某地居住小區物業管理狀況的社會實踐調查報告(精選多篇)

第一篇：某地居住小區物業管理狀況的社會實踐調查報告

一 社會實踐調查題目：蘇州居住小區物業管理狀況

二調查小組成員 ( 共2 人 )

系別： 外語系系別： 建築系

班級： 英師1201班班級： 城規 1202 班

姓名： 李西姓名： 姚小莫

三 社會實踐調查目的 ：

相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個瞭解社會的好機會。實踐調查作爲每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強,知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環節。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。

四 社會實踐調查的意義 ：

小區物業管理的成敗直接明顯得影響着小區居民的居住質量與生活環境,特別是現階段人們生活壓力大,工作繁忙,更希望在自家室外有個安靜,舒適的小區環境。小區物業管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區不同層次的小區物業調查瞭解小區物業管理的基本常識,所受制約因素,並試圖找到現階段解決小區物業管理矛盾的一些有效途徑。

五 社會實踐調查對象與形式 ：

針對蘇州市區現在居民的住房條件,我們擬對四個不同層次和形式的小區進行抽樣調查。

蘇州居住小區類型 表現特徵 代表小區名稱 抽樣標本

老新村 大都建於上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、裏河新村、南環新村等 婁江新村

街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成,以造型傳統的新式公房爲主 敬文裏、打線裏、石橋裏等 敬文裏小區

古城區新建小區 古城區高檔安全小區,管理較嚴格,房屋造型以傳統多層爲主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽裏、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽裏小區

園區、新區樓盤 大都興建時間較晚,樓層較多,設施齊全,位於蘇州經濟最爲發達的工業園區,小區物業往往由開發商自行管理,自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

調查形式

①與物業管理人員交談,諮詢,填寫物業管理調查表

②採訪小區居民,填寫物業調查表

③採訪者自己評價小區環境，拍照片作記錄。

④電話訪問一些同學和親友，瞭解其他小區的情況，以方便作總結和比較。

六 社會調查日程安排 ：

調查分爲四個階段進行（共13天）

第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容並準備問卷（8.6~8.9）

６號 學習物業管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯繫方式。學習制定調查問卷的一般方法。

７號 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分

８號 編輯調查問卷二 （物業管理部門）部分

９號制定下一步的調查計劃，複印相關證件、材料

第二階段：實地調查（8.10~8.14）

10 號 致電給部分小區物業管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況並約好時間去他們家裏訪問。隨機到蘇州各個小區參觀，拍照片，收集相關資料。

11 號 蘇州街坊 敬文裏

12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村

13 號 蘇州古城區 華陽裏

14 號 蘇州工業園區 新城花園

第三階段：整理資料，概括總結（8.15~8.16）

第四階段：編輯資料，打印成冊（8.17~8.18）

七 社會實踐調查論文 ：

敬文裏物業管理

背景

該小區位於古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。按照有關部門的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。

居民調查報告統計

敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價一般

敬文里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於房子處於黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。

基於上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1. 地理位置優越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽菜場、敬文國小、善耕國小、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。

2. 省級優秀小區，多次得獎。

3. 綠化覆蓋面積達到40％。

該小區的不足

1. 由於是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區的安全問題造成隱患。

2. 小區地形比較複雜，各幢之間的道路比較彎曲，對於陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。

3. 晚上路燈比較少

4. 靠近馬路，噪聲有時比較討厭。

整改建議

1. 加強保安隊伍的人數,擡高保安隊伍的素質。

2. 多設一些指路牌和路燈。

3. 繼續進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便於管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規劃 。

4. 在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環境，清新空氣，還能消減噪音。

婁江新村物業管理

背景：

婁江新村位於東環路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建於上世紀，整體環境一般，由於小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區物業管理帶來了一定的困難，居民對小區物業與環境意見頗大。

婁江物業由蘇州市平江區萬昌物業接管。由於建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區的大門總共達到5個，一般小區大門才2個。這就給小區安全帶來了難題。小區的物業負責人對此感覺也很無奈。

居民調查報告統計

婁江居民對小區的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。

婁江居民對小區的衛生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建築垃圾堆砌多。

婁江居民對小區的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峯時間內南門出入明顯堵。

婁江居民對小區的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。

婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。

基於上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價較差

婁江小區物業管理的主要突出問題集中在：

1． 小區的安全存在很大的隱患。

由於小區大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區大門的保安工作帶來了困難。婁江小區周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房於婁江小區，因此小區大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就藉機進入小區作案，因爲有5個大門，他們的出入難於掌握。

近期小區已安裝8個攝像頭分佈在小區主幹道上，給小區安全帶來了一些改觀。

2． 小區的衛生狀況不甚理想

小區現在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區環境帶來影響。

3． 小區經常有拾荒的外來人員進來

這個問題物業上也很無奈。第一由於小區進出無需檢查，拾荒人員可以僞裝成其他人員進來。第二小區的大門較多，也難於控制他們的進出。物業人員告知，當初爲了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發生口角，甚至動手。物業管理由於沒有執法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區的決心。第三部分居民爲了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態度，無形中助長了他們的氣焰。現在小區物業已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。

4． 小區缺少公共綠地和景觀

這使得居民沒有公共交流的場所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只侷限在小區的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區環境。

當然，問題還有很多。但婁江小區自身地理區位處於外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協調，不合理。婁江新村的自身發展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區大門過多的問題，就屬原先規劃上的問題。

我們經過調研和總結得出婁江小區物業整改的一些建議

1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建築，藤出地來搞綠化景觀，爲居民營造生態的小區整體氣氛。

2． 改造小區基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要幹道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個。

3． 結合小區居委會加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區羣衆意見箱。軟件上物業和居委會深入各家，對小區情況進行調查，徵求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區環境，這樣小區居民不由自主的會有社區意識，以實際行動維護小區的各個方面。同時，小區的其他一些疑難雜症也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。

華陽裏物業管理

背景：

該小區屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。位於東北街（第六中學的對面），建於xx年，共11幢，應該來講屬於比較新的小區，整體環境比較好，人爲破壞的地方很少。全區佔地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。

居民調查報告統計

華陽里居民對小區的安全狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的交通狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

華陽里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於佔地面積小，處於黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫療療保健場所。

基於上述情況，華陽里居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1. 地理環境優越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。

2. 這裏的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期爲花木修剪保持它們良好的生長態勢。

3. 每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。

該小區的不足

1. 地方比較小，缺少一些醫療和保健場所和相關設施。

2. 保安年齡相對大了點

3. 業主之間的交流比較少，社區活動開展不多。

整改建議

1. 利用部分閒置或多餘的資金招募些年青的保安,以便增強小區的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信爲了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業主還是會配合的，會適當多處一點物業管理費用的。

2. 適當地在節日舉辦一些活動，增進各業主之間的關係，加強了解。

新城花園物業管理

背景

該小區位於蘇州工業園區現代大道，毗鄰鄰里中心。小區共有34幢1575 個住戶，屬於蘇州工業園區建屋發展有限公司管理。最早的房子建於98年（多層樓房爲主），99和xx年又新建了一批新的套型的房子（複合型，高層爲主）。居住者大多爲白領或以上人員，整體素質較高。

