杭州蕭山調研學習報告

爲充分借鑑外省市先進工作經驗，加強我區土地資源管理工作，2019年9月1日，在管委會李永斌副主任的帶領下，區規劃和自然資源分局、財政部門、經濟發展部門、建設環保部門一行八人赴浙江省杭州市規劃和自然資源局蕭山分局和湖州市南太湖新區管理委員會分別進行了調研，蕭山區調研學習內容主要爲工業用地土地使用權出讓續期辦法，湖州市南太湖新區調研學習內容主要爲該區針對土地節約集約利用的做法和在招商引資方面制定的政策。根據調研所瞭解到的情況，結合我區土地利用現狀及面臨的困局，初步形成下述調研報告：

一、關於工業用地土地使用權續期辦法

（一）蕭山區工業用地土地使用權續期辦法

1、政策出臺背景

蕭山經濟發達，工廠林立，在上世紀90年代，爲了減輕企業負擔，蕭山區在全省率先出臺了具有蕭山特色的級差地租政策，將工業用地分成20、30、40、50年四個不同檔次，時至今日，最早一批實行20年出讓期的工業用地已到期。據統計，全區共有約300個到期項目。爲解決企業主所面臨的土地到期問題，蕭山區在2015年出臺了《工業用地使用權出讓續期辦法（試行），對續期條件、續期年限、續期費用等問題，都有明確的規定。2019年，在試點的基礎上，不斷優化審批流程，對續期辦法進行了修訂，形成了更爲完善的續期政策，出臺了《杭州市蕭山區工業用地使用權出讓續期辦法（修訂）的通知》。

2、適用範圍

以協議方式供地，且原國有土地使用權出讓合同中規定的出讓年限低於法定最高年限50年的工業項目。

3、准予續期的情形

符合蕭山區現行產業發展導向，屬於產業發展導向目錄內鼓勵類、允許類產業和項目的；符合土地利用總體規劃、城鄉規劃、生態環境功能區劃等要求的；企業畝產效益綜合評價等級爲A類（鼓勵類）和B類（允許發展類）的。

4、准予短期續期或租賃的情形

（1）屬於產業發展導向目錄內限制類產業和項目的;

（2）工業園區範圍內，雖屬禁止(淘汰)類產業，但被列入轉型或產業提升改造項目的，由所在鎮街(平臺)出具意見並經經信部門認定後，可在整改期限內予以短期續期；

（3）實際用途與原批准的工業用途不符，或因產業調整等原因暫時空置的;

（4）雖不符合城鄉規劃要求，但近期內無拆遷計劃的，由所在鎮街(平臺)出具同意意見後，可予以短期續期；

（5）已列入徵遷計劃的宗地，暫不實施徵遷的，經鎮街(平臺)認定後，可在徵遷計劃實施前給予短期續期，續期年限由鎮街(平臺)認定；

（6）企業畝產效益綜合評價等級爲C類的;企業畝產效益綜合評價等級爲D類，並徵得區經信部門同意續期書面意見的；

（7）法律、法規和行政規章規定的其它情形。

5、不予續期的情形

（1）被列入蕭山區現行產業發展導向目錄中禁止(淘汏)類產業項目且屬於工業園區範圍外的;

（2）連續三年畝產效益綜合評價等級爲D類且屬於工業園區範圍外的;

（3）不符合城鄉規劃要求的；

（4）已被列入徵地拆遷範圍的;

（5）超過整改期限仍未整改到位的;

（6）法律、法規和行政規章規定不予辦理的其它情形。6、續期年限

續期年限原則上最高不超過20年，同時，與原合同簽訂年限及多次續期後的累加年限不得超過50年。准予辦理短期續期手續的，續期最高年限按企業畝產效益綜合評價等級高低給予2-10年。

7、收費標準

標準續期出讓金的計算方法:出讓金基數爲現行基準地價的20％，在出讓金基數上再按聯審確定的續期年期(對照《不同年期基準地價表》)進行修正。即出讓金分等級收取，按企業畝產效益綜合評價等級A類按標準續期出讓金收取，B-D類企業上浮5%-20%。按蕭山區2019年工業用地基準地價65萬元/畝測算，標準續期出讓金（50年期）爲13萬元/畝，20年期爲10萬元/畝。

