現的“南糯白毫”、“女兒茶”經過了漫長的歷史歲月。是__茶的古今傑出代表。

二)注重品牌包裝：

茶葉包裝上無論是文字廣告還是圖畫廣告，都應言簡意賅，重點突出，文字圖畫不宜過多。文字的多少和圖畫的排列應是包裝物外表面的面積大小和形狀特徵而定，同時還要十分注意文字與圖畫的協調性。一般說來，茶葉商品包裝上的文字廣告內容有這幾個主要方面：

（1）茶葉商標與名稱；

（2）茶葉產地：

（3）簡要介紹該茶的品質特徵：

（4）茶葉的淨重。有的包裝表面還附有簡明扼要的茶葉保健作用說明。

三)加強品牌推廣：茶葉推廣在具體實施過程中，要講究實效。

九、市場推廣活動

1)召開大型新聞發佈會

A、邀請對象：

國家級茶葉專家。

產品經銷商。

新聞媒體。

B、活動形式：新聞發佈會向社會公開推出“__茶”品牌形象。

C、預計活動時間：4月中旬

D、費用預計：5萬元

2)舉辦“__茶”產品推介會

A、邀請對象：

國家級茶葉專家。

產品經銷商。

大中型商場負責人。

B、活動形式：品茶會形式，介紹“__茶”的主要特點與中國十大名茶的相比美的特點。

C、預計活動時間：5月中旬

D、費用預計：5萬元

廣告是費用較高的促銷手段，促銷結果如何，能否增加茶葉銷量，取決於廣告效果，廣告效果包括經濟效果（廣告對茶葉銷量和企業利潤的影響程度）、社會效果（社會公衆對茶葉企業和茶葉的認識程度及廣告對人們生活方式、消費習慣的影響程度）、心理效果（顧客對廣告產生的心理作用），最終以經濟效果表現出來，經濟效果可以通過下面公式測定：

廣告效益：銷售增加額/廣告費用增加額100%或廣告效益：（本期銷售額—基期銷售額）本期廣告費用。

當然，促銷效果還要受其促銷組合因素的綜合影響，得出測定結果時也應考慮其它因素，通過綜合分析，可以爲企業科學制訂廣告策略，調整廣告思路提供依據。

茶葉企業在進行茶葉廣告宣傳時，也應強化與工商、技監、質檢、新聞等單位的溝通與接觸，共同防假打假，出現意外問題及時處理，防止負面影響，強化橫向聯繫，走強強聯合，優勢互補的路子，不搞窩裏鬥，惡性競爭，共創良好的茶葉市場競爭氛圍。

產品營銷策劃方案 篇五

一、前言

大學聯考錄取學生升學宴請已成爲全國普遍的習慣，每家少則兩三桌，多則幾十桌，升學宴成爲個人團購白酒消費的一個重要組成，具有非常重要的作用。

首先，可以在白酒消費淡季的時候提升市場銷量；其次，謝師宴消費者的口碑傳播作用非常明顯，往往同一區域或同班同學會有模範趨勢，通過口碑傳播可以很好的拉動其他周邊消費者；再次，大學聯考及錄取期間正好是白酒消費的淡季，通過對消費者活動的宣傳推廣，可以提高消費者對某某產品及品牌的認知度，營造市場銷售氛圍，爲即將到來的白酒消費旺季做好市場宣傳基礎。

所以說謝師宴的操作不僅僅體現在促進淡季市場銷售的效果，更重要的是它能夠在市場營造良好的消費氛圍，在消費者之間造成良好的口碑傳播，爲旺季實現某某熱銷做好基礎準備工作。

二、活動主題

全國大主題：“某某金榜題名某某某”；“醇真師生情，幸福某某”。地方可以根據活動政策來制定具體的副標題。如：品某某，中狀元，遊世博。

三、活動時間

20某某年6月7日——20__年9月1日

準備期：6月1日——6月6日

傳播期：6月7日——6月30日

四、活動對象

區域對象：全國20某某年被高等學校錄取的大學聯考考生家庭宴請活動。

聯繫對象：被錄取學生及其家長、老師。

五、活動內容

針對核心消費者和一般消費者採取不同的促銷方式，達到核心消費者消費某某，一般消費者選擇紅翻天或紅精品。

1、核心消費者政策：

各行政機關、事業單位的決策者、重要影響者子女採取免費贈酒的做法，不參與其它形式的促銷；

2、狀元特別政策：

設立名生宴，對當地大學聯考狀元或者考上清華北大的學生進行免費贊助用酒；

3、一般消費者的政策（以下套餐僅供參考）：

喜慶時刻套餐

購買紅精品3箱，贈送150元的拉桿箱一個；

購買紅翻天5箱，贈送250元的移動硬盤一部；

購買紅滿天8箱，贈送價值某某元的某某。.。.