居民調查報告統計

新城花園居民對小區的安全狀況普遍評價較好

新城花園裏居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區的交通狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

新城花園居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好

基於上述情況，新城花園居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1. 新城花園物業服務的宗旨是“業主下班，物管上班”。也就是說，無論什麼時候，都能找到相應的人員爲業主服務。修理工們頂着炎熱，挨家挨戶地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不苟，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發放通行證的工作。

2. 基礎設施建設較好，健身鍛鍊的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引着很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。

3. 綠化覆蓋率40％。小區內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。

4. 管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗裏，一目瞭然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。

5. 遠離市區，噪音較少。

6. 地理位置好。園區的道路寬敞，環境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節。

7. 園區的管理和建設理念較先進。蘇州的工業園區引用了新加坡先進的管理和規劃模式。在幾個附近的小區周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現資源的優化配置和共享。

該小區的不足

1. 預留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而佔用了有限的人行通道。

整改建議

可以將部分空地劃出露天車位,解決當務之急,但是要合理規劃場地,不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今後規劃的小區要提前預測小區發展水平，留好一些空地。

經過對幾個小區的抽樣調查，我們得出以下結論

1． 小區的物業管理水平受到小區硬件設施的影響，一般來說，那些老新村由於建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區門衛管理水平較低，且年紀較大。小區內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區，其中包括園區的公寓，花園小區，古城區的封閉式小區，由於建造時間較晚，基礎設施齊全，物業管理相對容易，物業和居委會也有條件對小區的不良狀況進行整改。

2． 小區物業管理不只是物業部門的事，它需要生活在小區內的每一戶居民的共同參與。物業管理只是扦個頭，在具體細節的實施執行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區的物業管理水平也受該小區居民自身素質文化水平的高低。在採訪的幾個小區中，我們發現，越是高檔的小區，裏面的居民越是配合你做調查。他們會在小區內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區，在採訪過程中，我們得知，有些居民爲了自身的方便還支持小區不良行爲的發生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區環境差。

3． 我們發現小區物業和社區管委會應充分合作才能把小區物業搞上去。在小區物業管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業管理的事，是社區的事。現在社區和物業缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區物業水平的一個重要途徑是培養居民的社區責任感，即社區意識。把自己的小區當成自己的家來對待，那麼那些問題何愁得不到解決呢。

4. 隨着人們的物質生活的豐富,一些人家養的寵物所造成的噪音、環境問題也被人們所關注。

5. 發展物業要有遠見，要充分考慮當地的經濟發展，人們的需求，如車位問題，現在成爲不少上世紀末發展起來的小區的一個破位棘手的問題。配套設施也應該儘量完善，或者留有升級和改造的餘地。人性化的管理纔會贏得廣大業主的喜愛

6. 物業管理費用上的一些爭議

蘇州物業費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較爲可靠的數據。

小區名稱 物業管理收費標準 每戶年物業費（若按面積則100平方米）

婁江新村 每戶每年36元

胥江華庭 米／平方/月　1.1元 1320元

新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元

敬文裏 每戶每年72元

華陽裏 米/平方/月 0.3元 360元

彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

彩香一村 每戶每年60元

以上大多不包括車位（若業主沒有專用停汽車場所）的費用。

城區200餘家物業管理企業，承擔着大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業費難收的尷尬。去年9月1日《物業管理條例》施行以來已有半年多時間，採訪中聽得最多、反響最強烈的話題是“物業費難收”與“管理不到位繳什麼費”。一些老新村，近年也紛紛成立物業公司後雖經改造整治，新村環境面貌大變，但仍然遭到物業費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現象時有發生。還有，小區物業公司從來未向業主公佈賬目。物業部門對此也有苦衷，深感無能爲力。小區業主不交物業管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業主委員會進行協商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認爲，物業管理正在逐步走向市場化，一方面物業管理部門的服務要到位，爲業主提供良好的物業服務；另一方面沒有業主委員會的要儘快建起業主委員會，選擇自己中意的物業公司來管理新村，讓業主委員會站出來替大家作主。

總之，事在人爲，相信在大家的努力下，蘇州居住小區的物業定會發展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。

八 社會實踐調查心得體會 ：

（一）英師1212 李燕青

八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區的物業管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當地命令禁止在小區的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家裏就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋爲生。還有一家殺雞的也是的。家裏情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白髮蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做着，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。

我們的調查過程不是那麼容易的 ，找到有關部門大多要實現預約打電話才行 ，特別是園區，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業的學長在那邊工作。調查之餘更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區，態度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。

爲了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對於都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區，作爲新納入的區域，有一些小區規劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。

通過這次幾乎是寬專業的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那麼多的業主及管理人員的接觸後，相信在今後的日子裏，我一定會努力學習，多積累點爲人民服務的本領。爲社會貢獻自己的一份微薄的力量！

（二）12城規（1）班 姚之浩

經過這些天的小區物業調查,我對小區物業管理的認識從感性上升到了理性.以前總會抱怨小區環境有多亂,基礎設施有多蹩腳,並且會把這些不好的現象統統歸結爲小區物業沒做好.其實物業管理是一件全民參與的事.物業管理部門只是起到一個主導作用.物業管理部門在小區中起到了一個大管家的作用.但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支,管家的主人要給予管家支持,這點支持不光是口頭上說說罷的,更重要的是主人和管家共同參(請繼續關注好 範文網)與家庭裏的各項日常事務.在小區裏,家庭的主人身份責無旁貸的由小區居民擔當.譬如說,小區要搞好衛生,必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方,倒完垃圾後,垃圾桶需要居民自覺關閉好.物業加大力度安排人員清掃道路,居民就要自覺不亂扔垃圾.再譬如,婁江新村收舊貨人員入境的問題,除了物業上要嚴厲阻止拾荒者進來,小區居民更應該”不去做那些人的生意”.

另一方面我覺得小區物業管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作.對於一些硬件上的問題,只有通過向上級反映才能得到改善.在同級部門中,小區居委會要和物業管理通力合作.物業上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合,需要居民有這種社區意識,家的責任感.而那些所謂責任感,意識的培養是物業管理的職責,除了一部分是居民自身的責任外,還有一部分是應該有居委會承擔起來的.現代社會中,居委會應該更積極的組織小區的精神活動,通過活動培養居民的社區意識.特別是一些老新村,小區自身硬件較落後,有些早期規劃和建設上的問題一時很難解決,更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區的物業管理當中,並以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足.

以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會,可能還有很多問題我們沒發現,我們的理解和建議也可能很多方面不合理,但我相信,只要我們從此關心起小區物業管理,隨着我們認識的不斷加深,我們終究會找出一條解決小區物業問題的出路的 .

