物流園貸款調查報告
申請人成立於2004年5月18日,註冊地址和辦公地址爲**市**區**路**路20-22號自編6號。公司主營建材市場開發、建設、出租,辦公軟件的開發、生產,投資策劃,企業管理及市場營銷策劃,商貿信息諮詢,倉庫、房屋出租,停車場經營,貨物儲存、吸收、整理與調配等。
申請人目前主要是經營管理名下物業“**工業園”(即本次抵押物所處物流園區),該工業園位於**市**區**路與**路交匯處西南角,處於規劃中的**市新中軸線旁,靠近地鐵三號線和地鐵八號線的交匯點客村站,附近還設有“赤崗路”公交站點,有多條公交線路途經;周邊還有**大道、**路等交通主次幹道,對外交通較便捷;西臨**區商業中心,東接琶洲會展商貿區,南側是萬畝果園,地理位置優越。
該園區原爲**洗衣機廠的生產基地(**作爲破產企業,2003年法院主持公開的拍賣工作,**經過努力中標;資金來源就是企業的資本金;新城市於2011年收購100%**公司股權),佔地面積27080㎡,上蓋20棟物業,其中15棟有房地產權證,建築面積45218.13㎡,剩餘5棟無產權證的物業面積約爲2000㎡,**工業園整個園區可出租面積約爲47000㎡,申請人於2003年12月29日購買取得後裝修改造用於對外出租經營。園區所處區域周邊有ING文化谷創意園、TIT時尚發佈中心項目,區域產業集聚度較高,辦公氛圍較濃厚;周邊有工商銀行、麗影廣場、赤崗市場等配套服務物業,周邊各項配套設施齊全。同時,該園區所處地塊屬**市“三舊改造”的規劃範圍內,也是**市“新中軸”南段的規劃範圍,已取得**區“三舊辦”的相關文件(海更新查函【2012】25號)批覆,未來規劃用途將由工業用地變更爲商業金融用地,有較大的升值空間。根據**國土資源規劃未來園區地塊土地性質爲金融用地,地塊建築面積達到92000平米,目前周邊樓面地價約爲2萬,土地未來估值超過20億;目前我司正在做設計方案,積極與政府溝通推動舊改,預計未來5年內啓動開發,補交地價及開發投入預計9個億。利潤約20~30個億在正式啓動舊改前,園區仍以園區升級提高租金的形式穩定過渡。
**園區周邊城中村式的住宅區、工業廠區較多,目前部分廠區已經完成改造,主要業態爲文化創意類、運動類、加工物流類、酒店餐飲類、IT辦公及電子商務類。**工業園區內物業普遍使用年限較長,裝修規格與周邊新建物業相比較低,租金價格約爲50元/平方米每月,較周邊物業普遍租金價格爲80元/平方米每月,有較爲明顯的價格優勢;常年的出租率達97%以上,接近滿租的狀態,租客的穩定性較好,園區現已進駐99家中小型企業,入住企業租賃用途多爲辦公、服裝設計及攝影等。根據申請人提供的報表顯示2021年“**工業園”實現租金收入2445萬元,租金收入情況較好,申請人的現金流充足,發展前景看好。
經現場調查,借款人的註冊地址和辦公地址都爲**市**區**路**路20-22號自編6號,辦公地點爲自有物業中的一小部分(6號樓2層),其餘物業用以對外出租。辦公環境優良,員工各司其職。公司有科學的法人治理結構,組織架構設置合理,下設行政部、財務部、市場部等。該司有規範的公司章程,各種證照齊全有效。
經現場走訪調查,該司有獨立的財務部門,財務部門內部分工明確。該司的財務人員爲4人,從業皆超過10年,經現場交談,其對於財務記賬、財務覈算、稅務等知識掌握嫺熟。該司的每月及每年的合同資料皆裝冊保管,流水和發票也皆在電腦中按時間順序保存。
該司辦公員工約有15人左右,佔比70% 以上的員工擁有大專以上學歷。近幾年來員工隊伍穩定,未有高層管理人員變動。**工業園的一般事務由塗少平和林壽南負責管理。
**物流園現在主要的租賃對象爲三種:一爲電商服務平臺,主要客戶羣體爲服裝設計、生產加工及銷售企業,與中大相似;二是影視基地及影視製作企業,其租賃對象爲有攝影需求的企業(其中1棟、2棟部分、8棟、13棟、17棟爲影視基地)及有影視後期效果製作的企業,該類型企業多服務於附近的珠江電影製片廠,且**可用於作爲影視基地的租賃物業不多,考慮到場地及人力等方面優勢,因此**公司也有參與影視拍攝及影視製作;三是產品設計類企業,其多爲琶洲參展企業設計產品。
園區主要有四類長期、穩定的租戶:
第一類:南方電力集團,租賃面積達8000平方米,主要用於行政辦公、電器實驗,是園區長期的優質租戶;
第二類:電商公司,代表企業有:
①韓味:從事女裝電商貿易,租賃面積750平方米,公司規模達60人,爲淘寶電商前100強公司;
②獅之謙:從事女裝電商貿易,租賃面積1688平方米,公司規模達60人,爲淘寶電商前100強公司;
第三類:影視製作企業及基地:園區有3個固定攝影影棚(1號、7號、8號樓),1號樓爲固定場景,按時租,目前每小時租賃爲1200元。7號樓、8號樓爲租戶拓影公司固定攝製影棚,使用率較高。
第四類:展覽設計企業,代表企業有:
①雙威:租賃面積750平方米,公司規模達50人.
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