當前直管公房存在問題及對策淺析

直管公房一般是指縣級以上人民政府房地產管理機關所屬的房產經營管理機構直接管理的公房，近年，縣房管部門將在我鎮範圍內的部分直管公房產權移交給鎮政府，由鎮政府統一進行管理。直管公房的承租人大多數是城鎮中低收入且無住房的家庭，加強直管公房的經營管理，對於保障和改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。

一、目前我鎮公房租賃基本情況

我鎮目前的公房主要集中在通元集鎮和石泉集鎮上，大都建成年份較久，使用期限長，房屋比較破舊。其中房屋破敗嚴重，無法正常使用，空置廢棄的有13處，合計面積約1500平方米（通元集鎮4處，886平方米；石泉集鎮9處，619平方米）。另外的29處房屋予以出租，面積4461平方米（其中通元集鎮有20處，建築面積約2616平方米；石泉集鎮有9處，建築面積約1845平方米）。

通元集鎮出租的20處房屋中，用作自住的爲4處，出租給19戶家庭，租金收入每年2.77萬元；用作廠房或者店面經商爲16處，出租給16位個人或單位，租金收入每年15.1萬元。石泉集鎮出租的9處房屋中，用作自住的爲3處，出租給12戶家庭，租金收入每年9650元；用作店面經營的有6處，出租給9位個人或單位，租金收入每年8.395萬元。

二、公房租賃中存在的提出問題

（一）缺乏政策依據，管理無序。該部分房屋產權自從縣房管部門移交到我鎮後，我鎮尚未出臺針對該部分公房管理的規章文件，對承租的准入門檻、退出機制和如何確定承租人等事項並沒有明確的規定，公房租金未採取市場化運作，公房維修維護也不到位，公房管理處於較爲混亂的狀態。

（二）維護成本高，租不抵房。我鎮所屬公房大都建成於上世紀70、80年代或者更早時間，使用超過了30年，房屋自然破敗和人爲損壞現象嚴重，大部分公房不同程度存在漏水、設施老化等現象，維修費用逐年增加，而租金低廉，又常年未予以調整，租金收取困難，連人工費用和維護成本都難以爲繼，房屋的維護管理跟不上，形成大量危房或者危險不確定、安全無保障的房屋。目前，用作住宿用途的公房這方面問題特別突出。

（三）改變房屋用途、轉租等現象突出。本來直管公房的功能是在於保障困難家庭解決住房問題，而現有公房經常被有多處住房的人佔據，或者改變房屋用途開廠開店，違章搭建，或者以市場租金標準轉租牟利，使得真正有困難的人得不到住房安置保障，導致公房租金收益流入私人腰包，造成國有資產流失。 

二、加強公房管理的建議

（一）做好基礎普查工作，進行動態管理。要切實搞好基礎數據清理普查工作，建立準確、全面、科學的公房基礎數據庫，爲科學決策、科學管理提供依據。調查覈實承租人的住房、收入、人口等相關情況，重新登記符合直管公房承租條件的承租人，建立紙質檔案和電子檔案，實行動態跟蹤管理。

（二）推進棚戶區改造，改善居住條件。針對我鎮原有直管公房中自住性質的公房絕大多數存在房屋陳舊，設施老化，安全存在隱患的現狀，住宅房屋又相對集中，並且在集鎮的中心地帶的特點，對照國家棚戶區改造政策，爭取上級資金補助，我鎮可以將原有成片的直管公房舊房危房統一拆除作爲契機，加快周邊舊住宅區綜合整治，加強環境綜合整治和房屋維修改造，完善使用功能和配套設施。在改造中可以建造一定數量的租賃型保障房，統籌用於滿足條件的保障家庭。

（三）實現直管公房和住房保障政策的快速對接。結合我縣城鎮廉租住房保障制度的相關政策，對原有租住直管公房的承租人中符合城鎮廉租住房保障的家庭，納入住房保障體系，其住房通過發放住房租賃補貼的方式予以保障，條件成熟時也可給予實物配租，同時退回原承租的公房。

（四）建立制度，規範公房出租管理。建立有針對性的管理制度、處理規則和制裁方式，治理違規轉讓、轉租、借用、強佔公房的行爲，同時，對於公房的租金管理、基本維修、准入退出機制，也要建立相應的制度規範，明確相關各方的權利義務。一般情況下，對公房租賃採用公開招租的方式進行，提高操作透明度，租金收入、資金使用採取 “收支兩條線”，納入鎮級財政專項資金預算監督管理。

（五）妥善處理直管公房的歷史遺留問題。在公房原有承租人清理過程中，除按規定必須拆除的原直管公房外，對其他使用人應當區別對待，妥善處理。符合政策、確實存在住房困難的新住戶，可以重新登記建立公房租賃關係，拖欠的租金如數清繳，同時解除與原承租人的租賃關係；不再符合標準的原承租人或者使用人，在租賃期滿後，應當無條件退出公房，禁止任何人非法佔用或者轉讓、轉租、借用。公房用於商業、工業目的的，其租賃一律採取公開招租方式進行。