物業管理方案通用多篇

物業管理制度 篇一

爲了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關部門的責任義務，營造一個好的工作環境，特制定本制度。

一、安全與消防管理

（一）辦公室安全管理

1、辦公樓的安全工作由辦公室負責，辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責，嚴格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。

2、嚴格來訪登記制度。凡是來訪的辦事人員先由門衛告知相關部門，並在來訪登記表上登記，註明事由，再由相關部門進行接待。杜絕外來人員在辦公區域內部亂串亂闖現象發生。

3、各部門要認真做好部門自身的安全保衛工作。在下班前要檢查門窗、用電使用情況，離開辦公室必須關好窗，鎖好門；關閉燈、電腦等用電設施，確保部門自身安全。

4、有重要設備、儀器儀表的部門要設專人負責，嚴格管理，避免發生財物丟失等責任事故。

6、財務室、檔案室、配電室、設備機房、食堂、倉庫等重點區域，相關部門要嚴格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結合，加強管理，杜絕隱患。

7、各部門（人員）發現重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時彙報，及時排除。

8、保安部門要認真檢查維護電視監控系統，確保24小時開通，運轉良好。非相關人員禁止進入電視監控室，如需要調看監控錄像，必須徵得辦公室相關負責人同意。

9、節假日期間，值班人員必須堅守崗位，認真履行職責，做好交接班記錄。對需要加班人員須在值班處登記。對突發事件和重要情況要及時報告，及時處理。

（二）辦公室消防安全管理

1、財務室、配電室、設備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規定配備消防器材，設立禁止煙火標記。禁止在辦公樓內亂扔菸蒂，禁止在辦公樓非吸菸區（電梯）內吸菸。

2、各部門員工要遵守消防管理規定，嚴禁擅自移動或破壞辦公樓內消防設施，嚴禁擅自佔用、堵塞、封閉消防通道。

3、各部門員工要積極參加組織的消防培訓，熟悉樓內安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。

4、妥善保管紙張等可燃性物品。嚴禁在辦公室和公共區域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。嚴禁私接、更改電器線路和設備。

5、嚴禁在樓道、辦公室、衛生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。

6、嚴禁在消防通道停放機動車與非機動車。

7、安全負責人要組織相關人員經常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災隱患，及時下發整改通知單進行整改，杜絕隱患。

二、綠化管理

1、綠化建設和管理是企業文化（精神文明）建設的重要內容。

2、管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權利和義務。

3、不準隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。如因確實需要者，需報辦公室批准。

4、禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。

5、不得損壞花木的保護設施。

6、不準私自摘拿花果。

7、不準行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。

8、不準往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。

9、不準在綠化地上堆放任何物品。

10、未經許可，不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。

11、凡人爲造成綠化、花木及設施損壞的，按實際損失進行賠償。

12、辦公樓的綠化管理由辦公室負責，辦公樓的綠化養護由專業養護人員負責。

三、設施設備使用維修管理

（一）、物業、設備設施的使用、維護和報修

1、全體員工要愛護公共設施，正確使用，規範操作，延長物業、設施設備的使用壽命，節省資源，杜絕浪費。

2、物業、公用設施設備維修保養部門，要嚴格安照工作程序、技術要求，制訂物業、公用設施設備的維修保養維護計劃，做好維修維護保養工作。設備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數、狀態是否正常，遇到問題及時排除，並做好記錄，確保各項設備運行正常。

