基層反映：基層關於房地產權屬轉移涉稅問題的建議

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近年來，基層稅務機關在日常徵管中經常遇到人民法院、仲裁委員會生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移的涉稅問題。這類情況，納稅申報人一般無法取得銷售不動產發票，買賣雙方因財產矛盾又不能達成協議，稅務機關受理時，按照現有的稅收政策，一般採取以下幾種方式受理。

1、直接辦理契稅納稅申報。人民法院、仲裁委員會判決、裁定生效後，基層稅務機關會遇到賣方已失蹤或失去了人身自由，賣方不能取得不動產的銷售發票的情形，依據國家稅務總局《關於契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2015第67號）要求，納稅人可持人民法院執行裁定書的原件和已調取的相關資料，稅務機關按裁定書的價格直接辦理契稅納稅申報手續。這種做法既方便納稅人，又不違反國家稅務總局的公告要求，但由於沒有做深入的調查覈實，往往漏徵了房、土交易中的增值稅、城建稅和土地增值稅等稅費，給稅收人員帶來了執法風險。

2、買方代繳應由賣方承擔的稅費。法院判決、裁定房地產過戶生效後，買方爲儘快取得房地產權屬，主動到稅務機關進行納稅申報，稅務機關按規定要求其提供銷售不動產的發票。這時候我們經常遇到原始發票無法提供，賣方(一般爲房地產企業)早已辦理註銷稅務登記或被稅務機關認定爲非正常戶，對註銷戶，稅務機關一般按照第一種情形受理；對失蹤戶和非正常戶，稅務機關按照規定的執法程序，由買方代繳罰款，恢復爲正常戶後，再代繳應由賣方承擔的增值稅、城建稅和土地增值稅等稅費後，再辦理契稅申報手續。這種做法目前在基層稅務機關普遍使用，雖然在源頭上控制了漏徵漏管，但變相侵害了買方的合法權益，產生了徵納矛盾。

3、法院調解賣方繳納應承擔的稅費。在一些法院與稅務機關合作比較好的地區，法院在拍賣或判決、裁定房地產權屬轉移案件時，協助地方稅務機關責成買賣雙方繳納應承擔的稅費。其重點是針對賣方，如拍賣所得，責成納稅人結清稅款後再取得應有的收入；如抵押給金融機構或個人的，告知其買賣雙方各自應當承擔的稅費。這種做法會遇到賣方已註銷稅務登記或被稅務機關認定爲非正常戶的情形，應有賣方繳納的稅費又無法交納，賣方和有的金融機構還不願意配合，執行難度大。

針對上述採取的各種受理方式和在實際徵管中遇到的問題，依據現有的稅收政策，筆者認爲應本着既保護納稅人的合法權益，又降低稅收管理人員的執法風險的原則，在覈定實際情況後採取不同的處置方式。

1、買賣雙方均處於正常狀態。這種情況似乎沒有什麼爭議，稅務機關對相關資料進行審查後，爲雙方辦理涉稅事項。但在實際徵管在並非如此，在法院判決或裁定後一般由買方單方到稅務機關申報納稅事項，賣方不及時履行或拒絕履行納稅義務。這種情況稅務機關不應直接辦理買方代繳稅款事項，而是主動與法院和有關部門協調，依法責令賣方繳納應由其承擔的稅款，必要時採取稅收保全、強制執行等措施追徵稅款，如果強制措施仍然無效，稅務機關應列入欠稅管理，將欠稅情況向社會曝光，同時持續加大稅款追徵力度。

2、賣方爲非正常戶或失蹤戶。如果賣方早已被稅務機關認定爲非正常戶，按照規定應由賣方接受處罰後恢復正常戶，並補申報，繳納相應的稅費，但在實際操作中仍然是買方代辦。另外一種稅務機關雖認定爲正常戶，但該單位負責人已失蹤或失去人身自由的情況同樣如此。對這兩種情況，如果能找的到人的，應該按照第一種正常狀態的處置方式處理，稅收徵管系統應當有這種特殊業務的處理辦法，改變現有的繁瑣程序。如果確實找不到人的，法院在拍賣或判決、裁定房地產抵押給買方時，需要明確應由賣方承擔的稅費，稅務機關按程序開具完稅憑證，剩餘部分纔是買方的合法收入。這種做法既可以讓納稅人能夠理解和接受，也可避免稅務人員的執法風險。

3、賣方爲註銷戶。遇到這種情況稅務機關應當及時與法院和仲裁委員會會進行溝通，一般情況下，如果是生效的法律文書，其營業執照並未吊銷。如果賣方找的到人的，按正常狀態的處置方式補辦稅務登記並接受處罰，稅收徵管系統仍然預留這種特殊業務的處理辦法。賣方找不到人的，稅務機關在實地核查的基礎上，向社會公告期滿後，可以直接依據國家稅務總局《關於契稅納稅申報有關問題的公告》要求，由買方可持人民法院執行裁定書的原件和已調取的相關資料，稅務機關按裁定書的價格直接辦理契稅納稅申報和完稅手續。

上述幾種方式的處置，稅務機關應當加強與人民法院和政府相關部門的聯繫溝通，特別是在房地產拍賣抵押前要公告稅款，處置後要確保稅款及時申報入庫。要加強“地方稅收信息共享平臺”的建設和運用，依託和改進現有的“金稅三期稅收管理平臺”，充分利用內、外部數據，解決實際存在是稅收風險。