（可以根據當地資源贈送）。.。.。.

六、活動執行

大學聯考是中國影響，最牽動人心的事件之一，其間包含到師生離別的愁緒、金榜題名的喜悅、天下父母的期望、新生對未來的憧憬……白酒是宴席中不可缺少的部分，謝師宴也是一樣，即使其使用量遠小於婚宴，但意義卻極其重大，本次宣傳以尊敬師長、師生感情爲重，淡化商業利益，凸顯紅福春品牌的感情內涵，爲紅福春品牌形象樹立、品牌健康長久發展做出貢獻。

本次主題宣傳的情感訴求——“健康美酒某某，金榜題名某某某同學”；“醇真師生情，健康某某”。

產品營銷策略 篇六

一、湖南省房地產企業市場營銷策劃現狀

20世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。湖南省房地產經營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產觀點”，樹立“用戶觀點”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經濟發達的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產企業形成了市場營銷策劃的初步理念，着手了樓盤的營銷策劃工作。長沙__公司根據“e.c”時代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產開發公司爲了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態社區、國家級康居工程智能化示範小區“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”爲特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經理張恆志組織一班人以傲視羣雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開發公司，爲了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃爲業主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環水，風景幽雅，情調別緻，靜中有景。湘潭市的房地產開發商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性、合理性、創造性、預見性爲宗旨，突出“以人爲本”，注重環境功能和質量水平，創造優美、舒適、衛生、安全的居住環境，同時還結合城市的歷史文化特徵和居住者心理，着力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產開發商在房地產市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產市場營銷策劃的領頭雁，在不斷引領全省房地產企業營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經驗，經常派相關的專業技術人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學習考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學者請來指導市場營銷策劃工作，先後特邀特請被媒體號稱爲房地產業“女掌櫃”的謝家瑾司長，中國房地產業協會副理事長兼祕書長顧雲昌教授，中國人民大學教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經濟顧問葉衛平先生，《房地產世界》雜誌主編、上海房地產策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點迷津。通過採取“走出去、請進來”的方法迅速提高房地產市場營銷策劃的技能。

湖南省長株潭以外地市的房地產企業的市場營銷策劃處於虛而不實、朦朦朧朧的狀態，他們所做的營銷策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，並且分析市場結構和行爲——選擇市場機會——制定營銷戰略——部署營銷戰術——實施和監控營銷操作的水平停留在低級狀態。

二、湖南省房地產企業市場營銷策劃存在的問題

1、市場營銷策劃觀念較淡薄

多年來，全國各城市房地產年脫銷率一直在30%-40%間徘徊，現實的壓力使廣大房地產企業認識到：房地產業競爭很激烈，粗放型的經營已經不行了。1995年後，國內不少房地產企業尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力和物力進行房地產營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產市場營銷大戰，爾後房地產市場營銷策劃大戰在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業的經營方針中。但由於湖南省房地產業的發展沒有受一波一折的衝擊，一直保持平穩發展趨勢，房地產企業間的競爭並不激烈，投資的風險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業領導腦海裏還沒有形成市場營銷策劃的概念。

2、市場營銷策劃沒有長遠打算

目前，湖南省的房地產企業開發樓盤存在嚴重的“跟風現象”，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上，結果開發無個性，策劃無創意，樓盤被套。短期行爲很普遍，急功近利，缺乏可持續發展的基礎和後勁，小區規劃只重效益，忽視生態、環境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今後小區的改進和管理帶來的負面影響拋於腦後。在取得短期收效的同時，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發展，嚴重影響了與之相協調的長期規劃的實現。

3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

湖南省許多開發商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過於迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點。瘋狂的“歐陸風情”後，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積澱呆滯，形成惡性循環。

4、缺乏合理的市場營銷策劃體系

湖南省房地產企業儘管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營銷機構歸口於經營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流於形式。對營銷策劃中出現的重大問題表現得束手無策，調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

5、市場營銷策劃不夠科學規範

湖南省有的開發商囿於自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學性與系統性。有的開發商營銷行爲不規範，既不做深入細緻的市場調研，也沒有獨到新穎的營銷思路，以爲營銷策劃就是簡單的房地產推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態上的鄙陋，這對營銷策劃科學化、規範化很不利。

三、湖南省房地產企業市場營銷策劃的對策

1、強化市場營銷策劃意識

湖南省房地產企業要形成市場營銷策劃的全新理念，強化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落後是最大的落後，尤其是企業領導應是觀念追潮的促進派，要大膽改革，敢於實踐，創新市場營銷策劃的方法。隨着房地產市場的發展和完善，市場營銷策劃將成爲市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排、部署、協調、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產品暢銷。因此，湖南省房地產企業應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來。