綜述：蕭山區工業用地土地使用權出讓續期辦法，具有很強的操作性，詳細的規定了續期的條件、年限、收費標準、辦理程序、不予續期及到期未申請續期的處置辦法、特殊情況下續期申請人主體資格認定及續期年限的相關規定等。

整個文件至關重要的一環是 “工業企業畝產效益評價”。（工業企業畝產效益評價是建立一個統一的平臺，將工業用地進行行業分類，發改、招商、國土、經信、生態環境等多部門聯動，對企業的畝均經濟效益、畝均稅收、畝均銷售值、畝均產值等內容平臺進行評價考覈）。

企業能否續期，一切看評價。評價的好壞直接影響續期的年限和出讓金高低。

（二）對晉城開發區工業用地續期的思考

目前，我區老區已到期的工業用地3宗，分別是：山西江淮重工有限責任公司、山西航空發動機維修有限責任公司、山西森鵝服裝有限公司。三宗用地土地使用權期限均爲20年，於2017年到期。如何辦理續期，我局建議可以參照蕭山區的做法，首先建立起我區的“工業企業畝產效益評價”制度，爲續期工作建立基礎。續期手續按以下程序辦理：

1、申請。由企業提出續期申請。

2、部門聯審。由區規劃和自然資源分局牽頭，組織區相關職能部門（經濟發展、建設環保、招商等部門）按照“工業企業畝產效益評價”各項規定，對企業產業、經濟效益、城鄉規劃情況、徵遷情況作出評價，確定綜合評價爲A類還是B類或其它，各自出具書面意見。

3、作出准予續期或不予續期決定。由區規劃和自然資源分局根據聯審意見作出准予續期或不予續期初步意見，報開發區管委會審覈同意。

4、公示。對準予續期的進行公示，公示期10天。

5、地價評估。根據續期年限進行地價評估，按評估價補繳出讓金。

6、簽訂出讓合同。公示期滿無異議的，由受讓人與區規劃和自然資源分局簽訂土地使用權續期出讓合同，續期方式爲協議出讓。

7、繳納出讓金。由受讓人按合同約定繳納出讓金及相關費用，費用交清後，由區規劃和自然資源分局起草批覆報開發區管委會和市政府審批。

說明：對不予續期的處置辦法

根據以前簽訂的土地出讓合同，土地使用權到期後，如不續期，須無償收回。按照以往經驗，顯然無償收回難度較大，參考蕭山區做法，對於配合收回土地的企業，與其簽訂收回協議並辦理土地註銷後，可由開發區財政給予適當獎勵。

二、關於企業投資項目“標準地”出讓模式

浙江省的標準地出讓模式走在全國前列，全國第一宗標準地出讓就在湖州市德清縣。通過在湖州南太湖新區調研，我們瞭解到，湖州市目前工業用地已全部施行標準地出讓。

（一）湖州市標準地出讓制度

“標準地”概念：所謂“標準地”，是指在完成相關區域評估基礎上，帶着固定資產投資強度、容積率、單位能耗標準、單位排放標準、畝均稅收等至少五項基本指標出讓的國有建設用地。通俗點說，也就是政府事先定標，讓土地“自帶嫁妝”出嫁；企業對標競價，清楚知道所“娶”何地，按標施建；項目建成後，政府再對標驗收。

“標準地”出讓意義：標準地出讓顛覆了傳統的供地模式，土地帶上“標準”一起出讓，用“承諾制”代替“審批制”，既方便企業快速投產，也倒逼企業更好地落實“標準地”的各項要求，是以高質量爲導向的要素配置市場化改革的重要舉措，在土地節約集約利用，培育壯大產業羣、推進高質量發展上具有重要意義。

“標準地”出讓的前提條件：標準地出讓的前提是完成區域評估。即在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃前提下，擬出讓“標準地”所在區域要統一組織完成區域環境影響評估、節能評估、防洪影響評價、壓覆重要礦產資源評估和地質災害危險性評估等區域評估。