(完)　

九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）

1 照片

2 調查問卷

十 社會實踐調查報告字數（不計空格和附加材料）： 共8186 字

第二篇：南通開發區住宅小區物業管理狀況調查報告

南通開發區住宅小區物業管理狀況調查報告

一、調查目的

鼎新開放以來，隨着我國國民經濟持續不變的增長，人民的生活水平也逐步提高，專業化的物業管理模式也隨之走進我們的生活。最近幾年來，在我的家鄉——南通經濟開發區，房地產的鼎力大舉開發已形成一個大行業（總建築面積約28萬平方米的星湖花圃、愛瑪花苑、紫荊花圃3箇中高檔室第小區及天星湖休閒度假區等等），這大大地滿足了人們改善居住前提的需求。然而，室第小區物業管理的問題也應運而生。

室第小區物業管理在我國方纔起步，並獲得快速發展，物業管理辦事爲泛博消費者的生活提供了利便,成爲商品房市場發展的重要組成部分獲得社會的認可。但我們不能否認，一些小區的物業管理中存在一些比較突出的問題,有些問題的發生造成爲了惡劣的影響。如今，業主、業委會、物管公司三者之間的關係變得越來越微妙，互相制衡、也要互相利用。作爲一個城市人，沒有人能擺脫這些繁雜的關係。

因此，爲了維護室第小區居民的合法權益，必須進一步瞭解物業管理中存在的問題，瞭解室第居民對物業管理的意見和要求，以便反饋給當局和有關部門，爲制定政策提供依據，同時也加強對物業管理公司的指導和監督，促進物業管理朝着規範化的管理方向發展。

爲此，我對相近的一個小區進行了一個詳細的調查，對存在的問題和矛盾作了認真的分析和研究，並就如何規範物業管理市場、改善小區生活居住前提提出了自己粗淺的整改意見。

二.調查方法

1. 本調查以問卷的形式，開展入戶調查。

2. 爲了透過表面現象，深切瞭解問題的本質原因，我訪問了各個小區的物業管理人員，同時在居民中也做了深切調查。

3.爲了讓報告更有真實性和說服力，我對居民所反映的一些突出問題進行了實地考查並覈實。

三.調覈對象：愛瑪花苑等高檔商品房室第小區2幢，富民新村等普互市品房、新開苑等經濟適用房室第小區共6幢。

四.調查人:趙奇諾(英師0512)

五.調查時間：2014年8月15日-8月25日.

六. 調查結果:

本次調查共發放調查問卷200份，回收187份，調查涉及到物業管理公司共有8家。

調查結果基本反映目前南通市開發區室第小區物業管理企業在管理、辦事、收費等方面的現狀，反映了業主們對物業管理的意見和希望。

調查中所發現的問題及原因分析:

一.收費問題:

在調查中，我發現，無論是業主還是物業管理人員，他們反映的最大問題都是物業管理收費。幾乎每個小區的物業管理公司都反映了收費難的問題，而給各小區居民的調查表最後統計的數據顯示，有43.1％的業主反映物業收費項目和標準沒有公示, 47.3％不清楚物業收費項目和標準；17.6％的業主反映物業亂收費。

業主爲自己申辯，拒繳物管費是物業事情不到位。物業爲自己申辯，事情做不好是缺少資金。

因此引發了糾紛事件：富民新村的50號樓業主不滿物業管理公司，而遲遲不交費。厥後那幢樓的糞便外延，居民要求物業給予解決，但物業以業主未繳管理費而拒絕。雙方吵得不可開交，在新聞媒體中暴了光。最後居委會出面調節了雙方，當局出資解決了問題。

一個小區的物業管理事情人員說去年一年的物管費只有7萬多元錢，收繳率僅爲41％；而小區物業管理的支出用度卻遠遠超過這個數字，如每一年1．6萬元的綠化養護費，2．1萬元的樂瑟清運費，物管人員的報酬（2個管理員每人每月900元，3個保鏢每人每月600元）等等。公司去年因此虧損了6萬元。業主認爲我們的保鏢人員太少，我們實在也是沒辦法，公司虧損哪裏還有錢請更多的保鏢。我們認爲，業主的物業管理費一定要繳，但是公司的管理也要進一步加強，只有這樣公司運作才能進入良性循環。而環境往往不是這樣理想，

一些業主因爲個人原因而拒絕交物業管理費，物業公司多次要求都沒回音，也就束之高閣了。卻不料，下一年有更多的居民不繳納管理費了。在我瞭解中一些人民說，他們上一年交了，而一些人沒交，也照樣獲患了相應的辦事，所以今年也要“享受這樣的待遇”。

這是什麼藉口，是什麼思想！不得不讓人感嘆現代人的道德思想存在緊張的問題！對於這類現象的出現，我認爲與當地的社會環境和業主本質有很大的關係，固然了物業管理的辦事方法和事情能力都有接洽關係的，所以還是要把提高國民本質放在首位！我們可以看到，無論是業主還是物業管理人員在道德本質上都存在這一定的弊端！提高人們的道德修養迫在眉睫，這就需要當局的力量，希望有關部門在人民中普及物業管理的相關知識，業主要明確個人的義務，消除“貪小便宜”等不健康思想，要把集體的利益放在首位。物業管理人員要提高自身修養，以“業主至上”的觀念爲社會提供優良的辦事。同時各街道辦事處和鎮當局要真正把物業管理納入社區管理範圍，以社區建設爲抓手，與創建文明小區、安全小區等事情結合起來。相關職能部門和新聞媒體要正確指導社會輿論，大家配合努力，建設一個和諧社會！

在我採訪一些老小區的居民時，發現一部分居民不同意引進物業管理，其理由就是不願意繳各類管理用度。他們也承認實行物業管理後，小區的面貌有改觀，但一聽說要收費，他們便找出各類理由拒付物業費。一名姓蔡的老大爺告訴我，過去物業等都是單位管，也不需要繳什麼錢；如果物業管理公司進來了，還需要交錢，每個月就要多支出幾十元錢，他認爲沒必要。我認爲這是人們思想意識上的問題，居民們還沒有費錢買辦事的意識。

二.辦事管理問題:

1.安全管理問題:

在問卷中，通過對小區安全保衛措施、環境衛生、房屋維修、小區綠化、車輛停放、事情人員態度、履行職務和責任等方面的調查，有四成多的業主對小區的衛生、綠化辦事評價比較好，其中，46.4％的業主認爲樓道及公用地區範圍的衛生狀況好，48.3％的業主認爲樂瑟桶及其周邊樂瑟清理好， 43.5％的業主認爲小區綠化好，

問題排在首位的是，有55.3％的業主不滿意小區的安全管理；其次是物業管理人員辦事態度，有47.3％的評價 “差”.三是房屋及公用設施的維護修理，有45.4％評價 “差”； 四是機車停放管理問題，佔到37.6％；五是履行職務和責任差，佔到21.5％。

在這裏,我想主要分析一下安全管理的問題: 物業小區安全防範是整個社會安全防範事情的基礎，抓好小區安全防範是當前實行網格化治安防控體系中的重要一環。諸多安保措施的不落實，直接造成爲了住戶對物業管理公司安保事情的不滿，最終大大降低他們對物業管理羣體辦事水平的認可度。

富民新村的施主任告訴我，在偌大的社區裏偷盜現象以前是經常發生的。主要是因爲門衛管理太放鬆，以前保鏢年齡遍及偏大，辦事效率底。厥後換了年輕的，但偷盜現象還是屢見不鮮。施主任說主要是年輕人無責任心，事情不塌實。最後改成由派出所接管，明顯現在的治安環境獲得有效的改善。