3、物業及大型公用設施設備的維修，由設備工程管理部門提出維修方案報領導審批。做到科學計劃，周密安排，嚴格審計，確保質量，厲行節約。

4、物業及公用設施設備的日常維修，由部門報辦公室，再由辦公室統一派人負責維修。

四、公共環境衛生清潔保潔

1、環境衛生設專人管理和清掃；

2、單元門外公共區域每日清掃一次；

3、合理分區設置垃圾桶，垃圾做到日產日清；

4、根據實際情況進行不定期的消毒和滅蟲除害。

五、公共治安防範、門衛服務管理

1、由辦公室負責區域內的治安防範、消防安全工作，發現有安全、消防隱患及時向有關部門做書面彙報；

2、門衛24小時值班，實行來客及物品出入登記制度；

3、負責區域內的車輛管理，保證小區內道路暢通；

4、發現安全、消防事故時，在採取應急措施的同時，及時向有關部門報告，並協助做好救助工作。

物業管理方案 篇二

物業服務要結合自身的實際情況、管理架構、員工素質層次結構及管理服務樓盤的品種類型，進而總結昇華自己企業的價值觀發展取向和發展戰略，形成自身的企業文化體系，去引領企業發展和凝聚員工的歸屬感。

一、企業文化是企業的靈魂和精神支柱，著名的經濟學家于光遠先生說過“三流的企業靠生產，二流的企業靠營銷，一流的企業靠文化。”物業企業只有在不斷建立和完善自己的企業文化體系，才能形成促進企業發展的強大動力。

二、物業服務企業要建立科學完善的制度及考覈體系：

（一）《BI行爲規範》，制定一套文明、規範的員工行爲服務準則，讓每個員工以此爲標準來約束自己的言行舉止，以此形成規範服務，嚴格做事的良好氛圍。

（二）《公司制度》統一公司內部管理制度；

（三）《管理處各崗位員工職責》制定各個服務崗位的工作職責及服務標準；

（四）制定〈各崗位管理標準作業規程〉各個服務崗位規範工作流程；

（五）各相關崗位工作經濟指標的考覈辦法；

（六）統一規格內容的各種登記薄及表格的規範填寫；

（七）執行力，落實各項制度、規定及服務標準的監督檢查獎罰辦法。

三、必須做好六項基礎性的物業服務工作：

（一）房屋公共部位的維修；

（二）公共區域設施設備的管理運行與維修維護；

（三）管轄範圍內環境綠化保潔工作；

（四）公區秩序的安全與維護工作；

（五）各種資料檔案的規範管理；

（六）綜合性的業主、客戶文明服務工作。

四、引進和培訓高素質人才，全面提高企業的服務品質，不斷的組織中層骨幹人員外出學，考察先進物業企業的理念和做法，開拓視野，引進經驗，提升自我，結合實際進行融合，創造出自己的先進服務方法、措施和理念。物業服務行業的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現，如不及時的思想改造和物業知識、技能、經驗的培訓，整體物業服務水平就得不到提升，所以必須制定培訓計劃，不斷地組織員工進行理念思想培訓、物業知識培訓、崗位經驗技巧培訓。

五、突破傳統管理服務內容，開展深層次的多元化服務和產品多樣性服務，比如向業主開展房屋中介出租出售信、家政服務、室內家電維修等有償服務。

六、努力使業主的物業實現保值增值。

七、加強物業服務的宣傳；通過樹立宣傳牌匾，開展各項活動。比如內容可以展示通知、公告、，服務細則、理念、物業收費標準、企業內部好人好事、溫馨提示、天氣預報、消防知識等等，讓業主感覺到物業像親人的感覺。

文化是企業發展的導向，價值觀是企業發展的核心，人才是企業發展的活力，品質是企業發展的基礎，規模是企業發展的戰略，創新是企業發展的永恆。

如果從以上這七項措施來加強內功建設，定能打好管理與服務基礎，以此爲基礎，來不斷提升物業服務的地位和形像，會得到業主對物業服務的認同。

物業管理方案 篇三

一、概述某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備註1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測a)經營收入：19.14萬元(年度，以下省略)l物業管理費：11.34萬元應收

12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務費：0.5萬元l特約服務：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b)支出：20.25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)l維修保養費用：1.5萬元l稅金：1.05萬元l不可預見費用：1.2萬元c)潤虧：-1.11萬元d)物業接管期間前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120xx20xx經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600

工資總額合計：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496(元/年)合計：14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費：按10%計算即1萬元

(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元但爲減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格爲0.35元/月*m2。

