物業服務合同糾紛案判決書

安徽省淮南市田家庵區人民法院

民 事 判 決 書

（2018）皖0403民初5552號

原告：安徽**物業服務有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市田家庵區。

法定代表人：**，該公司總經理。

委託訴訟代理人：陳強，安徽震一律師事務所律師。

委託訴訟代理人：王倩，安徽震一律師事務所律師。

被告：hjk，男，1983年6月18日出生，漢族，住安徽省淮南市田家庵區。

原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司（以下簡稱**公司）與被告hjk物業服務合同糾紛一案，本院於2018年9月21日立案後。於2018年10月25日公開開庭進行了審理。原告**公司的委託訴訟代理人陳強、王倩到庭參加訴訟，被告hjk經傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告**公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付物業管理費1311元（自2017年6月1日起至2018年12月31日止），滯納金2753元（暫計算至2018年7月31日，之後滯納金計算至付清之日止），合計4064元；2、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2016年4月13日，被告作爲金大地國際城二期1號樓508號房（建築面積54.68平方米）的業主與原告簽訂了《前期物業服務協議》。該協議第一條約定“在本物業區域業主委員會成立前，由建設單位選聘的物業管理公司負責該物業區域的前期物業管理工作，前期物業管理費按包乾制約定，收費標準如下：（一）住宅：1.26元/月/平方米；（二）公寓：1.26元/月/平方米；（三）商業：5.00元/月/平方米。前期物業管理費自甲方通知乙方入夥之日起計算（本條所稱入夥，是指業主或者使用人收到書面入夥通知並辦理完結相關手續，業主或使用人收到入夥通知後在限定期限內不辦理相應手續的，視爲入夥）。乙方首次入夥時全額繳納半年的物業管理費，期滿後於每半年首月15日前預交一次物業管理費，物業管理費標準根據相關規定可適時調整。自2017年6月1日期，被告無故拖欠繳納物業服務費，經原告多次催繳，被告至今仍拒不繳納物業服務費。原被告簽訂的《前期物業服務協議》中第八條第三款約定“乙方不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，並從逾期之日起每天加收千分之五的滯納金”，現被告未按《前期物業服務協議》履行交費義務，其行爲已經構成違約，應當承擔違約責任”，原告現以此爲由，訴至法院，請求判如所請。

被告hjk未予答辯。

原告**公司圍繞訴訟請求依法提交了證據，對原告提交的原告營業執照、法人身份證明以及被告身份證複印件、前期物業服務協議、欠繳清單及照片、催繳律師函及郵寄單、服務價格登記證、照片一組。本院予以確認並在卷佐證。

原告**公司陳述及經審理確認的證據。本院認定事實如下：被告hjk系金大地國際城二期1幢508號房業主，其房屋建築面積54.68平方米。2016年4月13日hjk（乙方）作爲金大地國際城二期1幢508室的業主（乙方）與**公司(甲方)簽訂《前期物業管理服務協議》，就雙方的權利和義務、物業服務內容及質量、物業服務費用、違約責任等事項進行了約定，協議載明：“第一條在本物業區域業主委員會成立前，由建設單位選聘的物業管理公司負責該物業區域的前提物業管理工作，前期物業管理費按包乾制約定，收費標準如下：（一）住宅：1.26元/月·平方米；（二）公寓：1.26元/月·平方米；（三）商業：5.00元/月·平方米”前期物業管理費自甲方通知乙方入夥之日起計算（本條所稱入夥，是指……）。乙方首次入夥時全額繳納半年的物業管理費，期滿後於每半年首月15日前預交一次物業管理費物業管理費標準根據相關規定可適時調整。……第三條甲方的權利和義務……（四）依據政府有關法規政策和本協議向乙方收取物業管理各項費用……第六條物業管理服務質量甲方提供的物業管理服務質量見附件二，甲方提供的物業管理服務應達到附件二所約定的目標。……第八條違約責任……（一）甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的賠償責任……（三）乙方不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交，並從逾期之日起按每天加收千分之五的滯納金……第十二條本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行……””。協議簽訂後，**公司對金大地國際城二期提供了前期物業服務。但是，自2017年6月1日至2018年12月31日被告hjk未按時交納物業管理費。故**公司訴至法院，請求判如所請。

本院認爲，依法成立的合同受法律保護。**公司與被告簽訂《前期物業服務協議》，系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規禁止性規定，合法有效，故該協議對雙方均具有約束力。協議履行期間，**公司依約提供了物業服務，被告hjk作爲業主，在接受**公司提供的物業服務後，應當負有按照雙方協議約定及時履行交納物業服務費用的義務。本案中，被告hjk拖欠自2017年6月1日起至2018年12月31日止物業管理費1311元，應當依法繳納，原告訴請符合雙方協議約定和法律規定，本院依法予以支持；關於**公司主張的滯納金，實際爲逾期交付物業服務費的違約金。被告hjk作爲該小區的業主，未按照前期物業服務協議約定按期繳納物業費，又未提交證據證明被告未盡合同義務，其行爲已構成違約，應當承擔違約責任。但原告**公司的該項訴訟請求過高，本院酌情予以調整，依法確定爲393元（1311×30%）。被告hjk經本院依法送達開庭傳票，無正當理由未到庭，視爲放棄答辯的權利。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、中華人民共和國國務院《物業管理條例》第七條第五項、《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、被告hjk於本判決生效之日後十日內一次性支付原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司物業服務費1311元，滯納金393元，合計1704元。

二、駁回原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

案件受理費50元，由被告hjk負擔21元，由原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司負擔29元。

如不服本判決，可於判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於安徽省淮南市中級人民法院。

審　判　長　　崔化冰

人民陪審員　　崔　英

人民陪審員　　汪正瑤

二〇一八年十一月十九日

書　記　員　　謝　雪

附1：證據目錄

一、原告安徽**物業服務有限公司淮南分公司的證據

1、原告營業執照、法人身份證明以及被告身份證複印件，證明主體資格。

2、前期物業服務協議、管理規約及消防責任書，證明物業服務協議是雙方真實意思表示，合法有效。

3、欠繳清單及照片，證明截止到起訴被告欠的金額和時間段。

4、催繳律師函及郵寄單，證明被告已收到催繳函無異議。

5、服務價格登記證，證明按照標準1.26每平米收取物業費。

6、照片一組，證明原告已按照協議履行服務。

二、被告hjk未提交證據。

附2：法律條款

《中華人民共和國合同法》

第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

中華人民共和國國務院《物業管理條例》

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第六條經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務爲抗辯理由的，人民法院不予支持。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百四十四條被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。

第二百五十三條被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。