某市城鎮保障性安居工程調研報告

一、近年來，城鎮保障性安居工程的基本情況

（一）總體概述

1、建設需求情況。本地從2008年開始城鎮保障性安居工程建設，本地符合住房保障條件的對象有****戶，佔當地城鎮人口的比重約48%，經過測算，約需建設****保障性住房和各類棚戶區改造住房。

2、規劃及完成情況。本地住房保障的總體規劃情況，截至2013年底，規劃目標已完成****套，解決了*****人口的住房困難問題。相對“十二五”期末，全省城鎮保障性住房覆蓋面到達到20%以上的目標，目前本地城鎮保障性住房覆蓋面已達到了25%，相對總需求，還需建設 ***套保障性住房和各類棚戶區住房，還有**** 保障對象的住房條件需要改善。

（二）投入情況

1、資金需求情況。根據建設需求測算和規劃情況，當地城鎮保障性安居工程資金2010年-2013年總需求爲56325萬。目前，財政資金補助*****元、企業等民間資金、銀行貸款、其他等實際投入*****萬，市縣財政補助政策目前按土地出讓金的5%用於配套保障性住房建設，預計資金缺口約*****萬元。填寫附表1。

2、按規定渠道落實資金情況。目前已從財政預算***萬、住房公積金增值收益提取***萬、土地出讓收益提取****萬等規定渠道落實城鎮保障性安居工程資金。

3、成本測算情況。***市***小區保障房項目總套數***戶****平方米，總投資12966萬元，其中上級補助資金6347.2萬元，其他資金6618.8萬元，單套成本約計10.13萬元。（詳見附表2）

4、融資貸款情況。城鎮保障性安居工程已成立***市保障性安居工程建設投資有限公司，作爲保障性安居工程融資平臺，現正在與省保建投合作並通過保建投與銀行協商及辦理手續。

（三）計劃完成及分配入住情況

1、建設及竣工情況。2010-2013年，本地保障性住房、各類棚戶區改造的建設****套及竣工8961套（詳見附表3）。

2、建設方式及建設佈局。公租房（含廉租房）、城市棚戶區的建設方式有新建、改建、購買及租賃的形式，主要採取新建，集中建設佔68%，分散建設佔32%。

3、申請保障性住房的具體條件（詳見附表4）。

①根據**政辦函【2009】159號文件、**政函【2012】72號文件規定，申請廉租住房租賃補貼的條件：城鎮居民常住戶口；低收入家庭；無房戶、家庭人均住房建築面積在13平米(含13平米)以下的住房困難家庭。

②根據《***市廉租住房實物配租管理辦法》**政辦發【2010】10號文件規定，申請廉租住房實物配租的條件：申請人必須具有當地城鎮常住戶口，在當地工作或居住；家庭成員人均月收入符合市人民政府公佈的城市低收入住房困難家庭標準（家庭人均月收入在300元-600元）；無房戶、家庭人均住房建築面積在13平米(含13平米)以下的住房困難家庭。

③根據《***市經濟適用住房銷售管理辦法》**政辦發【2011】9號文件規定，申請經濟適用住房的條件：申請人具有當地城鎮戶口，並在當地工作或居住；家庭人均可支配收入及家庭資產淨值符合市人民政府劃定的低收入家庭標準（家庭人均年收入在1萬元以下、無大額資產、無高檔小汽車）；無自有產權住房或現自有產權住房人均居住建築面積低於當地人民政府規定的住房困難標準（人均居住面積不超過20平方米）。

4、租賃補貼目前已發放****戶。

5、本地住房保障信息化的現狀。

①住房保障對象的基本信息、保障房房源信息、房源分配、租賃補貼發放信息，在建及竣工項目信息等，已錄入了湖南省住房保障管理信息系統；

②已享受租賃補貼、廉租房實物配租、經濟適用住房配售保障的保障對象在***房地產網站中進行了公示。

（四）運營管理情況

1、保障性房的商業配建情況。我市發改局、房產局、規劃局、國土局已聯合發文制訂了《***市商品住房用地項目配建保障性住房的實施意見》**政辦發[2014]4號，市物價局下發了《關於覈定保障性住房配建費徵收標準的批覆》**價字[2014]10號。商品住房用地項目在市規劃局發出建設項目《規劃設計條件通知書》、國土部門在“招、拍、掛”須知、“招、拍、掛”公告和土地出讓協議中，明確了配建的相關事項，該項工作正在有序開展。

