房地產市場分析報告【通用多篇】

房地產市場分析報告 篇一

一、土地市場狀況

1、成交土地：4月武漢中心城區無土地成交。

4月蔡甸區有一個土地公告揭牌，共4宗土地成交。總供地面積145648，成交總建築面積156351m，成交總金額5792萬元。平均樓面地價310元/m。

德思勤觀察：蔡甸土地市場日漸規範。蔡甸國土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規範。以往個人非正規手段拿地已經少之又少，土地市場的日漸規範將促進房地產市場的成熟。

旅遊區成交地價高於老城區地價3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅遊區出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產公司以樓面地價939元/m競得，而今年成交的中心老城區土地價格約爲310元/平米，遠遠低於知音湖畔。港資進入蔡甸，將提升當地的商品房開發品質，加快拉動全區的商品房成交價。

2、出讓土地

截至4月，武漢市中心城區有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。掛牌總用地面積481042m，總建築面積1038645m。出讓土地中，漢陽有5宗。武昌2宗，漢口3宗。

德思勤觀察：漢陽區土地大面積放量，本月漢陽區有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區有2宗。總出讓面積爲749750m，佔本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行爲，部分原因是政府重點規劃漢陽新區的房地產建設。墨水湖周邊由於政府改造力度的加大，自然環境和相關配套均好，較適合開發居住用地，加上政府對此區域的商務及政務配套的規劃，預計未來有可能成爲帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區首次拍地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對四新地塊規劃後，首次以招拍掛方式出讓土地。政府和業內人士非常關注此地。這兩塊地的出讓面積爲581780m，佔全市出讓土地面積的56％，佔漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發勢力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示着開發商的品牌及實力都較高。

二、住宅市場狀況

1、新盤（含加推和新入市項目）分析

20xx年4月中心城區有15個項目開盤，比上月的6個增加了150％。

4月開盤項目呈現出以下幾個特徵：

武昌片區開盤量最大。本月開盤項目中，武昌片區有8個，其中武昌中心區有4個，光谷南湖片區有4個。位於光谷南湖片區的保利心語是本月銷售最好的項目，開盤當天推出140套中小戶型，當天銷售約100套。由於其價格低於周邊項目500元/m左右，又是保利開發商的知名項目，所以銷售情況火爆。漢口片有5個項目開盤，其中漢口中心區有4個，東西湖片有1個。值得關注的是位於金銀湖片的泰躍金河，開盤均價4280元/m，價格較低，當天推出140套左右，截至到目前的銷售率約爲50％。

盤龍城片區本月銷售不佳。本月盤龍城有2個項目開盤，銷售率在10-15％左右。由於國家對投資客戶的限制政策，在盤龍城片區投資的客戶有所減少，市場較冷。

入市新項目較少，4月開盤的15個項目中，2個新項目入市，13個加推項目。其中恆大華府和領袖城爲本月新入市項目，但銷售情況均不理想。

萬元項目增多。本月有5個10000元/m左右的項目開盤，銷售最好的是位於漢陽片的錦繡長江，開盤均價10500元/m，開盤銷售110套，其餘項目銷售情況一般。高端項目依然是影響全市房價的一個增長極，從本月高端項目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較爲穩定，而此類客戶考慮最多的是項目自身品質及投資潛力，而對價格的敏感程度較低。

德思勤觀察：目前的剛性需求市場非常理性，性價比較高的項目銷售情況較好，而一般項目銷售不容樂觀。回暖信息還有待觀察。而高端高品質項目的需求市場，由於其項目產品的稀缺性和品質感，銷售一直較穩定，較少受宏觀市場的波動。除了剛性需求和高端需求以外的市場，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。

2、住宅銷售分析

成交套數

根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場市場信息網備案數據的顯示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對比上月降幅20％，4月日均套數爲128套/日，較上月157套/日下降了18個百分點。

成交套數增幅與面積增幅的關係

本月商品房的成交套數降幅爲21％，面積降幅爲24％，面積降幅快於套數降幅，從市場成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購房客戶的置業面積逐漸趨小。

德思勤觀察：成交量下跌20％。20xx年3月的市場成交量爲4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由於目前的市場成交套數基數較小，所以3月受經濟適用房和品牌開發商的促銷活動的影響，成交量大幅增加。而4月，雖然推盤量遠遠高於3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產市場信息網的備案特點，4月底的大量成交，有可能在5月纔有所顯現，整個市場是否回暖的判斷尚待時日。

價格上漲幅度較小，有緩慢平穩上漲之勢。4月成交價較3月有所上漲，但價格水平仍低於20xx年。價格漲幅較小，對全市價格起影響作用的重點片區，如漢口中心片，價格及成交量沒有明顯回暖勢頭。

成交總面積與總金額

根據武漢德思勤市場研究部跟蹤武漢房地產市場信息網備案數據的顯示，20xx年4月全市累計成交面積38.04萬m，較3月下降了23.8％。累計成交金額20.08億元，下降了21％。從成交分析，武漢市場尚處於進一步探底過程。

全市小結：

土地市場上，漢陽區本月大幅放量，政府規劃力度加大。漢陽區土地大面積放量，佔本月出讓面積的70％以上。如此大面積的政府出地行爲，墨水湖周邊由於政府改造力度的加大，預計未來有可能成爲帶動武漢房價的另一個增長極，即大盤的集中地。

