經驗做法:三定三查三責”商業街區租賃解紛工作法
經驗做法:三定三查三責”商業街區租賃解紛工作法
街道位於仙林大學城核心區,28萬人口,共有46條商業街區(含8個綜合體),3326個經營戶。近年來,由於購物方式轉變等原因,商鋪租賃糾紛突出。2018年以來,街道創新商業街區租賃糾紛化解“三定三查三責”工作法,協調平衡好開發商、商管公司和物業公司、商戶等各方利益,就地化解涉訪租賃糾紛,沒有一起糾紛上行。
一、落實“三定”,確保糾紛穩在街區。發現商業街區租賃糾紛後,街道“一站式”矛調中心快速反應,統籌入駐中心的住建、市場等力量,迅速應對,確保把糾紛各方牢牢吸附穩定在街道。定包案領導。涉及商戶20戶以內、標的20萬元以下的,1名街道班子成員包案;涉法涉訴的,街道政法委員包案;超過20戶、20萬元或涉及較大規模商業綜合體的,街道主要領導包案。定工作專班。包案領導牽頭,街道“一站式”矛調中心統籌住建、市場等科室人員和專職網格員、社區工作人員組建工作專班,2-3人組成一個組,每組包5-10戶,挨家挨戶上門做工作,承諾街道會全力把糾紛協調解決到位,給大家吃下定心丸。定接待場所。凡是涉衆型租賃糾紛,一律在現場設立24小時接待室,掛牌辦公,隨時接待商戶,做好思想疏導和情緒穩定工作。情緒穩定的,引導到街道“一站式”矛調中心一攬子處理。
二、強抓“三查”,明確糾紛突破路徑。將租賃糾紛穩在當地,引導到街道矛調中心後,由矛調中心牽頭組織各方,理清糾紛來龍去脈、找準問題癥結,確保對症下藥。查對各方訴求。通過“綜合聽”,初步瞭解糾紛起因和基本訴求;通過“分頭聽”,全面瞭解糾紛原因和有沒有歷史遺留問題,初步評判開發商、商管公司和物業公司解決糾紛的態度和能力;通過“上門聽”,深層瞭解商戶的真正訴求和真實意圖。查明實際責任。摸清開發商存續情況,瞭解是否存在工程質量、延期交付、退購、返租、提租等問題;摸清商管公司和物業公司輪替情況,瞭解是否存在開業率不足、欠租欠費、單方面解除合同、虛假宣傳等問題;摸清商戶經營情況,瞭解是否存在商鋪私自買賣、私自轉租、違法經營、欠租欠費等問題。查清利益鏈條。搞清開發商、商管公司和物業公司、商戶三方經營狀況、贏虧情況;搞清開發商、商管公司和物業公司在屬地是否有利益共同體;搞清商戶在此次糾紛中是否有家族式經營、好友聯合經營、商會共同經營等情況。
三、咬定“三責”,實現糾紛高效處置。根據前期摸排情況,確認三方責任,提出初步方案,徵求三方意見後,再修改方案,反覆三次,通過“三下三上”凝聚廣泛共識,形成最終方案。咬定開發商責任。只要開發商還在,督促其承擔主要責任,全程參與處理,落實化解方案。如果開發商公司註銷,督促商管公司和物業公司通過墊付資金、減免租金、延長租期、優先續租等方式,承擔相應的化解責任。咬定商管公司和物業公司責任。屬於“現任”公司的問題,督促其嚴格履行合同,主動化解糾紛。如果公司更替,屬於“上任”公司遺留的問題,通過市區政法部門和行業主管部門找到“上任”,督促其履行合同約定,配合“現任”共同化解;如“上任”公司註銷,則由“現任”公司託底化解。咬定商戶自身責任。與商戶集體對話,釋法明理,督促商戶依法合規經營;充分發揮以商戶代表爲主體的“商業街區自治聯盟”作用,協助化解糾紛。對少數不理解不支持的,街道“一站式”矛調中心、職能部門聯合上門入戶,發動同鄉、好友、商會等“羣衆工作羣衆做”,通過幫助解決家庭其他實際困難,實現糾紛化解。對難以化解的糾紛,邀請市區職能部門下沉街道會商會辦,爭取政策支持和資金幫扶,或由街道“一站式”矛調中心提供法律援助引導糾紛通過司法途徑解決。
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