安化項目一期工程開發建設經驗總結

安化項目一期工程開發建設經驗總結<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 在集團公司的正確領導和各部門的大力支持下，安化項目部全體員工努力拼搏，一期工程如期竣工移交物業，並順利交付業主。一年多的開發建設有不少的經驗，也有許多需要改進的地方值得我們反思。現將這一階段的工作做一總結，以便不斷積累，爲今後項目管理工作的不斷改進和調整，凝聚有益的財富：

一、   項目基本情況及評估結論

1.項目基本情況：安化項目是我司於<?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />2009年6月5日由安化縣國土資源局以現狀掛牌出讓競價獲得東起鑫源小區、北抵S225線、西至東坪休閒廣場、南臨資江範圍內開發佔地面積約22749平方米的地塊項目，該項目佔地面積1.5萬平方，總建築面積15萬方，共有7棟房，總投資約爲     億元。分三期開發，一期爲3.4棟（26層），5.6棟（17層），二期爲2棟（30層）、7棟（15層），三期爲1棟（29層在）和4層的商場組成，規劃戶數爲720戶。項目地理位置優越，具有相當的發展潛質。

2.評價綜述：安化房地產市場一直無高品質樓盤，這就爲我們項目的成功開發和銷售提供了良好的市場楔機。安化項目是我司第一個通過公開拍賣競得的地塊項目，是一個集高層住宅、商業街爲一體的多物業形態複合精品項目，其操作性難度高，具有很大的挑戰性。公司通過充分的市場調研和準確的市場定位，比較成功的實現了市場定位和產品策劃階段決定的產品形態，並且在過程中不斷調整和持續創新，保證了產品的先進性；同時由於前期策劃較爲充分和較好的過程控制，成本及治療都有良好的控制。

一期施工階段，項目部加強工程進度管理，嚴格把控工程治療，真正實現了“過程精品”生產的施工理念。一期銷售階段，項目準確把握了銷售時機，克服了國家宏觀調控等困難，最終使本項目成爲安化標誌性樓羣，得到了安化人民的普遍認可。

二、 項目經驗總結

項目從進駐安化開始截至目前已經順利完成了一期竣工移物業，交付業主等任務，爲二期、三期建設創造有利條件，爲項目銷售提供可靠的保障，爲公司創造可觀的經濟效益和社會效益，爲公司的可持續型發展做好基礎工作，在一期的建設過程總，我們積累了不少經驗，具體如下：

1.              行政人事方面：加強了各項制度的執行力度，對內務進行了全部的跟進管理，爲員工創造了一個較好的工作、學習及生活環境。嚴格了各項考覈制度，考覈分部門進行，具體工作指標落實到人。同時加強了企業文化建設，開展了各項文娛活動，有效地增強了員工的企業歸屬感及團隊凝聚力；設立了企業文化牆，將各項制度、政策、通知、員工風采等及時展示，設立了交房倒計時公示牌，使員工工作具有緊迫感；開展了由員工主講相關主題的培訓課題等，使項目部員工的精神面貌與職業化形象有明顯的提升。

2.              工程建設方面：

第一、            工程部嚴格執行早會制度，每天早上8點由工程部經理主持時間爲半小時的早會，安排最急需解決的工作；跟蹤督促各工程師及時完成工作任務，並指導其解決問題或提供方法；協調成控、採購、綜合財務等配合工作。

第二、            嚴格進行進度控制、質量控制，嚴格執行安全生產文明施工獎罰制度。

第三、            加強對監理單位的管理，制定了《監理工作管理制度》，嚴格約促監理人員的行爲，杜絕了監理人員徇私舞弊的行爲。

3.財務管理方面：嚴格執行財務管理制度，

1.      項目前期：項目的成功與否，項目的前期論證是最重要 的。前期應該做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的可行性研究對於一個房地產項目的成敗起着關鍵的作用，對下一個項目我們應該充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美的、可行的銷售計劃，另外在可行性接待必須把自己的流量和銷售計劃做出來，這樣就可儘量的減少現金投入，減少資金成本。

2.      項目設計：安化項目的設計還不夠完美，主要體現在

                                                                                                                                                                 等方面。儘管設計費在建設工程全過程中比例不大，但對工程造價的影響可達70%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和工期的長短，直接決定人力、物理和財力投入的多少，合理科學的設計，可降低工程造價。

3.做好項目實施階段的成本控制：在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。作爲業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審覈工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行約定義務及時提出反索賠，使成本得到有效控制。

4.與政府各部門關係處理上：房地產開發還有一個塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用可以折減，對於這一塊費用用一句話說明就是：瞭解政策，和各政府部門搞好關係。用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關係最多的地方，我們一定要控制好，這就需要處理關係時的靈活和智慧。

5.培養人才：在市場經濟的環境下，企業的競爭已經成爲人才的競爭，近幾年來人才的引進一直是我們集團公司的工作重點，提高青年職工的福利和待遇，從感情上來留住人才，並加強對年青技術骨幹的培養力度。

6.做好合同洽談、合同評審工作：應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標文件和設計中不明確、不具體的內容，通過談判，爭取得到有利於合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。