關於推動公有住房向保障住房轉換的建議

隨着住房市場化改革不斷深入，產生於計劃經濟時期的公有住房管理體制已經越來越不適應當前社會經濟轉型的需要。而作爲公房面積較大、情況較爲複雜的北碚區，公有住房管理的矛盾和問題更是日益突出。針對這種情況，在中共北碚區委統戰部的指導下，北碚區農工黨區委開展了深入細緻的調查研究和分析，提出瞭解決問題的思路及建議，供地方政府及相關職能部門決策參考。

一、公有住房管理的現狀

截止目前，我區有直管公房住房約27.71萬平方米、5462戶，其中C、D級危房約佔三分之一。從總體的情況看，各地公有住房在整個住宅房屋中的佔比越來越小，但公有住房管理的難度和困難卻日益加大，主要表現在以下幾個方面：

一是公房出售的壓力大。雖然我區對現階段直管公房出售的範圍和產權購買條件進行了嚴格限制，但執行的價格標準卻與市場評估價格相差甚遠，導致住用戶購買產權的慾望比較強烈，購買呼聲一直不斷，由此帶來的信訪維穩壓力比較大。

二是維護成本高，改造難度大。我區現有的危舊房數量超過了主城區總量的三分之一，另外不配套住房較多，維護成本較高。同時，大多數房屋地處偏遠場鎮，開發價值不大，可利用空間小，難以引進市場資金對不良資產及時實施更新改造，加之公房往往又與私房前後上下相連交錯，協調難度高，安全隱患常常不能及時得到消除，導致安全風險比較高。

三是缺乏配套的管理制度。就住房而言，直管公房的管理政策嚴重不配套，比如沒有出臺價格評估辦法，沒有建立准入和退出機制，具體操作往往找不到相關的政策依據。目前，與公房管理相關的政策體系及收費標準均是2002年以前頒佈實施的，其間沒有再進行過任何調整和改變。僅以租金爲例，目前我區成套住房最高租金標準爲2.45元／㎡，而且是按使用面積計費，與市場租金標準存在數倍的價差。

四是福利分房形成的租賃關係難以改變。目前，公房的住用戶絕大多數都是計劃經濟時期國有企事業單位的職工或者他們的家屬和後代，按照福利分房的定義，基本上可以視爲擁有“終身居住權”，而且後代可以繼續居住。從依法行政的角度看，現行的法律和政策均不支持公房所有人和管房單位單方面解除或終止計劃經濟年代形成的這種租賃關係。

五是以租養房的經營模式困難重重。由於公房零星分佈於全區所有的鎮街，管理和維護成本高，收支缺口大，爲了減少運營成本，原有的5個房管所不得已合併進行運行，但收支相抵後每年費用缺口仍然高達500萬元以上，而且這一數目還在逐年增大。此外，管理人員結構老化，偏遠房屋空置率高，泥瓦木石等傳統用工稀缺等問題也有進一步加劇之勢。

二、公房管理的主要問題

從發揮公房管理的職能和作用角度看，目前公房管理存在三個方面亟待解決的問題：

一是公房的經濟價值沒有得到應有體現。公房現有的價格體系明顯還帶有濃厚的福利色彩，無論是出售價格還是租金標準，均嚴重偏離了市場經濟規律。由於與房地產市場存在較大的差價，使得國有資產收益低下，資產的經濟價值無法充分體現，不但讓經營管理單位入不敷出外，運營困難，更爲嚴重的是讓一些單位和個人有機會通過轉租轉讓從中賺取巨大的價差，導致公共利益被損失和侵吞。據我們調查，目前公房非法轉租轉讓的情況比較普遍，但由於取證困難，加之缺乏配套政策，導致諸如轉租轉讓之類的違法違規行爲很難被查處。從我區的實際情況看，即使掌握了轉租轉讓的違法證據，但通過司法途徑終止租賃關係並收回使用權的成功案例寥寥無幾。