漢陽四新區首次拍地。是繼政府對四新地塊規劃後，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積佔全市出讓土地面積的56％，佔漢陽區出讓土地面積的78％。如此大面積的地塊，對開發商的資金及開發能力要求較高，且今年的土地調控政策加劇，預示着武漢市場對開發商的品牌及實力都擡高了門檻。

全市市場價漲量跌。本月價格持續春節以後的上漲趨勢，漲幅爲4％，較爲平穩。而成交量持續20xx年底的下跌之勢，全市仍處於房地產的調整階段。

市場理性迴歸，市民置業以性價比優先。從目前市場上開盤項目銷售情況可以看出，銷售較好的項目大部分性價比都較高或是知名開發商開發項目。說明客戶日趨理性，如20xx年的瘋狂買房，擔心不買還漲的衝動已經消失。武漢市場真正進入買方市場。

三、區域成交情況

1、區域成交情況

4月成交量最高的是武昌和關山片區，最少的是青山片區。成交量漲幅最大的是沌口片區，降幅最大的是東西湖片區。而該片區3-4月的成交量波動較大，較不穩定，分析得出該片區受宏觀政策的影響較大，還在調整階段。本月漢陽成交量漲幅較大，是由於該片區本月推盤量較大，而沌口片區的價格處於全市低谷區，受漢陽中心區房價擠壓的客戶可能選擇該片區。

武昌中心區初現回暖之勢。截至4月以來，武昌中心片的成交量處於穩定有緩慢上漲之勢，而中心區的房價及成交量對全市的帶動影響較大，是否預示着回暖尚待觀察。

區域市場小結：

片區價格平穩。各片區價格沒有出現大幅上漲及下跌，市場較爲平穩。目前的房價處於穩定上漲之勢。

漢陽成交量最大，本月該區是熱點。漢陽片區的成交量漲幅最大，預計未來還將增大。由於政府改造力度和新區利好消息的不斷放出，其片區價值日益凸顯。

房地產市場分析報告 篇二

一、背景介紹

從20__年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，__市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300餘個。單拿__爲例，房地產企業已達428家，開發項目120餘個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。20__年稅收收入0.9億，20__年截止11月份，已增到12億，房地產行業已佔地方稅收收入50%以上。可以說，房地產行業已成爲小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

縱觀200__年-20__年__市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，__市的房價一直打着政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關於對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開徵及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。

我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源於政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨着改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那麼關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。

稅金及費用：20__年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產稅的開徵現狀：對從價的按房產的1.2%徵收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開徵房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用於個人居住的非營業用房產我們認爲開徵的可能性很小。那麼稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認爲普通住宅會按照市場供求關係確定價格，從趨勢來看應該是上升的。

對於非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恆實平陽的房產銷售收入70%來自於商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨着房產稅的開徵，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大於求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤2、社會因素國民經濟的發展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區環境選擇地理位臵

其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨着經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

三、政府的調控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那麼政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開徵規範性文件的出臺

國五條細則中未提及徵收二手房交易20%的個稅問題。隨着市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨於明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高於城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產公司如何確定未來的經營戰略

一線城市由於經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成爲一種常態，那麼就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對於二線城市來說，對於普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對於高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

房地產市場的調研報告 篇三

一、城市背景

1、城市概況

西安位於黃河流域中部關中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內最高點爲周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積爲43.674萬公頃，佔全市土地面積的43.7%，現轄9區4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這裏氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優越的自然環境和豐富的旅遊資源。

2、西安城市空間結構、佈局、主要行政區域劃分

西安市現轄9區4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區和藍田、周至、戶縣、高陵4個縣；共50個鎮， 52個鄉，75個街道辦事處，3163個村民委員會，569個社區居委會。

3、西安城市規劃及未來發展前景

3.1、西安城市性質

西安是陝西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地。

區位優勢明顯，是西部地區重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經濟區域的結合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿業在區域經濟中都具有重要地位。西安已形成以國有商業銀行爲主體，多種金融機構並存和共同發展的多層次、多元化、多功能的金融機構體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構成的金融市場體系和由銀行監管、證券監管、保險監管構成的金融監管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、佈局合理。

3.2、城市功能結構、佈局

西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發臨潼—新築—未央湖—草灘—六村堡—咸陽爲一線的渭河休閒旅遊經濟帶，在隴海線北部發展臨潼國際旅遊區；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規劃建設西鹹共建區；向南，保護和合理開發利用秦嶺北麓旅遊資源；向北，在渭河以北地區結合經濟開發區擴展，形成裝備製造業爲主的產業區。

二、西安市房地產市場發展概述

1、西安市房地產市場發展歷程

城市的發展必然與房地產的發展密不可分，在西安房地產的發展過程中，無疑也會經歷一個漫長的規劃、建設及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產發展大致可以分爲三個階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與佔有資源階段、以價值爲導向的理性開發階段。

① 80年代中期－90年代初期

隨着國家住房制度改革的推進，房地產市場從結合舊城改造進行綜合開發，由企事業單位集資統建逐步進入到商品房開發建設階段，住房分配製度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期，社會人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發商銷售的全產權房屋逐步開始被社會接受，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產市場處於改革和探索的史前時代。