2、租金情況。廉租房租金的收取，按市物價部門覈定的建築面積1.2元/平方米收取標準收取。公租房租金，暫按*政辦發[2012]25號文件執行，按當年同區域同類住房市場租金平均水平的70%收取。租金主要用於其管理人員工資、工作經費及維修費用。

3、後續管理情況。成立了廉租房管理中心、公租房管理中心、**物業管理公司，專門負責管理保障房項目和小區後續物業管理工作。保障對象集中，素質不一、困難多、矛盾多，租金收繳難、小區管理難。但通過人性化管理，基本做到管理規範有序。

4、產權辦理情況。廉租房、公租房產權歸市住房保障管理中心所有，房屋僅租用。經濟適用房和棚戶區改造住房產權屬劃撥土地，產權證上註明土地性質爲劃撥，房屋類型爲經濟適用房（棚改房）。符合產權登記條件的保障房基本已辦理房屋所有權證。

二、本地城鎮保障性安居工程工作的好作法、好經驗

在保障性安居工程工作中，我市重點抓好了*****棚戶區改造和保障性住房分配運營管理工作：

（一）、近年*******棚戶改造

基本情況：***市**街道辦事處前身爲原******，是國家第一個五年計劃中****項重點工程之一，曾隸屬於國家重工業部、冶金部和中國有色金屬工業總公司。是國家**礦產資源開發利用的主要基地之一，爲國家經濟建設和地方經濟發展作出了巨大貢獻。由於原有礦區資源瀕臨枯竭，於2003年實施政策性破產關閉。2004年12月28日經省民政廳批准成立**辦事處。有常住人口1.6萬人，其中退休職工6000人，有住戶5475戶，其中無房戶621戶，佔12%。有住宅17.3萬多平米，其中棚戶區5.54萬平米，佔36%，其中又有212戶2.35萬平米建築在採空區。爲切實解決**地區居民住房問題，我們在省市主管部門大力支持和地方黨委政府的高度重視下，從2010年開始，積極有序推進國有工礦區區棚戶改造。至2013年底，共完成1815套並全部分發到住戶手中。

主要做法：

1、領導重視，精心組織

我市市委、市政府對桃礦棚戶區改造高度重視，成立了由分管市長任組長，相關部門單位爲成員的專門工作領導小組，多次召開專題會議，就立項、資金配套、用地、規費等提出明確要求，並將**棚戶改造列爲市政府實事工程。市委、市政府主要領導多次來**調研、座談，反覆徵求意見。我市市委書記**調任***後，調研的第一站就選在****，並在座談會上明確表示“要將**打造成全市小城鎮建設的樣板”，對**棚戶區改造給予大力支持，同時要求相關職能部門在項目申報、技術指導方面全力配合。市委副書記、市長***多次親臨施工現場進行現場指導。市房產局在項目申報、技術指導方面給予了大力支持。同時辦事處積極落實市委、市政府領導的指示，將棚戶區改造列爲改善民生的首要任務，成立了由工委書記任總指揮，辦事處主任任組長的項目指揮部。

    2、主動作爲，準備充分

    一是突出規劃編制。我們按照打造“富裕、秀美、文明、宜居”新**的定位，堅持統籌規劃，不單純就棚改而改造，對重點片區按照“成片、成塊、成建制”的要求，聘請了湖南省第一工業設計研究院、***市建築勘察設計有限公司等單位，編制了棚戶區改造詳細規劃。二是突出摸底測算。組織國土、規劃、財政、建設等部門，對棚改項目的拆遷費用、建設成本進行詳細覈算，算好改造成本賬，爲制定統一的開發政策、增強政府調控能力奠定基礎。三是突出安置政策制定。按照讓老百姓儘量少花錢，甚至是不花錢就能住上新房子，讓發展成果惠及老百姓的原則，制定了《關於進一步加快推進棚戶區改造的實施意見》和《關於棚戶區改造房屋拆遷補償安置的意見》，出臺了一系列優惠政策：如辦事處原棚戶房大部分爲20—30平方米，我們在棚改中明確規定，以50平方米爲基準，50平方米以下的房屋居民不出錢，50—60平方米的居民只出多餘面積的50%，60平方米以上的居民處多餘面積的100%，並且所有的稅費都有辦事處承擔，最大限度地讓利於民。四是突出輿論環境的宣傳。充分尊重居民的知情權、參與權、表達權和監督權，廣泛宣傳棚戶區改造政策，充分獲得廣大居民的理解和支持。辦事處印發致廣大居民、黨員幹部的一封信2萬餘份，製作懸掛棚改宣傳標語120餘幅，製作牆體標語200多條，廣泛宣傳棚改的重大意義和優惠政策，引導廣大幹部羣衆共同維護拆遷工作秩序，在全辦事處營造了棚改工作的濃厚氛圍。

