基層反映：物業糾紛案件類型、成因及建議

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隨着省會城市建設步伐的加快和房地產行業的迅猛發展，越來越多的人選擇買房落戶海口，在人口和小區數量雙激增的背景形勢下，海口市住房小區物業糾紛問題日益增多，美蘭法院物業糾紛類案件數量也逐年遞增。物業糾紛案件的處理結果直接關係人民羣衆的切身利益及幸福感，處理不當不僅會制約物業管理行業的發展，還會直接影響社會的和諧穩定，因此，分析物業管理糾紛案件的特點及成因並提出對策，具有積極的現實意義。下面，本文將以海口市城區面積最大的美蘭區爲例進行分析。

一、物業糾紛案件基本情況

一是案件量逐年增長。美蘭區現有住宅小區860餘個，物業服務企業284家。據統計，2015年、2016年美蘭區物業行政主管部門——區住房保障中心分別受理物業投訴件2800件次、3500件次，物業投訴呈現明顯增長趨勢；相應的，美蘭法院2015年受理物業服務合同糾紛86件，2016年受理218件，2017年前5個月受理107件，總體呈上升態勢。

二是物業糾紛類型多樣。物業服務糾紛主要有以下3種類型：一是水電費糾紛。因未能抄表到戶，業主不按時繳納水電費，物業斷水斷電引發糾紛。二是車輛停放糾紛。小區開發商將停車位只售不租或擅自提高租金、車位配建不足，物業公司管理不當導致業主亂停放阻礙通行引發糾紛。三是公共設施保養維修糾紛。物業公司保安、保潔、保綠服務不到位，公共電梯、監控、牆體開裂、樓頂漏水、外牆脫落等維修不及時引發糾紛。

二、物業糾紛案件成因分析

一是物業服務行業管理水平不高，未能較好履行物業服務合同義務引發糾紛。目前海口市物業服務行業普遍存在專業人員缺乏、人員服務意識差、法律意識淡薄等問題，服務水平與業主要求和市場需求存在一定的差距，這是導致物業糾紛頻發的一個重要原因。

二是物業管理制度不完善，收費標準不統一引發糾紛。物業收費標準缺乏統一性、科學性、公開透明性，物業收費監管機制存在漏洞，在一定程度上給物業服務公司侵害業主利益提供了可乘之機。另一方面，市民的法律意識日益增強，越來越敢於質疑物業收費的合法性、合理性，羣體性起訴物業公司案件時有發生。

三是物業服務企業亂作爲，侵害業主權益引發糾紛。部分物業公司擅自改變公共建築、共用設施的用途，以此盈利並據爲己有；有些物業公司甚至挪用專項維修資金，侵害業主的利益，引發業主羣體告訴。

四、缺乏訴調銜接機制，物業糾紛難斷根。由於缺乏有效的訴調銜接機制，多數物業糾紛即使通過行政調處雙方達成了和解，但因調解結果缺乏法律強制力，一方不遵循調解結果的情形時有發生，因此易出現同一問題反覆投訴的情況，且不斷暴露新問題。而一旦訴至法院，經過法官的審理、調解，物業糾紛案件往往能得到有效化解。

三、建議

一是建立“物業巡回法庭，試行＂定點+巡迴”工作機制。美蘭區法院將成立物業巡回法庭，在區住房保障中心定點常駐辦公，在住戶較多的小區設點巡迴辦公，依託巡回法庭建立通暢的訴調機制，引導矛盾雙方通過法律途徑維護自身權益。

二是建立專業化審判團隊，推行集中快捷審判模式。從民一庭抽調審判業務骨幹，成立專門的物業糾紛審判合議庭，對物業糾紛案件進行集中審理。在區住房保障中心設立駐點工作室，開闢快捷的訴調通道，依法對矛盾雙方調解並進行司法確認，確保調解結果具有法律效力，避免問題反彈、反覆投訴的情況發生。同時建立快捷審判工作機制，就近對住保中心收到的物業糾紛投訴件及時進行立案、審理，切實提高物業糾紛案件的審判質效。

三是建立聯動工作機制，加強行業指導和規範發展。針對案件審理中發現的普遍性問題，形成司法建議，主動對接住建、城管、工商、物業、消防、公安等部門，進一步加強對物業服務行業的引導，促進物業服務行業健康發展。

四是全面加強宣傳普法，提高廣大市民的法律素質。採取巡迴審判、以案說法的形式，及時發佈相關信息，普及物業法律知識，增強公民守法、依法維權的意識。

（美蘭區人民法院）