② 90年代初期－90年代中期

當住房成爲市場上自由買賣的商品之後，伴隨着沿海地區房地產市場的大起大落，西安樓市躁動起來，特別是在產品上體現的尤其強烈和明顯，較有規模的樓盤相繼誕生，西安的房地產開發處於探索階段。

③ 90年代中期－90年代後期

時代特徵：隨着西安高新開發區改善園區投資環境、推動產業結構調整的配套建設，推動西安市場一大批房地產企業開始市場化運作。廣州、深圳等外地地開發模式和先進理念被逐漸引入，西安房地產走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產開發競爭加劇，開始注重市場定位、規劃設計，注重功能與環境質量，探索創新，憶經迅速從單純建造房屋發展到對建築、對環境的開發利用；而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環境、管理等質量全面提高。這期間，紫薇地產在成功開發紫薇花園之後，紫薇城市花園被建設部評爲西北首家“國家康居示範工程”，標誌着西北最高科技含量小區的建成。

④ 2000年－2004年

時代描述：房地產開發已經深入到對生活方式、居住理念的研究和探討，以及對新的地產文化、質量標準、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民

購房多目標選擇，對細節要求越來越高。期間，宏觀政策調控使市場得以規範化發展，2003年以來，隨着珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等衆多外地房地產商的進入，市場越發活躍與理性。這期間的產品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業管理文明，充分反映了超前性、導向性、舒適性、經濟性和耐久性等綜合特點。

⑤ 2006年起到未來3－5年時間

時代描述：進入2005年，西安市場風雲變幻，經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，留下的企業會有更好的機會，市場也將更加規範化、合理化、品牌化；作爲需求方的消費者將更加理智，對產品的要求會更高，要求房地產商更加重視產品質量和產品個性的研發，增加產品附加值，創造多元化的經營模式。臨近年底，大量外部資本進入市場，更多的國內強勢房地產企業開始搶佔市場，未來房地產市場的激烈廝殺已經初見端倪。經過房地產新政洗禮後，市場得以振盪和調整，競爭加劇，市場的成熟和行業的成熟，讓房地產利潤空間越來越小而趨於合理。專業化公司將依據自身實力降低開發成本，獲取利潤。

房地產市場分析報告 篇四

隨着我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費成爲民衆首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。xx年，我縣房地產的主要行業稅費（營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅）和土地出讓總收入突2億元，佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成爲我縣經濟快速發展的支柱產業之一。爲促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。

一、我縣房地產市場發展的現狀

（一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁）耒（耒陽），全縣轄8鎮17鄉，土地總面積爲1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據xx年統計數據表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建築面積約240萬平方米。

（二）房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：xx年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元；xx年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元；xx年19.69萬平方米，完成投資2.21億元；xx年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。xx年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

（三）商品房銷售及價格情況：xx年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米；xx年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米；xx年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米；xx年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米；1-6月縣城區普通住房均價爲1458元/平方米，電梯房均價爲2350元/平方米，商業用房均價爲4495元/平方米。

1、需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨着城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活；外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少羣衆將投資投向向房地產業。

2、成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產市場存在的主要問題

（一）市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。

（二）總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在着盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

（三）樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型爲主，而小戶型的住房爲數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因爲大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。

（四）資金鍊緊張。房地產屬於典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售爲主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢；但在銷售淡季，特別是受xx年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的影響。

（五）房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的項目都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。

（五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場）的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行爲不夠規範，相關服務發展滯後；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作爲首選目標，對消費者的吸引力有限。

（七）、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。

（八）物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理，普遍存在着管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啓動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

（九）非市場化動作依然存在。“委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。

三、加快我縣房地產市場發展的建議

針對存在的問題，必須以科學發展觀爲指導，把發展房地產業作爲保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅遊城市的目標，加強宏觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。

（一）制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作爲保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，儘快制定“xx”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，爲打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。

（二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督；出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套）建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式爲“組團-小區”式，實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是爲充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量爲建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。

（三）控制單位自建住房。爲滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[xx]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準爲本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”、“聯合建房”等變相福利分房的現象。

（四）注重開發梯次結構。一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設爲重點，加快廉租房、啓動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互爲補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。

（五）優化產業發展外部環境。在房地產項目開發建設時，本着“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，並預留接口。政府要不斷加大投入，着力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。

（六）破解產業資金瓶頸。受xx年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。

（七）培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最爲適宜居住的縣城之一。

（八）保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啓動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度爲核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。

（九）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。

（十）規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行爲，爲培育和規範房地產市場創造良好的外部環境；二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，爲政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公衆的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。

房地產市場分析報告 篇五

一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

威海九龍灣旅遊度假區位於經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊爲度假區規劃分區，位於威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅遊度假區地理位置最爲優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案

旅遊度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住爲主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人爲本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住爲主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公爲主，兼容一部分住宅。總建築面積爲90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建築面積爲53682㎡；商業、公用、辦公建築面積爲11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建築面積15040㎡。建築密度20.1%，容積率爲2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅緻的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，並通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發佈公告將於2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，爲項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是爲了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規範，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更爲緊缺，更突顯了威海九龍灣旅遊度假區用地的商業價值，成爲威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關係，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較爲寬鬆的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，爲皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便於生產經營與管理，有利於降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成爲擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售後服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利於形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，併爲九龍灣旅遊度假區後期的開發，佔得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現爲：