標準的制定： 由省級有關部門聯合制定發佈全省新增工業項目“標準地”指導性指標，建立指標動態調整機制，適時修訂指標體系。各市、縣（區）政府參照全省新增工業項目“標準地”指導性指標，根據產業准入、功能區劃和相關區域評估要求，建立符合當地實際、切實可行的新增工業項目“標準地”的投資、能耗、環境、建設、畝均稅收等控制性指標體系，並實行動態調整。

實施程序：

1、標準地預設。選定地塊，聯合會審，明確各項標準。

2、出讓。自然資源部門編制土地出讓方案，報政府批准後，發佈出讓公告。

3、備案。競得人簽訂《土地成交確認書》後，自然資源部門負責將土地出讓相關信息抄送各相關部門，招商部門負責與競得人簽訂《標準地使用協議》並收繳項目履約保證金。競得人憑《標準地使用協議》和履約保證金髮票到自然資源部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》並繳納出讓金等費用、辦理不動產權證書。審批局根據標準地使用協議、土地出讓合同、不動產權證書及競得人相關承諾做好“一窗受理”，完成項目備案。

4、實施。項目承諾備案完成後，項目負責做好規劃設計等相關工作，按承諾備案制的要求提交相關資料報備後，由建設局負責核發施工許可證，各職能部門結合報備情況主動上門服務，實施全過程監管，重點檢查企業是否按承諾制標準和建設方案組織施工，發現問題及時告知整改。

5、驗收。項目竣工後，由建設局牽頭組織各部門進行聯合驗收，項目初試運行結束後，由發改部門組織有關部門對能耗標準、環境標準、畝均產出等指標進行復核，通過竣工驗收的，及時退還履約保證金；未通過的，由各主管部門進行查處整改，追究違約責任。

綜述：“標準地”出讓是全面貫徹落實企業投資項目承諾制改革要求，實現企業投資項目“最多跑一次”，圍繞“事先做評價、事前定標準、事中作承諾、事後強監管”建立的一種出讓制度；是推動市場在土地資源要素配置中發揮決定性作用，實現政府“有爲”之手和市場“有效”之手的有機統一。

（二）對晉城開發區工業用地“標準地”出讓的思考

2018年，山西省委省政府出臺的《關於支持民營企業經濟發展的若干意見》（30條）要求在全省推進“標準地”出讓改革。今年，晉城市政府下達我區的任務中也要求完成500畝標準地出讓。開發區作爲經濟發展的主戰場，通過“承諾制+標準地”出讓改革，打造一流的營商環境、提升土地節約集約利用勢在必行。

建議：標準地出讓模式在浙江省已趨於成熟，可參考使用。目前我區已實行企業投資項目承諾制，爲推行標準地出讓打下了基礎。建議開發區管委會以目前正在準備土地報批和開展通平工作的500畝地爲“標準地”出讓試點，按程序進行出讓。

1、區域評估。開發區管委會組織有關部門搞好政府統一服務，開展500畝土地範圍內區域評估，完善區域准入清單和負面清單。

2、制定指標。制定工業項目“標準地”的投資、能耗、環境、建設、畝均稅收等控制性指標體系，爲標準地落地提供基礎。

3、達到淨地。進行通平工作，達到淨地出讓要求。

4、聯合會審。進行聯合會審，明確擬出讓標準地各項指標。

5、出讓。編制土地出讓方案，報政府批准後，發佈出讓公告。

6、備案。競得人依次簽訂《土地成交確認書》、《標準地使用協議》、繳納項目履約保證金、簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》、繳納出讓金等費用、辦理不動產權證書後到審批局進行項目備案。

7、實施建設。競得人辦理施工許可證、作出各種相應承諾，開始實施建設。

8、驗收。項目竣工後，由建設局和發改部門分別組織驗收復核。

說明：對於我區的“五未”土地處置，即批而未供、供而未用、用而未盡、建而未投、投而未達標等各類低效用地，可通過追加投資、協商收回、置換、收購儲備、盤活利用等方式處置。企業搬遷騰地的，均可按標準地進行出讓。