總結各小區所反映的環境,從總體上看造成這些小區案件高發的原因有: 有個別物業管理公司的領導經常強調客觀原因，對小區的治安狀況沒有導致高度正視，不分析、研究發案原因，沒有及時採納有力措施堵塞防範漏洞;有些小區的物業管理公司管理模式沒有到達與時俱進的要求，管理手段相對於滯後，造成治安環境複雜化; 有些小區只看重小集體利益，對門前治安“三包”事情沒有落到實處，致使小區周圍成爲了治安死角，使業主容易遭到損害。這裏可以看出,我們的市場呼喚物業管理的安保設施智能化、安保隊伍專業化、安保事情規範化。

2. 辦事態度問題

本次調查被訪者遍及認爲辦事態度不好。有被訪者反映：“他們態度一好，我們住戶心裏也舒坦，就是物業管理上出點小問題，我覺得都是可以理解的，誰不犯點錯。”“重要的是在協商的氛圍中把問題解決好。”

本次調查中，我們看到有20.3%的人認爲物業管理人員的態度好，有33.1％的人處於中立狀態；有46.6％的人認爲物業管理人民的辦事態度不太好甚至是非常差。這反映了物業管理行業的市場化運作機制尚未健全，物業管理尚未真正形成市場準入機制。不少物業公司與房產公司是“父子”關係，具有先天性的感情偏差，提供物業辦事往往站在房產商的角度，並不真正爲業主着想。部分物業公司由房管所轉制而來，“牌子”變了“腦子”沒有變，體制轉了機制沒有轉，爲業主辦事的意識不強，辦事態度惡劣，造成爲了一些本來完全可以避免的糾紛事件的發生。

三.業主委員會問題:

在調查結果中，我們驚訝的發現有11.2%的業主對業主委員會不瞭解，有46.7%的認爲業主委員會起不到任何作用。“當時就說讓我們選，沒什麼候選人，名字輕率寫。我們對小區住戶不熟悉，就只好寫自己認識的人了。厥後我們一直沒有看到關於業主委員會成立的公示，也從未參加過什麼業主大會，哪幾個人是委員，誰是主任都不清楚。”這是在採訪歷程中，一位胡先生回憶告訴我的。

業主委員會現實運作有難度，這已經是個十分明顯的問題，有不少業主委員會只是花架子，我們發現，業主委員會組建和運作缺乏有效的管理和監督約束機制，業主委員會對自己有什麼樣的功能和作用不明確。同時，在和一些業主委員會的成員的談話中發現，小區的業主委員會竟然大都是義務辦事。我們都知道業主委員會的經費來源，一般是從小區公共財產的謀

劃收入中留用，另外有一小部分是從辦事費中按規定比率提留，或向業主單獨收取。總體上，人們認爲業主委員會基本盡職。我個人認爲義務辦事有一定弊端，一些業主委會可能因此沒有積極性，有時候容易發職業委會因爲利益與物業公司纏磨在一起，對業主權益不利。

四.知情權問題:

業主對小區公用部位、設施、場地謀劃使用和謀劃收益的知情權沒有獲得充分保障. 調查結果顯示：有87.4％的業主反映對於小區公用部位、設施、場地謀劃收益及用途沒有知情權. 如此高的比例說明《物業管理條例》在人們生活中並無獲得很好的落實，存在着漏洞和死角。物業管理公司在涉及到與業主根本利益有關的經濟問題上，褫奪了業主的知情權。但不可否認，一些社區問題的引發並不是物業管理的不到位，而是由一些其他原因直接導致了不滿和糾紛的產生：

在一些高檔的室第區，開發商一味的追求小區表面的華麗，只考慮自己的利益，不考慮環境問題以及居民的長遠利益。物業管理人員告訴我一些問題是開發商遺留下來的，而業主們把責怪轉移到物業公司頭上，物業公司也只能承擔許多額外的事情。好比前兩年，在愛瑪花苑就發生過一件物業管理與小區居民的糾紛事件，原因是小區內的一條人工開發的河流。不少居民反映，當初還是看到有這麼一條幹淨的人工河纔看中該小區的，卻沒想到還不到兩年，原本清澈的河流變成爲了臭水溝，小區的環境質量沒了包管。而物業管理的事情人員認爲這是開發商的遺留問題，他們在開鑿人工河的時候，沒有考慮河流與外界的暢通，導致了死水的出現。兩邊都堅持自己的意見，最後在南通的“城市日曆”欄目中進行了暴光，這才平息了下來。固然最後小區的物業管理請了污水處理人員，解決了問題。

這裏我想說的是，房產公司在交付房屋時，購買者應查看其綜合驗收證（包括了綠化、環保、質檢、交通、社區等各類指標）如果沒有這一證明，業主可以不交物管費。同時，物業公司應明白有的開發商在售房時會過分吹捧，如果沒有導致注意，往往就要吃啞巴虧。這一方面要規範開發商的行爲；另外一方面物業公司要提高自我保護意識。

而在一些老小區，一部分老公房因長期缺乏修繕資金而得不到很好維修；又因爲歷史原因致使公建配套和設施不齊，給小區的保鏢、保綠、保潔帶來了不便。最爲突出的是小區進出口較多、無法實行封閉管理，爲物業管理帶來很大難度。這些歷史遺留問題既緊張阻礙了物業管理的健康發展，又引發不少住戶的不滿情緒。

建議：

對於當局：

希望當局有關部門加強對物業管理企業的教育管理。行政管理部門加大對物業管理企業落實《物業管理條例》、《物業辦事收費管理辦法》、《物業辦事收費明碼標價規定》環境的監督檢查，針對存在問題督促企業及時整改。行業管理部門或行業協會進一步制定完美相應

的規範化管理標準。明確物業企業、業主委員會和業主的責權利，建立物業管理企業信用體系，加強企業自律，全面提升物業管理水平，推進行業健康、協調發展。 發揮物業管理行業協會作用，對物業管理企業進行教育培訓，規範企業謀劃行爲；收集、反映業主的意見、建議，傾聽企業的呼聲，向當局部門提供有關物業管理行業發展的政策性、建設性意見。同時，要進一步提高思想認識，切實把物業管理列入當局事情的重要議事日程。物業管理既是一項社會性的系統工程，也是一項民心工程。物業管理關係到泛博人民人民的親身利益，應當導致區當局及其各職能部門的高度正視。如果這些問題不解決好，會引發許多社會矛盾，影響社會不變。因此，要把居住物業管理作爲貫徹“三個代表”重要思想的具體實踐，把這項“民心工程”作爲推進我區城鄉一體化進程的重要內容，擺上各級當局事情的重要議事日程。採納切實有效措施，使我區的物業管理走上新臺階，開創新局面。