1、房價將持續穩中有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由於土地價格、建築材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處於快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨着房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房羣體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間佈局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，並吸引更多人羣到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變爲全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位

目標客戶羣主要分爲四類：

一是鍾愛於威海居住環境、人居品牌的購房羣體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閒度假市場；

三是當地居民更換舊房、二次置業的購房羣；

四是致力於威海投資置業的購房羣體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅遊度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權後，將於今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、爲了合理利用資金，將採用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金後再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期爲3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規範進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金週轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售週期爲四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶羣體進行準確定位，建設適應客戶 需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶羣對企業品牌的認識、瞭解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變爲直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入瞭解客戶，爲顧客提供優質完善的服務，讓客戶 感受到比預期更好的超值服務。

（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買願望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格採取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣後再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本爲8，514.84萬元（出讓金總額8，266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資爲31，525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26，600.27萬元。其中自有資金12，600.27萬元（含本項目銷售回籠資金再投入10，545.18萬元），借入資金14，000萬元（其中中油公司貸款剩餘額2，500.00萬元，應收回金海灣醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目淨利潤2，141.06萬元，淨利率6.36%。

預測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業收入33，666.10萬元；

平均銷售單價3，705.27元/平方米；

營業成本26，600.27萬元；

單位成本2，927.61元/平方米；

稅金3，854.77萬元；

費用1，070.00萬元；

貸款利息1，310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅後現金淨流量2，141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態分析

投資利潤率（稅後）=項目淨利潤/項目投資支出總額=2，141.06/26，600.27=8.05%。

（2）、動態分析

項目淨現值爲277.46萬元，淨現值大於0，項目可行。

經計算，本項目的內部收益率爲9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大於基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10，000/3，705.27（1-11.45%）=84，334.35平方米。

佔計劃銷售量的92.82%。

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27，670.27*10，000/90，860（1-11.45%）=3，439.16元/平方米。

佔計劃銷售單價的92.82%。

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84，334.35平方米或平均銷售價格達到3，439.16元/平方米時，項目保本，安全餘度7.18%。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與後續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元/畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地產市場分析報告 篇六

隨着我縣經濟的快速發展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費成爲民衆首選。我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動，目前，商品住房建設進入高潮，縣城區涌現了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區。__年， 我縣房地產的主要行業稅費（營業稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅）和土地出讓總收入突2億元，佔到全縣財政收入1/5，房地產業已成爲我縣經濟快速發展的支柱產業之一。爲促進我縣房地產市場持續健康快速發展，筆者對對全縣房地產市場現狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。

一、我縣房地產市場發展的現狀

（一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁）耒（耒陽），全縣轄8鎮17鄉，土地總面積爲1979.4平方公里，佔湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區面積約14平方公里，城市化率達到36.75%。根據__年統計數據表明，我縣城區常住人口約12萬，城區戶籍約3萬戶，城區現有居住建築面積約240萬平方米。

（二）房地產開發與發展情況。目前，我縣三級資質開發企業有10家，具有四級房地產開發企業有1家。近幾年我縣高品房年平均開發量達17.8萬平方米。其中：__年開發量1.01萬平方米，完成投資0.56億元；__年開發量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元；__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元；__年開發量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。__年1-6月份房地產開發投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

（三）商品房銷售及價格情況：__年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米；__年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米；__年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米；__年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米； _X_，1-6月縣城區普通住房均價爲1458元/平方米，電梯房均價爲2350元/平方米，商業用房均價爲4495元/平方米。

1、需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求。隨着城鎮化的不斷推進及農村富餘勞動力的轉移，不少農民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金後，購買小面積居室或二手房，以穩定和改善生活；外出打工人員賺錢後回鄉購房，這是欠發達地區大部分外出打工人員的中遠期目標。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下，不少羣衆將投資投向向房地產業。

2、成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建築成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統一公開拍賣，土地交易價格節節攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建築成本。鋼鐵、水泥等建築材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建築成本，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發，品質不斷提高，環境改善了，售後服務、物業管理也跟進了，都相應增加了商品房開發成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產市場存在的主要問題

（一）市場不景氣。受國際金融危機和房地產週期性調整的雙重影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建築的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建築銷售狀況低迷。

（二）總體規劃滯後。在開發建設過程中，存在着盲目開發現象。佔地混亂，沒有統一劃分區域，不少所謂的住宅小區建築規模小，檔次低、環境差。用地的規劃佈局不合理，商業區和生活區混雜，缺乏層次感。

（三）樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型爲主，而小戶型的住房爲數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因爲大戶型的房屋結構其開發成本較小戶型來說要低，開發利潤空間大，開發商不願意建造小戶型住宅。

（四）資金鍊緊張。房地產屬於典型的資本密集型產業，資金投入量大，建設週期長。而我縣房地產開發企業大都是小企業，自有資金少，以期房預售爲主，主要依靠滾動發展。在房地產銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發展趨勢；但在銷售淡季，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金週轉困難，賴以發展的資金鍊受到了較大的影響。

（五）房地產開發企業實力不強。我縣的房地產開發企業從九十年代初期的1家發展到現在的11家，以前大的項目都是外地企業來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規模的住宅小區是縣內開發企業開發的。總的來說，縣內房地產企業規模小、實力不強，開發產品品位不高。