2、確立全面系統的市場營銷策劃思想

房地產企業應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場就會有需求，後期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，後期再採取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟於事。尤其在市場不景氣時，開發商應注重市場調整和前期策劃工作。在業外人士看來，開盤前無非是一些無關大節的瑣碎之事，其實開盤成功是實現良好的銷售業績的重要基礎，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行爲的過程，通過營銷方式、手段的系統化結合，根據市場進行動態修正，實現樓盤價值的全程營銷效果。此階段應完成的策劃工作是發掘項目的最佳賣點，打造個性化產品，做好定價前的市場調查研究，選擇好定價方法，進行科學合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產項目開盤後一段時間形成一個銷售高峯，在高峯過後，銷售業績將會明顯下降，此時要注意加強盤後滾動的營銷策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發掘新的細分市場與目標客戶，調整營銷策略，進行尾盤處理與售後策劃。湖南省大部分房地產企業缺乏全面系統的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售後階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產市場營銷策劃充分發揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產企業往後應該樹立全面系統的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。

3、加強時市場營銷策劃的理性思考

開發商經過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業還未從根本上認識房地產營銷的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產前市場與產後市場的一種行爲方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行爲方式。開發商分析樓盤與市場的對接問題，是爲了適應市場發展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創造效益的行爲方法，是一條基於市場需求之上的“綱”，貫穿房地產定位、開發、銷售、物業管理等工作環節，它採用市場調研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行爲過程，是房地產開發過程中的一種內化行爲，是塑造品牌形象的行爲手段。營銷策劃是物業構築品牌的基礎，樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產企業“匆忙決策”、“盲目開發”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質上是對房地產市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現象上，對於市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產前產後市場，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業品牌，主動適應市場、創造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產企業應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹的態度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業帶來效益。

4、建立有效的市場營銷策劃體系

市場營銷策劃是一個系統工程，它牽涉到企業、消費者、社會三者之間關係的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環節的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業人員，加強市場調查、預測與研究，進行市場營銷戰略的可行性設計，開展市場細分、產品定位、產品開發、產品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環節很複雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產企業應根據市場營銷策劃的要求，結合市場與企業實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協調，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。

5、從長計議做好市場營銷策劃工作

“短期行爲”、“急功近利”是企業生產經營行爲不理性的代名詞，忽視可持續發展的要求開展的市場營銷策劃實質上無視了長期發展，這樣的企業在市場經濟的大風大浪中經不起考驗。“盲目跟風”的實質是缺乏自己的經營主張，由於市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現失真現象，捕風捉影式的開發，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發，看起來是搶奪市場，追求效益，實質上不能塑造企業的經營特色，投資也獲不到理想的回報，企業也無法實現穩定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發商的利益包括目前利益與長遠發展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目；而長遠發展要用遠見的目光來審視，否則被認爲“不現實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發展應是經營者追求的目標，只有長遠發展，纔可經久不衰。只追求目前利益，經營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產生短視最後導致“好景不長”，可以說把暫時的經濟效益指標當成唯一的追求，開發商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發展的現實需要，沒有目前利益要求長遠發展也是不可想象的，而長遠發展應該是開發商一貫追求的目標，不圖長遠發展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發展，考慮長遠發展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發展兩者不可兼得時應優先考慮長遠發展。湖南省房地產企業應冷靜地檢查自身的經營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發展的關係，避免“短期行爲”、“急功近利”、“盲目開發”等毛病的產生，從長計議地搞好房地產市場營銷策劃工作，促進企業的可持續發展。

6、確保市場營銷策劃科學規範

據消費者協會的統計表明，近幾年物業投拆的個案最多，投拆的內容大體爲：發展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實不符，物業管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發商不深入細緻的市場調研就上項目，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規範、不理智的表現。隨着我國房地產市場走向成熟，市場營銷策劃將朝着規範化、科學化發展。就這一發展趨勢來說，開發企業最需要的是房地產營銷策劃人才和優秀的營銷人員，湖南省房地產企業應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行爲的客觀規律，發揮他們的積極性、創造性，注重營銷人員素質與業務的培訓。注重營銷策劃工作各項內容的銜接、協調，使營銷策劃科學化、規範化。加強房地產市場的調查與分析，把握市場機會，規避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案並及時進行實施後的追蹤檢查，以便發現策劃科學與否。