對於物業管理公司：

首先要明確，業主滿意是物管企業品牌建設的基礎，業主的認可和忠誠是企業真正的焦點競爭力之地點。其次要落實步履，物業管理企業應保障業主的監督權，依照物業辦事合同履行職務和責任。要保障業主的知情權，公開物業管理辦事收費內容，同時提供優質的管理和辦事。要進行職務和責任權限，加強組織領導，成立業主滿意度調查事情組，及時了業主的意見，爲包管調查的科學性，針對不同調查目的和項目個性，最佳分別設定不同的檢測評定事項，並設計不同形式的多份業主滿意度調查表。同時，要看到，隨着科技的前進，室第的智能化也不斷進級。而在物業管理辦事中，安保接洽千千萬萬業主的生命財產安全，因此是不容忽視的重要辦事內容。一些小區除了採納傳統的保鏢遊弋、保鏢門崗措施外，還採納紅外線周界報警、電視監控、家庭緊急報警、可視對講等智能化的安保設備和措施。這樣能有效的包管業主的生命及財產安全，提高了物業管理的水平。另外，隨着生活水平的提高，住戶已經遠遠不能滿足於安保、保潔／綠化和設備維修等比較基礎的物業管理辦事，有鑑於此，物業管理公司應積極組織社區聯歡、電影放映、搭臺唱戲、球類比賽等文體活動，豐富人們的業餘文化生活，同時促進了物業公司與住戶、住戶與鄰里之間的感情交流。

對於業主：

首先業主要提高加強法律意識，提高自我保護的能力。入住前，認真閱讀物業管理公約和物業管理合同，穩重簽訂相關法律文件。儘量加快成立業主委員會，積極參與小區的管理和監督，充分表達自己的意見，促進物業公司不斷改進辦事，提高業主委員會的權威和地位，發揮其應有的作用。 同時要進修瞭解相關的法律法規，有效的履行知情權和監督權。樹立正確的消費觀念，遵守小區公約，養成良好的行爲習慣，在享受物業辦事的同時應當交納合同約定的用度。產有生命的物質業糾紛時，應通太小區的業主委員會與物業管理企業進行溝通或其他合法途徑解決，包管小區社會秩序的不變。

對於業主委員會：

業主委員會是在物業管理地區範圍內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。如果沒有業主委員會，就意味着業主落空了參與小區管理的權利，同時落空一個與物業管理公司溝通的平臺，對於消化解決內部矛盾十分不利。所以每個小區應加強業主委員會的建設和管理.業委會要維護全體業主的合法權益，定期召開業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施環境。選聘或者解職物業管理企業，負責物業維修基金的籌措聚集、使用和管理。總結：

隨着城市建設尤其是城鋪面房產建設的快速發展，物業管理與辦事的重要性日益顯現，無論是物業管理企業自身，還是消費者、開發企業、相關當局部門等，都對物業管理投入更多的注意力。

在整個調查歷程中，我更深切地瞭解了“物業管理”。不可否認，我們看到了物業管理作爲一個新生行業，在其發展歷程中，存在這樣那樣的問題和矛盾。而這些問題和矛盾既給人們的生活造成爲了很大的困擾和不便，同時也影響了我市住房市場的良性發展，更影響了社會的不變和團結。

在這裏，我想指出的是法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完美等諸多因素在緊張影響着物業管理行業的發展，所以我呼籲社會要培育物業管理市場，規範物業管理行爲，提高管理辦事質量。

我堅信，隨着法律條文的完美與管理、辦事項目的增加，物業管理市場將會更加規範，住戶也會獲得更大的利益。物業管理事業的發展必將在爲居民創造整齊、文明、安全、生活利便的居住環境等方面發揮重要作用，促進民主社會主義和諧社會的構建！

第三篇：北京市居住小區物業管理辦法

北京市居住小區物業管理辦法(1995年市政府第21號令)

北京市居住小區物業管理辦法（1995年市政府第21號令，根據1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改） 物業管理處

第一條 爲了加強對本市居住小區的物業管理，保障居住小區房屋及其設備和公共設施的正常使用，創造清潔優美、舒適方便、文明安全的居住環境，根據國家有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市行政區域內按照城市規劃建設、配套設施齊全並達到一定規模的居住區、居住小區和危舊房改建區（以下統稱居住小區）。別墅和高級公寓的物業管理辦法另行規定。

第三條 新建居住小區必須按本辦法的規定統一實行物業管理。本辦法施行前已經驗收交付使用的居住小區，應當依照本辦法逐步實行物業管理。

第四條 本辦法所稱物業管理，是指居住小區的物業產權人、使用人委託物業管理企業對房屋及其設備以及相關的居住環境進行維護、修繕和服務的活動。

第五條 市和區、縣房屋土地管理機關主管本行政區域居住小區物業管理工作。

第六條 本市規劃、工商行政管理、物價、環境衛生、綠化、市政、公安等行政管理機關和居住

小區所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區的物業管理工作進行指導和監督、檢查。

第七條 居住小區的開發建設單位必須按照規劃要求配套建設相應的設施。居住小區經綜合驗收合格後，開發建設單位方可向居住小區物業管理委員會辦理移交。居住小區的綜合驗收，應當有區、縣人民政府和街道辦事處參加。居住小區綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉規劃委員會、市城鄉建設委員會制定。

第八條 居住小區已交付使用並且入住率達到50% 以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會。物業管理委員會由居住小區內房地產產權人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。居住小區開發建設週期較長的，在物業管理委員會成立之前，由該居住小區的開發建設單位負責物業管理，並可選

擇物業管理企業進行前期管理。物業管理委員會成立後，由其決定物業管理企業的續聘或解聘。

第九條 物業管理委員會代表和維護房地產產權人、使用人的合法權益。物業管理委員會在房屋土地管理機關及有關行政管理機關、當地街道辦事處的指導監督下，負責制定物業管理委員會章程，選擇物業管理企業，監督居住小區物業管理工作的實施，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行管理工作。

第十條 物業管理企業必須經房屋土地管理機關資質審查合格，向工商行政管理機關辦理註冊登記後，方可接受委託，承擔居住小區的物業管理。

第十一條 物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委託，承擔居住小區的物業管理。物業管理企業應當與委託單位簽訂委託管理合同。合同應當明確委託管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、監督檢查和違約責任。合同簽訂後，由物業管理

企業向所在地的區、縣房屋土地管理機關備案。

第十二條 物業管理企業的權利：（一）依據物業管理合同和國家及本市的有關規定對居住小區實施物業管理；（二）依據物業管理合同和有關規定收取物業管理費用；（三）勸阻、制止損害他人物業或妨害物業管理的行爲；對造成的損害，有權要求賠償；（四）要求物業管理委員會協助管理；（五）選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務業務；（六）從事物業經營或開展其他多種經營和有償服務。

第十三條 物業管理企業的義務：（一）全面履行物業管理合同，對產權人委託管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務；（二）接受物業管理委員會和居民的監督；（三）重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定；（四）接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督；（五）發現違反法律、法規和規章的行爲，要及時向有關行政管理機關報告。

第十四條 居住小區物業管理的啓動性經費由該居住小區的開發建設單位按照建安費２％的比例，一次性交付給物業管理委員會或物業管理企業。居住小區的房地產產權人應按委託內容，每年向物業管理委員會或物業管理企業支付物業管理費用。物業管理企業開展物業及多種經營和服務的收益，應主要用於補充居住小區物業管理費用。