（五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場）的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發展緩慢，對住房一級市場的調節作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行爲不夠規範，相關服務發展滯後；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房並不作爲首選目標，對消費者的吸引力有限。

（七）、建築風格單一。大部分房地產開發企業層次低，技術含量低，開發樣式單一，設計千篇一律，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮發展不協調。在經濟利益趨動下，不顧規劃設計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重，大部分小區綠地都被小房、車庫擠佔，綠地面積根本達不到設計要求。小區內配套設施不完善，缺乏統一標準，比較落後。

（八）物業管理滯後。我縣現有7家物業管理企業，8個小區實行物業管理，普遍存在着管理不到位、發展滯後的問題。大多物業公司是從開發公司派生出來的，處在“誰開發、誰管理”的階段，房地產開發商注重開發、銷售，忽視物業管理，物業管理市場化運營沒有啓動，缺乏競爭。各住宅小區的業主自治機制沒有建立，關心小區、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

（九）非市場化動作依然存在。 “委託代建”、“定向開發”等變相福利分的現象、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的衝擊。

三、加快我縣房地產市場發展的建議

針對存在的問題，必須以科學發展觀爲指導，把發展房地產業作爲保障民生和改善民生、推動大力培育和發展房地產業重要舉措來抓。圍繞實現永興山水宜居的旅遊城市的目標，加強宏觀指導，完善發展規劃，落實調控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進一步提升。

（一）制定產業發展詳規。把房地產業發展納入縣經濟社會發展總體規劃，作爲保障和改善民生、推動經濟發展的支柱產業來抓。圍繞經濟社會發展目標的總體建設佈局，制定城區房地產業發展規劃，落實建設項目和年度計劃，確保房地產業有序推進。健全房地產開發投資機制，引導外來企業和資本投資開發，不斷提高房地產業對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規劃，儘快制定“__”住房建設規劃，健全和完善住房建設片區詳細規劃，爲打造山水宜居的旅遊城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設品位提供有效保障。

（二)控制土地開發規模。建議每年年初，向社會公佈本年度擬出讓土地計劃、具體的規劃設計條件，做到有計劃地出讓，並接受社會監督；出讓土地量，按每年開發12.5萬平方米左右(1280套）建築面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產開發項目的規模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式爲“組團-小區”式，實行帶方案招標出讓，開發方式上鼓勵在新區，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是爲充分考慮開發商的綜合實力，確保小區品位的提升。在此基礎上，政府採取有效措施，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量爲建設用地量的10-15%，用於產業用地和調控房地產市場。

（三）控制單位自建住房。爲滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[__]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關、公用事業單位利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準爲本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位、公用事業單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發” “聯合建房”等變相福利分房的現象。

（四）注重開發梯次結構。一是完善房產開發佈局結構。以保障性住房建設爲重點，加快廉租房、啓動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規劃建設一批現代化高層住宅小區，完善服務功能，提升城區住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進、互爲補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構。控制普通商品房開發套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產開發投資結構。制定房地產開發相關優惠政策，鼓勵和引導房地產開發企業擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業發展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業用房開發，帶動第三產業發展。四是引導、扶植物業管理行業的發展，提高物業管理水平及服務質量。

（五）優化產業發展外部環境。在房地產項目開發建設時，本着“誰受益，誰服務”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統一鋪設至項目紅線，並預留接口。政府要不斷加大投入， 着力改善道路、交通等城市基礎設施， 加強教育、衛生、文化等民生工程建設， 創造良好的人文居住環境， 以吸引實力更強的房地企業來我縣投資。

（六）破_解產業資金瓶頸。受__年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平臺，形成政府、房地產企業和金融機構共同支持房地產業發展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接，盤活開發商與銀行的資金鍊。

（七）培育龍頭企業。引導縣內房地產企業通過重組、兼併、控股等多種方式實行強強聯手，拓寬發展思路，優化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規模的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發企業來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發展，把我縣建設成全市最爲適宜居住的縣城之一。

（八）保障低收入家庭住房需求。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啓動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、後期管理和公共服務制度，建立健全以經濟適用房和廉租房制度爲核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。

（九）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發展，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結構的優化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環。

（十)規範房地產市場。一是加強房地產開發建設全程監管，加大整頓和規範房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規範相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作，規範房地產開發經營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發經營行爲，爲培育和規範房地產市場創造良好的外部環境；二是建立市場預預警預報體系。建立多部門參與的房地產市場預警預系統建，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統計分析與市場發展形勢預測，爲政府宏觀調控，穩定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享，實現政府、企業、公衆的直接溝通和互動。三是加強住調查，規劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長、房產局局長、縣房產局副局長）

房地產市場的調研報告 篇七

一、雲陽概況

（一）區域基本情況雲陽縣位於重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區，北接開縣、巫溪縣。地理座標介於東經108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬州區水路23公里、陸路41公里）。雲陽縣共轄42個鄉鎮，末總人口129萬人，其中：農業人口103萬人，佔91.03%；非農業人口26萬人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族爲主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500餘人，佔0.28%。（二）區域自然環境雲陽地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北爲頂點的菱形。雲陽地表由南北向中間傾斜，最高點爲海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括爲“七山一水二分田”。雲陽屬東南中亞熱帶溼潤氣候區，季風明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。