產品營銷策劃方案 篇七

一、策劃目的與概述。

企業開張伊始，尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點策劃出一套行銷計劃。

二、分析當前的營銷環境狀況。

（一）市場狀況分析及市場前景預測

1、產品的市場性、現實市場及潛在市場狀況。

2、市場成長狀況，產品目前處於市場生命週期的哪一階段上。對於不同市場階段上的產品公司營銷側重點如何，相應營銷策略效果怎樣，需求變化對產品市場的影響。

3、消費者的理解性，這一資料需要策劃者憑藉已掌握的資料分析產品市場發展前景。

如中國臺灣一品牌的漱口水《"德恩耐"行銷與廣告策劃案》中策劃者對德恩耐進入市場風險的分析，產品市場的決定頗爲精彩。如對產品市場成長性分析中指出：

①以同類產品"李施德林"的良好業績說明"德"進入市場風險小。

②另一同類產品"速可淨"上市受普遍理解說明"李施德林"有缺陷。

③漱口水屬家庭成員使用品，市場大。

④生活水平提高，中、上階層增多，顯示其將來市場成長。

（二）影響產品的不可控因素進行分析

如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如消費者收入水平、消費結構的變化、消費心理等，對一些受科技發展影響較大的產品如：計算機、家用電器等產品的營銷策劃中還需要思考技術發展趨勢方向的影響。

三、SWOT分析。

營銷方案，是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵。只是找準了市場機會，策劃就成功了一半。

（一）優勢

（二）劣勢

一般營銷中存在的具體問題/劣勢，表現爲多方面：

企業知名度不高，形象不佳影響產品銷售。

產品質量但是關，功能不全，被消費者冷落。

產品包裝太差，提不起消費者的購買興趣。

產品價格定位不當。

銷售渠道不暢，或渠道選取有誤，使銷售受阻。

促銷方式不務，消費者不瞭解企業產品。

服務質量太差，令消費者不滿。

售後保證缺乏，消費者購後顧慮多等都能夠是營銷中存在的問題。

從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或消費羣特點進行市場細分，對不同的消費需求儘量予以滿足，抓住主要消費羣作爲營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

（三）機會

（四）威脅

四、營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標到達：總銷售量爲萬件，預計毛利×萬元，市場佔有率實現。

五、營銷戰略（具體行銷方案）

（一）營銷宗旨

一般企業能夠注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，爲產品準確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。

以產品主要消費羣體爲產品的營銷重點。

建立起點廣面寬的銷售渠道，不斷拓寬銷售區域等。

（二）產品策略

透過前面產品市場機會與問題分析，提出合理的產品策略推薦，構成有效的4P組合，到達效果。

1)產品定位。產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使產品迅速啓動市場。

2)產品質量功能方案。產品質量就是產品的市場生命。企業對產品應有完善的質量保證體系。

3)產品品牌。要構成必須知名度，、美譽度，樹立消費者心目中的知名品牌，務必有強烈的創牌意識。

4)產品包裝。包裝作爲產品給消費者的第一印象，需要能迎合消費者使其滿意的包裝策略。

5)產品服務。策劃中要注意產品服務方式、服務質量的改善和提高。

（三）價格策略

那裏只強調幾個普遍性原則：

拉大批零差價，調動批發商、中間商用心性。

給予適當數量折扣，鼓勵多購。

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以成本爲基礎，以同類產品價格爲參考。使產品價格更具競爭力。若企業以產品價格爲營銷優勢的則更應注重價格策略的制訂。

（四）銷售渠道

產品目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵中間商、代理商的銷售用心性或制定適當的獎勵政策。

（五）促銷策略

（人員推銷、廣告、營業推廣、公共關係）

以廣告宣傳爲例：

1、原則：

①服從公司整體營銷宣傳策略，樹立產品形象，同時注重樹立公司形象。

②長期化：廣告宣傳商品個性不宜變來變去，變多功能了，消費者會不認識商品，反而使老主顧也覺得陌生，所以，在必須時段上應推出一致的廣告宣傳。

③廣泛化：選取廣告宣傳媒體多樣式化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

④不定期的配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行，如重大節假日，公司有紀念好處的活動等。

2、實施步驟可按以下方式進行：

①策劃期內前期推出產品形象廣告。

②銷後適時推出誠徵代理商廣告。

③節假日、重大活動前推出促銷廣告。

④把握時機進行公關活動，接觸消費者。

⑤用心利用新聞媒介，善於創造利用新聞事件提高企業產品知名度。

（六）具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細緻、周密，操作性強又不乏靈活性。還要思考費用支出，一切量力而行，儘量以較低費用取得良好效果爲原則。尤其就應注意季節性產品淡、旺季營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算

這一部分記載的是整個營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用、階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得效果。費用預算方法在此不再詳談，企業可憑藉經驗，具體分析制定。

七、方案（或方案調整）

總結