第十五條 房屋使用人應當遵守有關物業管理規定，按照規定使用房屋和其他公共設施，交納有關費用，自覺維護小區內正常的生活秩序和管理秩序；有權要求物業管理委員會對服務不好的物業管理企業進行更換，有權對妨害小區管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行爲進行勸阻、制

止和舉報。居民入住時，應當與物業管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規定的義務。

第十六條 房地產產權人或使用人違反本辦法規定，有下列行爲的，物業管理企業應當勸阻、制止並向有關行政管理機關報告，並有權要求其恢復原狀、賠償損失：（一）擅自佔用居住小區內的公共場地或者改變其用途的；（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，損毀設施、設備及有其他危及房屋安全行爲的；（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意佔用綠地或破壞綠化，污染環境，影響居住小區景觀，製造噪聲擾民的。

第十七條 物業管理企業違反本辦法，有下列行爲之一的，房地產產權人和使用人有權向物業管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映；物業管理委員會有權予以制止並要求其限期改正，對給產權人或使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節嚴重的有權解除委託管理合同：

（一）房屋及公用設施、設備修繕不及時的；（二）管理制度不健全、管理混亂的；（三）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；（四）擅自改變房地產和公用設施用途的；（五）其他不履行或者不完全履行物業管理合同及本辦法規定的義務的。

第十八條 未經房屋土地管理機關的資質審查而擅自承攬居住小區物業管理業務的，由房屋土地管理機關責令其限期辦理資質審查；逾期仍不辦理的，對其處以2014元至2萬元罰款，並責令其停止對居住小區物業的管理。

第十九條 因物業管理企業管理不善，造成居住小區物業及其居住環境狀況惡化的，由房屋土地

管理機關予以警告、限期改正、處以5000元至3萬元罰款、 降低資質等級、註銷並收回資質合格證書。

第二十條 開展物業管理和多種經營、服務所需收費的項目、標準由市物價局和市房屋土地管理局制定。

第二十一條 本辦法執行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責解釋。

第二十二條 本辦法自1995年10月1日起施行。

第四篇：居住小區物業管理方案g

物業管理方案（草案）

根據“金梨苑”居住小區的設計特點，現擬定小區”物業管理方案”。

一、“金梨苑小區”物業概況 “金梨苑小區”位於西工區紗廠東路西段北側，東近解放路，西接紗廠路十字路口，地理位置優越。總建築面積約萬平方米，規劃容積率：建築由多層花園樓房和諧佈局。佔據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。

二、管理檔次及服務標準

根據“金梨苑小區”的實況，我處確定金梨苑小區物業爲中檔管理。其服務標準如下：

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理並有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達98%以上。

（三）建立落實保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高於1%

（四）物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。

（五）常規性公共服務。

1、房屋管理及維修養護

（1） 棟號、樓層、房號等標誌明顯。

（2） 物業外觀完好、整潔、外牆無脫落，無亂貼、亂塗、亂畫現象。

（3） 空調安裝統一，防護網安裝統一。

2、共用設備管理，保證設備良好，定期保養無事故隱患。

（1）供電系統。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

（2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統。設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統。停水提前1天通知；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設備房無積水、浸泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，並無長時間停水。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規範，處理突發事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

（3）停車位停放整齊，場地整潔。

（4）危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。

（5）聯繫羣衆，搞好羣防羣治。

（6）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

（1）環衛設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，樓梯、扶欄、天台、屋面等保持潔淨，共用場地無紙屑、菸頭等廢棄物。

（5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、菸頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到98%以上。

三、擬採取的管理方式

“對物業進行嚴格管理，爲業主提供優質服務”是本物管處的根本理念。

（一）標準化管理

本物管處從房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化，均實施全面的、標準化質量管理，使物業管理行爲向規範化靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使業主滿意、物業信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協調能力是物管的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。爲此，本物業專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答覆業主疑問、發展與業主的良好關係。同時，鑑於物業管理是一項具體、繁瑣的業務，要求管理人員親力親爲，實行走動式管理，親臨服務一線，直接瞭解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。

四、爲物業管理所配置的人力、物力資源

人員設置

根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積萬平方米計算, 金梨苑小區管理處擬設置工作人員人。

職位人數負責內容

管理主任1人負責總體工作安排

樓管員2人 負責裝修監管 抄水錶購電 收費

保潔員1人

保安人員 4人 負責門衛、崗亭、車輛出入、巡邏

金梨苑小區小區物管處

二〇一四年十一月十九日

第五篇：江陰市住宅小區物業管理狀況的調查與思考

江陰市住宅小區物業管理狀況的調查與思考

近年來作爲新興服務產業的小區物業管理，也是現代化城市管理中的新型課題。由於與百姓生活息息相關，引起了社會的廣泛關注和思考。江陰作爲現代化的港口城市，瓊樓玉宇，綠水環映，小區樓盤羣星閃耀，其物業管理的狀況如何？百姓的參與度如何？帶着這些思考，筆者對我市城區住宅小區的物業管理現狀進行了一次走訪、調研。

現狀

2014年江陰在城區的一些高檔的商品房封閉住宅小區開始引入現代化、專業化、市場化的物業管理的小區服務模式，管理面積在120萬平米左右。幾年來，江陰的住宅物業呈現快速、健康、發展的良好態勢。實行物業管理的區域範圍，由過去的新建商品小區延伸到了經整治的老小區、拆遷小區，城區物業覆蓋率由2014年底的15%增加到目前的43%。達到了700多萬平米。物業管理企業整合、裂變、擴張步伐不斷加快。目前江陰共有物業管理企業33家，其中本地企業27家，外地企業6家。二級資質企業3家，三級資質企業26家，臨時資質4家；物業管理小區119個，其中封閉小區92家，成立業主委員會56個，出現了一批管理規範，服務優良的物業管理項目，被建設部、省、市評爲優秀項目的共17個。飛虹苑、江南華都等住宅小區成爲我市物業管理的精品和城市建設的亮點。可以說，江陰的小區物業管理從無到有，從小到大，短短几年，規模效應不斷凸現，取得了長足發展。

一是完成體制轉型，增強物企行業競爭力。推動物業企業轉型，實現監管分離是物業管理市場化的重要體現。以前物業企業大都爲房產開發公司下屬企業或子公司，建管合一，物業交接不完整，子母公司不分，帳目混亂，嚴重影響物業企業專業化、市場化發展。對此，我市房產主管部門，指導企業以建管分離爲原則，物業企業從原房產開發公司獨立出來，實現“母子分離”，獨立覈算，形成了一批專業化、品牌化、規模化的現代物業企業。比如我市的建設物業、大橋物業等，促進了房地產業的細分組合、實現了小區物業的專業分工和優化發展。同時在小區前期物業管理中實行招投標制度，積極引進上海陸家嘴物業公司等一些外地知名品牌的優秀物業企業參與市場競爭，帶動和提高本地物業企業的市場競爭力，促進了江陰小區物業的發展。面對激烈的市場競爭，江陰本地物業企業加大資金、技術人員投入，提升物業管理服務檔次。大橋物業、凱發物業、建設物業紛紛開展資質升級和誠信企業建設，華惠、長博等物業企業開展了貫標認證工作，這些達標創優的活動使企業的管理水平和品牌效應得到了明顯提高。江陰物業管理行業整體競爭力邁上了一個新的臺階。