六、前期物業接管a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。b)物業接管驗收l既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。l是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收；l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用；l房屋幢、戶編號已經有關部門確認；l落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。l抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。l當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入夥

1、準備工作l治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗；l車輛管理：增設區間道路標誌；封閉小區由多個出入口到一進一出；增設自行車棚；加固架空層車庫；l垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等；l制定入住流程；l印刷入住表格；

2、協調工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住戶入住後的水、電、氣等的供應。l代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。l與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入夥。舉行入夥儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

八、物業裝修與管理業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去僞存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內容覈對業主裝修審覈巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然每週三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午爲宜；夏秋季每天二次，時間近早晚爲宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥；9:30~11:30除雜草、整形、保潔；13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔；15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及牆面明溝暗溝外牆供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音檢查二遍/天，及＜＞時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修每週檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行爲裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每週一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每週一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章採取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衛、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃；7:00~8:00清運垃圾；8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13:30~15:00清運垃圾；15:00~16:00地面清掃保潔

“投”資要有膽略、有策略，局部改善小區陳舊面貌 篇四

對於管理老舊小區的物業管理公司來說，不爲小區的改造出謀劃策、不爲小區辦點實事，就算管理服務再好，對小區的整體美觀來說，始終是一種遺憾。投資小區的改造，這需要一定的膽略和策略。老舊小區需要改造的部位主要有：保安道閘、小區巷道的指示牌更新、小區道路的翻新（比如彩色道路）、小區內指定的曬衣點、小區偏僻處的菜園地、小區塑像、小區綠化品種、大型牆畫裝飾等等。投資的項目要結合小區實際情況，要考慮從業主的利益出發，方便業主、美化小區、提高小區檔次是根本出發點。

宣

物業管理方案 篇五

一、物業管理公司的資質要求：

爲了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒佈了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分爲三級

1、一級物業管理企業資質必備條件：

（1）管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上；

（2）管理物業類型三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋（下同）；

（3）管理物業必須有兩個以上爲優秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上；

（4）企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上；

（5）具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上；

（6）企業經營年限必須在3年以上；

（7）企業註冊資本50萬元以上（含50萬元）

2、三級物業管理企業資質必備條件：

（1）管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬~5萬平米；

（2）有中級專業技術職稱管理人員3人以上；

（3）企業註冊資本10萬元以上（含10萬元）；

3、處於以上兩種類型之間的爲二級資質的物業管理企業。

對於物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。

物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料

1、內資企業（全民、集體、股份制、股份合作制）

（1）物業管理公司資質申請報告；

（2）設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批准文件；

（3）管理章程；

（4）公司法定代表人任命或聘任書；

（5）驗資證明；

（6）經營場所證明；

（7）擁有或委託管理物業證明（委託管理協議書）；

（8）具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；

（9）其他有關資料。

2、外商投資企業（含中外合資、中外合作、外商獨資）

除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件。

3、私營企業

（1）業主身份證明（複印證）；

（2）業主的工作簡歷；

（3）申請資質審批的報告；

（4）管理章程；

（5）驗資證明；

（6）經營場所證明；

（7）擁有或委託管理物業的證明；

（8）僱員的名冊；

（9）專業技術人員的資格證書；

（10）其他有關資料。

二、物業管理公司資質審批程序

國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全後，在一定時間內（通常規定爲兩個星期內）審覈完畢，符合經營資質條件的，核發批准文件，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理註冊登記，在手續辦完後才能對外營業。

三、物業管理公司設立和工商登記

（一）組織機構設立物業管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。

（二）工商登記根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由於物業管理是一個新興行業，在註冊登記中會遇到一些問題，爲了今後更好的開展工作，有必要搞清楚。

1、物業管理公司的經營宗旨物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：

（1）物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個複雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性循環，促進我國住房制度改革的深化。

（2）對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值，延長其使用壽命，限度地實現社會財富的節約。

（3）物業管理的對象是物業，服務對象是人。所以應以業主（使用人）爲對象，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。