（三）區域經濟條件與社會條件“十一五”期間，地區生產總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當於“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率爲4.81‰。

（四）區域基礎設施及交通條件城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。雲陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在雲陽港停泊運營。全縣通車裏程1480公里。渝巫路沿長江北穿過雲陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路雲陽段即將通車，雲陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、雲利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋樑11座，完成雲堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。

（五）城市定位雲陽新縣城定位爲雲陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅遊服務基地之一，發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業爲主的山水園林旅遊城市。城市規模爲：發展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規劃爲三片。城市採取組團式的佈局結構，形成以雙江爲中心，人和、盤石爲外圍組團的一城三片的組團式結構形態，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成爲渝東城市羣中的重要城市。雲陽是一個地處偏遠的移民新城，以雲陽新縣城爲中心，構建極核發展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯繫，加快自身發展，以新縣城爲中心的城鄉商貿流通網絡初步形成。積極發展旅遊業，充分挖掘全縣旅遊資源，着力構築“一心兩翼”旅遊開發格局，接待遊客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定爲國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，建成了雲陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅遊城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工製造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。根據雲陽縣城總體規劃，不可用於出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所佔比例爲23.6%；兼具公益和經營性質的。用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所佔比例爲7.33%，此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協議出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用於經營性出讓，本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關係估算待儲備地塊中可用於經營性出讓的各類型土地面積。

二、房地產開發情況

（一）房地產市場總體態勢雲陽新城爲移民城，雲陽新城的城市總體佈局爲“一城四區”，已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產市場目前已基本趨於飽和。要促進房地產市場發展，可以通過在特色上下功夫，開闢高端市場空間。爲此，我們進行了“雲陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發，對民衆對住房需求特點以及置業特點等進行了較爲分析和研究。

（二）可供房地產區城及現狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、遊人如織的濱江公園，能用於房地產開發的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。1、開發現狀麗江景苑，該樓盤佔地18706平方米（28畝），建築面積10.2萬平方米，其中商業面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價爲1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。福苑樓盤，該樓盤佔地1867.6平方米（2.8畝），建築面積2萬平方米，其中商業面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價爲6600元/平方米，住宅部分起售價爲1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。

外灘廣場，該樓盤佔地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤佔地26680平方米（150畝），建築面積5.8萬平方米，其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價爲4280元/平方米，住宅部分起售價爲900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤佔地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米，其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價爲5280元/平方米，住宅部分起售價爲1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤佔地26680平方米（50畝），建築面積6.8萬平方米，其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價爲7280元/平方米，住宅部分起售價爲1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑑意義。

濱江國際，該樓盤佔地27346平方米（38畝），建築面積20.2萬平方米，其中商業面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價爲1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在雲陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位於濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和羣益小區的外灘廣場。濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層爲賣點，戶型爲90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積佔60%，中戶型、中面積佔25%，大戶型，大面積佔15%。購房以外地人和本地人爲主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現主打休閒地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定於3月開盤正式發售，由於工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由於近年雲陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價爲1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落於以風景區，大環境，電梯小高層爲賣點，戶型爲80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積佔55%，中戶型、中面積佔35%，大戶型，大面積佔10%。購房以本地人爲主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層爲賣點，戶型爲145平方米、183平方米麪積各佔10%。購房以本地人爲主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由於走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料採用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作爲新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買爲本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

三、土地市場分析根據雲陽縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同爲住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1雲陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經歷了02、的狂熱之後逐漸迴歸理性。預計雲陽縣土地市場將在穩定下來，呈上升勢頭。根據雲陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現增長態勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開始有大幅增幅。表2雲陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50

四、土地儲備的幾點建議

（一）應抓緊進行土地儲備工作雲陽在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山樑綠脈）1520畝作爲梅峯水利工程的儲備用地，區位優勢好，增值大，變現快，應抓緊進行土地儲備工作。

（二）由於土地出讓價格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由於待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。特此報告

房地產市場分析報告 篇八

自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）等新政，爲了解和掌握新政下巴中市區房地產市場發展現狀，國家統計局巴中調查隊採取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會羣衆相結合的方式，開展了新政下巴中市區房地產市場發展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期爲黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。

一、近期巴中市區房地產市場發展現狀

（一）新建商品房售價企穩，銷量同比呈下降趨勢

一是售價企穩，同、環比基本持平。根據巴中市房地產管理局提供的數據：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場均價爲4079.5元/㎡，較__年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較__年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環比下降1.1%。

二是銷量同比明顯下降、環比增幅收窄。在《條例》頒佈實施的影響下，1-2月市區新建商品房銷售套數與面積分別爲3093套、325451㎡，較__年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環比增幅較去年1-2月的環比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發商反映：“去年僅1-2月銷量就達500餘套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是__年國內整體經濟發展呈下行態勢，作爲巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱；二是一系列新政出臺後，促使剛需型購房羣體駐足觀望，改善、投資型購房羣體放緩或大幅減少購買”。