    3、堅持“三嚴”，確保成效

一是嚴格按照程序招投標。在工程招投標上我們嚴格按照《招標投標法》，實行公開、公平、公正的原則，在招投標上做到“七不”：不打招呼、不管招投標的不插手招投標、指揮部成員親朋不參與招投標、不接受任何形式的請吃、不參與招標方安排的娛樂活動、不泄露招投標信息、不干擾招投標事宜。通過隨機抽選招標代理公司和監理公司，嚴格起草、審查招標文件，公開、公正組織開評標，全程跟蹤施工組織、實施等步驟，嚴把准入關。二是嚴格按照制度管理資金。加強資金管理，確保專款專用。爲嚴格管理資金，我們設立專賬專戶，確保專款專用，根據工程進度撥款，保證工程運轉正常，不因資金問題而影響工程的進度。嚴明財政紀律。爲了確保資金的正常使用以及發揮資金的正常效率，我們堅持民主管理，集體會審、一支筆簽字的原則，對弄虛作假、侵佔挪用和違規使用的，要求依法嚴肅查處。嚴訂章程。建立專項資金管理制度、項目會審制度、原始臺帳會簽制度，對於手續不全的，財務拒絕支付。嚴格遵循工程結算流程，堅持實事求是合理使用的原則。建立工程竣工結算中的核對與編制好結算資料的四個環節，工程量的審覈、定額單價的審覈、其他費用的審覈，嚴格按規定流程審覈結算。三是嚴格標準監管質量。我們按照國家有關規定和程序，聘請了有相應資質的監理公司實施工程質量的全程監管。同時，我們根據工程的實際需要，也組建了工程技術部，聘請技術顧問和設計人員8名，堅持在現場把關，以適時解決工程施工中的技術問題；依法依規按程序聘請組成了項目監理部，配備監理7人，加強對施工過程中的質量監督管理；除了專業的項目監理、質量監督以外，我們還聘請了人大代表、老幹部、老工程師，組成12人代表的羣衆質量監督小組，天天在施工現場跟蹤監查質量，形成了質量監管橫向到邊、縱向到底的立體監管模式，從而有效地杜絕了“豆腐渣”工程的出現。

4、多方籌措，破解資金難題

棚戶區改造最大的難點就是改造資金問題，我們在地方財力有限的情況下，通過多種途徑籌措改造資金，積極創新工作思路，採取“對內挖潛、對外吸引、對上爭取、對下合作”的辦法力克棚改資金瓶頸難題，取得了棚改工作最好水平。一是對上爭取資金。認真做好各種調研及報表等基礎工作，積極爭取國家專項補助資金和市級財政配套。同時大力加強與省***局的彙報銜接力度，爭取省***財政補助，近年來我們共爭取省***財政補助 800多萬元，全部用於棚戶區改造建設。二是對外招商引資。我們積極盤活自身資源，加大招商引資力度，通過各種媒介宣傳我們良好投資環境，完善政府服務職能，有效增強了**對外招商吸引力，以土地爲資本，吸引“老闆”投資，建成後的房屋優先安置**職工。三是大量吸收社會資金。積極向金融機構申請專項改造貸款直接用於棚戶區改造，以門面做抵押鼓勵個人帶資投入棚戶區配套設施建設，加快棚戶改造步伐。同時向居民積極宣傳棚改政策，引導居民科學回遷，吸納居民手中資金，交納回遷安置房的結構差價及上靠戶型的成本造價。

（二）、我市保障性住房分配運營管理工作

我市保障性住房小區入住對象符合條件、入住管理規範；環境好、氛圍好；租金收繳率100%。主要做法：

1、強化制度建設，確保分配運營陽光化。一是制定保障性住房管理制度。先後出臺了《***市城鎮廉租住房申請、審覈及退出管理細則》、《***市廉租住房實物配租管理辦法》、《***市廉租住房實物配租摸號選房規則》、《***市經濟適用住房銷售管理辦法》等一系列文件，制定了保障性住房分配管理辦法和聯席會議審批制度。二是嚴格執行“聯合審批，三級公示”制度。三是強化年審退出機制。對保障對象實行動態管理，每年3-5月份，組織居委會、辦事處、民政等單位聯合進行年審，對承租人家庭情況已發生了變化不再符合實物配租規定條件的，或將所承租的廉租住房轉借、轉租、改變用途或累計6個月以上未交納廉租住房租金的，取消其廉租住房保障資格，收回廉租住房，並按照有關規定進行查處。對於空置、轉讓、出租的保障性住房予以回收，使真正有需要的低收入家庭得到實惠。