（4）發揮物業的使用功能，爲業主（使用人）創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。

（5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力於全社會的文明和進步。

2、經營範圍根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營範圍有：

（1）管理方面：樓宇（多層、高層）管理；房屋的修繕管理；設備的維修、保養管理；車輛運行及看護管理；治安管理；清潔環衛管理；綠化管理；消防管理；物業保險管理等。

（2）服務方面：物業修繕；物業租售代理；物業清掃保潔；搬家、裝潢服務。車輛出租；綠化工程及花木租售；燃料供應；蔬菜糧食供應；服裝清洗供應；美容美髮；康樂健身；幼兒教育；老年服務；家教服務；商業服務等。物業管理經營的範圍非常廣泛，但其目的是爲所管物業範圍內的居民或單位提供優質、方便的各種服務。

快 篇六

業主投訴在物業管理中很常見，因此不少管理人員會忽略業主投訴。例如：某業主投訴他的汽車放在小區道路上丟失，要求管理處賠償，並表示在解決問題之前，不交物業費。而管理處則認爲不交物業費就不能把該業主的商鋪出租出去。雙方僵持一年後，該業主投訴到總公司，公司經調查，很快書面告知業主車輛被盜時的責任界定，管理處該承擔什麼責任，業主自身則承擔什麼風險，還對業主欠繳一年的管理費做了折扣處理，纔將此事平息。管理處在接到業主的投訴時，處理時間最好不要超過三天，時間拖得越長，管理處的工作壓力就越大，在業主心目中的信任度也就會大打折扣。

物業管理方案 篇七

1、業主委員會成立後12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優秀住宅）小區標準。

2、業主委員會成立後24個月至30個月，達到廣東省優秀住宅小區標準。

3、業主委員會成立後36個月至42個月，達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準。

4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全。

5、小區清潔實行專職保潔員責任制，保證小區內24小時全天候乾淨、衛生、整潔。

6、小區車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區。

7、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%。

8、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上。

9、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人。

10、實施不少於10項的特約服務，把物業的。服務內容融入到業主的衣、食、注行中。

二、分項指標：

1、房屋完好率：100％

2、房屋零修、急修及時率：99％

3、維修工程質量合格率：100％

4、管理費收繳率：≥98％

5、綠化完好率：99％

6、清潔、保潔率：≥99％

7、道路完好率及使用率：100％

8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％

9、排水管、明暗溝完好率：100％

10、路燈完好率：100％

11、汽車場完好率：100％

12、公共文體設施、建築小品完好率：100％

13、小區內重大刑事案件發生率：0

14、小區內治安案件發生率：≤1／年

15、消防設施、設備完好率：100％

16、火警發生率：≤1％

17、火災發生率：0％

18、違章發生率：2％

19、違章處理率：100％

20、用戶有效投訴率：≤2％

21、有效投訴處理率：100％

22、管理層員工專業培訓合格率：100％

23、特種作業員工持證上崗率：100％

24、維修服務回訪率：≥30％

25、業主（住戶）對物業管理綜合滿意率：≥98％服務特色（“菜單式”服務模式）

（一）實行“菜單式”服務模式

即物業公司除了提供常規性的公共服務外，還提供了多種多樣的特約服務，將服務深度滲入到客戶的衣、食、注行中，並明碼標價，除公共服務是必選的項目外，客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務，並支付相應的費用。

（二）快速、完善的服務形式：首按責任制+三分鐘服務

1、首按責任制

每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議，任何一位員工接到建議後，統一傳遞到辦公室，並告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意爲止。

接待服務建議時應對處理時間做出適當的，儘量在最短的時間內處理完畢，因故未能在時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。時間控制在1~2天，一般不超過一週，特殊情況除外。處理完畢後，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄，並告知第一接待人。

2、三分鐘服務

第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，爲客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場爲客戶服務。

小區物業管理方案 篇八

1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用後起計，分爲裝修搬遷和正常管理兩個時期。

2、管理服務範圍:

（1）房屋建築本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、樑、柱、內外牆體和基礎等承重結構部位、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