（二）二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫

今年來，巴中市主城區二手房交易市場發展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。

一是受《條例》影響，房源同、環比均有所增加。通過對5家房地產中介實地走訪瞭解，今年一月以來，受《條例》頒佈實施的影響，二手房房源呈現了三個新特點：首先，房源同、環比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長趨勢，同、環比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業主主動投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，__年以前，業主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約爲3：7，而在《條例》實施、房產稅不久將開徵的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業主擁有2-3套以上住宅，其中一名業主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。

二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據5家中介企業反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。

三是租賃市場有所降溫，租金環比下降明顯。由於去年以來國內經濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨着巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區二手房租賃市場有所降溫。今年春節後，二手房年租金均價環比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由__年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。

二、《條例》反響明顯，心態影響市場

通過對100名社會羣衆（包括城鄉居民，機關、事業單位工作人員，國有、民營企業員工，個體工商戶，離退休人員）進行入戶面訪、問卷調查發現，《條例》試點實施以來，羣衆表現出知曉率關注度高、對內容作用瞭解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。

一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標誌着《條例》正式實施。此次問卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施；對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。

二是具體內容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公衆對《條例》的詳細內容、登記範圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發現，除16%的受訪者表示瞭解，有33%的人對此不瞭解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由於不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響；另一方面是因爲沒有出臺配套政策，羣衆處於觀望狀態；再者是因爲《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。

三是觀望心態比較普遍。通過調查發現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加；64名擁有多處不動產的受訪對象在回答“是否準備在近期處置不動產”問題時，僅有6人選擇“近期急於出手”，所佔比例不到10%；有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所佔比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。

四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業、羣衆”等核心作用以及“反腐敗”、“爲房產、遺產稅開徵夯實基礎”等其他衍生作用，但存在着主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“爲房產、遺產稅開徵夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，羣衆在認知《條例》的作用意義上存在着主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。

五是擔憂新政泄露隱私。對“《條例》實施後最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產會被徵過高的稅。”表明公衆對輿論傳導的房產稅、遺產稅等稅開徵的隱憂、更表明了公衆期待政府及時公佈相關政策實施時間表，利於羣衆妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產登記程序是否簡化便民產生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應儘快出臺落實。

三、新政影響初現，程度尚需觀察

（一）企業多措並舉適應新政

爲了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區多數房地產開發商、二手房中介積極採取舉措，應對新政實施帶來的影響。

一是開發企業穩中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業中有4家採取了調整營銷策略、優化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩價保量。其次，對已納入開發計劃的項目進行整體發展評估，擇優選擇開發，放緩整體開發腳步；同時針對巴中市區房地產市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業發展穩中求進。

二是二手中介多措並舉、促成交易。面對二手房交易市場供大於求的局面，部分企業首先取消看房佣金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本；其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本；同時採取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。

（二）百姓買跌賣空持續觀望

一是購房者觀望心態較重，等待價格繼續下行。在新建商品房、二手房單價出現下降，房源供給大於需求的背景下，不少購房者認爲《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現，價格勢必會繼續下行，因此問多買少、持續觀望、期待價格繼續下行的現象較爲普遍。

二是大量拋售未出現，希望相關政策儘快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由於《條例》實施現屬於試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時多數多套房產擁有者希望《條例》實施細則、房產稅實施時間表等儘快出臺，利於社會羣衆做出合理判斷和相應舉措。

（三）新一輪政策出臺，博弈心態將凸顯

3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調整徵收營業稅期限相關政策，標誌着新一輪房地產刺激政策將進一步衝擊市場，作爲房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量；但由於《條例》實施、房產稅實施方案未出臺的影響，作爲改善型需求的購買者博弈心態也將凸顯。

四、相關意見及建議

通過問卷收集和實地面訪，現將羣衆提出的意見和建議歸納如下：

一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通羣衆，利用電視、網絡、報紙、微信等採取通俗易懂、羣衆喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保羣衆清楚瞭解不動產改革方案和《條例》實施細則，並給予支持配合，爲不動產登記改革及《條例》實施穩步推進夯實羣衆基礎。

二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革後監管及個人信息隱私的問題、房地產企業發展的問題、反腐敗的問題、不動產徵稅的問題、多部門聯動充分發揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合羣衆主體利益需求的體制機制。

三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優化辦事程序，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業務事項出發，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路；同時，重點規範登記行爲，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規行爲，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護羣衆合法權益。

四是強化監管職能，優化市場環境。加強對不動產登記監管工作，建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，實現跨部門、跨領域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”；另外，加強市場監測和行爲監管，建立健全完善的社會信用體系和市場監管體系，保障房地產市場健康、有序運行。

房地產市場的調研報告 篇九

一、我縣房地產行業現狀

20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業管理職能，以實現房管事業和諧發展、科學發展爲目標，以服務大局、情繫民生爲着眼點，以實施重點項目帶動戰略爲重點，強力攻堅，勇於突破，各項職能工作取得突破性進展，行業管理服務水平得到提高，爲我縣經濟和社會發展作出積極貢獻。近二年，由於受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業出現緩慢發展，全縣8個開發企業先後建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城雲鼎、城東商貿城等房地產開發工程，開發建築面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，爲我縣經濟發展增添了活力。全縣房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。

二、存在的問題

近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業管理和規範服務工作，特別是大力開展了整頓和規範房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業管理工作中，也發現一些問題，這些問題主要有：