2、強化關口管理，確保入住管理動態化。一是把好准入關。 嚴格按規章制度辦理各類保障房的申請、審覈、分配工作，全過程一律公開化，重點做好分配政策、分配程序、分配房源、分配對象、分配過程、分配結果的“六公開”，堅決堵塞漏洞，嚴防不正之風。二是把好配售（租）關。對符合條件的保障房申報對象，及時組織保障房配售（租）摸號選房大會。我市先後進行了9次保障房配（租）售摸號選房現場會。三是把好退出關。建立保障對象入住的住前、住中、退後三查機制。即住前審查入住資格，入住過程中檢查家庭收入變化情況，退出之後檢查騰房補入到位情況。對入住保障戶每年進行年審，對不符合入住條件的限期收回，重新分配。四是把好監督關。建立了羣衆監督、輿論監督、司法監督、人大監督等多種監督體系，對保障性住房建設和分配全程進行跟蹤監督，確保公開、公平、公正。做到充分尊重社會各階層羣衆的“知情權、話語權、參與權”，凸現“全程監督，公開透明”。五是規範物業管理關。對已竣工入住的**小區、原**小區，我們投入60多萬元成立***物業公司，引進市場管理模式，進一步規範小區物業管理，積極打造環境優美、設施齊備、功能完善的優質住宅小區。

3、強化服務交流，確保分配管理人性化。保障性住房分配管理涉及千家萬戶，連接各方各界，社會關注度高，羣衆期望值大，稍有不慎，就易造成誤解，引爲矛盾。爲此，我們重點從三個方面做好與羣衆的交流溝通，取得羣衆的支持，情感上的相通。一是做好政策宣講，保證政策執行全覆蓋。二是制定輪候配租（售）機制。三是及時解決入住後羣衆反映的各類問題。在已竣工入住的**小區、原***小區等，我們組織人員24小時值守，對每名入住對象反映的問題，不分大小，不論緩急，一律認真對待，及時處理，決不留半點隱患，全力打造環境優美、羣衆滿意、安居和諧的保障房住宅小區。

三、面臨的問題及改進對策

（一）保障性安居工程的頂層設計

1、保障方式的思考。

考慮到住房羣體的特殊性及產權權屬的複雜性、今後新的住房困難羣體的出現，建議：①保障房採取產權歸政府所有，只租不賣，加強退出機制的政策設計。同時實行貨幣補貼和實物配租相結合來解決住房困難羣體的住房目的。②建立保障房申請的部門聯審機制（房產、民政、工商、公安、交警、勞動人事、銀行），並建立統一的收入及財產情況信息平臺。③建立保障房誠信體制。對提供虛假信息騙取者，應進入誠信檔案，實行社會聯動制約機制。④退出機制應有嚴厲的懲戒和強制措施。

2、政策制度的思考。

①每項政策的出臺要有很強的操作性，有完善的配套政策依據作指導（各部門政策上要一致）。如：經濟適用房、棚改房，在銀行按揭上，住房保障政策上對保障對象可進行銀行按揭貸款，而銀行在執行政策上又有很多不符合銀行貸款的條件要求（如劃撥用地不能作抵押，無穩定的收入來源還款保障不能貸款等），執行上都很尷尬，而是以辦不了而告終。由此造成個別保障對象不能理解，到處上訪。

②要能簡化程序和流程，才能達到預期效果。如：保障房項目實施時間節點要求很嚴，面臨不確定因素很多，特別是拆遷戶要求，拆遷資金兌付要快，而銀行貸款門檻高、手續程序複雜，資本金及抵押物等與商品房開發項目同等條件，導致實施過程中困難重重。針對這一特殊性，在政策上要有可操作性，金融部門在保障房建設方面也要承擔一些義務和責任。貸款政策也不切合實際，沒有針對保障房，特別是棚改房的特殊情況，應調整貸款政策，如棚改前期拆遷補償資金，是一筆需兌現的較大資金，資金不補償到位，老百姓的拆遷矛盾沒法解決，拆遷工作就難開展，導致連鎖反應，相應工作便停止不能進行。而銀行貸款卻要按融資要求項目進展到施工許可證辦理完成才能安排，明顯與實際出入較大。

③社會資金、民間資本，主體人考慮多的是資金投入效率、政府保障措施。可以對租金收入優先償還其投入的資金，或者是協議約定其投資產權、經營權、經營期限等。保證資金回報率。應有統一的政策和說法，如上面只定原則，而紀檢、審計等監管部門又只按條條框框卡，下面很難操作。