二是公房的保障作用沒有得到有效發揮。公房既爲國家所有，除了作爲國有資產爲國家的經濟發展提供基礎條件外，還應該爲社會穩定和羣衆安居樂業提供保障條件。但由於沒有引入市場競爭機制，也沒有建立動態的退出制度，導致一部分公房被一些住房條件好的單位和個人長期佔據，加劇了保障性房源的匱乏，反而讓真正困難羣衆無法及時獲得住房保障安置。雖然公有住房早就定義爲保障性住房，但其保障作用一直沒有得到應有的發揮。

三是公房對房地產市場的平衡能力基本喪失。公有住房作爲房地產租售市場的一部分，應該對房地產市場發揮應有的平衡和調節作用。但由於沒有對公房的住用對象實施層次區分並執行對應的差異化價格，導致公有住房對房地產租售市場的影響非常微弱，更不能說平衡和抑制房地產市場價格。

三、解決公有住房管理問題的思路

通過分析公房管理問題的深層次原因，我們認爲要解決公房管理的問題，就必須推進公有住房價格的市場化和管理的保障化。一是停止計劃經濟時代沿襲下來的普惠式福利政策，建立市場化的價格形成機制，對住用對象實行分類保障，享受差異性階梯化價格。二是引入保障住房動態管理的辦法，建立住用資格審查制度和退出機制，推動公有住房向保障住房過渡並儘快實現完全接軌，讓真正困難的羣衆能夠及時享受住房保障。

四、推動公有住房像保障住房轉化的主要措施

一是引入市場化的價格形成機制。建立與房地產市場價格走勢相關聯的公有住房價格調整機制，跟蹤房地產市場價格變化情況，定期開展公有住房價格評估，相應修正和調整公有住房的租售價格，縮小公有住房與房地產商品市場之間的價格差距。

二是建立新型的租賃關係。對經濟和住房條件已經明顯改善超出保障範圍的對象，要及時和限期解除原有性質的租賃關係，通過資格審查情況重新建立對應的租賃關係並執行新的租賃價格。

三是設立獎勵和過渡期政策。對超出保障條件的住用對象，通過給予一定的獎勵促使其放棄公房的使用權。對暫時不願放棄的，給予一定的過渡時間，並享受過渡期租金標準，過渡期結束後，執行市場價格標準。

四是落實保障化管理措施。按照保障化一體化的管理要求，落實保障管理的申請、審查、公示、批准等各環節措施，建立全流程的工作制度和服務標準，強化各流程和環節工作落實和政策執行。

五是加快新時期公房管理制度建設。公有住房的產權已經從市政府下放到區政府，作爲房屋的所有者和管理的監管主體，區政府應當儘快制定和完善轉型時期公有住房的配套政策和實施細則，爲公房管理的調整和變革提供必要的政策支撐。

六是要確保公房保值增量。首先從量的角度要保持公有住房足夠的存量，維持併力求增加現有的數量以滿足政府調控房地產市場的需要，減少城市更新改造的難度。其次是要提高公房的質量通過更新改造或者置換的方式增加優良資產，減小房屋住用安全管理壓力，發揮國有資產更大的管理效益。

五、對政府下一步工作的建議

一是儘快與市級相關部門對接公有住房轉軌的相關事宜。明確政策制定的權限和工作責任範圍，爭取上級的理解和支持。

二是開展公房住用戶情況摸底和秩序整頓。摸清住用戶的經濟和住房情況，建立信息跟蹤收集處理系統，爲科學合理制定公房管理政策和租金標準奠定基礎。同時清理和查處轉租、轉讓、轉借和改變使用性質等違法違規行爲，爲推動公有住房轉型進一步掃清障礙。

三是建立統籌協作、齊抓共管的工作機制。區政府要加強組織和統籌，建立由房管牽頭，民政、不動產登記和鎮街等部門協調配合的工作機制，轉變服務理念，提高管理效率和服務水平，強化社會監督和行政監管，切實做到公平、公正、公開。