一是房地產銷售不規範。在房地產開發過程中，存在個別開發企業部分開發項目未取得《商品房預(銷)售許可證》就擅自進行商品房預售；少數房地產開發企業的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開發公司開發的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規定；茂泰房地產開發公司開發的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。

二是物業管理不完善。物業管理面太窄；市民居住消費現象更新的問題；管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題；物業管理資金難以到位的問題等。

三是住房保障體系不健本文來源： 全。在經濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設工作創新力度還不夠。

三、幾點建議

1、放開搞活，培育住房二級市場

在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，爲了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現與商品房增量市場的聯動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低准入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的審批手續；必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發證一體化；必需明確住房交易優惠政策，降低稅費；必需培育和規範房地產中介服務市場；

2、規範市場，着力監管與服務

在規範房地產市場管理方面，應在“監管和服務”上下功夫。一是把好開發企業准入關。對申報房地產開發資質的企業從註冊資本金、工程技術人員、擬開發項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現場踏勘。二是加強商品房預（銷)售的監督和管理。嚴格執行預(銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發企業資質年檢工作。

3、突破難點，建立物業管理機制

一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現代文明新的居住消費觀念，增強住區羣衆配合和接受物業管理的自覺性和積極性。二是協調關係，爭取支持。爭取縣政府成立物業管理領導機構，負責領導、協調、指導和監督物業管理工作。發揮職能部門的作用，對開展物業管理，改善人居環境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環境衛生、搞好交通綠化等；新住宅小區規範管理，如房屋建築主體的修繕和管理；房屋設備、設施維修和更新；環衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發單位、社會有關各方及業主相互之間的權利和義務，具體規定物業管理經費來源及收繳辦法等。物業管理企業與業主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關係，規範各自行爲。做到有章可循、有法可依，使物業管理工作步入規範化、法制化管理軌道。

4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設

一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關於推進崇仁縣經濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規範操作規程，採取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道諮詢服務和散發《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動製作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審覈確認、建檔管理制度。啓動“三級審覈、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，並建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業務工作技能，進一步落實住房保障運行環境。四是創新思路、加強“兩房”建設。要用創新思路來解決業務工作中遇到的複雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創新，進一步爲政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據，不斷提高“兩房”建設發展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發展，造福於民。

房地產市場分析報告 篇十

記者21日獲悉，廣州市房協日前發佈了今年上半年廣州房地產市場分析報告，其中對廣州土地市場進行了深入分析。數據顯示，今年1—6月廣州住宅用地合計成交金額259億元，同比下降28%，樓面地價達9758元/平方米，同比上升16%。報告分析稱，這主要是由於海珠區廣紙片區地塊成交拉動住宅用地樓面地價呈現較大幅度上升。

數據

住宅用地扎堆海珠黃埔

今年上半年，廣州市土地共計成交53宗，合計佔地面積192萬平方米，出讓金達368億元，樓面地價7268元/平方米。其中，住宅用地出讓14宗，佔地面積105萬平方米；商業用地16宗，佔地面積14萬平方米；工業用地22宗，佔地面積72萬平方米。

廣州市房協表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，佔比爲55%，其供應區域主要集中在海珠和黃埔，海珠區的廣紙片區兩塊地成爲半年度總價地王，合計115億元，黃埔區長嶺居YH—A3—0地塊被萬科競得，成交金額27.7億元；其次，工業用地佔比爲38%，其供應主要集中在增城和番禺；商業用地成交佔比爲7%，其供應主要集中在海珠和天河，海珠區的琶洲板塊土地成交活躍，騰訊、國美等大型企業拿地進駐。

預測

房企資金依然趨緊

統計數據顯示，今年1—6月廣州住宅用地合計成交金額259億元，同比下降28%，住宅樓面地價達9758元/平方米，同比上升16%。報告分析，主要是由於海珠區廣紙片區地塊成交拉動住宅用地樓面地價呈現較大幅度上升，但是跟去年整體溢價率相比，今年上半年住宅用地成交溢價率出現下行，整體市場成交表現較爲平淡。

對於下半年廣州土地市場走勢，廣州市房協在報告中表示，隨着今年以來國家陸續出臺一系列利好政策，廣州整體商品住宅市場呈現回暖趨勢，但銷售金額仍然沒有超過20xx年同期水平，房企資金依然趨緊，今年下半年房企在對待住宅用地方面，預計將會保持相對謹慎的拿地態度。

廣州市房協也指出，廣州傳統商業轉型期到來，大批金融、互聯網公司進駐，商業辦公用地市場持續火熱，除天河區金融板塊、海珠區琶洲板塊外，南沙自貿區板塊也將會得到市場積極關注。

分析

廣州地價處上升通道

“廣州地價正處於快速上升的通道中。”省房協理事趙卓文分析，以廣州區劃調整前市轄十區居住類用地爲例，20xx年基準地價平均爲3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，漲幅爲85.9%。地價上升幅度不但跑贏GDP的增長速度，而且跑贏房價的上升幅度。

“在國內的中心城市，產業仍不斷集聚，人口仍不斷增加，住宅用地的需求旺盛，土地資源的稀缺性正變得越來越突出。”趙卓文表示，雖然20xx年後，房地產市場供求關係逆轉，庫存量增高，但中心城市可開發土地資源匱乏的局面並沒有改觀。地價上升的勢頭，在未來5年仍將持續。