④促進保障性安居工程的可持續發展，必須確定專門的管理人員，同時保證物業維修資金。由於保障房維修資金尚無着落，而維修是必然，縣級財政又是吃飯財政，希望能得到中央、省級的專項補助資金，另外當地財政也考慮部分資金來彌補該項缺口；物業管理人員工資及經費每年財政應列入預算。

3、租金定價機制的思考。租金的收取標準，分類補貼，充分發揮租金的調節作用。省級應確定各類保障房的定價原則，否則下面很難操作。　

（二）資金的籌集和管理

1、資金的籌集。如何完善多元化投入保障機制，形成政府、企業、銀行協調聯動、共同投入的良好格局，解決保障性安居工程“錢從哪兒來”的問題。如何確定地方配套政策，如何科學確定省級配套政策和標準。具體到地方是吃飯財政，公共財政預算投入只是一句空話，應加強：①配建政策要硬；②土地收入、住房公積金提取要真正到位，必須加強省級財政部門對地方政府的監管；③公共財政預算，特別是工作經費、機構編制，省級應有強行規定約束地方政府。

2、資金的分配。如何完善現有的“因素＋公式”的資金分配辦法，科學合理分配財政資金。應結合考慮各地財政狀況，合理調整係數，防止財政狀況好的分配錢多，較差的特別是人口少的分配錢卻偏少，形成惡性循環。

3、資金的使用和監管。主要是財政部門要改革監管方式，在住房保障部門設立專戶，將資金及時撥付到專戶，重點加強建設過程中的使用情況監管。而資金撥付時的前置限制，說穿了保障房建設本身程序複雜、難度大、各項目實施單位都不是很積極，如果資金使用要求過於苛刻，加上財政不能及時撥付，導致帳上的錢用不下去。

（三）保障性安居工程的可持續管理

1、在完善保障性住房的進入退出機制，促進公平分配，讓保障房住得進，也退得出方面：保障房只有產權歸政府，只租不賣，嚴格准入條件，嚴格動態管理，對保障對象的無理訴求要進行嚴厲打擊，並且上下一心，口徑一致，才能確保該項工作的可持續管理。

2、保障房空置的主要原因：不是真正無人住，而是交通及生活不便，給入住對象增加額外負擔，造成雪上加霜。

3、在引導社會力量參與保障房建設，推進政府購買服務，採取有效措施加入保障性住房的後續管理方面：關鍵是政策支持，應鼓勵“闖”、“試”，別動不動就用條條框框卡、查，否則沒人敢“試”，上面怎麼鼓勵也於事無補。

4、公共租賃住房和廉租住房並軌，關鍵是如何覈對對象的收入及財產狀況，實行差別化租金，缺少說服力和可操作性。

5、對共有產權試點的考慮和想法。

不宜強行推廣。因：①租金難收繳，理論上可按比例收繳，操作起來影響因素很多；②物業管理費難收繳，主要是權利人的義務履行有困難（公有部分產權人）；③維修責任難劃分，有扯不清的皮。

6、推進棚戶區改造的難點。

①融資難。前期徵拆資金需求量大，而銀行恰好設制許多條件都是項目前期難到位的（如“四證”：土地使用權證、工程用地許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證）；銀行融資要求先要有省下達的棚改計劃，而計劃一下達考覈時間節點嚴，實施中不確定因素多，很難按預期時間推進，導致不能完成目標任務，而考覈上要問責。想提前先行啓動棚改項目，達到一定條件再作項目計劃申報，而銀行融資又設定了條件，融資不到，拆遷補償資金不能對付，拆遷工作不能完成，項目實施也就推不動。結果是實施單位很無奈，左右不是。

②棚改項目中產權形式複雜，政策打架，難完整到位。如商業配套的土地取得形式、補交土地出讓金程序；商業地塊的招、拍、掛，如何與項目同期建設；如何便於開發商統一開發，避免開發商擔心，難啃的要我們做，賺錢的是別人幹。

③釘子戶的強拆問題，目前的拆遷政策簡直就是一個“雞肋”，讓人哭笑不得，怎因爲正常程序走不通，不能程序上逼近當事人走邪路，希望上級應考量我們目前的政策，不要一味指責工作人員，沒有人願意幹拆遷行當，上得罪領導、下得罪老百姓。

④真正落實優惠政策。重點是中介服務收費高，被部門綁架，水、電、通訊等部門利用行業壟斷根本不執行省政府文件，特別是電力部門