關於全區老舊小區整治和長效管理情況的視察調研報告

各位主任、各位同志：

根據區人大常委會年度工作安排，本月上旬，我委組織部分區人大代表在常委會於正亞副主任的帶領下，對全區老舊小區整治和長效管理情況進行了視察調研。視察調研組實地察看了先鋒街道小海新村三期項目實施現場，召開了座談會，聽取了各個街道和相關部門的情況彙報。現將有關情況彙報如下：

一、基本情況

我區作爲鹽城市區的主板塊和老城區，在市區範圍內共有住宅小區624個，其中建於1998年前的老舊小區有446個，總建築面積738.48萬平方米。老舊小區實施市場化管理的僅34個，佔老舊小區總數的7.6%；單位自管的老舊小區有149個，佔老舊小區總數的33.4%；目前仍處於無人管理狀態的老舊小區有256個，佔老舊小區總數的57.4%，總建築面積達441萬平方米。由於老舊小區建設標準低，又年久失修，基礎設施缺損嚴重，加之衛生、秩序無人管，因此髒亂差的現象比較突出，居民反響強烈，成爲全市創建文明城市的一個軟肋。

今年以來，我區將通榆新村四期、梅園新村、洋東新村東區、小海新村三期、開元小區、紡配組團及周邊、化纖廠家屬區等7個老舊小區綜合整治工作列入到爲民辦實事工程中。至目前，小海新村三期整治項目已正式開始實施，104間違章搭建已全部拆除，代建車庫已開始施工；紡配組團及周邊、開元小區整治項目已開工整治，梅苑新村項目即將開工；洋東新村東區整治項目已於開標，即將施工；通榆新村四期整治項目已發佈開標公告，並將於9月1日開標；化纖廠家屬區整治項目招標文件正在審覈，根據市整治辦意見，擬在該小區4號樓糾偏與加固工作實施後，再行啓動小區整治工作。

二、存在問題

（一）老舊小區綜合整治方面：一是整治工作需要協調的矛盾面廣量大。老舊小區綜合整治工作涉及羣衆切身利益。在改造過程中，部分羣衆提出大量個性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無相應資金支持。在無法滿足羣衆要求的情況下，推進工作受到不同程度的阻力，羣衆不配合、不理解情況時有發生，說服、解釋和勸解工作數量大、難度高。二是拆違工作難度大、進展慢。老舊小區由於建設年代比較長，居民法制意識淡薄，違章搭建、毀綠種菜、亂推亂放等問題普遍存在，個別業主爲了個人利益，非法阻礙拆除違章，給綜合整治工作帶來相當大的困難。三是整治方案几經反覆，給整治工作的進度帶來影響。老舊小區整治方案、招標文件、招標預算價需經市、區財政、審計、造價等多部門審覈，部門與部門之間的銜接有時跟不上，造成整治方案、整治概算一再修改，在客觀上也使得工程整體進度相對滯緩。整治工作涉及市裏面多部門，協調難度大。

（二）物業管理方面：一是物業費收繳矛盾突出。老舊小區的居民缺乏繳費意識，導致實施有效的物業管理難度很大。一些有物業管理的小區，由於物業服務內容與收費之間無統一行業標準，物業公司和業主雙方期望不一致，物業公司因物業費收繳不齊導致服務水平不斷下降，並容易形成惡性循環，物業公司與業主之間矛盾尖銳。二是業主委員會作用不明顯。業主大會、業主委員會是維繫物業管理市場完整性的重要主體，但我區尚有爲數不少的老舊小區因爲無人牽頭組織、缺乏經費、區域太小太零散等原因沒有成立業主委員會。就是已經成立了業主委員會的小區，由於缺乏對業委會有效的監督制約措施，其業主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協商、少數服從多數的議事原則很難實現。另外，居委會、業委會、物管企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有形成，社區管理和物業管理之間缺乏科學、有效的協調機制。三是物業服務企業資質偏低。從業人員整體素質不高，制約了物業服務行業的可持續發展。物業管理行業進入的門檻較低，相當一部分物業公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質人才，市場競爭力弱。不少物業企業用工組成主要是下崗職工、原開發企業的富餘人員或外來務工人員，而且大多是“50”甚至是“60”人員。由於普遍文化程度不高，加上工資待遇低，使得整個物業服務行業表現出缺乏敬業精神、專業技能低下、誠信度和公信力不強的狀態。

