基層反映：住宅小區物業管理存在問題及解決方案

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隨着城鎮住宅商品化的不斷深化，與之相適應的物業管理做爲專業化、社會化的房屋管理形式已在全國各地實施。住宅小區物業管理的發展，爲改善人們居住條件和環境上起到了重要作用，是新型化小區建設不可或缺的部分，對穩定人民生活和促進社會和諧發展，推進城市化進程有重大意義。

當然，我們在肯定物業管理在此期間取得成績的同時，亦應看到其存在的一些問題，這對於完善物業管理體制是十分必要的。以下，是對市區住宅小區物業管理中具有普遍性的問題進行剖析，並提出建議。

一、物業管理面臨的難題和挑戰

一是物業缺乏專業高素質人員的配備，一般的小區用傳統的物業管理模式就可以應對，現代更多的傾向於高檔住宅區的追求，目前專業人員明顯不足，能夠在日常雜務中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對高科技智能運用和引入信息技術的小區，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會發展需求，他們嚴重缺乏相關操作經驗，面對出現的問題往往“有心無力”。

二是管理人員缺乏專業素質和法律意識，目前物業管理是一個新發展行業，管理人員的素質良莠不齊，加上管理企業不願意花成本去讓物業人員參加培訓，也懈怠於對內部員工職業道德素質的強化，沒有完整規範化的管理體制，工作內容分配混亂，考覈只下表面功夫等，以致於整體管理水平較差，服務質量受人詬病，服務和被服務的主體關係沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。

三是物業管理中設施、安全、環境等問題，管理企業自接手物業管理，就該清楚自己的法律義務和責任。從不同省份不同地區都出現過類似與開發商相關的法律糾紛。主要現象有：房屋質量差，小區開發時與入住後環境差異大，許多內容與宣傳時候不符合。等房屋出現大面積的漏水、開裂等問題，環境無法居住，沒有按承諾書按裝設施等。業主的問題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業身上，各種不滿和情緒上來時，常見以不繳納物業費爲主要表現。還有問題是物業本身管理工作不合理，更有的物業公司爲謀取利益偷偷設項多收物業費，爲了利益使企業形象受損。

二、針對物業管理出現的問題可採取的對策

一是引入專業化和規範化的管理模式，專業化是指物業管理針對小區具體問題採取專業解決方案，減少矛盾和糾紛的發生。所謂專業不是單單增加物業管理成本，配備超員的專業管理人員，而是在發揮資源共享上，實現資源的合理利用。例如小區衛生可交給清潔公司負責，既能減少物業的工作量，還能專業化的裝點美化環境;小區的安保人員聘用專業培訓公司的職員，他們在巡邏方面受過專業訓練，提升小區的安全級別，提高業主居住的身心舒適感;小區的設施定期請專業公司進行檢查和維護，及時修理問題設備，較大程度的保養，延長設備使用年限，減少物業支出。

規範化是指認清服務主體，增強服務理念，管理企業認識自身的不足主動引進國內外已經成熟的物業管理經驗，來規定和完整物業管理體系。通過調查業主所需，更好的提高服務質量。

二是加強政府監管制度，物業管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨立靠企業運行，有時候確保不了執行力度，政府監管後，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導管理人員更好的服務於小區業主。