二是多措並舉，逐步實現物業管理的全覆蓋。江陰的小區物業管理起步在城區高檔商品房小區。爲擴大物業管理的覆蓋面，全面推行住宅小區的物業管理，江陰除在城區商品房小區普遍實施物業管理外，還在經濟適用房小區、安置拆遷小區實行物業管理服務，鄉鎮商品房小區的物業管理也在穩步推進，試點運行。市委、市政府爲改造人居環境，投入巨資，

對城區的老小區進行綜合性的改造。爲切實把好事做好，實事辦實，落實長效管理機制，由市房管部門牽頭，組織指導小區規範選舉產生業主委員會，選聘物業管理公司，實施小區物業管理。目前我市實施老小區改造和正在進行的老小區改造項目小河二村、虹橋四村、文定四村、花園三村（南北區）均實施了專業化的物業管理。生活環境良好。通過各種舉措，城區物業管理面積不斷增加，達到了700平方米，形成了全方位廣覆蓋的物業管理體系。

三是完善制度，營造了物業發展的良好的政策環境。物業的發展離不開良好的政策環境和配套的制度措施。爲適應形勢的發展需要，江陰市政府先後下發了《江陰市物業管理實施辦法》、江陰市住宅維修資金管理辦法》、《江陰市住宅裝飾裝修管理辦法》、住宅區物業管理用水執行民用水價》等文件。針對前幾年房產開發與物業管理嚴重脫節，開發量與物業管理覆蓋面不成比例的實際，從2014年開始，對商品房銷售實行了“三個必須”的硬性規定。即必須落實專業化的物業管理，必須按照千分之三的標準提供物業管理配套用房，必須按標準交納房屋維修資金。否則不予辦理銷售許可證。從源頭上嚴格把關，確保物業管理落到實處。爲進一步鼓勵、支持物業企業，市政府還撥專款對拆遷小區中的空置房實施經費補貼，對優秀物業管理小區和優秀物業管理企業、個人實施獎勵。通過一系列重大活動和激勵政策，有力地推動了物業管理工作的快速發展。

思考

近年來我市的住宅小區物業管理雖然取得一些成績和發展，但是存在着一些突出的矛盾，還是有一些值得思考和反思的地方。

一、物業企業處境艱難，小區棄管現象出現萌芽。目前我市單純從事住宅物業管理的企業大部門處於虧損狀態；一些沒有開發商作經費補貼的物業公司有的已主動歇業，整個行業面臨招工難，招聘和留住優秀員工更難的困境。東方明珠、五星花園、南方小區等住宅小區先後發生物業棄管現象，即使是桃源居、明雅居這些高檔小區也開始出現了棄管傾向和萌芽。從表面看，物業企業面臨我市消費水平高、勞動力成本高、物業管理收費標準低，拆遷小區和老小區收繳率低等因素影響，入不敷出。但進一步從深層次看，其運行的不規範、服務不到位，也是造成業主投訴多、物管費收繳率低的根本原因。

1、法律程序的不完備，物業收費標準合理性受到質疑。

根據《物業管理條例》的規定，小區業主委員會的籌建權由縣市一級房管部門負責，江陰進一步細化，實行屬地化管理，在《江陰市物業管理實施辦法》中明確規定，在市房管部門的指導下，由社區具體負責籌建，但實際過程中，小區業主委員會選舉大都由開發商和物業公司牽頭並具體負責選舉事務，社區僅象徵性到場監督、蓋章。再加上江陰小區業主委員會選舉是實行業主大會直接選舉的制度，操作性不強。在實際操作中不到位現象經常發生，受到業主的質疑較多。據瞭解在目前全市56個備案的業主委員會中由社區全程負責的僅有16個，其它40個由物業組織具體操作，社區蓋章認可。此外，按照法律規定，小區物業管理收費有兩個要件。一是由物價部門根據物業企業的資質和提供的服務項目確定收費的基

準。二是小區業主委員會根據小區實際與物業企業協商最終收費價格，並簽定物業管理合同。而根據法律規定，作爲重大事項的物業管理費的收繳標準應由業主大會決定，至少應該張榜公示。但在實際生活中小區業主委員會都沒有在簽定物業合同之前進行張榜公示，好的小區也只是收繳物管費（通俗做法，服務半年後收費）之前幾天進行公示。這些程序的不完備造成物業企業即使收不到費也無法通過司法訴訟維護自身權益。

2、物業服務不到位，物業費收繳率低。

按照國家規定，小區實行物業管理是全面的管理。但是目前我市收繳率低的老小區、經濟適用房、普通商品房物業公司主要提供保安和保潔兩個項目，保綠工作簡單化、業餘化，收費標準與社區敞開式小區自治服務差距較大。再加上小區門口車輛隨意進出，保潔不到位，以及偶然發生的偷盜現象也加劇了業主的反感，引起強烈反響和反彈，少交或拒交物業費。目前江陰小區物業的收費狀況是：高層住宅每月平均1.2元/平方米、多層住宅平均每月0.5元/平方米；社區管理的保潔費每月每戶2元，綠化由園林局負責專業養護，無償提供。此外小區停車難、通行難、排水不暢、違章率高等因素也影響物業的收費，需要物業企業及時協調解決。目前在高檔住宅小區，管理服務到位的，收費率較高可達到95%，普通小區收費率達到70%，老小區、拆遷小區收費率連50%都不到，鄉鎮拆遷小區則是物業收費的盲點。小區低收費率的蔓延，造成物業企業的虧損，物業企業的艱難，又影響了物業服務的水平，從而形成反覆惡性的循環。。

二、小區規劃不盡合理和開發商遺留問題引發的矛盾較突出。近年來一些新建的商品房小區雖然品位、檔次較高，但業主入住後因規劃設計上的缺陷引發的矛盾較多。如沿路店面房對小區業主的影響，地下車庫停車難，排水不暢等問題引發業主對物業企業的誤解和不滿。特別是拆遷安置小區由於標準低、時間緊、安置任務重，小區環境普遍不如商品房。這些都對物業管理帶來了難度和挑戰。

另外由於開發商在前期物業的移交中，對小區配套設施、圖紙資料等檔案移交不完整、不徹底、不及時。少交、移用、佔用配套設施的情況也時有發生，業主反響強烈。雖然我市早在2014年就制定了《新建住宅配套設施、圖紙資料驗收交接暫行辦法》，但由於前期物業公司對開發商無約束力，相反物業公司還因經濟利益的因素有求於開發商，這就造成了物業移交的執行難。最後引起物業主對物業企業不作爲的不滿和誤解，解聘物業企業，重起爐竈，清理移交也就成業主們的選擇之一。

三、政策法規的滯後，亟待完善。近年來，我市雖然制定了以《物業管理實施辦法》爲主體的一系列物業管理方面的政策法規，但有滯後和不完善的地方比如對社區自治物管小區的收費政府沒有規定，報批申請不予受理；還有省、市均出臺了住宅區停車服務收費標準和物業收費管理辦法，但我市至今尚未制定相關辦法。由於地方法規政策的不配套，增加了小區物業管理的難度。