三、工作建議

1、發揮政府主導作用，有序推進老舊小區綜合整治。老舊住宅小區綜合整治作爲重大民生實事工程牽涉面廣，需要各方面齊心協力共同推進。首先要完善相關工作機制。政府應發揮主導作用，在對全區老舊小區摸底和規劃整合的基礎上，要建立上下聯動協調機制，及時研究解決整治工作中遇到的矛盾和問題。明確各自職責，重點維修小區道路和老化管道、修建自行車棚、設置垃圾箱、更換路燈、修建隔離柵欄，規範小區大門設置，引進物業管理。其次要爭取居民羣衆的理解和支持。積極引導羣衆參與到老舊小區改造的決策、實施過程，充分發揮羣衆實現自我治理、自我服務。

2、制定無物業老舊小區託底管理五年行動計劃，有序推進物業管理全覆蓋。一要強化組織領導。區、街道要成立住宅小區物業管理工作領導小組，主要負責研究決定物業管理重大方針、政策，部署物業管理重要工作，協調解決物業管理工作中的重點、難點問題。二要細化總體方案和年度計劃。在充分調查研究的基礎上，制定五年實施方案，明確每年完成的目標，並分解落實到每個街道。三要積極開展試點。探索不同的模式，逐步建立健全以市場運作爲主，以業主自主管理爲輔的長效管理機制。四要積極爭取市政府支持，建立經費投入保障機制。建立物業管理服務扶持基金，市、區財政每年安排補貼資金，主要用於：老舊小區改造經費；業主委員會、物業服務企業考覈和培訓經費；主城區城管進社區及物業糾紛調解員的人員經費等。五要加強宣傳教育和輿論引導。大力宣傳國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等相關政策法規，讓廣大市民瞭解政策，強化物權意識，強化責任意識和自律意識；引導廣大業主樹立花錢買服務的消費意識，切實增強履約觀念；引導廣大市民主動支持、參與物業管理活動，積極維護小區環境，努力營造人人關心支持物業管理工作的良好氛圍。

3、創新工作機制，促進老舊小區物業長效管理。一是健全物業糾紛調解工作機制。實行區、街道、社區三級責任制，有效解決物業糾紛；建立健全樓長工作機制，構建住宅小區樓長網絡，建立樓長制，由樓長擔當宣傳員、鄰里糾紛調解員和小區環境監督員，及時將居民對小區物業管理工作的意見、建議反饋到社區、街道物業管理辦公室，協調解決物業服務企業與業主之間的矛盾糾紛。 二是完善質價相符機制。進一步明確物業服務收費標準，物價、住建、城管等部門加強對物業服務企業的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監督檢查，對物業管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評。 三是建立業主拒交物業服務費的制約機制。對一些惡意拖欠物業服務費或經多次催交仍未交納的業主，支持物業服務企業向人民法院起訴；積極倡導機關事業單位人員、共產黨員帶頭交納物業服務費，對無理拖欠物業服務費的，通報所在單位予以批評教育並責令改正。四是建立物業管理行業監管機制。通過物業管理信息平臺，完善企業信用信息檔案，對違反物業管理相關規定或物業服務達不到服務標準等不良行爲進行信用評價記錄；進一步規範物業服務企業准入和退出制度，對有不良行爲並經整改仍不達標的物業服務企業，由主管部門對其不良行爲記入企業誠信檔案，並控制該企業在市區的投標行爲。建立培訓制度，提高物業從業人員的專業知識、專業技能和管理水平。

以上報告，供審議時參考。