（2）房屋建築本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、（電梯）樓內消防設施設備等。

（3）公用綠地、花木、建築小品的園林綠化養護與管理。

（4）物業規劃紅線內屬物業管理範圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。

（5）物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。

（6）專業裝修工程質量監理與裝修管理。

（7）公共環境清潔服務，包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。

（8）交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。

（9）對物業實行封閉式安全管理，全天24小時三班輪值，確保物業安全。

（10）結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關係、溝通感情。

（11）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。

（12）管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。

（13)接受用(租）戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委託併合理收費。

3、裝修搬遷期:指業主辦妥入夥手續後，爲其房屋進行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。

（1）物業管控工作難點:

a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護公共設施設備，不侵害業主公共利益，同時又監督裝修質量，避免遺留安全隱患等。

b、業主入住有先有後，怎樣兼顧先入住業主的正常生活和後入住業主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被投訴，也是一個棘手的問題。

（2）要有效解決問題，主要控制以下幾個環節:

a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關，對施工圖紙必須嚴格審覈。

①覈實業主裝修設計圖紙，涉及牆體變更的必須提供房屋安全鑑定管理處的許可證明，裝修設計圖紙不能過關的，堅決不予以辦理手續；

②裝修公司的資質複印件、營業執照複印件、項目負責人身份證複印件、照片、聯繫電話；

③收取裝修保證金、建築垃圾清運費；

④簽定裝修管理協議，裝修須知，空調安裝位置示意圖，防火責任書。

⑤工程部建議水電管線走向，水電孔洞開啓位置；

b、裝修過程的監管:

①嚴控臨時出入證的辦理；

②無證裝修人員，證件過期人員禁止進入小區；

③破壞性工具未經批准禁止帶入小區；

④劃分明確的責任區域，推行區域管理小組、保安日查制度，主管、經理不定期檢查的方式，加強對火災隱患、牆面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度，做好工作記錄，檢查到位，責任到人；

c、裝修完畢的工作:

①建立嚴格的裝修現場驗收制度，有違規裝修項目的不予以驗收；

②裝修公司退場管理；

③裝修施工各種資料歸檔。

d、其他事項:

①發現有違規裝修的一律開具整改通知書，限期整改，必要時可以向政府有關職權單位舉報；

②平時加強裝修安全方面的宣傳；

③與業主溝通時注意方式方法；

4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成，小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。

（1）對設備外觀出現的缺陷進行整改，對維修保養工作的程序等級進行劃分，對運行中的設備進行節能改造以利於提高設備管理質量。

（2）通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。

（3）建立健全嚴格的封閉化安全管理制度，包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。

（4）建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。

（5）建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。

（6）建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。

（7）按照質量管理體系標準建立物業管理規範及相應文件並將其切實貫徹到日常管理工作之中。

（8）定期對管理細節進行考評，並就各崗位所涉及的內容、範圍進行全面檢查，指出問題，分析原因並提出整改意見，跟蹤糾正落實情況:

（9）各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定，跟蹤執行情況；

（10）按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態，維修、保養情況進行檢查、診斷，發現不符合，及時提出整改、糾正，處理措施需以報告形式交給管理商，協助建立控制程序及方法，確保系統長期正常運行；

（11）根據管理處服務中心運作的實際情況，對涉及各部門管理的文件進行修正補充，對出現的問題提出建議和解決方案；

（12）對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所，根據會所的裝修格局和功能設置，若發現器材配置不夠完善，達不到營業要求，及時向益本公司提出建議，以便達到預期效果。

（13）在物業評優時，制定物業管理創優計劃與實施方案，針對物業管理各崗位制定工作計劃:

（14）各崗位設施設備的維修保養的工作計劃；

（15）物業管理規章制度執行情況的工作計劃；

（16）物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃；

（17）在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃；

（18）提供綠化方面的工作計劃。

（19）進行物業管理服務意識及行爲規範培訓，保障管理水平

（20）在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。

（21）時機成熟後，依法成立小區業主委員會。

（22）定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查，建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。

（23）根據小區實際情況，將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。