發 展 對 策

一、理順物業關係，探索業主代表制度。

小區物業管理是現代城市管理中出現的新型課題，許多關係極需理順，需要結合我市實際不斷探索和創新。

1、依法理順社區居委會、業主委員會和物業企業的三者關係，形成良性互動的物業關係。

首先是社區居委會與小區業主委員會的關係。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，但從權力的基礎來看，兩者存在着差別。業委會的自治基礎在於私人產權，是物業的專業自治；居委會則是一種以社會互動爲基礎的自治組織，而作爲社區自治的核心，居委會的自治更應該是全面的自治。因而在實際運作中，業委會和居委會的職責關係多有交叉，雙方實際管理體制範圍難以確定也是在所難免的。但是從立法的角度來看，居委會和業委會是指導與被指導、監督與被監督的關係。一方面居委會僅僅是監督者，被監督者可以藉機不告知監督者，以“事實”使監督形同虛設。另一方面有些居委會沒有擺正監督位置，成爲業委會日常事務管理的參與者，久而久之，弱化了業委會的管理職能；或者不予監督，聽之任之。從我市的實際情況來看，更多的是社區居委會的責任和意識不強，還沒有把物業管理工作真正納入工作的範圍，大多數充當了裁判員、評論員的角色，目前小區業主委員會的籌建情況就充分佐證了這一現實。因此筆者建議一是房管部門制定社區居委會對物業監督、整改的剛性措施，二是民政部門應明確把社區居委會對物業指導、監督列爲社區自治權的一種，並加以監督考覈。三是管理區和社區自身要從維護居民利益的角度，轉換角色，擺正位置，切實抓好本轄區的物業管理工作。要發揮資源、人才、管理方面的優勢，廣泛宣傳物業管理，引導業主增強參與意識，指導業主委員會開展工作；深入瞭解情況，及時協調解決物業管理糾紛，監督物業管理行爲，使物業管理與社區管理始終處於互補、互動，良性發展的軌道。

其次是業主委員會與物業企業。依照法律規定，業主委員會和物業企業是委託代理關係，或者是聘用合同的契紙關係。小區物業管理好了，物業企業就接着幹；幹不好，物業企業就面臨解聘。但在現實中一些不規範小區，物業企業操縱業主委員會選舉，暗中選定幾個業主作爲業主委員會的委員，從而出現“管家操縱主人”的可笑現象。從而造成物業企業只注意重點拉攏、服務好這幾個委員，而忽視了廣大業主的需求；加上業主委員會運作難、運作不規範，“名存實亡”，引起了業主的非議。因此如何使業主委員會真正規範起來、運作起來，認真代表廣大業主履行職責，督促物業企業全面、優質地按約服務，這是我市有關部門應該認真思考的問題。此外業主委員會的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了業主委員會作爲業主公共利益的願望表達和權力確認的功能的發揮。而美國的業委會一般以公寓名註冊一個非盈利機構，以此機構到銀行開戶。業主交的物業費是不進物業公司帳戶的，而進小區帳戶，由於其財務進出不以盈利爲目的，是免稅。比如小區地面停車場的收入，就因歸屬的不明和無小區獨立帳戶，而大多數情況下被物業公司收入囊中，貪爲己，這已經成爲目前業主的爭議關注的最大熱點。

2、探索建立業主代表制度，形成完善的自治制度。

根據《物業管理條例》規定，業主大會是小區物業自治的最高機構，成立業主委員會需召開業主大會。涉及物業重大事項必須召開業主大會，在現實中，由於業主大會的可操作性不強，特別是在大型住宅區要召集幾百甚至上千人開會實屬不易，很不現實，自治成本很高。因此在北京等地開始引入業主代表大會制度，業主代表大會作爲業主大會的常設機構，小區日常事務有決策權，但沒有執行權；業主委員會作爲業主大會的執行機構，對物業管理具體事務有決策權和實施權。這樣一來運作方便，並有效地解決了“誰來監督業委會”的令人困惑的問題，在一定程度上防止了業委會委員越權、失職或爲了實現個人的利益損害業主利益的行爲。當然，這裏有一個法律依據問題，《物業管理條例》沒有實行業主代表大會的明確規定。但筆者認爲條例既然賦予業主大會作爲物業自治的最高決策機構，決定所有小區物業事項，那麼業主代表大會只要獲得業主大會通過獲得其授權就有了合法性，況且還有重大事項由業主大會制約。另外在江陰公佈的《物業管理實施辦法》中就有業主代表大會的提法和規定，只是沒有代表產生的具體辦法。因此筆者認爲在江陰實行小區業主代表大會制度還是有其法律基礎的，可以試行。

二、規範服務，推行管理公示制度。

目前我市住宅小區物業管理遇到的收費難、管理難說到底最大的問題是物業管理的不規範和不透明，從而造成雙方的相互猜疑和不配合。因此筆者認爲小區物業管理也應象村務公開、社務公開一樣，對物業企業提供的服務項目、收費的標準、國家的規定及時、全面、真實地在所在服務區域張榜公佈，接受業主諮詢、監督。對除物業費以外的收入如地面停車費的收取與支出、小區配套設施的維修等財務狀況要在年終予以公示，使業主“明明白白交費，清清楚楚享受”。

三、提高拆遷小區、經濟適用房的建造標準，爲物業管理創造良好條件。

首先要從根本上轉變拆遷小區、經濟適用房和商品房建設的雙重標準，必須從嚴格整體規劃設計、保證房屋施工質量入手，嚴把工程建設質量關。其次改變拆遷小區邊建設、邊安置的應急式做法，實施嚴格的驗收制度，保證通過供水、用電、燃氣、通訊、廣電、消防、園林綠化、市政公用、郵政等部門驗收合格後才交付使用。此外，對老小區整治要重點解決羣衆迫切需要解決的熱點難點問題，水錶分戶，燃氣進戶等需要開挖路面的工程一定要在改造工程中同步實施，一次到位。管線入地、停車位、活動場地，社區管理用房、物業用房等都應綜合考慮，因地制宜。小區封閉和落實物業管理都應全面到位。

四、進一步加大政策扶持力度，營造良好發展環境。

根據我市物業管理的現狀，借鑑外地的一些做法，政府要出臺“放水養魚”的優惠政策扶持物業企業發展。對普通住宅區的物業管理費免徵營業稅或先徵後返；住宅區的公共用電應按民用價格收取；對老住宅推行物業管理後，其綠化、保潔、路燈費用繼續享受原來財

政補貼的優惠；對拆遷安置小區要制定一定的過渡期由政府財政買單。還有要統一商品房小區的綠化養護標準，解決目前同一情況的綠化，有的交給園林局負責養護，有的由物業公司養護的不同標準所引發的矛盾。要儘快出臺與上級文件相配套的物業管理收費辦法，明確各類收費標準，便於物業公司操作和業主監督。

總而言之，要進一步通過政策性的扶持，切實解決物業管理髮展過程中的一些突出矛盾，爲物業管理營造良好的發展環境。